Существует ли обмен квартир в настоящее время

Важная информация на тему: "Существует ли обмен квартир в настоящее время" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как разменять квартиру в Москве?

Чтобы выгодно разменять столичную квартиру и обойтись без лишних расходов, стоит обратить внимание на предложения в Новой Москве.

Актуальное предложение на рынке — обмен старой 1-комнатной квартиры в Москве на 2-комнатную, современной планировки, рядом с МКАД, без доплаты!

Размен квартиры с полным юридическим сопровождением — оптимальный способ обрести новое жилье.

Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников при обмене, узнайте о возможности страхования сделки.

Размен вторичной недвижимости на современную в Новой Москве дает ощутимые преимущества для каждой семьи:

Сделки по размену квартир считаются довольно сложными. Ведь чтобы подобрать варианты, которые устроят всех, кто участвует в расселении, нужно приложить немало усилий. Кроме того, есть ряд юридических моментов, которые ограничивают возможности сторон. В статье мы расскажем, как проходит размен квартир, что важно знать об этом и как разменять квартиру в Москве и не прогадать.

Вариантов размена квартир довольно много. Одни семьи решают расселиться после развода или потому что взрослым детям нужна своя жилплощадь. Другие, наоборот, съезжаются или улучшают жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой). Казалось бы, что может быть проще: есть две стороны, которые готовы обменяться своими квартирами, и, если сделка состоится, она будет выгодной для всех.

Однако прежде чем вы решитесь на размен, имейте в виду, что:

  • найти идеальные варианты для всех сторон очень сложно. Поэтому кому-то, скорее всего, придется идти на компромисс;
  • зачастую собственники жилья переоценивают стоимость своих квартир. То есть не всегда удается, например, за одну трехкомнатную квартиру получить три однокомнатные;
  • бывают ситуации, когда одна из сторон или владелец одной из долей либо вообще не хочет расселяться, либо не готов выезжать, потому что ему не нравится ни один из предложенных вариантов. Это тоже может стать серьезной проблемой при размене.

Рассмотрим более подробно, что же делать в каждой такой ситуации.

Варианты размена квартиры: равноценный и неравноценный обмен

Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

В связи с этим принципиально важным становится вопрос оценки жилья. Как мы уже сказали, собственники могут переоценить стоимость квартиры, из-за чего и могут впоследствии возникать проблемы. То есть, допустим, семья из трехкомнатной квартиры хотела расселиться в три однокомнатные, однако вместо этого в лучшем случае получает две «однушки» и комнату в коммуналке. Выходит, что кто-то из участников сделки оказывается в невыгодном положении, что и вызывает массу споров, недовольства и нежелания производить обмен.

Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.

А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Размен приватизированной квартиры

Если квартира находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), то размен ее будет происходить путем альтернативной сделки. Это означает, что вам одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. После чего заключаются договоры купли-продажи объектов.

В этом случае никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но при этом вы можете продать свою долю. То есть в ситуации, когда жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не желает менять квартиру, решается просто: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, свою долю в первую очередь нужно предложить купить остальным собственникам вашей квартиры (в нашем примере — мужу), а уже в случае их отказа — искать других покупателей. Несомненно, этот вариант менее предпочтительный, т.к. стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить хотя бы юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

  • кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
  • продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период — лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
  • есть ли у квартиры обременение (например, рента с пожизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако выяснить это и подтвердить юридическую чистоту квартиры без профессионалов невозможно.

Также учтите, что договор и все условия сделки (например, о доплате) необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

[1]

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры

Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:

Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.

Читайте так же:  Внесудебная реализация залогового имущества

В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Быстрый размен квартир в Москве

Если вы хотите быстро и без проблем произвести размен квартиры в Москве, обращайтесь в компанию, которая занимается недвижимостью и имеет хорошие отзывы. Вам должны обеспечить помощь высококвалифицированных специалистов и, конечно, индивидуальный подход. Компания должна обеспечить высокий уровень безопасности сделок, тщательно проверять все объекты и отслеживать изменения в действующем законодательстве.

