Способ продажи заложенного недвижимого имущества

Важная информация на тему: "Способ продажи заложенного недвижимого имущества" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Залог недвижимости или передача собственности: основные действия

Наша статья посвящена вопросам кредитных займов, оформляемых под залог недвижимого имущества. Как кредитовать деньги под недвижимость, чтобы в дальнейшем не остаться на улице? Как правильно оформить договор залога недвижимости? Какими законами и нормами регулируется вопрос о залоге? Об этом читайте более подробно.

Процедура приватизации жилья, действующая в рамках Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», стала основанием для вовлечения жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в полноценный гражданско-правовой оборот. То есть квартиру или дом после приватизации можно продать, обменять, передать в залог, оформить дарственную, передать пользование на праве пожизненного наследуемого владения.

Одной из наиболее актуальных программ в области кредитования, которые предлагают сегодня финансовые организации, является займ под залог недвижимости с оформлением сделки по купле-продаже. Основная суть этой программы заключается в следующем: между собственником жилого помещения, который нуждается в заемных средствах, и кредитором, готовым предоставить данное финансовое обязательство, оформляется договор купли-продажи квартиры с правом ее выкупа заемщиком при полном погашении долга.

Стоит отметить, что действующее российское законодательство не предусматривает выдачу денег под залог недвижимости таким способом, равно как и не предусматривает никакого обеспечения кредитных обязательств, а значит, по сути, данный метод никак не защищен никакими правовыми нормами. Соответственно, граждане, рискнувшие получить деньги под недвижимость таким образом, допускают немало ошибок, стоящих им в результате потери своей недвижимости безвозвратно. В судебной практике довольно часто встречаются случаи мошеннических действий со стороны кредиторов, которые используют для обогащения посредством обмана неосторожных граждан специальные тщательно продуманные схемы действий, в основе которых грамотно заложены юридические аспекты.

Ошибка 1. Получение денег под недвижимость через заключение договора купли-продажи квартиры/дома с последующим выкупом.

Это главная ошибка, которую допускают заемщики. Договор займа и способ его обеспечения (договор залога) регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно главой 42 и параграфом 3 главы 23.

Содержание таких сделок включает в себя условия получения заемщиком денежных средств от кредитора с обязательством из возврата в срок, определенный договором. В данном случае объект недвижимости, переданный в залог кредитору, является обеспечением возврата займа, оставаясь при этом собственностью заемщика. Согласно договору в случае невозврата своевременно долга, заложенная недвижимость должна быть реализована по решению суда через открытые торги по продаже имущества должника. Далее, денежными средствами, полученными в результате реализации имущества, погашают долг в полном объеме и оставшиеся средства уже возвращаются заемщику.

На практике, при оформлении договора купли-продажи квартиры вместо договора займа и залога полностью исключается правовой механизм по возврату средств через суд и торги, то есть при данной сделке кредитор приобретает права на залоговое имущество, и в случае просрочки платежей заемщиком вправе потребовать от него немедленного освобождения недвижимости. Соответственно, такая схема взаимоденежных и залоговых отношений полностью отдает заемщика во власть кредитора, практически исключая необходимость в судебных разбирательствах, поскольку суд скорее всего вынесет решение в пользу займодавца.

Ошибка 2. Отсутствие или неправильно оформленное соглашение о займе и праве его обратного выкупа после полного погашения долга.

Если все-таки между заемщиком и кредитором был оформлен договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа, данные денежные взаимоотношения должны быть оформлены двумя соглашениями: отдельно составляется договор займа и договор обратного выкупа имущества. Иначе, в случае судебного процесса относительно данной сделки, суд констатирует факт совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, не принимая в учет уже совершенные заемщиком выплаты по договору займа.

Ошибка 3. В договоре купли-продажи имущества указана его стоимость, не соответствующая реальным договоренностям между заемщиком и кредитором.

Одна из опасных схем получения денег под залог недвижимости – с указанием в договоре купли-продажи суммы, не соответствующей стоимости, отвечающей реальным договоренностям, и чаще всего эта сумма является завышенной, чем на руки получает заемщик. Как итог, если судом сделка купли-продажи будет признана недействительной, заемщик должен будет вернуть кредитору сумму, прописанную в договоре.

