Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость

Важная информация на тему: "Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Титульное страхование

Надежная защита сделок с недвижимостью

Титульное страхование — это cтрахование права собственности и других вещных прав на объекты недвижимости.

Страхование потери имущества в результате прекращения права собственности предназначено для защиты прав добросовестного приобретателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, приобретенный на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки (права собственности могут быть оспорены через суд в течение 10 лет (исковая давность) с момента приобретения объекта и оформления сделки).

Во всем мире титульное страхование является обязательным при осуществлении сделок на рынке недвижимости.

От чего защищает полис

Компания «Росгосстрах» предоставляет страховое покрытие от следующих рисков:

  • нарушение действующего законодательства Российской Федерации при предыдущих сделках с объектом недвижимости;
  • ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности и другие вещные права (договор, свидетельство, контракт), или прочих документов по застрахованной сделке;
  • продажа объекта недвижимости, запрещенной к передаче в частную собственность, приобретение права собственности и других вещных прав у лица, не имеющего законных либо договорных оснований на право распоряжения имуществом;
  • передача (обременение) имущества лицом, не обладающим правом собственности на него без согласия собственника (передача в аренду государственного имущества лицом, обладающим правом хозяйственного ведения на него, без согласия собственника имущества);
  • приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом, повторный залог имущества и т.п.;

Ваша страховая сумма

Страховая сумма по договору страхования права собственности не может превышать страховую стоимость.

Страховой стоимостью является действительная стоимость недвижимого имущества, право собственности или иные вещные права, которые имеет страхователь в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Страховой тариф при страховании риска утраты прав собственности устанавливается в пределах 0,25%-1,00%, в зависимости от количества предыдущих сделок в отношении недвижимого имущества, подлежащего страхованию.

[1]

Как оформить полис

Пожалуйста, позвоните нам:

    получить дополнительную информацию можно по телефонам

0530
бесплатно с мобильных номеров всех операторов

Страхование права собственности при ипотеке

Стра­хо­ва­ние защи­ща­ет банк и заем­щи­ка от раз­лич­но­го рода рис­ков. Обя­за­тель­ным усло­ви­ем полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та явля­ет­ся стра­хо­ва­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти от рис­ков повре­жде­ния и уни­что­же­ния. А вот стра­хов­ка жиз­ни и поте­ри тру­до­спо­соб­но­сти заем­щи­ка, а так­же стра­хо­ва­ние пра­ва соб­ствен­но­сти на пред­мет ипо­те­ки реко­мен­ду­ет­ся офор­мить допол­ни­тель­но для защи­ты финан­сов и обес­пе­че­ния уве­рен­но­сти.

Для чего нуж­но стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти на жилье?

Если насту­пит стра­хо­вой слу­чай, то стра­хов­щик пере­чис­лит кре­ди­то­ру необ­хо­ди­мую сум­му для пога­ше­ния зай­ма, и заем­щик будет осво­бож­ден от необ­хо­ди­мо­сти осу­ществ­лять даль­ней­шее пога­ше­ние ипо­те­ки. При­об­ре­тая объ­ект недви­жи­мо­сти, поку­па­те­лю дол­жен отда­вать себе отчет в том, что как бы тща­тель­но нота­ри­ус и риел­тор ни про­ве­ря­ли юри­ди­че­скую чисто­ту пред­ме­та ипо­те­ки, это не дает поку­па­те­лю пол­ных гаран­тий, что дан­ная сдел­ка не будет когда-либо оспо­ре­на быв­ши­ми вла­дель­ца­ми недви­жи­мо­сти.

По ста­ти­сти­ке, каж­дый сотый вла­де­лец недви­жи­мо­сти лиша­ет­ся сво­их прав на жилье по при­чи­нам, не зави­ся­щим напря­мую от него. Наи­боль­ший про­цент кон­флик­тов вызва­ны спо­ра­ми о недей­стви­тель­но­сти сдел­ки куп­ли-про­да­жи. При­чем зако­но­да­тель­ство РФ преду­смат­ри­ва­ет 10-лет­ний срок для предъ­яв­ле­ния пре­тен­зий быв­ши­ми вла­дель­ца­ми недви­жи­мо­сти к ново­му соб­ствен­ни­ку жилья. То есть на про­тя­же­нии 10 лет суще­ству­ет риск поте­рять пра­во соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру.

Всегда ли нужно страховать титул?

Все ска­зан­ное выше име­ет отно­ше­ние толь­ко к вто­рич­но­му рын­ку жилья, где каж­дая жил­пло­щадь обла­да­ет сво­ей исто­ри­ей. Защи­та пра­ва соб­ствен­но­сти поку­па­те­ля недви­жи­мо­сти в слу­чае предъ­яв­ле­ния к ней пре­тен­зий быв­ших вла­дель­цев или тре­тьих лиц, хотя жилье мог­ло уже несколь­ко раз сме­нить вла­дель­ца, осу­ществ­ля­ет­ся через стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти. Разу­ме­ет­ся, стра­хов­ка не исклю­ча­ет пре­тен­зий от быв­ших вла­дель­цев, но она гаран­ти­ру­ет заем­щи­ку воз­врат вло­жен­ных в квар­ти­ру денег.