Мы можем рекомендовать вам услуги «Московской городской службы недвижимости», ведущей свою деятельность с 1995 года.

В «МГСН» вам помогут произвести:

  • обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную современной планировки без доплат;
  • обмен двухкомнатной на трехкомнатную без доплат;
  • разъезд из двух- и трехкомнатных квартир в современное, качественное, новое жилье;
  • обмен в кратчайшие сроки, в том числе если необходима доплата.

Обмен квартиры: какие есть варианты?

Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

    Поделиться:

Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Виды обменов, их плюсы и минусы

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма). Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.

Обмен приватизированных квартир (мена)

Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается. При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи. Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.

Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.

Обмен муниципальных квартир

Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.

Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы. Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной квартиры на муниципальную

Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко. Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Есть ли перспективы у обменных сделок?

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.

Порядок обмена недвижимости

Юридические операции с недвижимостью представлены несколькими видами: купля-продажа, дарение, наследование, аренда. Кроме этих распространенных операций, существует обмен недвижимости, так же имеющий значимый юридический статус. Обменные операции должны осуществляться по законодательным правилам, чтобы исключить возможные риски.

Договор мены должен иметь официальное подтверждение и регистрацию в Росреестре. Заинтересованным участникам сделки рекомендуется ознакомиться с правилами и последовательно их исполнить, заключая соглашение обмена.

Читайте так же:  Как понять комиссия за аренду квартиры

Юридическое понятие обмена

Процедура обмена сейчас менее востребована, чем во времена, когда не существовало собственности и приватизации. Сейчас, имея свидетельство на право собственности, можно обменять или продать, затем купить понравившуюся. Тогда почему граждане продолжают обменивать квартиры, а не продавать свою и покупать чужую жилплощадь? Чем привлекает такой вид сделки и почему обмен до сих пор существует?

Собственник может поменять свою долю недвижимости, если ему принадлежит доля владения. Потребуется выделить долю в натуре, получить свое свидетельство и затем распорядиться имуществом по своему усмотрению. Квартиру, являющуюся собственностью, можно обменять на иное имущество. Например, это может быть движимое имущество, земельный надел или другое владение. Договориться сторонам придется предварительно, затем приступить к заполнению договора мены.

Обмен и мена по сути являются одинаковыми понятиями. На практике, слово “мена” относится к собственности, а “обмен” касается муниципального жилья, занимаемого по договору социального страхования. Муниципальный объект меняется исключительно на квартиру с таким же юридическим статусом. Поскольку объект принадлежит местной администрации, то разрешение на сделку необходимо предварительно получить в жилищном отделе.

Муниципальную квартиру нельзя продать, можно только поменять. Особые сложности возникают, если обмен касается квартир в разных районах города или разных городах. Довольно часто администрация не позволяет совершить обмен, выдвигая свои аргументы.

Закон позволяет разменять муниципальное жилье на две или несколько площадей, что всегда представляет собой сложную на практике процедуру.

Стандартные причины обмена жилплощади

Квартиру довольно часто меняют на частное домовладение и наоборот. Присутствует такая причина, как желание улучшить свои условия проживания, увеличить площадь, сменить район. Порой квартиру стремятся уменьшить, чтобы сократить расходы на оплату квартиры.

Одновременно отдавая и получая другое жилье, владельцы снижают риски по сравнению с процедурой купли-продажи. По правилам обмена, граждане одновременно становятся владельцами другого жилья. Если продажа и покупка могут быть различны по времени исполнения, то обмен происходит одновременно. У человека всегда есть квартира, или своя или чужая, он меньше рискует. Вы или приобретаете, или остаетесь в своей квартире, такой вариант, конечно, предпочтительней, но подобрать подходящий вариант намного сложнее.

Какие объекты нельзя менять

Нельзя менять квартиру на худшую, если зарегистрированы несовершеннолетние. Отдел опеки и попечительства может запретить сделку, если права детей ущемляются. Муниципальную жилплощадь нельзя предложить к обмену на однозначно худший вариант. Не меняется жилплощадь в аварийных, идущих под снос домах или служебных квартирах без разрешения юридического собственника.