Как показывает практика, встречается немало случаев, когда в договоре сумма указана выше, чем требовалось и была выдана заемщику. Данная схема часто используется опытными кредиторами из следующих побуждений:

  • во-первых, сделка имеет абсолютную законность и сводит к нулю исполнение любых требований заемщика, который в суде может заявить, что ему на руки была выдана сумма меньше рыночной стоимости залогового имущества;
  • во-вторых, в случае, если сделка будет признана судом недействительной, заемщику придется возвращать сумму, прописанную в договоре.

Несомненно, деньги под недвижимость, полученные у кредитора таким способом, ставят под сомнение правомерность действий и дают основание для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, виновных в обмане заемщика. Однако, зачастую ввиду отсутствия доказательной базы о получении меньшей суммы, делает привлечение к ответственности мошенников практически невозможным.

Ошибка 4. Переоценка финансовых возможностей и юридических последствий в случае неисполнения долговых обязательств.

Оформляя договор купли-продажи с последующим выкупом объекта недвижимости, заемщику необходимо помнить, что он не может позволить допущение даже малейшей просрочки по кредитному обязательству, в противном случае он просто-напросто может лишиться жилья. По этой причине, в первую очередь, заемщик должен правильно оценивать свои финансовые возможности.

Важно! В п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» предусмотрены исключения, когда кредитор не может требовать продажи залогового имущества заемщика, допустившего просрочки платежей.

Займ под залог недвижимости: судебная защита

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ одним из способов защиты для заемщика, получившего деньги под недвижимость с оформлением договора купли-продажи, является подача иска с требованиями о признании сделки недействительной и возвращении утраченной собственности заемщику. Основанием для иска, как правило, являются доводы о кабальности сделки, которая была заключена на неблагоприятных для заемщика условиях, и применение последствий недействительности сделки.

Стоит отметить, что в судебной практике нечасты случаи удовлетворения таких исков, для этого заемщику необходимо собрать максимальную доказательную базу о возникновении заемных и залоговых обязательств, что порой сделать бывает совсем не просто.

Подводя итог всему вышесказанному, специалисты рекомендуют все-таки для получения займа под залог недвижимости лучше оформлять договоры займа и залога, которые оформляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 808 ГК РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Читайте так же:  Как отменить регистрацию в квартире

В случае, если все же стороны договорились о выдаче займа на условиях оформления договора купли-продажи и соответственно передачи права собственности на объект недвижимости на кредитора, необходимо дополнительно заключить договор о праве выкупа заемщику своей собственности и обязанности кредитора продать это имущество заемщику (оформляется предварительным договором купли-продажи или иным соглашением, носящим обеспечительный характер). Условия обеспечения должны быть также прописаны в договоре займа.

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в наименование статьи 56 настоящего Федерального закона внесены изменения

Статья 56. Реализация заложенного имущества

См. комментарии к статье 56 настоящего Федерального закона

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в пункт 2 статьи 56 настоящего Федерального закона внесены изменения

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ статья 56 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 4, вступающим в силу с 1 января 2007 г.

4. При принятии решения об обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества

«Просить совета есть величайшее доверие, какое один человек может оказать другому».

Реализация заложенного имущества — это фактически его продажа третьим лицам по рыночной стоимости. По смыслу залога, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, то есть обратить взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество обеспечивает интересы Залогодержателя. Реализация заложенного имущества осуществляется на торгах. Открытая процедура торгов по реализации залогового имущества обеспечивает гарантию интересов Залогодателя. Реализация имущества на торгах может привести к увеличению его продажной стоимости по сравнению с залоговой. Если имущество в результате взыскания продается выше залоговой стоимости, то превышение возвращается Залогодателю. Так же реализация заложенного имущества на торгах может быть немедленно прекращена и процедура торгов остановлена, если выполнено обязательство залогодателем.

Обращение взыскания на заложенное имущество широко применяется в ипотеке. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Эта процедура называется реализация заложенного имущества.

Залогодержатель вправе обратить взыскание заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Специалисты Группы Компаний «Ценный Контракт» окажут услуги по сопровождению торгов по реализации заложенного имущества.