Таким обра­зом, стра­хо­вать титул реко­мен­ду­ет­ся толь­ко при покуп­ке жилья на вто­рич­ном рын­ке. Если же квар­ти­ра поку­па­ет­ся в стро­я­щем­ся доме или в новострой­ке, то стра­хо­вать титул бес­смыс­лен­но, посколь­ку у этой недви­жи­мо­сти заем­щик – пер­вый вла­де­лец. А вот при при­об­ре­те­нии вто­рич­но­го жилья, вы може­те застра­хо­вать риск поте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти на при­об­ре­тен­ное недви­жи­мое иму­ще­ство по дого­во­ру титуль­но­го стра­хо­ва­ния.

Каковы основные условия договора титульного страхования?

Целью титуль­ной стра­хов­ки явля­ет­ся воз­ме­ще­ние убыт­ков заем­щи­ку, если на ипо­теч­ное недви­жи­мое иму­ще­ство иные лица заявят обос­но­ван­ные пра­ва, и квар­ти­ра будет воз­вра­ще­на им. К при­ме­ру, таким обра­зом будет защи­ще­ны денеж­ные сред­ства поку­па­те­ля жилья, если дого­вор куп­ли-про­да­жи будет при­знан недей­стви­тель­ным и жил­пло­щадь перей­дет дру­го­му лицу, а про­да­вец не вер­нет поку­па­те­лю, вло­жен­ные денеж­ные сред­ства.

Соглас­но усло­ви­ям дого­во­ра титуль­но­го стра­хо­ва­ния, стра­хо­ва­те­лем недви­жи­мо­го иму­ще­ства явля­ет­ся его новый соб­ствен­ник. Так­же в этом дого­во­ре при­ве­ден спи­сок объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, пра­во соб­ствен­но­сти на кото­рые может быть застра­хо­ва­но:

  • земель­ные участ­ки
  • нежи­лые поме­ще­ния
  • жилые поме­ще­ния
  • зда­ния и стро­е­ния
  • иная недви­жи­мость.

При этом усло­вия дого­во­ра титуль­ной стра­хов­ки поз­во­ля­ют вла­дель­цу жилья само­сто­я­тель­но выби­рать срок дей­ствия согла­ше­ния. Как пра­ви­ло, дого­вор со стра­хо­вой ком­па­ни­ей заклю­ча­ет­ся на 3 года со дня при­об­ре­те­ния пра­ва соб­ствен­но­сти, посколь­ку срок иско­вой дав­но­сти состав­ля­ет имен­но этот срок. Одна­ко срок иско­вой дав­но­сти начи­на­ет­ся с того момен­та, когда лицо, пре­тен­ду­ю­щее на воз­врат жилья, узна­ло или долж­но было узнать о нару­ше­нии сво­е­го пра­ва, а не с момен­та совер­ше­ния сдел­ки.

Поми­мо это­го, при нали­чии весо­мых при­чин срок иско­вой дав­но­сти может быть оспо­рен и вос­ста­нов­лен судом. Поэто­му в слу­чае с иму­ще­ством, при­об­ре­тен­ным в ипо­те­ку и пере­дан­ным в залог бан­ку, реко­мен­ду­ет­ся заклю­чать дого­вор стра­хо­ва­ния пра­ва соб­ствен­но­сти не на 3 года, а на весь срок кре­ди­то­ва­ния. А если заем­щик осу­ще­ствит досроч­ное пога­ше­ние ипо­те­ки, то денеж­ные сред­ства за неис­поль­зо­ван­ный срок стра­хо­вая ком­па­ния вер­нет.

Читайте так же:  Где заказать кадастровую выписку на земельный участок

Стра­хо­вать или не стра­хо­вать титул при ипо­те­ке?

Документы, необходимые при наступлении страхового случая

Собы­тия, на слу­чай наступ­ле­ния кото­рых осу­ществ­ля­ет­ся стра­хо­ва­ние:

  • истре­бо­ва­ние жилья из неза­кон­но­го вла­де­ния, в том чис­ле у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля
  • при­зна­ние сдел­ки куп­ли-про­да­жи недей­стви­тель­ной
  • истре­бо­ва­ние квар­ти­ры, кото­рая была обре­ме­не­на пра­ва­ми тре­тьих лиц, к при­ме­ру, нахо­ди­лась у них в зало­ге или под аре­стом.

В слу­чае, если заем­щик полу­чит повест­ку в суд или воз­ник­нут выше­опи­сан­ные собы­тия, кото­рые могут стать при­чи­ной рис­ка уте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти, кли­ент немед­лен­но дол­жен обра­тить­ся в стра­хо­вую ком­па­нию, предо­ста­вив всю необ­хо­ди­мую инфор­ма­цию и доку­мен­ты.

