Сдача недвижимого имущества в субаренду

Важная информация на тему: "Сдача недвижимого имущества в субаренду" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Договор субаренды нежилого помещения

  1. Главная
  2. Гражданско-правовые договоры
  3. Договор субаренды нежилого помещения

Шаг 1. Купите документ

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Субаренда без согласия арендодателя

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

[3]

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

[1]

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Читайте так же:  Договор поставки товара за наличный расчет образец

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Субаренда при отсутствии согласия арендодателя: обоснованность расходов

Как правило, договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества предусматривают запрет на передачу арендуемого имущества в субаренду без разрешения арендодателя, а добиться такого разрешения в большинстве случаев практически невозможно. В связи с этим многие арендаторы государственного или муниципального недвижимого имущества вынуждены сдавать имущество в субаренду, так и не получив согласия основного арендодателя, что в большинстве случаев оборачивается для субарендаторов спорами с налоговой инспекцией. Попробуем разобраться, обоснованны ли претензии налоговиков в этих случаях к субарендаторам?

Арендные платежи за арендуемое имущество (в т.ч. и по договору субаренды) могут включаться в расходы по налогу на прибыль в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

По мнению налоговых органов и Минфина РФ, отсутствие согласия первоначального арендодателя на сдачу имущества в субаренду влечет невозможность включения субарендатором в расходы по налогу на прибыль арендных платежей.

Так, в письме Минфина РФ от 27 декабря 2005 г. №03-03-04/1/450 отмечается, что суммы арендной платы, уплаченные субарендатором непосредственно арендодателю в нарушение гражданского законодательства и (или) договора субаренды, не могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организацией.
Указанная позиция представляется необоснованной по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами по налогу на прибыль признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Таким образом, при наличии документов подтверждающих использование арендуемого помещения в деятельности, направленной на получение дохода (например, в качестве офиса), документов, подтверждающих фактическую уплату арендных платежей арендодателю, и при соответствии арендных платежей среднерыночным ценам расходы по договору субаренды должны быть признаны обоснованными и документально подтвержденными, независимо от наличия или отсутствия согласия основного арендодателя.

Аналогичным образом должен решаться вопрос и о включении в расходы затрат на содержание арендуемых помещений, предусмотренных договором субаренды [1], в т.ч. расходов на оплату коммунальных услуг, услуг связи, охрану помещений и т.п.
Правильность указанных выводов неоднократно подтверждалась арби тражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Так в п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами законодательства, регулирующего особенности налогообложения банков (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.1999 г. № 41), ВАС РФ сделал вывод о том, что факт использования банком помещения на основании договора субаренды с арендатором, заключенного без согласия арендодателя, не препятствует включению в себестоимость банка затрат на оплату услуг по охране данного помещения, если оно используется исключительно для банковской деятельности и у исполнителя по договору охранных услуг имеется лицензия на занятие охранной деятельностью.

Несмотря на то, что Пункт 4 указанного информационного письма ВАС РФ впоследствии был исключен из текста информационного письма (Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ», N 11 (ч. 2), 2003), подход арбитражных судов к рассмотрению дел данной категории остался прежним.

Например, ФАС Поволжского Округа в Постановлении от 08.06.2006 по делу №А55-25816/2005 отметил, что факт передачи налогоплательщиком имущества в субаренду без согласия арендодателя обоснованно признан судебными инстанциями не влияющим на право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов.
Кроме того, в качестве косвенных доказательств того, что пороки договоров аренды и субаренды согласно гражданского законодательства не могут влиять на налоговые последствия сделок налогоплательщиков можно привести сложившуюся судебно-арбитражную практику по признанию расходов по налогу на прибыль обоснованными, в случае если договор аренды, заключенный на срок более 1 года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в связи с чем являлся незаключенным:
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод налоговой инспекции о неправильном отнесении на себестоимость пр одукции (работ, услуг) расходов по арендной плате ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды, поскольку налоговое законодательство не ставит возможность отнесения расходов на себестоимость в зависимость от наличия государственной регистрации договоров (Постановление ФАС СЗО от 24.10.2005 по делу №А66-540/2005).

Инспекция считает, что Общество, уплачивая арендные платежи по договору аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе уменьшать полученные доходы на сумму произведенных расходов в соответствии со ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации. Данный довод правомерно не принят судом, так как названная норма не ставит условием для включения в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы, наличие государственной регистрации договоров аренды (Постановление ФАС ПО от 06.12.2005 по делу № А55-1586/05-51).

Отсутствие государственной регистрации договоров аренды имущества не является основанием для отк аза в возмещении сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных арендатором, поскольку возможность отнесения арендных платежей на себестоимость не зависит от факта государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2003 г. по делу № КА-А41/4603-03).