Существующие риски

Мошенничество до сих пор является одной из причин срыва договоренностей. Чтобы избежать ущерба, следует продуманно и осторожно составлять договор обмена квартиры. На практике граждане выписываются после совершения обмена квартирами, на что отводится определенное время. Если лицо, зарегистрированное на получаемой площади, является недееспособным или обладает правом пожизненного проживания (полученное при приватизации), то последуют судебные тяжбы. Выиграть процесс бывает крайне сложно, особенно если речь идет о прописанных детях.

Другой особенностью мены является доплата за свой вариант. Не всегда люди меняют равноценные объекты недвижимости, поэтому договариваются о возможной доплате с одной стороны. Деньги бывают немалые, поэтому следует внимательно оформлять передачу. Можно составить договор таким образом, чтобы часть суммы передавалась при оформлении новых документов, остаток выдавался после выписки из квартиры. Возможны различные, устраивающие обе стороны, варианты. Но записать договоренность следует обязательно, это касается родственного обмена.

Важные аспекты оформления

Стороны должны обладать всеми необходимыми документами, если часть бумаг отсутствует, то стоит не рисковать, отказаться от сделки. Процедуру всегда можно будет признать юридически незаконной, если нет прозрачности в документах и присутствуют сомнительные сведения по недвижимости.

Чтобы исключить возможность ареста и обременения, можно запросить выписку ЕГРН, выдаваемую любому заинтересованному лицу в государственном регистрирующем органе. Выписка покажет истинных владельцев и историю объекта недвижимости, основные технические характеристики. Состояние обеих квартир должно быть сопоставимо, иначе сделку могут не зарегистрировать и отклонить.

Текст договора мены может иметь произвольный вид, но содержать личную информацию владельцев и подробные характеристики квартир. Записываются условия переезда и освобождения квартир, договоренность по доплате. Чем подробней составлено соглашение, тем меньше будет в последствии спорных моментов. Затем стороны обращаются в Росреестр, где сдают документы на проверку.

При обмене недвижимости сдача документов и получение новых свидетельств происходит одновременно. Если пакеты документов и стандартное заявление приняты, то через 30 дней участники сделки станут полноправными владельцами.

Обмен жилья: советы специалистов

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Правила игры

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество (указать адрес, площадь, количество комнат).

Вообще у мены и купли-продажи много общего. Как считает юрист Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук, при купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.

Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким «руководством» государства (о них будет рассказано ниже).

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя, из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать: если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.

Точность сохранит имущество

В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Читайте так же:  Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Если одна сторона уже передала свою квартиру, она имеет право потребовать от второго участника сделки аналогичных действий, но окончательный обмен должен произойти не позже зафиксированной в договоре даты.

Когда второй участник сделки отказывается от исполнения своих обязательств или нарочно тянет время, лучше не пытаться «давить» на него самостоятельно, а обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению обязательств по договору.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене квартиры, расположенной в Москве, на жилище, находящееся в Петербурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно. В Москве и Петербурге — соответственно.

Смешанный обмен

Улучшить свои жилищные условия могут не только частые собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается Санкт-Петербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договора социального найма просто переоформляются. Есть и другое – более существенное новшество.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон. Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник – станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. «Данный механизм обмена полезен, в первую очередь, жильцам коммуналок. Зачастую расселение коммунальной квартиры становится невозможным только потому, что некоторые комнаты не могут быть приватизированы», — говорит директор ГУ «Горжилобмен» Елена Чурина. По ее словам, теперь инвестор может купить всем обитателям коммуналки подходящее жилье для переезда, передать им его по договору мены и затем оформить в собственность освободившуюся квартиру. Пока таких сделок единицы, но в ближайшем будущем их может стать больше.

В дальнейшем городское правительство планирует наделить «Горжилобмен» правом досудебного обмена жилья злостных неплательщиков квартплаты. «Мы готовы подбирать должнику, которому грозит выселение, более дешевый вариант. Разницу в цене город сможет пускать на выплату задолженности. Уверена, что сегодня удастся подыскать подходящий обмен даже без потери в площади – только на разнице в цене районов», — добавляет Елена Чурина.

