Земля в коллективной собственности строительство дома

Важная информация на тему: "Земля в коллективной собственности строительство дома" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Разрешено ли строить дом в СНТ? Какое будет назначение постройки: жилое или нежилое? на сайте Недвио

На землях для садоводства в СНТ сегодня активно строят коттеджи для постоянного проживания, особенно это актуально для Подмосковья. Это связано со стремительным развитием экономики этого региона.

Но разрешено ли это с юридической точки зрения? Можно ли будет получить свидетельства на построенный объект? И какое назначение он получит: жилое или нежилое? Разберемся в данной статье.

Можно ли построить жилой дом в СНТ?

Что сегодня только на строят на землях СНТ! Это и коттеджи, и таунхаусы, и магазины и даже многоквартирные малоэтажные дома. Многие застройщики идут на такой риск сознательно, другие — хотят поскорее «урвать» и продать свою недвижимость, пока не пришла проверка.

Между тем, для каждого типа земли на территории РФ есть определенные ограничения для использования. Есть земельные участки, на которых категорически запрещены или ограничены постройки жилых объектов. К ним причисляют:

  • природоохранные и заповедные земли лесного и водного массива;
  • участки, принадлежащие оборонному ведомству;
  • запасной земельный фонд.

Как мы видим, в этом списке земель СНТ нет. То есть, строить на них жилье можно. Но тут возникает вопрос: какое жилье?

[1]

Жилые дома и жилые сооружения: в чем разница?

Дома, построенные на участках в СНТ — это, на данный момент, самый популярный формат загородного жилья в Подмосковье, да и в России в целом. Садовые некоммерческие товарищества являются, по сути, объединением большого количества владельцев участков на основании коллективной собственности.

В СНТ могут входить земли как сельскохозяйственного назначения, так и земли поселений, находящиеся в пределах населенного пункта.

Согласно закону, основное целевое назначение садовых участков – это выращивание и разведение сельскохозяйственных культур и возведение хозяйственных и прочих построек, помогающих выполнению основной цели.

Очевидно, что для выращивания овощей и фруктов будет достаточно построить небольшие домики, которые будут использоваться только в теплое время года. Проживание в них на постоянной основе станет невозможным, ввиду отсутствия отопления, канализации и других систем нормального жизнеобеспечения.

К чему все эти очевидные вещи? А вот к чему: согласно российским законам, к жилым домам для постоянного (круглогодичного проживания, ПМЖ) относят только капитальные строения, имеющие все коммуникации и системы жизнеобеспечения.

Большинство людей, желая купить земельный участок по выгодной цене, не обращают внимание на эти и другие тонкости. В дальнейшем, при регистрации прав собственности могут столкнутся с проблемами и разочарованием от покупки. Ведь, согласно закону, на землях СНТ разрешено строительство только жилого сооружения, а не жилого дома.

[2]

Понятно, что разделение между этими терминами довольно условно. Собственник на своем участке может построить, в принципе, любой объект: от сарая до коттеджа и назвать его домом, но закон все трактует по своему.

Так, что ответ на вопрос: Можно ли построить жилой дом в СНТ? будет таким — Да, можно, но такая постройка, по умолчанию, не будет считаться жилым домом, а будет считаться жилым или нежилым сооружением.

Как признать дом на землях СНТ жилым?

Постройка дома и признание его жилым возможны, как в случае отнесения участка в СНТ к сельхозугодиям, так и в случае его нахождения на земле поселений.

Если участок имеет категорию «Земли населенных пунктов» для того, чтобы узаконить строительство дома следует сначала выяснить, в какой зоне находится участок. Если СНТ находится в пределах жилой зоны, то можно идти с ходатайством об изменении статуса земли к местному начальству.

В случае утвердительного ответа строение можно быстро зарегистрировать и прописаться в нем, но только если дом отвечает всем требованиям благоустроенного жилища, а конкретно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Проблема статуса нежилых помещений и строений

На практике, довольно часто встречаются зарегистрированные дома в СНТ со статусом нежилое строение или нежилое помещение, что доставляет владельцам массу проблем: от отсутствия почтового адреса до невозможности прописаться (а следовательно — пользоваться поликлиниками, школами и другими учреждениями по месту прописки).