Если в резуль­та­те судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства жилье будет воз­вра­ще­но преды­ду­ще­му вла­дель­цу, а слу­чай будет при­знан стра­хо­вым, то для полу­че­ния выпла­ты заем­щик дол­жен предо­ста­вить стра­хов­щи­кам сле­ду­ю­щий набор доку­мен­тов:

  • Доку­мент, удо­сто­ве­ря­ю­щий лич­ность заем­щи­ка
  • Иско­вое заяв­ле­ние
  • Копия реше­ния суда
  • Дове­рен­ность пред­ста­ви­те­лю стра­хо­вой ком­па­нии на пере­да­чу ему прав и пол­но­мо­чий для пред­став­ле­ния инте­ре­сов заем­щи­ка в суде
  • Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие пра­ва на иму­ще­ство (сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти и пр.)
  • Доку­мент, кото­рый удо­сто­ве­ря­ет ста­тус выго­до­при­об­ре­та­те­ля (кре­дит­ный дого­вор, дого­вор цес­сии и др.)
  • Мате­ри­а­лы судеб­но­го дела
  • Ори­ги­нал стра­хо­во­го поли­са
  • Заяв­ле­ние о выпла­те стра­хо­во­го воз­ме­ще­ния.

Если слу­чай будет при­знан стра­хо­вым, то вско­ре заем­щик полу­чит воз­ме­ще­ние сво­их убыт­ков.

Каков размер страховой суммы?

Стра­хо­вая сум­ма — это сум­ма, в пре­де­лах кото­рой стра­хо­вая ком­па­ния обя­зу­ет­ся воз­ме­стить вла­дель­цу жилья ущерб, то есть выпла­тить стра­хо­вое воз­ме­ще­ние. Эта сум­ма уста­нав­ли­ва­ет­ся в раз­ме­ре сто­и­мо­сти застра­хо­ван­но­го иму­ще­ства. Так­же она может быть преду­смот­ре­на в раз­ме­ре сум­мы ипо­теч­но­го кре­ди­та, если он берет­ся на покуп­ку квар­ти­ры, а недви­жи­мость была пере­да­на в залог бан­ку.

Стра­хо­вая сум­ма опре­де­ля­ет­ся, исхо­дя из рыноч­ной сто­и­мо­сти жил­пло­ща­ди, при этом дого­вор куп­ли-про­да­жи может быть оформ­лен и по инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти. Базо­вая сто­и­мость титуль­но­го стра­хо­ва­ния на любом из выше­пе­ре­чис­лен­ных осно­ва­ний, состав­ля­ет от 0,8% до 3,5% от стра­хо­вой сум­мы в зави­си­мо­сти от сте­пе­ни рис­ка. Пер­со­наль­ный тариф опре­де­ля­ет­ся на осно­ва­нии попра­воч­ных коэф­фи­ци­ен­тов и зави­сит от:

  • пол­но­ты спис­ка пред­став­ля­е­мых на экс­пер­ти­зу доку­мен­тов
  • коли­че­ства сде­лок куп­ли-про­да­жи, про­ве­ден­ных с дан­ным объ­ек­том недви­жи­мо­го иму­ще­ства
  • сро­ка дей­ствия дого­во­ра стра­хо­ва­ния.

Для заклю­че­ния дого­во­ра со стра­хов­щи­ком, заем­щик дол­жен предъ­явить стра­хо­вой ком­па­нии мак­си­маль­но пол­ный набор доку­мен­та­ции, каса­ю­щей­ся при­об­ре­та­е­мо­го жилья. После чего стра­хов­щик про­из­ве­дет оцен­ку стра­хо­во­го рис­ка, а так­же ана­лиз закон­но­сти доку­мен­тов, про­вер­ку преж­них хозя­ев, изу­чит пере­ход прав соб­ствен­но­сти и мно­гое дру­гое.

Что влияет на размер страховой премии?

Стра­хо­вая пре­мия — это пла­та за стра­хо­ва­ние, кото­рую заем­щик дол­жен запла­тить стра­хо­вой ком­па­нии в том поряд­ке и в те сро­ки, кото­рые были уста­нов­ле­ны дого­во­ром стра­хо­ва­ния. Соглас­но Граж­дан­ско­му Кодек­су РФ, опла­та стра­хо­вой пре­мии может про­из­во­дить­ся рас­сроч­ку, если дан­ное поло­же­ние преду­смот­ре­но дого­во­ром меж­ду вла­дель­цем квар­ти­ры и стра­хов­щи­ком. В этом слу­чае заем­щик осу­ществ­ля­ет регу­ляр­ные стра­хо­вые взно­сы.

При опре­де­ле­нии раз­ме­ра стра­хо­вой пре­мии стра­хов­щик име­ет пра­во исполь­зо­вать раз­ра­бо­тан­ные им стра­хо­вые тари­фы. Дан­ный тариф по каж­до­му кон­крет­но­му дого­во­ру допол­ни­тель­но­го стра­хо­ва­ния опре­де­ля­ет­ся инди­ви­ду­аль­ным согла­ше­ни­ем сто­рон. При этом на раз­мер это­го тари­фа зна­чи­тель­ное вли­я­ние ока­зы­ва­ют сле­ду­ю­щие фак­то­ры:

  • состо­я­ние здо­ро­вья и воз­раст кли­ен­та
  • интен­сив­ность заня­тий спор­том
  • сфе­ра дея­тель­но­сти заем­щи­ка
  • тех­ни­че­ские харак­те­ри­сти­ки жило­го дома и мно­гие дру­гие фак­то­ры.

