Способы отчуждения недвижимого имущества

Важная информация на тему: "Способы отчуждения недвижимого имущества" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Способы отчуждения недвижимого имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. N 14-3227-ГЕ «О возможности отчуждения части встроенного помещения»

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение по вопросу возможности отчуждения части встроенного помещения при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности на все встроенное помещение, сообщает следующее.

В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия — часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.

Положениями ГК предусмотрена возможность отчуждения части от целого объекта недвижимости, однако только в отношении предприятия как имущественного комплекса. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 132 ГК предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Такой подход законодателя представляется обоснованным, поскольку согласно пункту 3 статьи 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду абзац 2 пкнкта 2 статьи 132

В отношении приведенной в обращении позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Суд), высказанной в определении от 11.07.2008 N 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ по вопросу возможности отчуждения части встроенного помещения при наличии в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на все встроенное помещение, полагаем возможным высказать следующее мнение.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

Конституция Российской Федерации, ГК, Закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации;

нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Минэкономразвития России) (в случаях, предусмотренных Законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации).

Законодательство Российской Федерации не относит судебные акты к нормативным правовым актам Российской Федерации. Кроме того, в Российской Федерации отсутствует прецедентное право; мнение судов, выраженное в судебных актах, принимается судом по конкретному делу с учетом конкретных фактических обстоятельств и доказательств по делу и не может рассматриваться в качестве нормативного правового акта, регулирующего гражданско-правовые отношения.

Из положений абзаца третьего статьи 1 Закона следует, что к объектам недвижимого имущества (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом, относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен пунктом 1 статьи 13 Закона и предусматривает:

— прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов;

— правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, решение о проведении государственной регистрации прав (приостановлении государственной регистрации, отказе в государственной регистрации) принимается государственным регистратором после проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, и проверки законности сделки (статья 13 Закона). Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, государственный регистратор должен установить соответствие документа (его формы и содержания) требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа. При проверке законности сделки государственный регистратор в том числе проверяет полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, являющихся собственниками имущества.

Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 20 Закона).

Согласно пункту 9 статьи 12 Закона в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Читайте так же:  Как прописать грудного ребенка в квартиру

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 13 Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Таким образом, предусматривая возможность раздела объекта недвижимости (выделения из него части и т.д.), Закон в качестве обязательного условия устанавливает наличие государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Законом, все вышеизложенное не означает, что регистрирующий орган вправе самостоятельно (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя) :

прекращать право собственности на объект недвижимости, право на который ранее зарегистрировано в ЕГРП;

формировать раздел ЕГРП на «новый» объект, образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости его части, и регистрировать право собственности на «новый» объект приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;

формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на который были зарегистрированы в ЕГРП).

При этом разделом VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, установлен порядок внесения изменений в ЕГРП, однако лист записи об изменениях используется только для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

На основании изложенного полагаем, что «предлагаемые» в названном выше решении Суда действия (внесение изменений в разделы ЕГРП по преобразованному объекту, открытие нового раздела ЕГРП на выделенный объект без проведения государственной регистрации прав лица, отчуждающего выделенный объект) могут быть совершены государственным регистратором при внесении соответствующих норм (изменений) в Закон.

Заместитель
руководителя
Г. Елизарова

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. N 14-3227-ГЕ «О возможности отчуждения части встроенного помещения»

Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», 9 июля 2010 г., N 26

Обзор документа

Разъяснен вопрос о возможности отчуждения части встроенного помещения.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.

Отчуждение части от целого объекта недвижимости возможно только в отношении предприятия как имущественного комплекса.

ВАС РФ определил, что регистратор вправе вносить изменения в ЕГРП по преобразованному объекту, открывать новый раздела на выделенный объект без проведения госрегистрации прав лица, отчуждающего выделенный объект.

Судебные акты не относятся к нормативным правовым актам и в России отсутствует прецедентное право.

Раздел объекта недвижимости возможен. При этом ранее возникшие права на него обязательно должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Регистратор не вправе самостоятельно прекращать зарегистрированное право собственности, формировать раздел ЕГРП на объект, образованный путем выделения, и регистрировать право на него. Также он не может формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости.

