Узаконить самовольную постройку на муниципальной земле

Важная информация на тему: "Узаконить самовольную постройку на муниципальной земле" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная

Очень неоднозначная ситуация складывается с возведением самовольных построек в Российской Федерации. Некоторые граждане считают, что, приобретая надел, они получают безграничные права им распоряжаться, а значит, и возводить различные строения. На самом деле, закон четко и понятно разъясняет, как узаконить самовольную постройку и по какой причине сделать это необходимо.

Особенно часто проблемы возникают в отношении временных строений, факт возведения которых не имеет согласования с ответственными ведомствами. Сегодня в статье мы затронем вопрос, касающийся того, как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная, какие документы необходимы для проведения этой процедуры и какими требованиями федерального и местного законодательства должны руководствоваться россияне.

Какие изменения по данному вопрос были приняты в 2017 году?

Несмотря на множество поправок, которые были внесены в законодательные акты в отношении порядка межевания и оформления прав собственности на земельные участки, текущий год не принес никаких изменений в отношении узаконивания имеющегося на территории строения. Вместе с тем, государство активно борется с проблемой ветхой недвижимости и ежегодно ужесточает порядок вышеуказанной процедуры.

В настоящее время есть список участков, которые не могут участвовать в приватизации, а значит, и постройки, размещенные на таких землях, узаконить не удастся. Прежде чем строить объекты на муниципальной земле, следует навести справки о том, возможно ли в будущем узаконить постройки и перевести надел в личное пользование. Если пренебречь данным требованием, то со временем можно лишиться и земли, и строения.

Способы узаконивания объектов недвижимости на участке

В настоящее время существует два способа сделать постройку законной. В первом случае потребуется обращение в судебный орган для признания права собственности на объект, а второй вариант предполагает участие в программе «дачная амнистия», предусматривающей упрощенный процесс регистрации земли и построек.

Судебная практика по переводу строений в собственность стала применяться еще в 2006 году, когда заниматься переоформлением начали владельцы гаражных построек, входящие в соответствующие кооперативы. При таком обращении суды достаточно быстро принимали положительное решение при условии, что оно не затрагивало интересы третьи лиц. Для объектов, которыми граждане владеют уже более 10 лет, предусмотрена упрощенная процедура регистрации.

Условия признания «самостроя» законным

Государство не возражает против передачи прав собственности на недвижимость, находящуюся на участке, пользователю или владельцу земли. Вместе с тем, существует ряд условий, которые граждане должны выполнять:

  1. Надел должен находиться в официальном распоряжении заявителя.
  2. Категория земли должна разрешать возведение на ней объекта недвижимости.
  3. Госорганы не должны иметь претензий к качеству готового строения.
  4. Лицо, построившее здание без получения официального разрешительного документа, должно оплатить все штрафы и налоги за последние три года с внесением пени.
  5. Если земля находится в распоряжении гражданина более 10 лет, то все налоги и штрафы начисляются за указанный период.

При учете всех указанных моментов процедура признания постройки законной не отнимет у потенциального владельца много времени.

Особенности судебного порядка

С первого взгляда, ничего сложного в судебном обращении нет, однако до посещения госоргана следует подготовить полный пакет документации и составить исковое заявление. Если речь идет о земле, которая находится в собственности администрации, сначала потребуется переоформить недвижимость в личное распоряжение, чтобы иметь возможность в дальнейшем узаконить имеющиеся на участке постройки.

Следует отметить, что предпринимать обращение в суд стоит только в отношении построек, которые расположены на участке ИЖС или ЛПХ. Если надел входит в другую группу, то сначала нужно будет перевести имущество в нужную категорию, а потом приступить к узакониванию построек.

Если причиной сложившейся ситуации является отсутствие разрешения на застройку, то суд может потребовать от заявителя доказательств, что гражданин пытался получить данный документ. Впрочем, данный факт решающим не является, и от пользователя надела потребуется оформить еще и заключение, где будет указано, что постройка не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Разумеется, в пакет документации должны входить все технические бумаги на землю, в частности, выписки и справки из отдела архитектуры и БТИ, на основании которых велась застройка. При правильном оформлении обращения и в случае предоставления полного пакета обязательной документации решить вопрос с признанием строительства получится в самые короткие сроки.

