В каких новостройках не стоит покупать квартиру

Важная информация на тему: "В каких новостройках не стоит покупать квартиру" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Что лучше: новостройка или вторичка?

  • Что лучше: новостройка или вторичка?
  • Как выбрать квартиру в новостройке
  • Как купить квартиру в новостройке

Сегодня рынок новостроек более подвижен, связано это с большим выбором вариантов, более низкими ценами, лояльными кредитными программами. Но и рисков при покупке такого жилья несравнимо больше, чем при покупке квартиры уже в обжитом доме. Главной проблемой, возникающей при покупке квартиры в новостройке, является честность и финансовая стабильность застройщиков и инвесторов. Самой выгодной покупкой считается приобретение квартиры еще только в строящемся доме, на уровне котлована. И хотя в договоре четко указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию, на деле часто происходит их несоблюдение. И ладно бы речь шла о паре месяцев задержки, иногда стройка затягивается на годы. И застройщики не несут никаких санкций. Покупая недвижимость в таких домах, соберите информацию о компании-застройщике. Сейчас на специализированных форумах люди охотно делятся своим опытом. Также вас не должно сбивать с толку громкое имя в соинвесторах строительства. Случаи, когда инвестировали серьезные госкорпорации, а сдача дома происходила с серьезной задержкой, не редкость.

Еще к одному серьезному минусу новостроек можно отнести качество сдаваемого жилья. Поскольку сейчас дома строятся с молниеносной скоростью, ошибок при строительстве не избежать. И первые сюрпризы можно ожидать уже в первый год проживания. Во время естественной усадки дома можно столкнуться с лопнувшими натяжными потолками, сгорбленным паркетом и щелями в пластиковых окнах. И такая картина может наблюдаться еще несколько лет. Если такая перспектива вас не пугает, плюсы от покупки именно нового жилья есть, и неплохие.

Немного сложнее выглядит покупка квартиры на вторичном рынке. Для сделки купли-продажи квартира должна быть без обременений. Значит, в ней никто не должен быть прописан, она не должна находиться в залоге у банка, на ней не должен быть наложен арест судом (по причине просроченных платежей по кредиту, аннулированной сделки, и пр.). А проверить эти варианты на самом деле не так просто. Вот почему при покупке квартиры почти всегда приходится обращаться к риелторам, а значит, платить достаточно солидную сумму за их услуги. Риелторы имеют возможность проверить юридическую чистоту продаваемого жилья. Но риски все равно остаются.

К плюсам квартир на вторичном рынке можно отнести то, что вам, скорее всего, не придется делать черновой ремонт с нуля (хотя состояние квартир бывает разное). Это идеальный вариант для тех, кто хочет сразу заехать в новое жилье. Ведь ремонт в новостройке может тянуться годы, да и потратиться придется солидно. Вы сразу будете знать, кто ваши соседи, сколько вам придется платить за коммунальные услуги и какого обслуживания ждать от управляющей компании.

Почему не стоит покупать квартиру с отделкой в новостройке

Многие считают, что покупать квартиру в новостройке выгоднее, чем во вторичном жилом фонде: ведь новые дома еще не изношены, а значит, и проблем с ремонтом должно быть меньше. И особенно приятно, если квартира сдается с чистовой отделкой, в объявлениях на сайтах недвижимости это называют «заезжай и живи». Действительно, сделать ремонт с нуля своими силами будет гораздо сложнее и дороже. Да и времени на это, скорее всего, уйдет больше. Однако эксперты все равно советуют не торопиться при покупке новых квартир с отделкой. И вот почему.

Никакого эксклюзива

Ремонтируя квартиру самостоятельно, пусть и руками ремонтной бригады, вы сами сможете выбрать обои, плитку, напольное покрытие и подобрать под них шторы и мебель. А вот при покупке квартиры с отделкой придется довольствоваться тем, что есть. Конечно, как правило, застройщики отделывают квартиры материалами в нейтральных оттенках, однако известны случаи, когда обои оказывались зелеными, а плитка в ванной — ярко-оранжевой. И, естественно, ваша старая мебель к ним может и не подойти, и даже выбрать новую — такую, чтобы сочеталась с покрытием стен и пола — будет проблемно. Да и эксклюзивным дизайном перед гостями вы уже не похвастаетесь: отделка будет точно такой же, как у ваших соседей справа, слева, сверху и снизу — без вариантов.

