За что отвечает риэлтор при покупке квартиры

Важная информация на тему: "За что отвечает риэлтор при покупке квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Что входит в обязанности риелтора при продаже квартиры?

Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их права

В действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:

  • от имени и за счет клиента;
  • от своего имени за счет и в интересах клиента.

По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:

  • подбор вариантов покупки недвижимости;
  • юридическое сопровождение сделок;
  • помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).

Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:

  • в оформлении ипотеки;
  • приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.

В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности. В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году. Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.

Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости

Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали. Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг — образец».

Рассмотрим права и обязанности риелтора при его посреднической деятельности в ходе продажи квартиры.

Риелтор в данном случае имеет право:

  • на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
  • доступ в квартиру;
  • выдачу ему доверенности;
  • получение вознаграждения.

Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:

  • фотографирование и включение квартиры в свою базу;
  • осуществление рекламы;
  • получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
  • подбор покупателей;
  • ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
  • демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
  • составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
  • организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).

Обязанности риелторов при покупке квартиры

Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).

Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:

  • поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
  • оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
  • организация просмотра подходящей квартиры;
  • проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
  • ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
  • подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
  • помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.

Данный перечень является ориентировочным и может быть дополнен другими обязанностями риелтора.

На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором

При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:

Таким образом, специального регулирования риелторская деятельность в России не имеет. При оформлении отношений с риелторами следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ об оказании посреднических услуг. Чем полнее перечень прав и обязанностей будет отражен в договоре, тем проще будет отстоять свои права, в том числе в суде.

5 причин покупать квартиру через риелтора

Мы уже писали о преимуществах покупки квартиры без посредников (главная из них, конечно, экономия на комиссионных). Но есть веские причины и для того, чтобы обратиться к риелтору. О них рассказывает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

1. Правильная цена

Вопрос стоимости волнует и покупателей, и продавцов: одни не хотят переплачивать и поэтому месяцами не могут решить жилищный вопрос, другие боятся продешевить и не могут найти желающего приобрести их недвижимость. Риелтор, в отличие от обывателя, владеет ситуацией на рынке, знает структуру предложения и может оценить объективность выставленной цены.

2. Тщательная проверка истории и обременений

Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить всю ее историю. Конечно, много важной и полезной информации о жильцах может сообщить старший по подъезду. Однако это не гарантирует, что после совершения сделки не появится новый наследник или того хуже – настоящие хозяева. Поэтому проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов надо уделить особое внимание. А еще лучше –поручить ее профессионалу, который знает все нюансы, может грамотно оценить возможные риски и подсказать, в каких случаях лучше воздержатся от покупки.

3. Профессиональное сопровождение сделки

Профессиональный взгляд необходим и при проведении самой сделки — от оформления авансового соглашения до итогового расчета и передачи ключей. Для того чтобы покупатель получил квартиру именно в таком виде, на который рассчитывал, и без долгов за коммунальные услуги, а продавец не остался без денег, в договоре купли-продажи нужно предельно четко прописать все условия сделки. Это защитит интересы обеих сторон.

4. Выгодная ипотека

Если собственных средств на покупку не хватает, то единственный вариант приобрести жилье – оформить ипотеку. У многих брокерских компаний есть банки-партнеры, которые предложат ипотечные программы на более выгодных условиях, чем если вы напрямую обратитесь в банк.

Читайте так же:  Где берется выписка из домовой книги

5. Сложные цепочки

Помощь риелтора совершенно точно необходима при проведении альтернативной сде­лки. В этом случае в купле-продаже участвует несколько сторон, и они далеко не всегда имеют представление о договоренностях с другими контрагентами. Чем больше участников сделки, тем сложнее довести всю цепочку до логического финала – окончательных денежных расчетов и передачи ключей. Контроль процесса риелтором, который станет связующим звеном между всеми участниками, гарантирует благополучное завершение альтернативной сделки.

Работа риэлтора: кто это такой и что входит в его обязанности?

Рынок недвижимости в нашей стране непрестанно развивается и поднимается на более высокий уровень.