Итак, стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти пред­по­ла­га­ет так назы­ва­е­мую титуль­ную стра­хов­ку, при­зван­ную защи­тить иму­ще­ствен­ные инте­ре­сы поку­па­те­ля ипо­теч­но­го жилья, свя­зан­ные с вла­де­ни­ем, рас­по­ря­же­ни­ем и поль­зо­ва­ни­ем дан­ной недви­жи­мо­стью. Под утра­той пра­ва соб­ствен­но­сти на недви­жи­мое иму­ще­ство пони­ма­ет­ся пре­кра­ще­ние дан­но­го пра­ва на осно­ва­нии реше­ния суда, всту­пив­ше­го в закон­ную силу.

[3]

Но опять же напом­ним, что это допол­ни­тель­ная под­стра­хов­ка от раз­лич­ных рис­ков, и вос­поль­зо­вать­ся ей или нет, реша­ет каж­дый поку­па­тель сам. Ни один банк или стра­хов­щик не име­ет пра­ва навя­зать вам эту услу­гу!

Титульное страхование

Страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной).

Что можно застраховать

Жилье, покупаемое с привлечением ипотечного кредита, на случай утраты или обременения права собственности.

В каких случаях производится выплата

В случае признания сделки купли-продажи застрахованного имущества (квартиры или дома) недействительной или иного обременения прав собственности на жилье.

Зачем нужно страхование сделки купли-продажи квартиры, что это гарантирует и как заключить договор?

Бурное развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования привело к тому, что все большую популярность стало приобретать титульное страхование сделок купли-продажи. Однако нюансы этой процедуры требуют внимания.

Что это такое?

Титульное страхование, т. е. страховка сделки купли-продажи недвижимости, призвана обеспечивать дополнительную защиту в том случае, если новый сособственник утратит право собственности или другие имущественные права в отношении приобретённого жилья вследствие судебного решения, согласно которому совершенная сделка будет признана незаконной и аннулирована.

Главной особенностью титульного страхования является то, что оно предполагает защиту владельца от тех событий, которые уже произошли и не были известны на момент заключения договора купли-продажи. Предвидеть эти обстоятельства чаще всего не представляется возможным.

Когда страховать титул?

Действеннее всего производить страхование титула еще до вступления нового владельца в свои права, т. е. до государственной регистрации сделки. Полис при этом начнет действовать только после внесения данных в базу ЕГРН, однако, шансы на получение наиболее выгодных предложений от страховых компаний увеличатся.

Как правило, титульную страховку оформляют при заключении сделки, касающейся купли-продажи жилья. В таких случаях всегда имеется риск, что бывший владелец попытается оспорить договор и в судебном порядке потребует возврата свей собственности.

Практика показывает, что в случае признания его требований законными, добросовестный покупатель лишается и квартиры и денег. Именно в таких случаях страховые компании и компенсируют покупателю сумму, потраченную на приобретение жилья.

Стоит также учесть, что страховка титула не предполагает продажу объекта недвижимости банком из-за долгов заемщика.

Что гарантирует страховка?

В случае аннулирования сделки по независящим от покупателя причинам ему будет выплачено страховое возмещение в размере понесенного им ущерба (стоимости жилья согласно ДКП), но не более той суммы, которая указана в страховом договоре. Основание для выплаты – постановление суда, имеющее законную силу.

Читайте так же:  Новые правила налога на имущество физических лиц

Договор титульного страхования может быть заключен на срок от 12 месяцев до 10 лет. Если застрахованное лицо единовременно выплачивает всю страховую премию за весь оговорённый срок действия договора (за исключением 12 месяцев), то к нему может быть применён понижающий коэффициент.

На итоговую сумму страховки могут повлиять следующие факторы:
  • Срок, на который заключается страховка.
  • Рыночная стоимость объекта недвижимости.
  • Возможные риски. Специалисты страховой компании поводят проверку, по итогам которой оценивают риски наступления страхового случая. Если история квартиры не идеальна – стоимость страховки возрастёт.

Средняя стоимость

В среднем, страховые компании оформляют договора титульного страхования, взимая за это плату в размере 3–5% от стоимости недвижимости.

Оформление

Для того чтобы оформить полис необходимо:

  1. Определиться со страховой компанией.
  2. Изучить предоставленный договор, узнать строки и возможные условия возмещения ущерба в случае наступления страхового случая.
  3. Предоставить требующийся пакет документов.
  4. Составить заявление и подписать его.
  5. Оплатить страховую премию.

На начальном этапе покупатель составляет заявление установленной формы, бланк которого предоставляет специалист компании. В нем в обязательном порядке указываются персональные данные клиента и цель его обращения.

Аналитики страховой компании в течении суток обрабатывают поступившую заявку и передают данные страховому агенту, который будет работать с клиентом.