Реализация заложенного недвижимого имущества банками (ипотека) осуществляется двумя путями:

  • Продажа с публичных торгов имущества, на которое по решению суда обращено взыскание.
  • Проведение открытого аукциона по реализации заложенного имущества во внесудебном порядке на основании договора.

Таким образом, все заложенное имущество банков реализуется с торгов. Продажа залогового имущества банков осуществляется на аукционах, проводимых в соответствии со ст. ст. 447-448 ГК РФ, если обращение взыскания на залоговое имущество банков осуществляется на основании договора. Заложенное имущество реализуется с публичных торгов в соответствии со ст. 449 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда. Обращение взыскания на залоговое имущество в форме проведения публичных торгов осуществляется на основании решения суда по делам о банкротстве.

Реализация заложенного движимого имущества и реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии осуществляется следующим образом:

  • Если на основании решения суда, то реализация (продажа) заложенного движимого имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
  • Если на основании договора или посредством продажи по договору комиссии без обращения в суд реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ.

Реализация заложенных вещей регулируется специальной нормой по ст. 13 Закона о ломбардах. Порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Реализация осуществляется путем продажи с публичных торгов только в том случае, если стоимость вещи свыше 30 000 руб. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 — 449 ГК РФ.

Реализация заложенного имущества с публичных торгов, на которое обращено взыскание по решению суда организуется Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Извещение о реализации заложенного имущества публикуется не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Публикация о реализации заложенного имущества осуществляется также в сети Интернет на сайте судебных приставов fssprus.ru и сайте torgi.gov.ru. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Читайте так же:  Проверить контрагента на сайте налоговой

Лицо, намеревающееся купить заложенное имущество банка вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о реализации заложенного имущества. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Победителем торгов по реализации заложенного имущества признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за реализуемое заложенное имущество. Это лицо и организатор публичных торгов по реализации заложенного имущества подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Победитель торгов, должен в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену) банка, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Какие основания возникновения залога? Залог имущества возникает в силу договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ) или на основании закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ)

Содержание договора о залоге

  • Предмет залога.
  • Оценка заложенного имущества.
  • Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
  • Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Форма договора о залоге

  • Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
  • Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
  • Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора залога (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

  • Если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).
  • Если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15 ГК РФ).
  • Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах.
  • Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358.11 ГК РФ.
  • Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 — 3 статьи 339.1 ГК РФ имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества) (ст. 339.1 ГК РФ).
Видео (кликните для воспроизведения).

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда (ст. 349 ГК РФ).

  • Предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
  • Предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
  • Залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим.
  • Заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное.
  • Имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
  • Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — внесудебный порядок (ст. 349 ГК РФ).

Продажа на торгах заложенного имущества осуществляется путем проведения торгов в электронной форме с 1 октября 2011 года (п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве).

Порядок проведения данных операций в электронной форме, а также требования и порядок подтверждения соответствия электронных площадок таким требованиям, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2010 № 54.

Способы реализации заложенного имущества

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под­робно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст. 56 указаного Закона имущество, заложенное по договору об ипо­теке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, пре­дусмотренных Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торговпо продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержат, если не считать правил публичных торгов по жилым домам в ГПК (ст. 399—405). Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст. 447—449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 2 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)», принимая решение об обращении взыскания на зало женное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодер­жателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенно­го имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодер­жателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворе­нии требований залогодержателя во внесудебном порядке. Однако реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипо­теке, на аукционеопределяется правилами ст. 447-—449 ГК и ст. 57—61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетво­рении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды не­движимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с после­дующим оформлением уступки данного права.

Порядок проведения публичных торгов заключается в следующем (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Пуб­личные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов дает извещение о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся офи­циальным информационным органом органа исполнительной власти .соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, вре» они и места проведения публичных торгов, характера продавае­мого имущества и его начальной продажной цены. Так, в Свердловс­кой области тххим органом является «Областная газета», в которой производятся соответствующие публикации.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносятза-датокв размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоя­лись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­щества не участвующих в них лиц может быть ограничено только орга нами местного самоуправления в интересах поддержания обществен­ного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым иму­ществом или вещные права на это имущество.