Люди практически каждый день стремятся продать, купить, обменять или арендовать какие-либо помещения.

Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.

Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен. Но времена меняются.

Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых. А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.

В чем заключается работа таких специалистов?

Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.

Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.

Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.

Обязанности агента по продаже недвижимости

Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.

Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.

Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки.

Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.

Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).

На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы, которая включает:

[1]

  • поиск продавцов или арендодателей (покупателей, арендаторов);
  • заключение договоров и соглашений;
  • подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
  • проверка чистоты необходимых для этого документов.

Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:

  1. Агент по недвижимости в первую очередь должен знать фактическую ситуацию на рынке, изучать существующий спрос и предложение. Без этой информации он не сможет подобрать и предложить клиенту подходящие варианты покупки, продажи, аренды.
  2. Риэлтор подробно рассказывает потенциальным покупателям о характеристиках объекта недвижимости, его выгодных сторонах, дает объективную оценку относительно качества, расположения, транспортного оснащения, приближенности к социально-значимым объектам, а также ценового диапазона.
  3. Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
  4. Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
  5. Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
  6. Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
  7. Составляет отчетную документацию о выполненной работе.

Стоимость услуг агентств

Стоимость услуг агентства недвижимости находится в прямой зависимости от типа сделки и цены на продаваемый (сдаваемый) объект недвижимости. Но именно этот вопрос волнует каждого, кто по тем или иным причинам вынужден обратиться за помощью в агентство.

Ситуация на рынке риэлторских услуг сложилась следующая:

  1. Если к риэлтору обращаются за помощью в продаже или покупке какой-либо недвижимости, то за стоимость услуг посредника составит от 2% от суммы предстоящей сделки. Этот процент минимальный, найти такие расценки крайне сложно, но возможно. Верхней границей является показатель в 7%. При очень сложных или трудозатратных операциях специалист может оценить свой гонорар в 10%.
  2. Если речь идет об аренде или найме жилых помещений (офисов), то комиссионное вознаграждение обычно взимается в размере от 50 до 100% месячного платежа за съемный объект недвижимости. В случае если договор аренды заключается на очень длительный срок, то оплата может рассчитываться не относительно ежемесячного платежа, а исходя из 3-10% от годовой стоимости аренды.

Заключение договора с агентством

Договор с агентством недвижимости – основной документ, на который опираются риэлторы в своей работе с клиентом.

Именно в нем прописываются все обязанности, делегированные специалисту продавцом (покупателем), а также размер взымаемой за нее платы.

Человеку, обратившемуся в агентство, нужно понимать всю важность договора и ни в коем случае не пренебрегать им.

Перед подписанием нужно внимательно прочитать каждый пункт, а в идеале обратиться за профессиональной помощью к юристу.

Но любой подобный документ должен иметь несколько обязательных пунктов:

  1. Полный спектр предоставляемых услуг, который должен выполнить риэлтор.
  2. Стоимость оказываемых услуг.
  3. Дата заключения соглашения и период его действия.
  4. Цена объекта недвижимости, участвующего в сделке.
  5. Реквизиты юридического лица, от которого работает агент по недвижимости и клиента.
  6. Опись предоставляемых для сделки документов.
  7. Список справок и документов, сбором которых обязуется заняться риэлтор.
  8. Ответственность, которую несут стороны договора.
  9. Возможные причины и условия расторжения договора.

Первым непременным условием контракта с агентством недвижимости является предмет договора. Им служит перечень услуг, которые обязуется оказать клиенту агент по недвижимости.

Этот пункт требует конкретики. То есть нельзя ограничиваться размытыми фразами, такими как «оказание риэлторских услуг» или «сопровождение сделки с недвижимостью». В документе должно быть четко прописано, о какой именно операции идет речь: покупка, продажа, аренда, наем.

Читайте так же:  Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом

В документе должна быть отражена каждая услуга от начала до конца всей сделки. В наилучшем случае это будет максимальный перечень от подбора подходящего объекта недвижимости до регистрации в Росреестре и передачи помещения от бывшего собственника к новому (в случае купли-продажи).