Заключение

Законодательно не запрещено узаконивать постройки, которые были возведены без получения официального разрешения. Вместе с тем, процедура требует подготовки специальной документации и соблюдения строгих правил проведения процедуры. Каждый гражданин имеет право на обращение в суд или на участие в госпроекте «дачная амнистия».

Порядок узаконивания самовольных построек в 2019 году

Зачастую случаются такие ситуации, когда граждане по определенным причинам строят дома, но не получают на это соответствующее разрешение. Такие дома признаются самостроями. По законодательству эти дома должны сноситься либо узакониваться. Борьба с самостроями в последнее время ведется очень активно в Москве, Санкт-Петербурге и многих других городах. Поэтому узаконивание таких домов является актуальной проблемой для многих их владельцев.

Законодательством установлено строгое определение самостроя. К нему относят все здания, которые:

  1. Были возведены на участке земли, который не был предоставлен в установленном порядке.
  2. Участок земли, на котором возведено сооружение, не предназначен для строительства.
  3. Были построены без согласования и получения необходимых разрешений.
  4. При строительстве были нарушены основные нормы градостроения и пожарной безопасности.

Именно по этим причинам зачастую владельцы построенных домов не могут законно оформить свои строения.

[3]

В зависимости от причин, по которым постройка была своевременно не узаконена, существуют определенные способы узаконить свой дом.

Законодательством предусмотрено всего два пути, которыми можно официально оформить право собственности на свое строение:

  • через суд;
  • через администрацию населенного пункта.

Важно знать, что в случае обращения в суд обязательно нужно будет оплатить судебные издержки, а также на владельца будет наложен административный штраф за нелегальное строительство.

Оформление административных разрешений

В 2019 году продолжает действовать упрощенная система оформления земли с постройками для частных граждан по «дачной амнистии». Поэтому, если самострой подходит для участия в данной программе, лучше всего воспользоваться этим способом.

По данной программе предусматривается упрощенный порядок оформления в собственность ИЖС. Для регистрации построенного здания не требуется разрешение на его ввод в эксплуатацию. На данный момент этот порядок действует до 1 марта следующего года.

В настоящее время для получения документов на построенный дом потребуется только правоустанавливающий документ на землю, на которой возведен дом.

Единственным требованием для оформления постройки сейчас является соответствие земельного участка его целевому назначению. В случае строительства на земле, не предназначенной для строения домов, ее владельцу будет выписан административный штраф.

Читайте так же:  Дают ли пенсионерам ипотеку на квартиру

Важно знать, что в 2019 году потребуется наличие межевого плана на участок для оформления любых регистрационных действий с ним. Поэтому для узаконивания постройки нужно поторопиться оформить документы в 2019 году.

Судебный иск

При обращении в суд заявитель должен подать исковое заявление с просьбой узаконить его постройку. В этом случае нужно знать, что само строение должно отвечать всем установленным нормативам и требованиям. При несоответствии суд откажет в иске. Кроме этого, важно:

Поэтому перед тем, как подавать заявление в суд, важно оценить, насколько соответствует возведенное здание всем нормам законодательства и возможно ли его узаконить данным способом.

Ответственность

При обращении в суд гражданину обязательно будет назначено административное наказание за то, что он не согласовал должным образом свое строение. Кроме этого, подать жалобу в администрацию населенного пункта могут и соседи, которым мешает данная постройка.

В случае признания возведенного дома самостроем его владельцу будет выписано предписание о сносе постройки за свой счет, а также административный штраф. Размер штрафов различается в зависимости от типа нарушителя:

  • обычный гражданин;
  • организация;
  • должностное лицо.