Дом в СНТ со статусом нежилое помещение можно перевести в жилое на основании статьи 23 ЖК РФ. Для этого нужно обратиться в органы местного самоуправления и предоставить следующие документы:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если оно является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого помещения).

Если на дом отсутствует технический план, следует обратиться в БТИ с заявлением об изготовлении техплана на жилой дом (жилое строение). И предоставить все необходимые для данной услуги документы.

Когда тех. план будет готов, следует подать заявление в МФЦ о внесении изменений в ГКН, в связи с уточнением характеристик жилого дома, предоставив технический план здания на бумажном и электронном носителе.

Дальше остается подождать 1-2 недели, после чего получить уже новые документы.

Однако перечень может быть и другим. Дело в том, что СНТ подразумевает собой коллективное владение, где каждому из собственников принадлежит определенная доля земельной собственности. Поэтому могут потребоваться еще бумаги. Поэтому рекомендуется изучить учредительную документацию садового товарищества.

С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?

Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.

Читайте так же:  Порядок продажи доли в ооо другому участнику

В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:

  • Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
  • Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.

С 2006 года в нашей стране утверждена «дачная амнистия» (упрощенная процедура оформления собственности на постройки, возведенные на дачном участке). Однако, по состоянию на 2019 год, в единый реестр внесено не более 35% построенных домов. Действие амнистии периодически продлевают, и в настоящее время окончание проекта перенесено до 2020 года.

Почему только 35% дачных домов было оформлено по амнистии? Эксперты отмечают несколько проблем:

  1. Необходимо получить разрешение на строительство (получается задним числом);
  2. Необходимо проводить межевание участка;
  3. Необходима схема построек на участке.

Так с 2018 года, согласно правил Градостроительного кодекса, все владельцы домов на участках в СНТ обязаны получать разрешение на строительство. Для этого нужно предоставить в местную администрацию пакет всех необходимых бумаг.

Вторая сложность, с которой столкнулись владельцы дачных земель — границы участков. Чтобы получить разрешение на дом нужна карта межевания участков с четко определенными (вплоть до мм) границами. У многих собственников они не установлены, либо спорные, что вызвало настоящую неразбериху и споры между соседями.

Помимо межевания, от владельца участка в СНТ потребуют точный план конкретного ЗУ со схемой планируемых построек. Начиная с 2019 года постройки без полученного документа не разрешается вводить в эксплуатацию, и они считаются самостроем.

Оформление полного пакета документов на строение — это довольно длительная и затратная процедура. Но она позволит защитить имущество и совершать с ним легитимные юридические действия (сдать, продать, передать по наследству и т. п.).

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

  1. При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
  2. Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
  3. Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
  4. Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
  5. Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
  6. Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
  7. В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

Требования СНиП

Размер дома напрямую зависит от площади земельного участка. При строительстве должны быть учтены требования СНиП, которые вводят минимальные расстояния до соседских участков:

[3]

  • 3 метра от соседнего жилого дома;
  • 1 м от построек вспомогательного назначения;
  • 4 м от сараев, конюшен и пристроек для размещения в них животных.

При нарушении указанных правил, соседи могут предъявить владельцу участка претензии. В случае обострения конфликтной ситуации, суд имеет право обязать собственника передвинуть или даже снести постройку за свой счет.

Также важно учитывать нормы пожарной безопасности. В частности, строго регламентируется расстояние между домами:

  • Если дом построен из слабовоспламеняющихся материалов (таких как кирпич, металл и др.) — то дистанция между объектами должна быть не менее 6 метров;
  • Постройки из дерева ставят на расстоянии не менее 15 метров;
  • В смешанных вариантах — не менее 10 метров.

Могут ли снести дом в СНТ?

Начиная с 2019 года, если постройка не зарегистрирована в Росреестре, она может быть снесена по решению суда.

Есть и другие весомые основания, из-за которых дом в СНТ могут снести:

  • Участок не находится в собственности хозяина дома;
  • Нарушение прав соседей (например, построенный слишком близко гараж или дом затеняют территорию и препятствуют попаданию естественного света);
  • При строительстве здания допущены серьезные нарушения, влекущие причинение опасности другим людям и природе.

Заключение

Участок в СНТ может стать хорошим местом как для уединенного отдыха от городских будней на выходных, так и местом постоянного проживания.