Обмен с оговорками

При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака. В таком случае на сделке должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение «обменной операции». Впрочем, разрешение второй половинки можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. «Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий», — отмечает адвокат петербургского отделения Международной коллегии адвокатов Петр Самохов.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Затратные статьи

При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Заплатить придется за подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора мены. Если обмен жилья происходит через ГУ «Горжилобмен», это будет стоить дешевле, но на подбор вариантов уйдет больше времени.

Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.

Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Кроме того, при мене недвижимости владелец большей по стоимости квартиры должен будет заплатить госпошлину – 1,5% от цены жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одна составляющая «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой квартиры (также исходя из оценки БТИ). «Юридически же оба варианта равноценны и независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки будет одинаков», — резюмирует Петр Самохов.

Какие документы нужны при заключении договора мены:

— документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производится с доплатой)

— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию

— правоустанавливающие документы на квартиры

— выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты

— согласие супруга на сделку, а при отсутствия супруга у стороны сделки — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга.

— справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (предоставляется по требованию органов опеки)

— согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Понятие и виды мены жилых помещений в России: что такое обмен или размен квартиры?

Не всегда недвижимость отчуждается или приобретается путем продажи.

Иногда объекты подлежат обмену.

Согласно законодательству существует особый вид договора, который заключается при осуществлении соответствующей сделки – договор мены жилья. Что такое обмен квартиры на квартиру?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Читайте так же:  Можно ли оформить машину по временной регистрации

Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.

[2]

Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.

Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.

Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.

Законность действий

Можно ли обменять квартиру на квартиру? Разрешен ли обмен квартир? Законом не запрещен обмен недвижимости по России. При его осуществлении одно жилое помещение может быть обменено на другое.

Более того, существует принудительный размен муниципальной недвижимости, предоставляемой по договору социального найма.

Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.

Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг.

Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город. Иногда уместен размен жилья во время путешествия.

Жилье, не подлежащее мене

Какие квартиры не подлежат обмену?

Не все недвижимые объекты могут быть обменены. Например, невозможно разменять муниципальную жилплощадь с очевидным ухудшением условий в найденном варианте.

Кроме того, очень тщательно необходимо относиться к данной процедуре, если за одним из помещений закреплен несовершеннолетний.

Найденный вариант не может ухудшать условия проживания ребенка. В перечень квартир, не подлежащих обмену, входят помещения, расположенные в аварийных зданиях.

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

На что обращать внимание?

Главное, на что обращать внимание при составлении соглашения – набор документов и их соответствие нормам. Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки.

Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения.

Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.

Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого.

Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Как избежать проблем?

Как поменять квартиру правильно? Чтобы избежать проблем и неожиданностей, стоит заранее тщательно изучить предлагаемый вариант.

Кроме того, можно заранее ознакомиться с правилами составления договора и вопросами налогообложения. Это необходимо, чтобы потом не было неожиданностей и сюрпризов.

Можно прибегнуть к помощи специалиста – профессионального юриста, чтобы избежать проблем с оформлением.

Таким образом, мена уместна тогда, когда собственники хотят получить аналогичное жилье в собственность, передав второй стороне свое. Она может быть разных видов, но всегда должны соблюдаться правила и требования закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление

В жизни может возникнуть ситуация, влекущая необходимость осуществить родственный обмен квартирами. В представленном случае сторонам процесса необходимо знать, как правильно совершить сделку, какие документы представить в Росреестр, а также в каком размере и как заплатить все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы.

Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости

Да, такая возможность предусмотрена действующим законодательством.

Обмен может быть произведен в отношении:

  1. неприватизированного жилья, пользование которым осуществляется по договору соцнайма, заключенному на условиях и в порядке предусмотренным Главой 8 ЖК РФ;
  2. приватизированной недвижимости.

Осуществление обмена происходит:

  • в отношении приватизированных квартир – по договору мены, заключаемому на условиях и в порядке, указанным в Главе 31 ГК РФ;
  • в отношении муниципального жилья – согласно нормативным положениям, представленным в ст. 72 – ст. 75 ЖК РФ.