Дешевые материалы

Если речь идет об элитном жилье с отделкой, беспокоиться о качестве материалов вам не придется. Однако если ваше будущее жилье располагается в домах класса эконом или даже комфорт, есть повод задуматься. Застройщики частенько экономят на материалах для отделки: покупают самые дешевые обои, плитку и линолеум, а также клей и прочие «расходники». В итоге уже через полгода обои могут отклеиться, плитка — треснуть, а на линолеуме могут появиться многочисленные следы от ножек столов и стульев. И, кстати, такое может случиться не только из-за дешевых материалов.

Ремонт насмарку

Каждый строитель знает о таком явлении, как усадка дома. Фундамент и сваи любой новостройки должны «подстроиться» под вес перекрытий, стен и жильцов со своей мебелью, которые туда въехали. А пока они «подстраиваются», стены, полы и потолки могут менять свое положение, сдвигаясь на несколько сантиметров в ту или другую сторону. И хотя такие изменения кажутся не столь существенными, их может быть вполне достаточно, чтобы с потолка посыпалась побелка, стеклопакеты начали лопаться, а по плитке на кухне пошли трещины. И тогда ремонт, за который вы заплатили при покупке квартиры, придется переделывать. И пусть чаще всего застройщики не снимают с себя ответственности и исправляют недочеты за свой счет, вам придется выбирать: искать другое жилье на время повторного ремонта или соглашаться на то, чтобы все переделывали прямо при вас.

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты рекомендуют не покупать квартиры с отделкой или хотя бы сразу закладывать в бюджет расходы на второй ремонт. А в идеале — покупать квартиру без отделки и ждать, пока дом не «успокоится»: в зависимости от материала стен и места застройки этот период может занять от двух до шести лет.

Ранее мы рассказывали, как не стать обманутым дольщиком при покупке квартиры в новостройке.

[3]

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте так же:  Предварительный расчет налога на имущество физических лиц

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

  • Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
  • Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
  • Финансовое состояние компании на момент аккредитации
  • Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

Как выбрать квартиру в новостройке

Автор: Butovo Park · Опубликовано 17.04.2018 · Обновлено 26.06.2019

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила :

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

[1]

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

  • транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
  • ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
  • не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
  • старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
  • не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
  • хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
  • отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
  • приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Читайте так же:  Ответственность за неполучение паспорта в 14 лет

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

  • квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
  • Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
  • Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
  • Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

  • большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
  • наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
  • расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
  • примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
  • примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика


Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

  • Устав.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Выписка из ЕГРЮЛ .

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и порядковый номер квартиры.
  4. Планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Почему не стоит брать квартиру в новостройке

Купить квартиру в новом доме, стать первым хозяином собственного жилья – заветное желание каждого второго жителя России. Но, как и при покупке любой недвижимости в этом есть свои плюсы и минусы. Риэлторы называют ряд причин, по которым не стоит покупать квартиру в новостройке. Знания недостатков жилья первичного рынка помогут вам сделать выбор в пользу самого оптимального варианта покупки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Какие многоквартирные дома считаются новостройками

В отличие от вторичного рынка недвижимости, где жилье имеет свою историю, одного или несколько бывших собственников, на первичном, в квартирах никто до вас не жил. Купив квартиру – вы станете первым ее владельцем. Это значит, что никто не сможет предъявить свои права на ваше жилье. Все документы, в идеале, на квартиру «чистые», записей в ЕГРП в графе «собственник», кроме вас не будет.

Юридически новостройкой считается:

  • дом, сданный в эксплуатацию и под ключ;
  • многоквартирный дом, который сдан не больше 3 лет назад;
  • квартира, купленная от застройщика;
  • приобретенная от управляющей компании в первые 2 – 3 года с момента приемки;
  • если договор купли-продажи подписан с инвестором, у которого есть доля в многоквартирном доме.