Также размер штрафа зависит от самого вида нарушения. Предусмотрены следующие административные штрафы:

  1. Если не было получено официальное разрешение на строительство, для обычных граждан наказание составит 2-5 тысяч рублей, для должностных лиц и ИП 20-50 тысяч рублей, для организаций от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
  2. Если строительные работы были начаты до направления извещения, то наказание составит гражданам до 1 тысячи рублей, должностным сотрудникам 10-30 тысяч рублей, организациям 100-300 тысяч рублей.
  3. Продолжение работ, несмотря на вынесение акта об устранении недостатков, карается штрафом для граждан размере 2-5 тысяч рублей, должностным сотрудникам 10-30 тысяч рублей, для компаний 50-100 тысяч рублей.
  4. Если здание не введено в эксплуатацию, но фактически оно уже используется, то штраф будет следующий: для частных лиц до 1 тысячи рублей, для должностных лиц 1-2 тысячи рублей, для организаций 10-20 тысяч рублей.
  5. Кроме этого, если должностное лицо распорядится о вводе постройки в эксплуатацию без наличия соответствующего заключения государственных органов, то ему будет выписан штраф 20-50 тысяч рублей.

Кроме этого, важно помнить, что если сам земельный надел не предусмотрен для строительства домов, то администрация населенного пункта имеет право также оштрафовать и за нецелевое использование земли. В этом случае штраф будет рассчитываться от кадастровой стоимости участка. И также будет зависеть его размер от вида собственника участка.

Поэтому важно своевременно получать документы и узаконивать возведенные постройки. В 2019 году уже были введены определенные ужесточения в законодательство. И с каждым годом будет все сложнее оформить строение.

На сегодняшний день составлен перечень земель, которые не подлежат государственной приватизации. Соответственно, теперь перед тем, как начать узаконивать свое строительство, нужно уточнить, не входит ли данный участок в этот перечень.

В некоторых случаях можно подать заявление в администрацию и получить разрешение на строительство дома на участке, целевое назначение которого не предназначено для этого. Поэтому нужно испробовать все способы, чтобы узаконить свой построенный дом.

Самострой на муниципальной земле

Как узаконить самовольную постройку в 2019 году

Нельзя уменьшать и роли Кодекса об административных правонарушениях РФ. В случае выявления самовольного возведения постройки, собственнику земли будет грозить именно административный штраф в размере до 1-го миллиона рублей.

А если быть точнее, то у собственника земли может нет вообще никаких прав продавать, пользоваться, распоряжаться недвижимостью. При выявлении таких построек, государственный орган в судебном порядке может потребовать от собственника земли снести сооружение за его счет. И в такой ситуации суд будет на стороне государства.

Можно ли и как узаконить самовольную постройку на участке

Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.

  • выписка из похозяйственной книги;
  • документы, иллюстрирующие имущественные права на землю;
  • документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
  • кадастровый план;
  • техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
  • декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).

Как узаконить и оформить самострой в собственность

  • Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  • Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
  • Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
  • Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Самострой на муниципальной земле

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Читайте так же:  Как оформить подоходный налог с покупки квартиры

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Оформление права собственности на самовольно возведенные строения

На участке в деревне построил баню. Земля находится в собственности. Хочу узаконить постройку, получить свидетельство о праве собственности. Какие документы надо собрать, чтобы зарегистрировать баню? Нужно ли получать разрешения на ввод в эксплуатацию? Я слышал, что есть упрощенная процедура регистрации самовольных построек. Подпадет ли данная ситуация под эту процедуру?

— Что касается упрощенной процедуры регистрации: она предусмотрена для нежилых строений, используемых в садоводстве, огородничестве и так далее. Оформляется на основании декларации при наличии в собственности земельного участка. Что касается бани, то она не является объектом капитального строительства, то есть не отвечает признакам данного объекта: не находится на фундаменте определенного размера. Если хотите регистрировать право собственность на данную постройку, вы сначала должны убедиться, что она отвечает признакам капитального сооружения (помощь в этом могут оказать сотрудники организации технической инвентаризации), затем, если земельный участок в собственности, можете попытаться ее зарегистрировать в упрощенном порядке. Возможно, придется обратиться в суд и после этого зарегистрировать.