В договоре должна быть обозначена минимальная цена на объект недвижимости, ниже которой риэлтору опускаться не разрешается. Желательно указать и максимальную цену, иначе есть вероятность, что недвижимость долгое время будет не востребована.

Если риэлтору передаются некие документы, этот факт непременно нужно зафиксировать в виде описи. При этом нужно предусмотреть ответственность сотрудников агентства в случае порчи или утери документации.

В документе нужно прописать ответственность, как со стороны агентства, так и относительно клиента.

При этом необходимо проследить, чтобы ответственность лица, обратившегося за риэлторскими услугами, была предусмотрена в разумных пределах.

Кроме того, надо уточнить условия прекращения действия и расторжения соглашения. Это необходимо на случай, если, к примеру, владелец передумал продавать (сдавать) объект недвижимости или решил сделать это самостоятельно, без привлечения чьих-либо услуг.

Как не стать жертвой мошенников?

Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор». По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости. Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости?

«Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья.

Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов. При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости.

Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки. На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице.

Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обращение к профессиональным риэлторам позволяет сэкономить много времени и нервов в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Но при выборе агента в этой области нужно быть предельно внимательным и осторожным.

Сперва стоит тщательно проверять сертификаты компании, ее историю и репутацию на рынке. А также досконально изучать предлагаемый договор на оказание услуг перед подписанием. Только так удастся избежать мошенничества и заключить действительно выгодную сделку.

Видео: В чем заключается работа агентств недвижимости?

В видеосюжете рассказывается, кто такой риэлтор и в чем особенности работы данных специалистов.

Даются ответы, как организуется работа риэлтора в России, какие функции он несет при помощи в сделках с недвижимостью. Рассказывается, кто такие «черные риэлторы» и стоит ли бояться мошенничества со стороны агентств недвижимости в наши дни.

Начинающий риэлтор: что нужно знать

Прежде чем профессия риэлтора начинает приносить желаемый доход, может пройти от одного месяца до полугода, поэтому риэлтору следует подготовиться ко времени на «раскачку» заранее. Это означает, что нужно быть уверенным в том, что некоторое время придется жить на накопленные ранее средства, не получая прибыль от своих действий. Во многих агентствах обучение проводится платно, поэтому к таким расходам тоже нужно подготовиться.

Как начать работать риэлтором

Прежде, чем начинать изучать профессию, следует выполнить несколько действий:

  1. Уйти с прежней работы. Это необходимо для того, чтобы освободить время для освоения новой профессии. Получить все знания в свободное от труда время практически невозможно. Чтобы освоить профессию, потребуется около двух недель стажировки.
  2. Выбрать агентство. Чтобы не ошибиться, лучше выбрать наиболее известную фирму, которая отличается качеством предоставляемых услуг.
  3. Научиться планировать. Для этого подойдет простая записная книжка, в которой нужно указывать все (контакты, время встреч и адреса).
  4. Начать искать заказчика. Для этого достаточно разместить объявления в газетах и в Интернете, указав свои контактные данные и агентство.

Выполняя все перечисленные действия, можно начать получать прибыль раньше, ведь количество получаемых денег зависит только от того, сколько сделок совершает агент.

[3]

Рекомендаций по успешному старту — масса. Почти все они касаются грамотного поиска клиентов. Так что быстро и просто ответить на вопрос, с чего начать риэлтору, невозможно — убедитесь, посмотрев видео.

Что должен знать риэлтор

Чтобы выполнять свою работу более эффективно, любой риэлтор должен обладать определенными знаниями:

  1. Основы жилищного и земельного законодательства и нюансы юридического оформления сделок купли-продажи или сдачи в аренду.
  2. Расценки на услуги риэлторов.
  3. Правила ведения переговоров, от которых во многом зависит успешность сделок.
  4. Условия налогообложения. Благодаря таким знаниям риэлтор может ответить на распространенные вопросы клиентов о размере выплат государству.
  5. Порядок заключения договора при оформлении сделки с недвижимостью.
  6. Методы, при помощи которых можно производить исследование рынка недвижимости и собирать полезную информацию в этой сфере.
  7. Виды услуг, оказываемых агентствами недвижимости.
  8. Требования, которые предъявляются к продаваемому имуществу.