Можно ли считать строящийся дом новостройкой – вопрос спорный. То, что еще не достроено и не сдано в эксплуатацию считается объектом незавершенного строительства. Но в России договор долевого участия, условно, тоже относится к первичному рынку недвижимости, хотя проблем здесь намного больше. Самая основная – нет гарантий, что застройщик не обанкротится, дом будет достроен и сдан в эксплуатацию в том виде, в котором вам это обещали. Если вы абсолютно уверены в том, что в сроки, указанные в ДДУ вступите в право собственности, то оцените, насколько достоинства перекрывают недостатки в вашем будущем доме.

Внимание! Переуступка квартиры по ДДУ – не относится к первичному рынку.

Недостатки квартир в новостройках

Объективные причины, на которые следует обращать внимание при выборе своего нового места жительства:

В основном, при покупке недвижимости на вторичном рынке, покупатели сталкиваются с проблемами, начав жить в квартире. С течением времени все недочеты по конструкции дома проявляют себя. А благоустройство территории и развитие инфраструктуры зависят от количества жителей в доме и времени. Через 3 — лет многоквартирный дом перестает быть новостройкой и начинает жить, как и в других районах города – насыщенной, яркой жизнью.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». П режде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом , но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья , можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ , должн ы отсутствовать так называемые красные линии . В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец , что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низко ликвидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планир овкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами , крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Читайте так же:  Оставление иска без движения в арбитражном процессе

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения свое й юридической чистоты . Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают с дел ки, где фигурируют граждане, признанны е судом ограничен н о недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее провери ть, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказ ыва ться, однако перепроверить все несколько раз не помешает .

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она н и была, надо тщательно проверять. Р иск потери прав а собственности или затяжны х су дов ожида е т покупателя в следующих ситуациях:

  • з а последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают ;
  • к вартира получена по н аследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине с лучаев можно купить такую квартиру после прове рки;
  • н аследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнару жить их при проверке нереально ( я имею в виду внебрачных детей ) . Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помот ают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходим о именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть кварт иру в первоначальное состояние;
  • к вартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила в ремя и не выясняла, что именно;
  • п родажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собстве нниками данного объекта.

И деальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут м ожет быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками , которые уже давно проживают в другом городе или области , заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течени е одного года, причем по заниженной стоимости. Если В ам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все д окументы необходимо анализировать всеми возм ожными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Выгодно ли приобретать квартиру с готовой отделкой в новостройке?

Последний год, оказавшийся довольно сложным для первичного рынка недвижимости, заставил россиян скорректировать предпочтения в сторону оптимизации расходов. Так, дольщики стали чаще интересоваться квартирами с готовой отделкой, чего не наблюдалось в течение долгих лет инвестиционного бума.

Мы привыкли приобретать «коробки» без внутренней отделки и доводить их «до ума» собственными силами. На это уходило еще от шести до 12 месяцев, прежде чем квартира становилась пригодной для жизни. С началом кризиса многие покупатели были вынуждены пересмотреть свои планы. Ремонт за собственные деньги превратился для них в неподъемную задачу, что привело к повышению спроса на такую услугу, как отделка от застройщика. Для многих компаний это стало хорошей возможностью повысить собственную конкурентоспособность и расширить спектр предложения.

Отделка от застройщика: найти золотую середину

Так выглядит квартира с готовой отделкой от компании ЦДС

Девелоперы начали нарабатывать опыт продажи квартир с отделкой в пору предыдущего кризиса 2008-2009 годов. Тогда спрос на недвижимость значительно просел, что заставило строителей подыскивать новые форматы привлечения клиентов. Наряду с квартирами без отделки компании стали предлагать жилье с готовыми интерьерами.

Чтобы не отпугнуть покупателей унылым однообразием, разрабатываются несколько типовых вариантов дизайна, например, классический, модерн, арт-деко и авангард. Обычно вся разница заключается в расцветке обоев и рисунке плитки, зато дает возможность избежать совсем уж казарменной одинаковости.

Застройщики стараются найти золотую середину между стоимостью ремонта и качеством работ и материалов. Оптимизации расходов на ремонт удается добиться прежде всего за счет прямого сотрудничества с производителями отделочных материалов и техники, дизайнерскими студиями. Получая значительные дисконты за оптовые покупки, компаниям удается создать демократичный стандарт, который удовлетворяет основным требованиям заказчика.