Чем грозит самострой в 2019 году на собственном участке и на муниципальной земле

Чтобы законно оформить постройку, нужно сделать выбор: либо решить этот вопрос через суд, либо с помощью местных властей. При процедуре обращения в судебные органы человек, который хочет сообщить о нелегальной постройке на своем участке, будет обязан выплатить штраф, а также все судебные издержки. Существует более интересный вариант: называется «дачная амнистия». Это более упрощенная система для регистрации построек на территории владельца, если она соответствует всем документам на право владения и предусматривает любое строительство. В этом случае документы оформить проще. Также владельцу нужен межевой план для полного оформления.

Чем грозит самострой на собственном участке? Если застройщик решил построить здание на территории, которая для этого не предназначена, это также считается незаконной постройкой. В такой ситуации считается, что если построение не узаконено, владелец не может совершать с ним никаких юридических действий: продавать, дарить, сдавать в аренду.

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

Росимущество амнистирует самострой на землях сельского хозяйства

Нужно отдельным пунктом прописать в законе, что начальная цена земельных участков сельхозназначения, передаваемых в аренду, определяется по особой формуле. Либо в процентах от кадастровой стоимости, либо от земельного налога на данной территории. Это будет экономически обосновано, а потенциальные арендаторы сразу будут понимать, стоит участвовать в торгах или нет. Новый порядок позволит ускорить процедуры передачи земель минимум на три месяца. Не придется тратить время и деньги на проведение оценки. На мой взгляд, целесообразнее отталкиваться от кадастровой стоимости — она посчитана на всех территориях страны, публична, ее каждый может увидеть на сайте Росреестра.

Виталий Вольфовский: Земельный кодекс в течение ряда лет нарушали государственные учреждения и ведомства. Много вопросов и к руководству территориальными отделениями прежнего Росимущества, которые согласовывали сделки в регионах по незаконному жилищному строительству на федеральных землях сельхозназначения.

Самострой на муниципальной земле

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняет понятие самовольной постройки – если ранее одним из критериев для признания объекта самовольной постройкой было существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, то теперь достаточно любых нарушений, даже несущественных.
Теперь необходимо наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта, и соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Кроме того, № 258-ФЗ определяет права и обязанности органов местного самоуправления по сносу самовольных построек.

Самовольная постройка

В случае, когда самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан, снос данного объекта не имеет сроков давности, даже при наличии полученного права собственности на объект в суде. В этом случае, по решению суда прекращается право собственности, и объект подлежит сносу.

На сегодняшний день, на землях города Москвы насчитывается 1,7 тысяч незаконных самовольных построек капитального и не капитального строительства площадью 570 тысяч квадратных метров. Правительством города Москвы было издано постановление о пресечении незаконного использования земельных участков в Москве и ведении борьбы с самовольными постройками, с усилением ответственности застройщиков. Считается, что самовольное строительство надо предупреждать, так как бороться с построенными объектами намного тяжелее. Часто самовольная постройка возводится без учета мнения жителей, забирается жизненное пространство, т.е. нарушаются права третьих лиц. Это относится не только к мелким сооружениям не капитального типа, но и к большим капитальным объектам известных марок. Для учета самовольных построек составляются списки, содержащие информацию об объектах. При подозрении на самовольную постройку специалисты направляют всю информацию в окружную комиссию по борьбе с самовольными постройками. Далее принимается решение о сносе самовольной постройки в Москве на основании заключения комиссии. Много дел о самовольных постройках находится на рассмотрении судов различных инстанций или направлены иски на принятие решения о сносе объекта.

Читайте так же:  С чего начинать продажу доли в квартире

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

НАША СПРАВКА

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

[1]

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Читайте так же:  Ответственность родителей за ненадлежащее воспитание детей

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

    более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

[2]

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

    Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 905 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 212 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Читайте так же:  Перечень документов для оформления наследства на квартиру

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 905 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 212 hits)

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 2 736 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

    копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.
    в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

    заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности; квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу; техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Видео (кликните для воспроизведения).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники


  1. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  2. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.

  3. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.
  4. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
  5. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.
Узаконить самовольную постройку на муниципальной земле
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here