Таким образом, указанные в определении ВАС РФ действия могут быть совершены регистратором при внесении соответствующих изменений в законодательство.

Перечень документов на отчуждение жилого дома с земельным участком

Примерный перечень документов, представляемых на регистрацию сделок, связанных с отчуждением жилого дома с земельным участком

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы, предоставляемые на регистрацию сделок, связанных с отчуждением жилого дома с земельным участком

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы, предоставляемые на регистрацию сделок, связанных с отчуждением жилого дома с земельным участком

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Отчуждение недвижимого имущества — что это такое

Процедур, проводимых с объектами недвижимости, великое множество. И если с некоторыми из них все вроде понятно — продажа, покупка, аренда, передача в наследство, то некоторые вызывают вопросы — например, процедура отчуждения.

Отчуждение — это передача самого объекта и прав на него другому лицу, однако и в данном процессе существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать для удачного совершения сделки и просто понимания самого процесса.

Понятие «отчуждение»

Проще говоря, отчуждение — это дарение. Однако используется данный термин, так как в юридических документов такого термина, как «дарение», просто не существует, его заменяет понятие «отчуждение». Хотя используется данное понятие не только в случае подобных взаимоотношений.

Итак, в понятие «отчуждения» входят следующие случаи:

  • Добровольный отказ от права на имущество.
  • Предоставление временного права на употребление имущества одним лицом в пользу другого лица.
  • Утрата права на использование имущества.
  • Утрата имущества или его гибель, что ведет к утрате прав на имущество.
  • Невозможность использовать свои права на имущество по решению суда.

Существуют и другие ситуации, которые могут реализовать данное понятие. Важно — отчуждение считается произведенным в момент, когда имущество переходит в собственность другого лица на основании приобретенного им права и произведенной регистрации этого права в реестре.

Сторона, передающая права, может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом, а также муниципальным объектом. Сторона, которая эти права получает, может быть представлена также как физическим лицом — гражданином РФ, имеющим дееспособность, так и юридическим лицом, ведущим деятельность любого рода — как коммерческую, так и не коммерческую.

Важно также отметить, что процесс может считаться совершенным лишь при регистрации права на владение имуществом. Данный процесс оформляется документально по законодательно оформленным правилам. Регистрируется право в специальном государственном реестре учета недвижимого имущества.

Читайте так же:  Что значит вторичка в продаже квартиры

Принудительное и добровольное отчуждение

Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:

  • Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
  • Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
  • Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
  • Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.

Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.

Сторона, приобретающая права на имущество, может их приобрести в результате следующих видов сделок:

  • При заключении договора дарения на имя данного лица.
  • При указании лица в завещании.
  • При заключении договора приобретения того или иного вида имущества.
  • При изготовлении (строительстве) материального имущества.
  • При совершении обмена.
  • В случае присвоения найденной вещи.

Важно также учитывать, что отчуждение может применяться лишь к материальным объектам, оно не распространяется на услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Отчуждение доли квартиры

Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом, слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.

В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходимо для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.

Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:

  • Заявления от долевщиков, что они не против производимых действий, подаваемые вместе с ксерокопиями паспорта для сравнения подписей и исключения факта подделки документов.
  • Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.

Данный момент очень важен, так как в случае, если после заключения договора другой долевой собственник окажется недовольным процедурой и обратится в суд, суд окажется на его стороне и вполне может признать договор недействительным.

Если несовершеннолетний является одним из долевщиков

Этот случай является еще более щепетильным, чем предыдущий. Права несовершеннолетних граждан очень жестко регламентируются законодательством, а за их исполнением следит опекунский совет. Поэтому если квартира или иной вид недвижимого имущества, часть прав которого принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, планируется к участию в сделке купли-продажи, аренде или иных действий, то придется выполнить несколько условий.

Во-первых, родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны перед совершением сделки найти жилье, имеющее параметры благоустройства на уровне не ниже того, которым обладает продаваемый объект. В случае, если покупка вообще не планируется совершаться, опекунский совет не одобрит сделку. А если она будет произведена без этого разрешения, то данная инстанция может обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Во-вторых, стоит учитывать, что после достижения 14-летнего возраста такой гражданин может прийти в опекунский совет и написать заявление об отчуждении. Оформлено он обязательно должно быть в письменном виде, если ребенок не соглашается это делать по любым причинам, никто заставить его не может, и сделка не будет произведена.