На втором этапе покупатель предоставляет документы для проведения экспертизы для минимизации возможных рисков.

После получения итогов предстраховой экспертизы наступает черед оформления договора титульного страхования. Он содержит:
  1. Название страховой компании.
  2. Персональные данные покупателя.
  3. Сведения об объекте недвижимости.
  4. Тип оформляемого страхового полиса.
  5. Номер кредитного договора и график платежей, утверждённый банковской организацией (если он уже был подписан).

Завершающий этап предполагает передачу в страховую компанию документов, свидетельствующих о непосредственном завершении сделки купли-продажи. Они могут быть предоставлены лично застрахованным лицом, переданы риелтором или банковской организацией.

Перечень документов

Какие документы нужны для страховки жилья по ипотеке? Потребуется:

  • Гражданский паспорт РФ и его копия.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если эти бумаги не могут быть предоставлен по каким-либо причинам от сделки следует отказаться.
  • Свидетельство о гос. регистрации или выписка из ЕГРН.
  • Справка по форме №9 (выписка из домовой книги). Этот документ содержит сведения обо всех гражданах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемой квартире.
  • Согласие супруга владельца недвижимости на осуществление сделки. Это документ требуется лишь в том случае, если квартира является совместной собственностью супругов.
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если среди прописанных в отчуждаемой квартире граждан есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Справка от управляющей компании об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги.
  • Оценка объекта недвижимости. Акт должен быть составлен независимой организацией.

Индивидуальны для каждой организации, но можно выделить общие моменты:
  • В роли страхователя может выступить только совершеннолетний гражданин, являющийся дееспособным на момент заключения соглашения и является залогодателем по договору ипотечного кредитования.
  • Оформить полис может также юридическое лицо, выступающее заемщиком по договору ипотечного кредитования.
  • Страховой договор заключается только после подписания письменного заявления страхователем.
  • Действует на протяжении всего срока действия ипотечного договора.
  • Договор со страховой компанией подписывается в день подписания договора ипотечного кредитования или днем ранее.
  • Фактический срок страхования имуществ начинает отсчитываться с наступления 00:00 даты, следующей за днем уплаты страхового взноса.

[2]

Когда нужно продлять при ипотеке?

Как правило, заняться продлением полиса титульного страхования необходимо за несколько дней до завершения его срока действия.

Как выплачивается возмещение?

В случае наступления страхового случая, выплата страховой компанией производится в размере ущерба, который был понесен страхователем, но не более той суммы, которая фактически прописана в страховом полисе. Основанием для начисления компенсации является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной.

В каких случаях компания не обязана платить?

Страховщик не выплатит покупателю возмещение в случае:
  1. Если квартира была передана третьему лицу.
  2. Если объект недвижимости был физически уничтожен (в этом случае работает имущественное страхование).
  3. Если объект недвижимости использовался не по прямому назначению.
  4. Если имело место неправомерное изменение характеристик объекта.
  5. Если квартира изъята надзорными органами за долги.

Неприятные сюрпризы для страхователя могут возникнуть также в том случае, если претензии предъявляются бывшими собственниками. В некоторых случаях страховщик может заявить, что событие, которое привело к аннулированию регистрации прав собственности на квартиру по ипотеке, страховым случаем не является.

Например, один из поводов не выплачивать возмещение – пункт о «ретроспективном покрытии». Это фактически означает, что-то событие, которое привело к наступлению страхового сличая, произошло за некоторое время до того, как был заключен страховой договор.

Причины отказа

  1. Объект недвижимости неоднократно передавался в течении короткого времени.
  2. Одна из долей квартиры отчуждается на основании доверенности.
  3. Если собственниками являются лица, состоящие на учете в наркодиспансере или страдающие психическими заболеваниями. Правило касается и лиц, имеющих статус пропавших без вести.
  4. Если право собственности передано продавцу менее трех лет назад.
  5. Если основанием для перехода прав собственности является договор ренты.

Можно ли защититься от мошенников?

Против тех мошенников, которые профессионально подходят к сделке, покупателя не сможет полноценно защитить ни нотариальное заверение сделки, ни оформление полиса титульного страхования. Нотариус может подстраховать покупателя только в случае возникновения некоторых сомнений в личности продавца. Во всех остальных случаях покупка через нотариуса не является гарантией безопасности.

Титульное страхование хоть и обеспечивает дополнительные финансовые гарантии продавцу (в формате выплаты компенсации), но в реальности получить выплату удается далеко не всегда. Поэтому, несмотря на возможность оформления страхового полиса при заключении договора, нужно самостоятельно изучить все аспекты сделки и проводить всесторонние проверки документов и истории самого объекта недвижимости.

Читайте так же:  Образец долговой расписки о возврате денежных средств
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Титульное страхование как гарантия права собственности на жилье – не панацея от потери квартиры

Важность тщательной проверки истории квартиры отмечают постоянно, но в реальности даже квалифицированные юристы и риелторы не могут гарантировать, что никто никогда не покусится на право собственности.