Прежде, чем строить жилой дом на участке в СНТ необходимо взвесить все за и против и уточнить у продавца и местной администрации, можно ли это делать или нет? В большинстве случаев, проще сначала перевести землю в другую категорию. Но иногда выгоднее сначала построить садовый дом, а затем оформить его в качестве жилого.

Поэтому, выбирая категорию земель для покупки, важно ориентироваться на конкретные цели ее использования и знать действующее законодательство.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Читайте так же:  Где брать технический паспорт на квартиру

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

Видео (кликните для воспроизведения).

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

– Как оформить незавершенное строительство дома, если земля – под многоквартирный дом, а разрешение на строительство дано на ИЖС?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Из вопроса неясен юридический статус строящегося дома (является он многоквартирным или индивидуальным). Кроме того, вид разрешенного использования (ВРИ) участка противоречит выданному разрешению на строительство, что, с точки зрения законодательства, исключено и недопустимо. Данный объект может квалифицироваться как самовольная постройка.

В любом случае Вам потребуется привести в соответствие содержание правоустанавливающих документов и выданной разрешительной документации на строительство для оформления прав на объект незавершенного строительства (ОНС). Если же ОНС еще не возведен, то в зависимости от статуса объекта (многоквартирный или индивидуальный дом) необходимо изменить либо ВРИ на участок (с многоквартирного на индивидуальный, если ОНС – индивидуальный дом), либо переоформить РНС на участок с индивидуального на многоквартирный (если ОНС – многоквартирный дом).

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

В Вашем случае процесс оформления в собственность объекта незавершенного строительства необходимо начинать с изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится недостроенный дом. Без этого условия оформить право собственности не недостроенный дом невозможно.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Существует несколько способов для оформления незавершенного строительства для так называемых проблемных объектов, в состав которых попадают и те, под которыми целевое назначение земельного участка не совпадает с данными, указанными в разрешении на строительство.

В случае, если разногласия в документах носят характер неустранимый, самым действенным способом будет обратиться в суд. Для того, чтобы получить положительное решение, с высокой долей вероятности Вам потребуется провести судебную строительно-техническую экспертизу или экспертизу проектной документации.

Если же обращение в суд для Вас нежелательно, указанные в документах противоречия можно попытаться устранить в согласительном порядке. Например, заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором назначение использования «под строительство многоквартирного дома» будет изменено на «ИЖС».

Основным фактором станет возможность или невозможность завершить строительство объекта, то есть получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, поскольку именно этот документ позволит использовать здание по назначению, жить или находиться в нем. Также ввод объекта в эксплуатацию гарантирует право на подключение дома к коммунальным сетям, газоснабжению, электричеству, водоснабжению и канализации.

Право собственности на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать без получения разрешения на ввод. Однако в этом случае постройка будет рассматриваться не как самостоятельный объект недвижимости, а всего лишь как совокупность строительных материалов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Читайте так же:  Как сделать временную регистрацию на почте россии

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе

Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по делу с участием застройщика ООО «Териберский берег». Он пытался зарегистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором выкупил все квартиры. Позиция Росреестра и трех инстанций экспертов «Право.ru» сильно удивила. Коллегию ВС, видимо, тоже: она дала подробные разъяснения на этот счет.

Дело ООО «Териберский берег» интересно по двум причинам, считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Во-первых, тем, что суды нижестоящих инстанций единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона (как это ясно объяснено в определении ВС). При этом речь идет о принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом», – комментирует он. А во вторых, по словам Кузнеченкова, заслуживают внимания в этом споре разъяснения ВС относительно обременения на участок в виде залога в силу закона – в пользу участников долевого строительства.

Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.

«Териберский берег» пошел добиваться своего в суд, оспорив отказ Росреестра в АСГМ (№ А40-78400/2015). Однако и там его ждала неудача. После покупки всех квартир «Териберский берег» должен был зарегистрировать право собственности на жилой дом как на единый объект недвижимости, были уверены в АСГМ. И апелляционная коллегия 9-го ААС, и кассационная АС Московского округа с этим согласились. По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним, у застройщика не возникло, а после разрушения домапросто прекратилось и отсутствует в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК).

Общая собственность превращается в индивидуальную

Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.

Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.

Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.

При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.

Как еще раз акцентируется в определении ВС:

при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

«КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов. Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.

При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.

Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.