Ну и наконец, в-третьих, при выборе новой жилой недвижимости учитываться должны не только технические параметры самой квартиры, но и внешние благоустройства — благоустроенность двора, удаленность от учебных и образовательных заведений, пунктов медицинских услуг.

Документы для оформления отчуждения

Для произведении данной операции, чтобы она считалась официальной и была признана на законодательном уровне, стороне, передающей права, необходимо подготовить следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий право владения данным объектом недвижимости.
  2. Заявления долевых владельцев о том, что они не против производимых действий, если имущество находится в долевой собственности.
  3. На момент отчуждения в некоммерческой недвижимости не должны быть зарегистрированы граждане, все они должны быть заблаговременно выписаны из квартиры.
  4. Необязательным, но желательным документом будет справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Итак, отчуждение — это передача прав на собственность одним лицом в пользу другого. Причем данная операция может носить как добровольный характер, так и принудительный; она может производиться на взаимовыгодных условиях и на безвозмездной основе.

Что такое отчуждение имущества?

Отчуждение имущества представляет собой процесс прекращения собственности одного владельца и переход права собственности на данное имущество к другим лицам или другому лицу.

Порядок прекращения права собственности на имущество регламентируется соответствующими нормами Гражданского кодекса, которые находятся в разделе под названием «Прекращение права собственности».

Отчуждение имущества отличается от таких юридических понятий, как отказ от имущества или предоставление имущества во временное пользование, а также достижение предварительной договоренности об отчуждении имущества. Предметом сделок при отчуждении могут выступать только вещи или права.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

Читайте так же:  Заявление о прекращении права собственности на недвижимость

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что значит отчуждение имущества

При отчуждении имущества происходит передача имущества или прав собственности на указанное имущество от лица, которое является собственником, к другому субъекту правоотношения, которое получив имущество или права, становится его новым собственником.

Видео (кликните для воспроизведения).

Процесс отчуждения может происходить только добровольно, то есть согласно свободному волеизъявлению собственника.

Анализ норм действующего гражданского законодательства свидетельствует о том, что отчуждение имущества не является:

  • отказом от права на имущество;
  • предоставлением имущества во временное пользование другому лицу;
  • утратой или гибелью имущества собственника или утратой права на него в связи с объективными причинами;
  • прекращением права в принудительном порядке по решению суда;
  • предоставлением гарантий в будущем совершить отчуждение.

Принудительное отчуждение имущества

Нормы права, устанавливающие общие правила, в большинстве случаев, имеют исключения. Это же относится и к отчуждению имущества.

Так, по общему правилу, отчуждение всегда происходит по воле собственника имущества, без принуждения со стороны.

Однако в пункте 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исключение, имеющее отношение к имуществу, которое не может принадлежать собственнику.

Так, например, если имущество исключено из гражданского оборота, или оборот такого имущества ограничен, то собственник должен провести его отчуждение в строго установленные сроки, что предписывает статья 238 ГК.

Это же касается ситуации, при которой производится продажа недвижимого имущества, которое расположено на земельном участке, изымаемом в принудительном порядке по причине его ненадлежащего использования. Такая норма содержится в статье 239 ГК.

Следующим примером такого исключения являются нормы федерального закона «Об ипотеке», изложенные в пункте 1 статьи 50, статьях 51 и 55. При обращении взыскания на залоговое имущество, происходит его принудительное отчуждение.

И хотя все действия производит собственник имущества, его воля во внимание не берется, так как исполняется требование закона.

Что такое отчуждение земельного участка?

О перечне документов для отчуждения жилого дома с земельным участком читайте тут.

Договор отчуждения недвижимого имущества

Сделка, в результате которой происходит отчуждение имущества, означает, что к другому лицу переходят права по пользованию, владению и распоряжению.

При этом чтобы сделка имела юридическую силу, ее результаты должны быть отражены в Росреестре, согласно пункту 6 статьи 1 федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» № 218.

Отчуждение имущества может быть произведено его собственниками путем заключения гражданско-правовых сделок в виде договоров купли-продажи, дарения.