[3]

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­дусмотренные п. 5 ст. 448 ГК, которые сводятся к следующему. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачи­вает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном разме­ре, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причи­ненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Читайте так же:  Передаются ли акции по наследству

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложен­ное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задат­ка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невне­сении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов зак­лючает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на не­движимое имущество.

В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несо­стоявшимися.Организатор публичных торгов объявляет их несостояв­шимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продаж­ной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по со­глашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет по­купной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имуще­ства. К такому соглашению применяются правила гражданского зако­нодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипо­тека в этом случае прекращается.

Если указанное соглашение о приобретении имущества залого­держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Началь­ная продажная цена заложенного имущества на повторных публич­ных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в ранее ука­занном порядке.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявши­мися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых пуб­личных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обес­печенные ипотекой имущества. Как видно, законом установлен боль­ший размер скидки для залогодержателя при приобретении заложен­ного недвижимого имущества, нежели в п. 4 ст. 350 ГК для других видов заложенного имущества. Согласно п. 4 ст. 350 ГК при объявле­нии несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе ос­тавить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже первоначальной продажной цены на повтор­ных торгах. Поэтому применительно к недвижимому имуществу раз­мер такой оценки может быть снижен и до 25 процентов, но от цены на первых публичных торгах. Право определения размера скидки при­надлежит по смыслу закона залогодержателю совместно с судебным приставом-исполнителем, поскольку закон указывает только верх­ний ее предел (не более 10 либо 25 процентов).

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­жать, в том числе имущество, имеющее значительную историчес­кую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в тече­ние месяца после объявления повторных публичных торгов несосто­явшимися, ипотека прекращается.

При продаже заложенного имущества на аукционе в соответствии со ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залого­дателя специализированная организация, которая действует на осно­вании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества

на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, орга­низатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот до­говор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имуще­ства в рамках процедур принудительного исполнения должна осуще­ствляться специализированной организацией. Поэтому указанный порядок проведения аукциона может применяться только при его проведении на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя во внесудебном порядке.

Последнее изменение этой страницы: 2016-08-01; Нарушение авторского права страницы

Некоторые вопросы реализации заложенного имущества

В случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор получает право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

[2]

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8, действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ).

[1]

Очевидно, что подобные правила направлены в первую очередь на защиту прав залогодателя, так как обеспечивают реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. В то же время следует обратить внимание на то, что Кодекс допускает возможность реализации заложенного имущества и вне рамок публичных торгов, если подобное допускается Законом. В связи с этим, на практике возникла весьма парадоксальная ситуация.

Читайте так же:  Общая долевая собственность что это значит

Дело в том, что согласно ст. 55 ФЗ РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в нотариально удостоверенном соглашении сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть реализацию имущества путем продажи с публичных торгов или с аукциона либо приобретение заложенного имущества (кроме земельных участков) залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении имущества залогодержателем применяются нормы о договоре купли — продажи.

Данное соглашение должно содержать: название заложенного имущества; сумму, подлежащую уплате залогодержателю должником по обеспеченному залогом обязательству; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем, а также известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Таким образом, действующее законодательство с момента вступления в силу Федерального закона «Об ипотеке» (то есть с 20 июля 1998 года) допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства. В то же время, как уже было отмечено выше, получается действительно несколько странная картина: реализация недвижимого имущества возможна и вне рамок публичных торгов, в то же время реализация движимого имущества, которое в большинстве случаев заведомо менее значимо и ценно, чем недвижимое, возможно в настоящее время только путем продажи с публичных торгов. Как представляется, в ст. 350 ГК РФ следует ввести изменение и предоставить сторонам возможность вне рамок публичных торгов реализовывать предмет залога независимо от того является ли имущество движимым или недвижимым.

На практике необходимо учитывать, что анализ судебных дел свидетельствует о том, что сама по себе реализация заложенного имущества не всегда является чисто «техническим» институтом залогового права, а зачастую рассматривается как один из существенных признаков договора залога. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 7965/95 отмечается, что в силу ст.ст. 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации «О залоге» и ст.ст. 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым, одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Между тем, денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.

При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге» также отмечено, что согласно ст.ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.