Также риэлтор должен знать правила осмотра объектов и их оценки. Именно от этого может зависеть количество получаемой прибыли.

Кроме этого, агенту необходимо разбираться в способах рекламирования недвижимости, знать основы маркетинга и техники прямых продаж.

Основы продаж недвижимости

Охватить основы продаж в абзаце в рамках одной статьи невозможно. Профессия риэлтора сродни работе психолога или актера — она предполагает постоянную работу над собой, умение наблюдать и делать выводы из любого своего успеха или ошибки.

Остерегайтесь коучеров-балаболов, которые продали один-два объекта и сочли, что наблюдений, сделанных ими, достаточно, чтобы обучать других. Умения красиво слагать фразы недостаточо, ищите ответы самостоятельно или ориентируясь на опытных коллег в агентстве.

Вкратце обрисуем спектр вопросов, на которые стоит найти ответы будущему успешному риэлтору:

  1. Что такое сложные продажи? Чем они лучше простых? Как готовиться к продаже?
  2. Как находить контакт с клиентом и преодолевать сопротивление?
  3. Какие роли может играть продавце, какие маски он может носить?
  4. Как клиент может манипулировать продавцом и как преодолеть их?
  5. Какие техники построения беседы существуют? («Три да», Спин, «Пять нет»)
  6. Как правильно задавать вопросы и не превратиться в дознавателя? Какие бывают вопросы?
  7. Убеждение: что это, как его усиливать, как эффективно аргументировать?
  8. Вербальное и невербальное убеждение.
  9. Как работать с типичными возражениями.
  10. Как не дать сбить цену.
  11. Как строить беседу в зависимости от характеристик клиента (характер, статус, темперамент и пр.)
  12. Как предупредить конфликт.
  13. Ошибки и типичные провалы риэлторов в работе с клиентами.
Читайте так же:  Коллективно долевая собственность на землю

Стоимость услуг: как она формируется?

Первый способ – получение процента от стоимости недвижимости. Многие сделки являются сложными и поэтому процента с продажи не всегда хватает для компенсации трудов.

Существует форма оплаты, при которой риэлтор получает фиксированное количество денег после сделки. Но и такой вариант не является идеальным, ведь профессионал получает за свою работу одинаковое количество средств за разные квартиры, тратя на некоторые из них больше времени.

Лучшим вариантом является соединение двух ранее описанных способов. Агентство определяет минимальную сумму, которую получает риэлтор, но, в то же время, часть комиссионных определяется как процент от продажи. Это стимулирует агента на совершение продаж по более высокой стоимости.

И сколько же зарабатывают риэлторы?

Обычно процент от продажи составляет от 3 до 6. При этом сумма не может быть ниже 30 тысяч рублей. Некоторые клиенты сталкиваются с риэлторами, просящими и меньшую цену за свои услуги, но в таком случае стоит опасаться последствий:

  • отсутствие гарантий, что сделка проведена законно;
  • невозможность найти риэлтора в случае возникновения непредвиденных сложностей;
  • заниженная стоимость жилья.

К сведению! Посчитать, сколько получает риэлтор, можно исходя из стоимости недвижимости и процентной ставки, которая выплачивается агентству. Это означает, что точную цифру назвать нельзя, можно лишь узнать примерную величину дохода.

Кто платит агенту?

Существует несколько вариантов:

  • платит продавец;
  • покупатель;
  • обе стороны поровну;
  • тот, кто обратился в агентство.

Больше доводов все же в пользу первого варианта, ведь при продаже квартиры ее владелец получает деньги и ему легче расплатиться с агентом. При этом существует множество опасностей для покупателя, к которым можно отнести долгое выселение прежних владельцев, признание сделки недействительной или же финансовые затруднения после приобретения жилья.