[3]

Отдельным видом отчуждения имущества физическим лицом будет внесение такого имущества в качестве уставного фонда при создании юридического лица, где собственник имущества является учредителем.

При этом имущество, которое находится в собственности юридического лица, может быть отчуждено только при его продаже. Дарить такое имущество запрещено, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

При отчуждении имущества, на праве собственности принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо соблюдение правил, которые указаны в статьях 26 и 28 ГК РФ.

Данные правовые нормы определяют степень дееспособности несовершеннолетнего собственника, в зависимости от его возраста.

Так, если несовершеннолетний не достиг возраста в 14 лет, то сделки с его имуществом могут совершать только его родители, усыновители или опекуны. В виде исключения, допускается совершение мелких бытовых сделок самим несовершеннолетним собственником.

Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, то он может совершать сделки, предварительно получив на это письменное согласие своих родителей или других законных представителей.

Таким образом, процесс отчуждения имущества представляет собой действия со стороны собственника, направленные на передачу прав на имущество другому лицу. При этом отчуждение может быть произведено как возмездно, так и безвозмездно.

По общему правилу, процесс отчуждения свидетельствует о свободном волеизъявлении собственника, однако, закон предусматривает ряд исключений и обязывает совершить такие действия под принуждением.

Кроме отчуждения имущества, существуют и другие способы прекращения права собственности на имущество. Например, отказ от имущества, утрата имущества и так далее.

Перечень документов на отчуждение недвижимого имущества

Чтобы отчуждение было проведено в соответствии с требованиями действующего законодательства и в дальнейшем третьи лица не смогли инициировать вопрос об отмене такой операции, участники сделки обязаны правильно оформить все необходимые документы.

Для совершения сделки, собственник имущества обязан подготовить документ, который подтверждает его право на отчуждаемое имущество.

В качестве такого документа может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о приватизации имущества.

При этом если собственников имущества несколько, то необходимо присутствие при сделке всех собственников или они должны выдать на имя одного собственника или доверенного лица, нотариально удостоверенные доверенности.

Если имущество находится в долевой собственности, то другие сособственники, которые по закону имеют преимущественное право на приобретение доли, должны быть об этом письменно предупреждены.

При отчуждении жилой недвижимости, следует предоставить сведения о зарегистрированных лицах. Обычно перед совершением сделки, все лица снимаются с регистрации.

Если этого не сделать, то в дальнейшем, у нового собственника могут возникнуть ненужные проблемы. Если продается коммерческая недвижимость, то такие данные не предоставляются.

Следует иметь в виду, что каждая сделка по отчуждению имущества носит индивидуальный характер. Поэтому в каждом конкретном случае может дополнительно понадобиться той или иной документ.

Отчуждая жилую недвижимость, продавец должен побеспокоиться о погашении задолженности по коммунальным платежам, так как управляющая компанию может предъявить иск и в качестве меры обеспечения наложить арест на квартиру или жилой дом.

Большую роль при отчуждении жилья играет выписка из Единого государственного реестра недвижимости о том, имеются ли какие-то обременения и аресты жилья. Сведения, указанные в данном документе, актуальны на дату его выдачи, в связи с этим, выписка заказывается накануне сделки.

Читайте так же:  Облагается ли налогом выигрыш в букмекерской конторе

Закон разрешает заключать сделки самостоятельно или с помощью нотариуса. Если оформлением сделки занимается нотариус, то все сведения об объекте жилой недвижимости он проверяет самостоятельно, поскольку имеет доступ к данным Росреестра.

Если сделка по отчуждению производится самостоятельно, то новый собственник обязан подать документы для ее регистрации в ЕГРН.

Если сделку оформляет нотариус, то сведения в государственный реестр он вносит самостоятельно. После того, как сведения будут внесены в Росреестр, сделка будет считаться заключенной.

Следует помнить, что результатом отчуждения имущества является переход права собственности от нынешнего собственника к новому. При этом сделка может быть как возмездной, так и безвозмездной.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Отчуждение недвижимости

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят новейшую судебную практику по делам, связанным с отчуждением недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Алексей Викторович, давайте рассмотрим такую ситуацию. Покупатель приобрел квартиру. Стал жить в этой квартире, однако, вдруг ему приходит уведомление, что он должен практически полмиллиона рублей за коммунальные платежи.