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

  1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
  2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
  3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

  1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
  2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

  • согласия от наймодателя;
  • разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

  1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
  2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
  3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).
Читайте так же:  Поменять паспорт в 45 лет пакет документов

Далее оформление происходит следующим образом:

  • наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
  • каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
  • через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
  • наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Требуемые документы для оформления

Для государственной регистрации перехода имущественных прав на обмениваемые квартиры (если они приватизированы), в территориальный орган Росреестра подаются следующие документы:

  1. паспорт заявителя (и паспорт доверенного лица – если обращается представитель);
  2. заявление о госрегистрации прав, оформляемое в порядке, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 883 от 26-го ноября 2015-го года “Об установлении…”;
  3. доверенность (если обращается представитель лица, подавшего заявление на госрегистрацию) (п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218);
  4. документ, являющийся основанием для осуществления госрегистрации (договор мены – п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218);
  5. техническая документация на квартиру (кадастровый, технический паспорт, ордер);
  6. разрешительный документ от органов опеки и попечительства (если в обмениваемой квартире проживают несовершеннолетние дети, интересы которых могут быть затронуты соответствующей сделкой);
  7. квитанция об оплате государственной пошлины (п. 22 ст. 333.33. НК РФ);
  8. нотариально засвидетельствованное согласие от супруга – если гражданин, обменивающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Нужно ли платить налоги

При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).

Доход получают оба родственника, ведь в случае заключения договора мены оба из них признаются продавцами, а значит, оба получают прибыль в результате продажи.

Налоговая ставка стандартная и составляет 13 % от стоимости жилья, полученного в результате обмена (ч. 1 ст. 224 НК), кроме случаев, когда налогоплательщик является налоговым нерезидентом – тогда ставка составит 30 процентов с дохода.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

  1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
  2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

[3]

Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения

Родственники могут обменяться квартирами несколько в другом порядке. Например, заключив договоры дарения.

То есть один родственник дарит другому свою квартиру, а этот другой – свою. При этом заключаются два договора дарения – в отношении каждой квартиры, передаваемой в дар.

В представленном случае платить налоги не придется вообще (неважно, сколько лет пробыла квартира в собственности – 1, 2, 3, 4, 5 лет или свыше), если даритель и одаряемый – это:

  • или члены 1-й семьи;
  • или ближайшие родственники, признаваемые таковыми в соответствии с семейным законодательством (аб. 2 п. 18.1. ст. 217 НК).

Имущественные налоговые вычеты

В случае, если обмениваемая квартира находилась во владении менее минимального срока (3 года или 5 лет), налогоплательщику придется заплатить НДФЛ. Но есть один нюанс – сумму уплачиваемого налога можно уменьшить на размер предоставляемого имущественного вычета.

Существует два способа воспользоваться вычетом:

  1. уменьшить налогооблагаемую базу, то есть продажную или кадастровую (ч. 5 ст. 217.1. НК России) стоимость квартиры, на 1000000 рублей (аб. 2 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК России);
  2. либо же понизить базу на сумму ранее понесенных трат на приобретение этой квартиры, подтвержденных документальным образом (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК).

Например, гражданин решил обменять квартиру по договору мены со своим родственником. Обмениваемая квартира была в собственности менее 5 лет и ранее покупалась по договору купли-продажи. Соответственно, нужно заплатить подоходный налоговый сбор. Но есть право на вычет. Цена квартиры, указанная в договоре мены, составляет 2 000 000 рублей, что выше кадастровой стоимости. Значит, налоговая база определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре.

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, обмен недвижимости между родственными лицами производится по тому же алгоритму, что и между посторонними гражданами. Возможно обменять только приватизированную жилую квартиру на приватизированную, муниципальную на муниципальную, и никак иначе. В случае обмена в рамках договора дарения налоги платить вообще не нужно, если стороны сделки – близкие родственники.

Источники


  1. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.

  2. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
  4. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
  5. Мельник, В. В. Искусство речи в суде присяжных. Учебно-практическое пособие / В.В. Мельник, И.Л. Трунов. — М.: Юрайт, 2015. — 672 c.
Существует ли обмен квартир в настоящее время
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here