Но так как услугами риэлторов пользуются обе стороны, во многих случаях клиенты договариваются о разделении платы поровну. Некоторые из них не желают платить агентам, так как не собирались обращаться к посредникам. В этом случае деньги уходят из кошелька того, кто заключал договор.

Как искать и убеждать клиентов

Первое, что нужно запомнить, начиная работать риэлтором – не все клиенты будут готовы воспользоваться услугами посредника.

Важно! Чтобы увеличивать прибыль, стоит постоянно находиться в поиске клиентов и совершенствовать свои навыки общения с ними.

Найти людей, которые могут воспользоваться услугами риэлтора можно следующими способами:

  • через знакомых;
  • при помощи визиток и буклетов;
  • благодаря расклейке объявлений в городе;
  • при помощи интернета.

Чтобы увеличить количество клиентов, стоит прибегать к названным способам, заявляя о своих услугах постоянно. Визитки может выдавать агентство, но в некоторых случаях их приходится делать самостоятельно. Их следует раздавать в любой ситуации, когда это уместно. Таким способом можно охватить большое количество потенциальных клиентов.

Расклеивать объявления стоит как в центре города, так и в спальных районах, где чаще всего и живут люди, продающие недвижимость. В тексте можно указывать как информацию для покупателей и продавцов, так и для тех, кто желает получить консультацию специалиста.

Советы начинающим от опытных риэлторов

Для успешной работы риэлтором стоит знать о распространенных советах, которые дают опытные профессионалы:
  1. Начинать стоит с устройства в специализированное агентство. Это даст возможность пройти обучение и получить больше возможностей для поиска потенциальных клиентов.
  2. Чтобы не допускать ошибок, сначала стоит действовать по наработанным схемам, предлагаемым агентством. Собственные методы работы лучше приберечь для того времени, когда появятся постоянные клиенты.
  3. Перенимать все знания, которые дают опытные агенты. Лучше всего сделать успешного профессионала своим другом и постоянно узнавать о том, как он работает.
  4. Расширять свои возможности и познания в сфере продаж недвижимости.
  5. Категорически исключены опоздания, неорганизованность. Хороший тайм-менеджер — успешный риэлтор.
  6. Перед встречей необходимо знать особенности жилья и его стоимость, как будто это своя собственная квартира.
  7. Во время отсутствия клиентов нужно постоянно самосовершенствоваться, посещая тренинги, способствующие улучшению профессиональных навыков.
  8. При появлении в новом коллективе следует соблюдать все правила, которые приняты среди коллег.
  9. Важно помнить, что многие клиенты будут отказываться от услуг, но это не должно быть причиной, мешающей продуктивной работе. Следовательно, совершенствуйте навыки работы с отказами.

Как зарабатывать и добиваться успеха? Ответ на видео

Видео ниже ориентировано не только на риэлторов, но тем интереснее применить общие принципы успешных заработков на свою область деятельности. Один качественный общий мотивационный материал может быть полезнее, чем раскрытие узких вопросов от якобы коучеров, которые нередко не являются успешными практиками.

За что платят риэлтору и что он делает для клиента: разберись

Совершая какие-либо сделки с недвижимостью, продавцы и покупатели нередко задумываются о необходимости прибегнуть к помощи риэлтора. Однако, в большинстве случаев, столкнувшись с тем, что профессиональный риэлтор берет за свои услуги внушительные проценты от состоявшейся сделки, они отказываются от этой мысли. Давайте разберемся с тем, что делает риэлтор и почему не стоит скупиться на его услуги.

Роль риэлтора в проведении сделки

Основная обязанность риэлтора – всестороннее сопровождение сделок с недвижимостью. Она включает в себя более 9 видов работ.
Читайте так же:  Как проверить наследников при покупке квартиры

Далее, чтобы сформировать более ясное понимание о том, чем занимается специалист, которому Вы доверили проведение сделки, выберем конкретный вариант.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник решает продать свою квартиру и приобрести недвижимость в другом доме или районе.

Оценка недвижимости и анализ рынка

Для того, чтобы цена была адекватной рыночной ситуации риэлтор проводит ряд мероприятий, направленных на составление аналитических и статистических отчетов, характеризующих общее состояние рынка недвижимости на момент продажи, характеризующих аналогичные объекты – конкуренты.