Считается, что владелец может защититься от потери своей недвижимости, прибегнув к титульному страхованию – Российская гильдия риелторов даже выдвигала инициативу о том, чтобы сделать его обязательным.

Тем не менее, портал недвижимости superrielt.ru выяснил, что титульное страхование тоже не всегда эффективно – по крайней мере, в своём настоящем виде.

Как теряют свою недвижимость

По данным Бориса Шаронова, директора департамента рисков компании НСКА (Национального Страхового и Кредитного Агентства), ежегодно в судебном порядке расторгается порядка 2% совершенных сделок. Право собственности можно оспорить в ряде случаев. Например, если при регистрации прошлых сделок с объектом были допущены ошибки, либо когда на право собственности претендует лицо, права которого ранее были нарушены при отчуждении или приватизации жилья – возможно, тогда человек находился в местах лишения свободы, был недееспособным или ему еще не исполнилось 18 лет.

Кроме того, право собственности может быть оспорено, если обнаружится, что при совершении одной из предыдущих сделок с объектом были использованы подложные или поддельные документы; продавец или покупатель был недееспособным; были нарушены права сособственников недвижимости, наследников или были допущены другие дефекты в праве собственности. Также сделка может быть отменена, если одна из сторон действовала под влиянием обмана, заблуждения, стечения обстоятельств, либо не понимала своих действий или не могла руководить ими.

Можно потерять свою недвижимость, если она арестована по решению суда из-за долгов бывшего собственника, либо если попасть на мошенников.

Титульное страхование

Для решения этой проблемы разработали механизм – титульное страхование. С его помощью владелец может защитить свои интересы, если внезапно лишится недвижимости. Страховой случай здесь наступает, когда права собственности хозяина квартиры утрачены по причинам, которые от него не зависят. Страховка покрывает определенную сумму (обычно это рыночная стоимость жилья на момент совершения сделки), иногда в договоре титульного страхования отдельно прописано также покрытие судебных расходов.

Впервые такой полис в России был выдан компанией «Стандарт-Резерв» в 1994 году. Но Борис Шаронов отмечает, что официально титульное страхование существует лишь с 1998 года, когда соответствующие лицензии появились у страховых компаний: в частности, «Лидер», «Спасские ворота», «Стандарт-Резерв», РОСНО, «Росгосстрах» и прочие.

Борис Шаронов вспоминает реальный случай: в 1995 году исчез бизнесмен; его дочь, воспользовавшись услугами некоторых «профессионалов», получила свидетельство о смерти отца и завещание в свою пользу, и спустя долгие годы продала квартиру пропавшего. Но сделку оспорили родственники его жены. Новому собственнику повезло, что он воспользовался титульным страхованием, и адвокат страховщиков отстоял квартиру в суде.

Реальный стимул для развития титульное страхование получило после набора популярности ипотечного кредитования. Поскольку банки знали о том, что есть титульные риски, они обязывали заемщиков получать полис титульного страхования при оформлении ипотеки. На сегодняшний день большинство страховых компаний предлагают этот вид страхования только в рамках сотрудничества с банками, причем они не проверяют заемщиков отдельно, а полагаются на оценку банка, поэтому договора титульного страхования, как правило, заключаются автоматически. Но стоит отметить, что в этом случае страховка полагается банку, а не приобретателю жилья. Таким образом, заемщик все равно лишится своей квартиры, но банк получит возмещение. Максимум, на что может рассчитывать ипотечник – что банк выплатит ему разницу между полученной от страховщика суммой и остатком долга по кредиту.

Когда могут отказать

Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.

Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.

Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).

Непредвиденные препятствия

Существуют и менее очевидные нюансы. Первый – это сроки. Как правило, квартиру страхуют на три года – поскольку это срок исковой давности в отношении сделок с жильем. Но есть две загвоздки: во-первых, бывают ситуации, когда срок могут продлить до десяти лет, а во-вторых, истец может добиться у суда, чтобы отсчет времени начинался с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Причем, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать об этом и подать в суд и спустя 15 лет после совершения сделки. Страховка на все эти годы обойдется в кругленькую сумму – обычно ее годовая цена составляет 0,2-1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может подниматься и до 5%. Вряд ли хозяин бюджетной квартиры в Москве станет отдавать страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.

Кроме того, далеко не всегда страховка сможет покрыть риски, на которые рассчитывал владелец, страхуя свою недвижимость. Как сетует Эльвира Дадашева, гендиректор агентства «Финанс-Недвижимость», титульное страхование – не панацея, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора, а страховой случай возник в период действия договора, страховка не выплачивается. То есть если причина, по которой хозяин лишился своего имущества, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру отобрали в период действия договора, компания ничего не возместит. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было достаточно много, и в сущности они демонстрировали недобросовестность страховых компаний – ведь в данном случае страховать титул бессмысленно. На сегодняшний день договора зачастую распространяются и на события в прошлом, но все же лучше внимательно изучать документ.

Читайте так же:  Скважина водозаборная это движимое или недвижимое имущество

По словам адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», страховщик может оспорить факт того, что страхователь не виновен в утрате недвижимости, аргументируя тем, что при покупке человек плохо проверил документы, к примеру, не запросив справку о дееспособности продавца. То есть, даже заключая договор титульного страхования, необходимо тщательно изучать документы и проверять историю недвижимости.