Специалисты отмечают, что оптимальная стоимость одного квадратного метра ремонта от застройщика составляет 8-10 тысяч рублей. При более высоких расценках покупатели начинают отказываться от опции, предпочитая приводить квартиру в порядок самостоятельно.

Этапы отделки

На сегодняшний день жилье продается на разных уровнях готовности – от голого периметра будущей квартиры с едва намеченными контурами будущих комнат до полностью отделанного «гнездышка», куда можно хоть завтра переселяться с детьми и кошками.

Так называемая «черновая отделка» на самом деле означает почти полное отсутствие отделки, что характерно для квартир со свободной планировкой. Из необходимых для жизни опций присутствуют только дверь, пластиковые стеклопакеты и система отопления. Покупателям придется за свой счет сооружать межкомнатные перегородки, делать стяжку пола, монтировать потолки, разводить инженерные коммуникации, выравнивать стены и т. д. После того, как эти работы будут завершены, можно говорить о том, что квартира готова для чистовой отделки. Некоторые застройщики берут этот этап на себя и включают предремонтную подготовку в стоимость квартиры.

Предчистовая отделка — это и есть та самая золотая середина

Когда все поверхности готовы для окончательного этапа ремонта, начинают финишную отделку. Стены красят, оклеивают обоями или покрывают декоративной штукатуркой, на пол укладывают ламинат, линолеум или паркет, монтируют теплый пол. В санузле, кухне и коридоре клеят керамическую плитку, ставят межкомнатные двери – и вуаля! Квартира почти готова для приема жильцов. Новоселам останется только подключить осветительные приборы, повесить карнизы и шторы, завезти мебель.

Эксперты рынка недвижимости подсчитали, что с черновой отделкой в Москве и Подмосковье сдаются до 65% жилья. Квартиры, полостью готовые к заселению, по разным оценкам, составляют от 5 до 20% сдающихся объектов, остальное приходится на объекты с предремонтной подготовкой.

Качество отделки – зависит от класса

Самая простая отделка производится в муниципальных квартирах, которые получают льготники и люди из расселяемого ветхого жилья. В новостройках, предназначенных для продажи на первичном рынке недвижимости, ремонт носит коммерческий характер, поэтому для него используются более дорогостоящие и современные материалы, применяются недорогие дизайнерские решения.

Читайте так же:  Судебная практика по земельным спорам между соседями

В сегментах бизнес- и элит- практикуются ремонты «под ключ», подразумевающие индивидуальный дизайн и меблировку. При этом максимально учитываются пожелания клиента, а бюджет ремонта сопоставим со стоимостью самой квартиры. В классе элитного жилья верхней планки стоимости вообще не существует.

Кому выгодно покупать жилье с отделкой

В квартиру с отделкой можно заселиться сразу же после сдачи дома в эксплуатацию

Отделка от застройщика – это хороший выход для тех, кто находит самостоятельный ремонт слишком затратным. За последний год строительные материалы значительно выросли в цене, а доходы остались прежними, если не упали. Поэтому все больше небогатых покупателей новостроек хватаются за возможность приобрести готовое жилье за доплату, что по-любому дешевле, чем ремонт своими силами. И пусть при этом несколько страдает индивидуальность, зато выигрывает бюджет.

Эксперты подсчитали, что на ремонте двухкомнатной квартиры в Москве можно сэкономить от 400 до 500 тысяч рублей, если воспользоваться услугами застройщика. Конечно, эта сумма весьма относительна и может значительно варьироваться как в одну, так и в другую сторону. Каждый собственник делает ремонт в соответствии со своими возможностями и предпочтениями, поэтому окончательная стоимость во многом зависит от качества отделочных материалов. По словам специалистов, покупателю в массовом сегменте приходится доплачивать за ремонт от 5 до 10% первоначальной стоимости, и это меньше, чем бюджет среднего ремонта, произведенного собственными силами.