Указанное имеет немаловажное значение на практике, поскольку речь идет о действительности заключенного договора о залоге. В частности, не следует передавать в залог права (требования) по правилам, регулирующим залог вещей (например, «безналичные деньги» и др.). Из этого следует, в частности, что наличные денежные средства не могут быть предметом залога, а «безналичные», как представляется, могут (например, иностранная валюта), но в силу того, что они (т.е. «безналичные» деньги) являются не вещью, а правом требования, то и залог их следует оформлять именно как залог права требования, а не как залог вещи, как зачастую неправомерно делается и на что было обращено внимание в судебно-арбитражной практике.

В соответствии с п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом, отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Как представляется, подобное правило не совсем отвечает правам залогодержателя. Более верным следует признать правило, установленное в ранее действовавшем Указе Президента РФ от 28.02.96 N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». В данном акте была предусмотрена возможность отсрочки реализации не всякого заложенного имущества, а лишь земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 13 Указа).

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, в каком порядке было обращено взыскание на предмет залога: по соглашению сторон или же по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Соответственно начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Не указание судом начальной продажной цены предмета залога является существенным нарушением норм материального права. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.02.98 N 6698/97 отмечается, что, принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, суд в нарушение п. 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ не указал начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги. Соответственно решение суда было отменено, а дело — направлено на новое рассмотрение.

Читайте так же:  Завышенная кадастровая стоимость земельного участка что делать

На практике весьма часто встречаются ситуации, когда между сторонами (залогодателем и залогодержателем) существует спор о начальной продажной цене заложенного имущества. Дело в том, что цена предмета залога, указанного в договоре о залоге, не является неизменной и может быть оспорена залогодателем. Так, по одному из дел, ставших предметом судебного разбирательства, было установлено, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. В то же время, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик (залогодатель) ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

Соответственно при разрешении спора было отмечено, что, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге»).

Таким образом, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При применении указанных норм на практике зачастую не учитывается и субъектный состав сторон. Например, залогодержателями не всегда принимается во внимание, что залогодателем по договору о залоге может быть не только сам должник, но и третье лицо. Между тем, в таком случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается только суммой, вырученной от реализации предмета залога. При недостаточности же вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В то же время требовать обращения взыскания на имущество залогодателя — не должника кредитор в этом случае не вправе (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге»).

По ряду причин торги по реализации заложенного имущества могут не состояться. В этом случае при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При этом, к такому соглашению применяются правила о договоре купли — продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (т.е. независимо от воли залогодателя) с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В этой связи необходимо отметить, что при объявлении торгов несостоявшимися и в случае оставления предмета залога у залогодержателя происходит реализация предмета залога, поэтому к правоотношениям сторон в данном случае в полном объеме применяются правила п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ. Между тем, указанное весьма часто не учитывается на практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.97 N 632/97 отмечено, что, принимая решение, суд исходил из того, что нормы статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при реализации (продаже) заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Однако довод суда об отсутствии в данном случае факта продажи является несостоятельным, поскольку при оставлении залогодержателем предмета залога за собой в связи с признанием торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 350 ГК РФ) имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требования истца, основанные на пункте 6 статьи 350 и статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются правомерными.

Весьма часто бывает, что на имущество, которое реализуется с публичных торгов, наложен арест. В этой ситуации, в случае признания торгов несостоявшимися, передача предмета залога должна быть осуществлена судебным приставом-исполнителем. В случае бездействия этой службы залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обязании судебных приставов передать заложенное имущество в его распоряжение (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.00 N 6786/99).

В Заключение следует отметить, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. При этом, соглашение сторон, ограничивающее это право, ничтожно (ст. 168 ГК РФ).

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

Полные тексты документов с комментариями
юристов содержатся в компьютерной правовой
системе ГАРАНТ. Тел. (095) 247-6238. www.garant.ru

Видео (кликните для воспроизведения).

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

Источники


  1. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.

  2. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.

  3. Ильин, В.А. История и методология физики. Учебник для магистратуры / В.А. Ильин. — М.: Юрайт, 2016. — 800 c.
  4. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
  5. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.
Способ продажи заложенного недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here