Титульное страхование исключает риски покупателя лишь при потере права собственности на приобретенную недвижимость, но оно не действует, если возникли обременения. К примеру, человек купил квартиру и прожил в ней некоторое время. Однажды к нему заявился гражданин, который пребывал в местах лишения свободы. Даже если у человека не было права собственности на квартиру, но он был в ней прописан, то в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживать здесь, если другого жилья нет. В таком случае титульная страховка не поможет, поскольку собственник не лишается своего владения. Но придется пустить к себе в дом незнакомого человека.

Зарубежная практика

За рубежом люди чаще прибегают к титульному страхованию и получают больше гарантий. Прежде всего, потому что понятие «титул» имеет более чёткое определение, в то время как в отечественном законодательстве оно фактически отсутствует – страхуется не титул, а риск утраты собственности.

В США и Европе титул страхуют при совершении практически всех сделок с недвижимостью. Как говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, в США владельцы один раз и пожизненно страхуют свою недвижимость, а при наступлении страхового случая компании выплачивают страхователю сумму, которая в этот момент понадобится для покупки такого же жилья. Напомним, что в России сумма страхового возмещения постоянна и не учитывает изменения цены на объект, а действие договора ограничено во времени.

В Германии и Канаде практикуется не титульное, а актовое страхование, при котором гарантии дает государство, а не страховая компания. Если что-нибудь происходит, государство выплачивает компенсацию и само разбирается с нарушителями, взыскивая с них деньги. При этом владелец платит взнос один раз, когда совершает сделку – как правило, это не более 1-2% от цены объекта. А в Австрии размер такого взноса совсем символический и составляет 0,15% от стоимости жилья.

Эксперты считают, что титульное страхование станет эффективнее, если сделать его пожизненным, поскольку владелец может лишиться своего имущества в любое время. Но в западных странах, где объекты недвижимости имеют более прозрачную историю, а права собственников надежнее защищены, потерять жилье менее вероятно. Поэтому там пожизненная страховка обходится дешевле. В России же она будет стоить очень дорого.

Страхование титула при покупке квартиры – как защитить интересы нового владельца

Страхование титула при покупке квартиры: нюансы, подводные камни, причины отказа в выплате компенсации, рекомендации специалистов

Покупая квартиру, человек подвергает себя и свои деньги определенному риску. Уже после совершения сделки и уплаты им запрашиваемой продавцом суммы могут выясниться обстоятельства, которые позволят суду отменить договор купли-продажи.

Страхование титула при покупке квартиры является своего рода гарантией защиты материальных интересов покупателя. Однако даже наличие полиса не сможет обеспечить 100-процентной защиты, если не учесть все нюансы и не подойти к данному делу взвешенно и профессионально.

Страхование титула при покупке квартиры: ошибки страхователей

Приобретая полис, человек полностью полагается на защиту своих интересов со стороны страховой компании. Однако в практике имеется множество случаев, когда те или иные компании отказывались выплачивать компенсацию по самым разным причинам.

В условиях страхования приведен целый список событий, которые являются страховым случаем. Также есть отдельный перечень исключений, которые компенсации не подлежат.

Если страховщик докажет, что утрата права собственности на купленную недвижимость наступила по причине, которая в перечень страховых случаев не включена, то в выплате возмещения будет законно отказано.

В этом случае клиент не только лишится квартиры или уплаченных за нее денег, но и потратится на судебные разбирательства со страховщиком. Поэтому главной ошибкой тех, кто приобретает жилье и одновременно титульный полис, является пренебрежение деталями, в особенности, договорными условиями.

Когда страховщик не будет платить

Многие гражданско-правовые, а также страховые договоры включают в себя пункт о форс-мажорных обстоятельствах. Если страхователь лишился собственности именно из-за форс-мажора, то компания не обязана возмещать ему убыток.

К таким обстоятельствам можно причислить: ядерный взрыв, радиацию, военные действия, народные волнения, арест, конфискацию, прочие указанные в условиях причины. Перед заключением договора страхователь должен тщательно изучить данный список во избежание дальнейших недоразумений и быть готовым к подобной ситуации.

Кроме форс-мажора, причиной отказа в компенсации убытка при утере права собственности страхователем могут стать следующие обстоятельства:

  • передача недвижимости по договорам дарения, купли-продажи, то есть по собственной воле нового владельца;
  • уничтожение объекта огнем или другим стихийным бедствием (данные риски должны покрываться имущественным страхованием и к титульному отношения не имеют);
  • использование помещений не по прямому назначению (например, в жилых комнатах устроили склад, открыли офис);
  • перепланировка и другие изменения технических параметров объекта;
  • законное изъятие собственности представителями полномочных органов (к примеру, помещение изъято фискальными органами в связи с крупной задолженностью владельца).
Читайте так же:  Налог на наследуемое имущество по закону

Перечисленные обстоятельства являются типовыми и вносятся во все договоры титульного страхования. Вопросов они обычно не вызывают.