Еще одно преимущество состоит в том, что в купленную квартиру можно въехать сразу – она сдается одновременно с домом. Если покупатели проживают в съемном жилье, им, конечно, будет гораздо выгоднее переехать в собственную недвижимость сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Арендовать квартиру и одновременно делать ремонт для многих семей чересчур накладно.

Готовая отделка также удобна для молодых пар без детей, которые рассматривают первую недорогую квартиру в качестве временного жилья. Кроме того, обычно в первые годы после начала эксплуатации новостройки дают усадку, поэтому сразу же начинать дорогостоящий ремонт не рекомендуется. Лучше пожить несколько лет с временной отделкой, а затем уже сделать долгосрочный ремонт по собственному вкусу.

Еще одна категория покупателей, отдающих предпочтение готовому ремонту, — инвесторы, покупающие квартиру с целью сдачи в аренду. Они заинтересованы в том, чтобы жилье не простаивало, а как можно быстрее начало приносить прибыль.

Не нужно думать, что застройщики халтурят или предлагают покупателям самые дешевые варианты. Стройматериалы, сантехника, стеклопакеты, инженерные системы, применяемые в московских новостройках, соответствуют современным требованиям качества. К тому же компании и сами заинтересованы в том, чтобы опция продолжала пользоваться популярностью у клиентов, стимулируя продажи на каждом новом объекте.

Новостройка или вторичное жилье что выбрать?

Многие стоят перед выбором, что купить — новостройку или вторичное жилье. При этом сделав выбор в пользу новостройки, даже не рассматривают вторичное жилье и наоборот. Давайте попробуем взвесить плюсы и минусы.

Покупка квартиры в новостройке — достаточно рискованное занятие, и не всегда риск оправдан.

Рассмотрим такую ситуацию, когда цена квартиры в новостройке на 10 процентов дешевле готового жилья, срок сдачи через 1 год, дом построен на 80%. С первого взгляда, все говорит о том, что риск при покупке такой квартиры – минимален. Однако, рассмотрим эту ситуацию с другой стороны

Проверить юридическую чистоту сделки при покупке вторичного жилья намного проще, риски там предсказуемые, вероятность их наступления меньше.

Если стоимость новостройки ненамного ниже стоимости уже готового жилья, то по сути, вы кредитуете застройщика своими деньгами, то есть покупаете квартиру по рыночной цене с необоснованно завышенными рисками по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке.

В течение трех лет новый дом дает усадку и сделанный Вами ремонт может потрескаться, не забывайте, что в течение двух-трех лет Ваши соседи будут делать ремонт в новых квартирах, что всегда сопровождается шумом и строительной пылью.

Об этих и других вещах люди думают в последнюю очередь. Желание жить в красивом новом доме затмевает разум.

Новостройка, плюсы и минусы.

  1. Планировка новостроек отличается повышенной комфортностью для жизни по сравнению с квартирами в старом фондом.

2. Новостройка стоит дешевле.

Если вы не снимаете жилье, все равно стоит учитывать сумму неполученного дохода от сдачи квартиры. Если учитывать все эти нюансы, то покупка квартиры в новом доме не всегда оказывается более выгодным приобретением, чем вторичное жилье.

3. Квартира в новостройке лучше, чем в старом доме.

Все новое, трубы, электрика и счетчики, лифт, окна, стены и т.д.

Новые трубы — это несомненно плюс, вода может быть лучше, но не факт. К примеру, в Москве воду чистят в разы лучше, чем в ближайшем Подмосковье. Соответственно вода в старом доме в Москве, как правило, будет лучше, чем в новом доме в Подмосковье. Часто бывает так, что в старом доме был произведен капительный ремонт, старые трубы были поменяны на новые. Или наоборот, в доме трубы новые, но все остальные сети по району старые, так что об этом тоже не стоит забывать. Если такой вопрос важен для вас, то он решается установкой фильтра на воду, который нужно менять один раз в 4-6 месяцев. Но он устанавливается только на воду для питья. А если из крана течет плохая вода, то мыться и стирать придется ей.