Опытный специалист на основе всех достоинств и недостатков недвижимости, по сравнению с конкурентами, даст грамотные рекомендации продавцу по проведению необходимой предпродажной подготовки объекта недвижимости, также поможет в организации подготовки.

А риэлтор без опыта скорее всего обойдется вам гораздо дешевле, если у вас несложные задачи, то этот вариант вам подойдет даже лучше. Новичкам важны репутация и имидж, на начальной стадии они работают на это.

Рекламная компания и переговоры

Далее следует один из самых важных этапов работы: организация качественной и эффективной рекламной компании недвижимости. Профессионалы используют огромный спектр возможностей, предоставляемых виртуальными и печатными СМИ, нередко задействуют рекламу на ТВ и радио.

Используются также возможности расклейки и раскидки рекламных объявлений, обзвон базы потенциальных покупателей. Качество рекламы напрямую зависит от профессиональных качеств специалиста по продаже недвижимости: от его умения правильно составить продающее описание объекта недвижимости, выбрать подходящие фотографии, правильно спланировать маркетинговые действия.

Не менее ответственный этап – проведение показов недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями. Здесь, для специалиста важно указать на достоинства именно этого варианта, и сгладить недостатки.

Хороший агент подведет стороны к компромиссу и условиям, которые устроят обе стороны, грамотно выстроит график проведения сделки и порядок расчетов между сторонами.

Когда покупатель на недвижимость найден, риэлтору необходимо приступить к поиску варианта для покупки. Это также достаточно трудоемкий и длительный процесс, от которого освобождается продавец, пользуясь услугами риэлтора.

Так перед риелтором стоит задача просмотреть сотни подходящих объектов недвижимости и сделать столько же звонков. Согласовать время просмотров квартиры и подобрать из всех вариантов недвижимость, которая действительно устроит клиента. В этом случае, также на плечи риэлтора ложится обязанность довести до соглашения продавца и покупателя, заключить предварительное соглашение на выгодных каждому условиях.

Юридическая проверка и перерегистрация

Риэлтор дает рекомендации либо самостоятельно готовит все необходимые для сделки документы. Работа риэлтора – организовать регистрацию, договориться со специалистами, которым необходимо присутствовать на сделке, передать документы на недвижимость в регистрационные органы, присутствовать при расчетах покупателей и продавцов недвижимости – на всех этих этапах он выступает гарантом удачного завершения сделки.

На завершающем этапе – специалист по недвижимости помогает в процессе перерегистрации каждой из сторон по новому месту жительства. Обеспечивает юридическую и физическую передачу недвижимого имущества. Оформляет акт приема-передачи недвижимости между покупателем и продавцом.

Оплата работы риэлтора

Что касается доли агентства – то это своеобразная гарантия добросовестности и надежности.

Обращаясь в стабильное агентство с хорошей репутацией, Вы получаете хороший сервис, компетентных сотрудников, полное информационное и техническое сопровождение работы агентов, сопровождение сделки полным штатом специалистов, участие которых просто необходимо: ипотечные брокеры, юристы.

Кроме того, фирма – это гарантия страхования профессиональной ответственности, а значит, Ваша безопасность в случае ошибки специалиста по недвижимости.

Услуги риэлтора – это отличное вложение денег, которое избавит Вас от временных затрат, бесконечных звонков и просмотров неудачных вариантов, ненужного стресса, и мороки с огромными пакетами документов и справок.

[2]

Однако, обращаясь за помощью, особенное внимание обратите на профессионализм специалиста и статус агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге, например, выбору и найму риэлтора посвящен большой сайт ассоциации риэлторов, с возможностью ознакомиться с отзывами и проверить работу риэлтора, прежде, чем начать с ним работать.

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Читайте так же:  Куда платится налог на имущество юридических лиц

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1 , причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2 ) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

Источники


  1. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.

  2. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

  3. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
  4. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
  5. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.
За что отвечает риэлтор при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here