Спорные случаи

Наиболее частой и довольно предсказуемой ситуацией бывает появление претензий со стороны третьих лиц – бывших владельцев данной недвижимости, родственников, ранее прописанных в ней лиц. Приобретая полис страхования титула, покупатель жилья как раз рассчитывает на защиту собственных интересов в таких неприятных и совершенно неожиданных случаях.

Однако со стороны компании, выдавшей полис, их может ждать отказ.

Причины, по которым возмещение не выплачивается, могут быть разными. Например, в условиях может упоминаться ретроспективное покрытие, под данным термином понимается событие, произошедшее еще до вступления полиса в силу и повлекшее за собой впоследствии наступление страхового случая.

Данный пункт весьма спорен, поскольку страхование титула при покупке квартиры предполагает обеспечение защиты от всех происшедших до приобретения недвижимости событий, а не от тех страховых случаев, которые возникли уже после оформления полиса.

Если компания-страховщик отказывается платить, ссылаясь на данный пункт, она обязана доказать, что ее клиент об этом обстоятельстве знал еще до заключения договора, но утаил данную информацию.

Если бы страховая компания была уведомлена о наличии подобных проблем, она бы отказалась выдавать полис вообще или изменила бы свои условия.

Формулировки, используемые в правилах той или иной компании, определяют обязательства страховщика по отношению к своему клиенту, и от них многое зависит при наступлении страхового случая.

Покупатель недвижимости должен тщательно изучать каждое предложение в договоре, особенно списки оснований для выплаты возмещения и исключений.

Страхователь должен четко представлять себе свои обязанности, поскольку их нарушение тоже может привести к отказу страховщика компенсировать его убыток, связанный с утерей права собственности.

Среди наиболее частых нарушений можно отметить несоблюдение срока или порядка оповещения о страховом случае, отсутствие доверенности, непредставление необходимых справок и многие другие.

Бывают ситуации, когда суд признает сделку купли-продажи недействительной и назначает двустороннюю реституцию. В результате обе стороны получают свое: продавец возвращает свою недвижимость, покупатель — свои деньги. Тогда компенсация не выплачивается по причине того, что страхователь и так получит потраченную сумму назад.

Проблема в такой ситуации заключается в следующем: продавец может быть не в состоянии вернуть сразу всю сумму. Взыскание денег растягивается на много лет, например, когда с доходов должника отчисляется определенный процент.

Однако права собственности человек лишается сразу после вынесения судом решения о расторжении сделки.

Особенно проблематичным это бывает для людей, купивших жилье в ипотеку. Они останутся должниками банка и продолжат выплачивать кредиты.

Титульное страхование – отличный способ защитить покупателя недвижимости от мошенников. В случае махинации суд возвращает объект недвижимости законному владельцу, который даже не был в курсе продажи его собственности.

Если мошенников не поймали и деньги взыскать не с кого, то потерянную покупателем сумму возвращает компания, оформившая полис.

Покупатель недвижимости должен помнить, что такой полис предполагает защиту только от утери права собственности. Обременение и ограничение прав рисками не являются, а компенсация в таких ситуациях не выплачивается.

Это же относится к ситуациям, когда кто-то из прежних зарегистрированных на данном объекте лиц через суд добивается права проживать в проданной квартире.

При появлении новых жильцов владелец недвижимости не теряет права собственности, оно лишь частично ограничивается, а значит, возмещение ему тоже не положено.

В компенсации убытка также могут отказать, если во время судебного разбирательства покупатель не признается добросовестным приобретателем. Это означает, что еще до сделки он знал, что прежний владелец недвижимости не имел права продавать ее.

Данный факт приравнивается к сговору и является нарушением условий страхования.

Полезные советы

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы решили приобрести жилье, вас интересует страхование титула при покупке квартиры, сколько стоит полис, другие нюансы, вам будут полезны следующие рекомендации.

  1. Обязательно изучайте условия страхового договора. Будьте готовы к тому, что в нем имеется целый ряд стандартных причин, по которым страховщик имеет право отказаться от выплаты возмещения. Это форс-мажорные обстоятельства и прочие указанные выше случаи, которые делают отказ законным и обоснованным.
  2. Разберитесь во всем, что касается понятия страхового случая. Наиболее частые ошибки допускают те, кто принимает желаемое за действительное. Ориентируйтесь по прописанным в условиях спискам ситуаций, которые подпадают под формулировку «страховой случай». Только по ним можно будет рассчитывать на получение возмещения.
  3. Приложите все усилия к тому, чтобы минимизировать риск наступления страхового случая. Честно информируйте страховщика обо всех обстоятельствах, которые вам известны о прежнем владельце и о самой недвижимости.
  4. Если вы испытываете затруднения с составлением договора купли-продажи, совершением сделки, изучением условий страхования, воспользуйтесь услугами профессионального юриста. Стоимость его услуг значительно меньше, чем цена вопроса о покупке недвижимости и гарантии безопасности сделки.

Источники


  1. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.

  2. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.

  3. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
  4. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
  5. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here