Электропроводка в старых домах действительно очень плохая, и если ее не поменять, то будете постоянно вызывать электриков. Если же вы покупаете квартиру, и точно знаете, что будете делать ремонт, то вопрос плохой электрики для вас будет не очень актуальным, ведь в новостройке, как правило, вообще нет электропроводки и вам нужно будет самим тянуть ее от щитка. То же самое происходит и в старой квартире, старую сеть оставляют замурованной в стене и прокладывают новую проводку. Но полностью вопрос, конечно, не решится, вас могут беспокоить перегорания общедомовых проводов, правда такие проблемы встречаются все же заметно реже.

Что касается лифта, как правило, в новых домах лифт лучше. Но однозначно так сказать нельзя, Застройщики пытаются сэкономить на всем и ставят самые дешёвые лифты, какие только есть на рынке. И ломаются такие лифты, так же часто, как лифт в старом доме. Если конечно ваш дом не бизнес класса, в таком доме могут поставить вполне приличный лифт.

В очень многих домах старого фонда лифты были заменены на новые. А в некоторых старых домах лифтов вообще не было, и их только недавно вмонтировали. То есть можно и в старом фонде найти дома с приличным лифтом.

4. В новостройке нет тараканов.

[2]

Это плюс. И скорее всего в новом доме они и не появятся. В старых же домах эти божии создания еще встречаются, хотя теперь это уже редкое явление. И если они есть, то спастись от них бывает очень сложно. Ведь вентиляцию вы не перекроете, щелей много — все равно приползут. Бороться с ними нужно всем домом, а организовать всех жильцов на это дело обычно не возможно.

Читайте так же:  Какие виды собственности существуют в рф

5. В старых домах могут промерзать стены, а в новых используют современные утеплители и стены не промерзают. Это утверждение не всегда верно. Нельзя однозначно утверждать, новые или старые дома лучше в этом плане. Как правило, стены сейчас в новых домах тоньше, швы между панелями плохо герметизируют и как следствие идет промерзание., В стремлении удешевить строительство застройщик поставит самую тонкую стену, которую только можно использовать при возведении дома. Поэтому, если вы делаете выбор в пользу новостройки, обязательно узнайте особенности дома, в котором вам предстоит жить. Застройщики в основном используют типовые проекты, в интернете можно найти особенности той или иной серии дома.

6.

В новостройке приличные соседи. Как правило, в новом доме все покупают квартиру за собственные деньги, и алкаши отсеиваются сами собой. Бывают и исключения из правил, когда застройщик часть квартир отдает льготникам, и там уж как повезет.

7. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете познакомиться с соседями.

8. Покупать новостройку более опасно, чем вторичное жилье.

А почему же практически все застройщики не укладываются в согласованные сроки? Давайте попробуем разобраться, кому это выгодно. А выгодно это в первую очередь застройщику. Если застройщик декларирует срок завершения строительства через год, то стоимость за квадратный метр составит условно говоря 100 000 руб., а если он назовет реальный срок, к примеру, 2 года, то продать за ту же цену у него вряд ли получится. Придется ее снижать и продавать за 80 000 руб. Но покупателей за эту цену станет в разы меньше, многие не хотят ждать два-три года. Получается, что застройщику выгодно декларировать более сокращенные сроки. Вот застройщики и указывают заведомо неправильные сроки строительства.

9. Покупка квартиры в строящемся доме большой риск.

Пока дождешься получения ключей, поседеть можно. Многие из наших клиентов рассказывают, что самым большим минусом при покупке новостройки было ожидание выдачи ключей. То и дело на форуме дольщиков поднимаются то одни проблемы, то другие. Ожидание заветных ключей не для слабонервных. Покупая квартиру, люди надеются, что их дом будет построен в срок или даже раньше, ведь менеджер по продаже уверяет, что у них в компании задержек не бывает, и дома первой очереди уже стоят. Но, поверив менеджеру по продажам, вы потом можете 100 раз пожалеть. В итоге застройщик может перенести сроки сдачи на 3 месяца, потом еще на 3, и вот уже год миновал, а за ним может быть и второй, третий. Благо, что в 90% случаев дом всё-таки достраивается, но ведь есть те 10%, которым не повезло. А пока строится дом вы всё это время не знаете, повезет вам или нет. Еще раз прошу вас оценить свои психологические силы. Если вы несмотря на все обстоятельства можете спокойно воспринимать негативную информацию типа «да ладно, не получу ключи, от меня не убудет», то покупка квартиры в новостройки для вас. Если вы склонны к переживанию, то следует воздержаться от покупки квартиры в новостройке.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке по сравнению с новостройкой.