Более того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег». «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.

Читайте так же:  Убыток как объект налогового учета

Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому. Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом. «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст. 235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.

Об обременении

Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.

Указывал Росреестр в судах и на противоречия представленных «Териберским берегом» на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами. Однако в чем именно они заключаются, суды почему-то разбираться не стали. Не исследовали они и вопрос о том, когда вообще был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Именно за разрешением этих вопросов КЭС отправила спор на новое рассмотрение в АСГМ.

При этом КЭС отдельно дала разъяснения в определении по поводу наличия обременения участка в виде ипотеки. На заседании в ВС представители «Териберского берега» рассказали, что сейчас ведется строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежных средств граждан – участников долевого строительства.

Само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.

После передачи застройщиком квартир в новом доме при регистрации первого права собственности участника долевого строительства на помещение к нему переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на всякий случай уточнила КЭС.

На это разъяснение особо обращает внимание Максим Кузнеченков. КЭС сделала вывод о том, что наличие обременения на участок в виде залога в силу закона само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость, поясняет он. Обоснованность последнего условия вызывает у него вопросы. «Возможно ли возникновение залога в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении участка, сведения о котором отсутствуют в реестре? Едва ли, – рассуждает Кузнеченков. – А что происходит, если участок изменился? Будет ли в данном случае соблюдено данное условие? Непонятно».

Мнение юристов

«Определение КЭС, безусловно, правильное, – говорит партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев, – во всяком случае, в контексте действующих у нас в стране правил об общей собственности на имущество многоквартирного дома». Собственникам квартир в силу закона принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и право это возникает одновременно с возникновением права на квартиру. Исчезнуть в никуда оно в дальнейшем уже не может, поясняет юрист. «Удивляет, если не сказать шокирует, единогласное несогласие с этим трех нижестоящих судов, – обращает внимание Латыев. – Находись я в начале пути, при подаче иска, полагал бы, что дело элементарно выигрышно. Поразительно, что для понимания этого пришлось доходить до ВС. А сколько подобных собственников не смогли в него пробиться?»

«Можно только сожалеть о том, что общество смогло добиться справедливости по такому несложному спору лишь в Верховном суде. — согласен и Владислав Ганжала, партнер Адвокатского бюро «Линия права». — Очень подробное и мотивированное определение коллегии ВС, с которым нельзя не согласится». По его словам, КЭС была вынуждена разъяснять судам элементарные основы – например, что многоквартирный дом и земельный участок под ним являются разными объектами и потому уничтожение дома в силу ст. 235 ГК влечет прекращение права собственности только на него. «Тогда как суды сочли, что это влечет прекращение права собственности и на земельный участок. Как в поговорке «сгорела хата, гори и забор»», — замечает Ганжала.

А воспроизведенный в определении КЭС устный довод представителя Росреестра является показательным примером бюрократии, акцентирует внимание Ганжала: «Все только через получение согласия от государственного органа и с обязательными отчислениями в бюджет. В результате на ровном месте создаются препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Наверное, именно для того, чтобы не допустить новых «креативных» идей от Росреестра коллегии пришлось дальше разъяснять, как быть с долевым строительством, которое ведется на земельном участке. Надо отдать должное такому подходу коллегии».

Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».

Без материалов дела сложно говорить о том, каков будет его исход после повторного рассмотрения, добавляет Петрова. Однако ключевым, по ее словам, станет вопрос о том, когда был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, и был ли он поставлен в принципе. «Поскольку в определении КЭС указано, что в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека, можно косвенно сделать вывод о том, что сам участок был поставлен на государственный кадастровый учет и у истца возникло право собственности на него в силу закона», – предполагает Петрова.

Читайте так же:  Как открыть кадастровый паспорт из росреестра

Земли для садоводства: можно ли строить дом

В документах на земельный участок в обязательном порядке указываются цели, для которых он может использоваться. У владельцев недвижимости с назначением «для индивидуального жилищного строительства» и «для дачного строительства» не возникнет затруднений с возведением и последующей регистрацией дома и иных построек. Но можно ли строить дом на земле для садоводства?! Несоблюдение законодательства и нормативов застройки чревато судебным разбирательством и сносом незаконной постройки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно построить на земле для садоводства

Градостроительный кодекс РФ для земель садоводческого назначения не предусматривает получение разрешения на строительство. Это связано с тем, что на данных наделах разрешено возведение различных видов построек для осуществления указанных целей. Конкретных характеристик, четко разграничивающих понятия хозяйственных сооружений и жилых помещений нет и строить на собственном земельном участке вы можете практически все.