Он отказывается платить, потому что понимает, что этот долг на самом деле принадлежит продавцу. Но ему управляющая компания пишет, что «Вы знаете, мы вам тогда канализацию отрубим, и вы будете в очень плачевном состоянии, если не заплатите».

Бедный покупатель, испугавшись неприятного вмешательства, решил оплатить эти средства. Так вот, что делать в такой ситуации? Может ли покупатель вернуть эти деньги?

Алексей: Во-первых, вопрос, связанный с коммунальными платежами и ответственностью за них, решен уже давным-давно был. Жилищный кодекс содержит указание, что платежи коммунальные являются долгом того лица, которое пользовалось устройством быта.

Иначе говоря, я, как собственник, не плачу за коммунальные платежи. Квартиру у меня покупает новое лицо. Этот покупатель не должен уплачивать этот долг.

Продажа квартиры покупателю по жилищной субсидии.

О продаже доли в квартире без согласия других собственников читайте тут.

Но, в то же время, существует техническая проблема, связанная с лицевыми счетами, видом выплат и др. Эта проблема приводит к тому, что нет возможности открыть новый счет для нового покупателя.

Я должен буду платить на тот лицевой счет, который был до этого момента у продавца. И управляющая компания отказывается новый лицевой счет заводить для нового покупателя.

Я, как покупатель, остаюсь перед выбором: либо платить долг с пенями, которые постоянно бегут, либо ничего не платить, пени будут далее копиться и дальше уже получается так, что я не плачу за свои коммунальные платежи и у меня самого начисляются пени и так далее.

И вот ситуация была по сути дела такой, и как решать ее в плане суда, не совсем понятно. И выяснилось следующее: если есть угроза отключения определенных удобств (света, тепла и др.), я, как покупатель, имею право погасить полную задолженность за своего продавца.

[2]

То есть я у него купил квартиру, никто не озаботился (ни я, ни агент) о том, что есть задолженность, или она потом всплыла по каким-то причинам, или были какие-то ошибки в расчетах, и позже выяснилось, что есть задолженность большая по платежам.

Я, по идее, чтобы выйти из ситуации с этими лицевыми счетами, должен взять полмиллиона рублей, о которых вы говорите, полностью их все погасить.

Тем самым, я останавливаю вопрос начисления пени, неустойки и т.д., которые здесь есть из обязательств предыдущего лица. И дальше, я должен к этой компании, которой я уплатил долг, предъявить иск о неосновательном обогащении, потому что не я должен им, а то лицо, которое и образовало эту задолженность, то есть которое здесь проживало раньше.

Я возмещаю из этой компании все деньги, которые я заплатил. Но тем самым, я обнуляю свой лицевой счет. То есть, условно говоря, я закрыл долг, у меня ноль, я плачу дальше как новый собственник свои платежи, а дальше предъявляю иск о неосновательном обогащении компании и возвращаю все то, что я заплатил. Бред полный, конечно, но вот таким образом можно поступить.

Светлана: Вот, например, еще интересная фабула дела. Я, продавец и покупатель, заключили договор купли-продажи с моей квартирой, куда мы прописали, что покупатель мне уплачивает средства, неважно каким способом, после регистрации перехода права собственности покупателю, как все делают, но Росреестр дал приостановку.

При этом данное решение Росреестра о приостановлении регистрации перехода права было признано незаконным решением суда.

Скажите, поскольку все это длилось не пять минут, то я, как продавец, могу взыскать с Росреестра убытки?

Алексей: Вы можете, вообще, всегда защищать себя и требовать компенсации в том случае, если ваше право нарушено. Это неотъемлемое право, которое вы можете реализовать.

Другое дело, что с Росреестром на практике никто не судится. Ну, как правило. Исключение составляют случаи, когда человека, что называется, допекло до такой степени, что ему нужно чисто принципиально получить такой акт.

В большей степени, для морального удовлетворения, чем для материального. Судебная практика говорит о том, что возместить убытки из Росреестра реально.

Читайте так же:  Что входит в реестр собственника квартиры

Росреестр должен платить, если отказ, а сейчас приостановка или отказ в том числе, в связи с новыми правилами по закону о государственной регистрации, он должен быть противоправным, то есть реестр не должен был отказывать, но он отказал.