Первый несомненный плюс это то, что покупая вторичку, вы сразу можете ею пользоваться.

Это очень важный момент, нельзя его не учитывать. Допустим, вы стоите перед выбором, что купить, новостройку или вторичное жилье. После покупки новостройки вам нужно дождаться, когда же она будет построена, а в квартире на вторичном рынке сразу можно жить или сдавать ее. Более того, в новостройке не комфортно жить первые два, три года. Пока весь дом будет делать ремонт, вас постоянно будет окружать пыль, грязь, чей-то оставленный на лестничной клетке строительный мусор. Звуки работы перфоратора станут вам родными.

Местоположение.

Как правило, вторичное жилье, особенно дома из старого жилищного фонда, расположены лучше, чем новостройки. Это несомненный плюс. Местоположение недвижимости — пожалуй чуть ли не самое важное. Вы можете быть счастливым обладателем роскошного дома, но если недвижимость находится в богом забытом месте, то ваша собственность не будет стоить и кирпичей, из которых она построена.

Мы немного поговорили о плюсах и минусах покупки квартиры на вторичном и первичном рынках. Надеюсь, материал был вам полезен, и вы подойдете к выбору квартиры более основательно.

Как самостоятельно проверить застройщика?

В своей практике я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда мои клиенты заключают договора с недобросовестными Застройщиками. От подобных неприятностей не застрахованы и покупатели, которые покупают квартиру с помощью риелторов. Почему нужно проверять своего риелтора, читаем здесь.

Из статьи вы узнаете: Как выгодно купить квартиру, покупка квартиры недорого и с большой скидкой. Как сэкономить на риэлтерских услугах, на налогах при покупке недвижимости. Покупка квартир через аукцион, ипотечные квартиры, квартиры с темной историей, арестованные квартиры, в доме под снос, в новостройках со скидкой, получить сезонные скидки, купить квартиру дешевле рынка на 50%.

Почему на рынке недвижимости не любят, когда сделки совершают без риэлторов?

Если вы сами продаете или покупаете квартиру, то столкнетесь с тем, что, когда вы действуете без риэлтора или юриста, с вами неохотно хотят иметь дело. Почему так происходит?

Дело в том, что опытные риэлторы знают, как сложно вести сделку с непрофессионалами. Они всего боятся, зачастую требуют такое, чего обычные риэлторы не просят. Люди почитают в интернете, как самостоятельно провести сделку, и думают, что это просто, но на практике все намного сложнее, чем написано в той или иной инструкции.

Поводом к написанию настоящей статьи послужили многочисленные обращения клиентов, недовольных работой своего риэлтора. Чтобы было понятнее, приведу пример. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ. При оказании подобной услуги наши клиенты рассказывают нам о том, при каких обстоятельствах приобреталась недвижимость и с какими проблемами они сталкивались. На нашем сайте мы делимся накопленным опытом. Излагать материал будем на конкретных примерах из жизни, так будет понятнее.

4 комментария читателей статьи «Новостройка или вторичное жилье что выбрать?»

а где можно ознакомиться с такой статистикой по юридическим рискам
обманутые дольшики vs вторичка и иски от бывших собственников ? в Москве мне кажется все какраз наоборот Обманутых дольшиков в разы меньше чем обманутых покупателей вторички ввиду высоких цен которые привликательны для мошенников

Видео (кликните для воспроизведения).

Добрый день. Статистика ведется внутренняя, в связи с чем ознакомиться с ней не представляется возможным. Однако ввиду того, что мы занимаемся подобными вопросами уже давно и очень плотно, мы можем сказать однозначно, что в рамках ДДУ обманутых людей больше. Да, и на рынке продажи вторичного жилья есть мошенники, однако там они встречаются реже.

Источники


  1. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.

  2. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  3. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.
  4. Сергеев С. Г. Конституционное право России; Дашков и Ко — Москва, 2008. — 576 c.
  5. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.
В каких новостройках не стоит покупать квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here