Сложности могут возникнуть в случае попытки зарегистрировать данный дом или получить в нем регистрацию. Согласно Земельному Кодексу РФ постоянным местом жительства граждан считаются только территории и земли населенных пунктов и в прописке на этом основании могут отказать.

В то же время Конституционный суд РФ своим постановлением № 13-П вступившим в силу 30.06.2011 и решением №7-П, вступившем в силу 14.04.2008 установил, что владелец садового участка, построивший на нем дом, может в нем зарегистрироваться на основании права, предоставленного ему Конституцией, если не имеет других собственных помещений. То есть, если подтвердить, что возведенный объект – капитальное жилое сооружение с соответствующими коммуникациями, отделкой и системами жизнеобеспечения, то прописаться вы сможете или в официальных органах регистрации, или в судебном порядке.

Строительство на садовых участках с различным статусом

Садовый участок может быть расположен на территории населенного пункта или сельскохозяйственных угодьях.

Строительство дома на земле для садоводства в населенных пунктах можно с самого начала узаконить, если в местной администрации получить разрешение на изменение целевого статуса надела. После этого можно установленным порядком получить разрешение на строительство, и далее уже официально зарегистрировать недвижимость и получить право прописки.

В некоммерческих садоводческих товариществах любого типа многое зависит от положений, закрепленных в уставных документах. В таких организациях собственность на землю может быть не частная, а долевая и правом распоряжаться участком самостоятельно вы фактически не обладаете.

В СНТ могут быть свои планы застройки, уже согласованные с местной администрацией, которые члены кооператива обязаны соблюдать. Поэтому задавая вопрос можно ли строить дом на земле для садоводства, реально получить отказ.

Основные правила расположения постройки на садовом участке

СНиП 30-02-97 установил, что при возведении на земельном наделе построек, необходимо соблюдать следующие минимальные расстояния до межевых границ участка соседа:

  • дом должен находиться не ближе трех метров, считая от ближайшей стены или выступающей более чем на 50 см от нее части дома;
  • птичник, хлев, конюшня и прочие помещения для животных – 4 метра;
  • другие хозяйственные сооружения и постройки – 1 метр.

Необходимый промежуток между сооружениями и постройками на участке (и на соседних участках в том числе) до уличного туалета и построек для животных и птицы, компостной кучи:

  • от дома и погреба – не менее 12 метров,
  • от бани (душа) соответственно на расстоянии 8 метров;
  • от колодца – 8 метров.

Несоблюдение отдельных пунктов регламента может не повлечь требование о сносе капитальной постройки, но владельца могут обязать устранить нарушение либо передвинуть легкие строения.

Постройки и дорожки на территории садового участка не должны занимать более 25% территории.

Следует не забывать, что на участке хотя бы частично осуществлялись цели, для которых предназначены земли.

Ответственность за нарушение норм построек

В российском законодательстве предусмотрена возможность сноса самовольных построек на основании решения соответствующего органа власти или по постановлению суда. Это возможно в случае если:

  1. Сооружение построено на участке, не принадлежащем лицу, возведшему постройку. Если право собственности на землю в СНТ или в другом товариществе документально не закреплено, не стоит торопиться строить на участке дом.
  2. Существует нарушение норм и правил строительства при возведении жилого помещения. Вероятность сноса дома велика, если нарушение СНиП создает угрозу окружающей среде, безопасной жизнедеятельности людей (строительство в непосредственной близости от водопроводного или газового трубопровода и пр.).
  3. Ущемлены права третьих лиц, к примеру, соседей.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас есть земля под садоводство, что можно строить на ней – дом, жилое помещение или хозяйственные постройки, лучше узнать заранее до начала работ. Возможно, выгоднее и быстрее переоформить целевое назначение вашего участка, а может быть, проще сначала построить дом, а потом заняться его легализацией.

Источники


  1. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Юридический институт, 2001. — 352 c.

  2. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.

  3. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
  4. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
  5. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
Земля в коллективной собственности строительство дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here