Также нужно установить несколько обстоятельств, которые мне позволят, как потерпевшей стороне, получить убытки от Росреестра.

Это факт противоправного поведения (незаконный отказ), факт наличия в результате противоправного поведения у меня определенных убытков, и нужно доказать размер этих убытков, которые я получил в результате обстоятельства, о котором мы говорим.

Притом были приняты некоторые изменения в плане доказывания убытков. Они уже должны быть доказаны не с абсолютной степенью достоверности, а с разумной.

Но, тем не менее, убытки взыскать с Росреестра можно. Нужно понимать, что размер этих убытков, скорее всего, в суде будет уменьшен до микроскопических объемов. Но, тем не менее, Росреестр должен и будет нести ответственность.

Светлана: Еще одна интересная фабула дела. Например, моя квартира заложена. Я решила ее продать, и заключаю с потенциальным покупателем предварительный договор купли-продажи.

Смогу ли я заключить предварительный договор купли-продажи, если моя квартира заложена? И если покупатель в итоге отказывается мою квартиру покупать, могу ли я в судебном порядке заставить его это сделать?

Алексей: Этот вопрос непростой. Сейчас на практике очень часто приходят сделки к нотариусам, связанные с тем, что «у меня объект заложен, я платить больше не могу, и мне его надо продать. Сам покупатель рассчитается, я эти деньги оплачу, снимем обременение» и т. д.

Есть огромное поле вопросов, как все это дело юридически склеивать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Ну, вот один из способов, о чем вы говорите, это вопрос заключения предварительного договора купли-продажи.

То есть мы встречаемся, продавец говорит «Честно – объект заложен», называет долг суммы, говорит, сколько оплатил и сколько должен и предлагает следующее.

«Мы заключим предварительный договор, вы мне оплатите обеспечительный платеж, аванс, задаток, я его приму, рассчитаюсь с банком, и после этого мы будем реализовывать основной договор».

История сделки приблизительно такая. И можно ли заключить предварительный договор, если объект уже обременен. Но ведь у нас, если мы посмотрим на закон об ипотеке, то увидим, что там указано, что отчуждение объекта возможно только с согласия залогового кредитора.

Светлана: А согласия, соответственно, у меня нет.

Алексей: А согласия у вас нет. Банк вообще редко дает согласие на отчуждение. Но тут надо понимать, что сам смысл предварительного договора – это не отчуждение.

Это намерение сторон о заключении договора купли-продажи. Да и сам договор купли-продажи – это не отчуждение. Это обязательство между покупателем и продавцом, которое возникает в случае соблюдения формулы, установленной законом.

А вот подача документов на государственную регистрацию – это сам факт отчуждения объекта. Эти тонкости очень важно понимать, потому что это дает понимание того, что не только предварительный договор можно заключить заложенного объекта, но и основной договор можно заключить с заложенным объектом без согласия банка.

Если предусмотреть в договоре, например, отлагательное условие о том, что права и обязанности по настоящему договору возникают после погашения записи об ипотеке, которая там указана и т. д, и при этом заключение основного договора, оно более выгодно для покупателя, чем заключение предварительного договора, потому что основной договор – это уже сделка, а предварительный договор купли продажи – здесь очень много споров относительно того, что это, вообще, за конструкция.

Это организационный договор, где стороны лишь предусматривают организационные моменты заключения договора в будущем, или это, все-таки, сделка.

С точки зрения возможности обеспечения предварительного договора задатком, вроде кажется, что это обязательство и так далее.

Но тут важно отметить, что в договоре предварительном нужно подписать, что объект обременен, потому что если вдруг по каким-то причинам что-то произойдет и с объекта не будет снято обременение, то в этом случае, нельзя будет на продавца повесить убытки, связанные с тем, что он не предупредил покупателя о том, что объект обременен.

Разные могут быть нюансы и, например, по обстоятельствам, которые не зависят от продавца. Обременение не может быть или может быть не снято, например, в сроки, которые определены в предварительном договоре. Поэтому все эти нюансы лучше заранее обговорить, но сам предварительный договор заключить можно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

[1]

Источники


  1. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.

  2. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.

  3. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
  4. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
  5. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.
Способы отчуждения недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here