Арендная плата за помещения, используемые налогоплательщиком в производственной деятельности, уменьшает налогооблагаемую прибыль налогоплательщика вне зависимости от государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 г. по делу № А56-4450/03; Постановление ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 г. по делу № А55-14674/2004-41;Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.08.2005 г. по делу № Ф08-3567/05-1437А).

Читайте так же:  Выгодно ли сдавать квартиру в аренду

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что включение в расходы по налогу на прибыль арендных платежей и расходов на содержание арендуемых помещений по договору субаренды в случае отсутствия согласия основного арендодателя, скорее всего, обернется спором с налоговым органом. Однако перспективы рассмотрения данного спора в суде в пользу налогоплательщика являются достаточно высокими (более 90%) при условии доказанности обоснованности и документального подтверждения расходов.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Узнайте, как заработать на субаренде офисных помещений с минимальными вложениями и без ипотеки. Доступный каждому способ заработка на коммерческой недвижимости.

Делить большое на малое и сдавать в аренду дороже – один из ключевых принципов известного инвестора Роберта Кийосаки. Этот принцип работает для жилой и коммерческой недвижимости и позволяет повысить доходность с аренды в 1,5-2 раза. Еще один существенный плюс этой стратегии – здесь можно обойтись без существенных вложений. Инвестору не обязательно покупать объект в собственность и брать ипотеку. Достаточно взять ее в аренду, разделить на части и сдавать офисы в субаренду уже по частям.

Коммерческая недвижимость хорошо востребована, особенно в крупных городах. Возможности заработка здесь не хуже, чем на жилых объектах. А произвести “распил” большого объекта на несколько маленьких можно с минимальными вложениями времени и денег.

“Я искренне восхищался своим приятелем, который додумался покрасить только ту стену офиса, которая выходила на дорогу, и таким образом сэкономил на краске. Учись экономить на мелочах, это намного увеличит твои доходы”

Сфера Недвижимость
Стартовый капитал от 50 000 до 100 000 рублей
Надежность Высокая
Цель инвестиций Заработать на разнице между стоимостью аренды большого офисного помещения и сдачи в субаренду нескольких маленьких студий
Доходность около 50-100% в месяц
Чистый пассивный доход за год от 600 000 рублей

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

  1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
  2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Сколько на этом можно заработать

  • город;
  • расположение офиса;
  • класс офиса;
  • состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
  • модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Как сдавать офисы с высокой надежностью

Эта модель инвестирования считается надежной при условии грамотного тестирования рынка и составления бизнес-плана. До подписания договора нужно изучить рынок коммерческой аренды, учесть все факторы (расположение, площадь и т.п), дать пробные объявления о субаренде. Таким образом инвестор убедится, что спрос есть, а доходность составит не менее 50% в месяц. В таком случае сдавать офисы в субаренду будет несложно и выгодно.

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

  • долгосрочной аренды мини-офисов;
  • долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
  • почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
  • почасовой и посуточной аренды офисов;
  • аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
  • представления юридических адресов.
Читайте так же:  Как возвращается налоговый вычет при покупке квартиры

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Видео (кликните для воспроизведения).

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

Как заключить договор аренды офиса

Для осуществления этой стратегии инвестору достаточно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и заключить договор аренды офиса с собственником. В этом договоре должна быть прописана возможность сдавать помещение в субаренду.

После этого может быть заключен договор субаренды. Это два отдельных и независимых документа. Но положения договора субаренды не могут противоречить положениям договора аренды. Срок действия договора субаренды также не может превышать срока действия договора аренды.

Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.

Как выбрать офис в аренду от собственника

Выбор места – ключевой фактор для инвестора в коммерческую недвижимость. Если спроса не будет или цена окажется ниже планируемой, он может не получить запланированной прибыли или даже уйти в минус. Лучше всего подойдут помещения в бизнес- центре в центральной части города, которые всегда востребованы арендаторами. Если взять офис в аренду от собственника в таком бизнес-центре по рыночной цене, его можно выгодно сдать в субаренду. Необходимо тщательно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

Например, если взять в аренду помещение за 100 тысяч в месяц, потратить еще 90 тысяч на перепланировку и закупку необходимого оборудования, и 25 тысяч платить ежемесячно (оплата налогов, коммунальных платежей, уборщицы и т.п.) и сдать в субаренду за 180 000 рублей в месяц, годовой доход составит:

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

Какие есть риски и как их минимизировать

  • Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
  • Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
  • Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы. Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
  • Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Система налогообложения

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения 100 кв. метров
Стоимость аренды 300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды 600 000 рублей в месяц
Чистый доход 250 000 рублей в месяц

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Читайте так же:  Ответственность за несвоевременную уплату алиментов

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

“Весь секрет бизнеса в том, чтобы знать что — то такое, чего не знает больше никто”.

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

  1. Тщательно выбирать объект
  2. Заранее тестировать спрос на субаренду
  3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
  4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
  5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
  6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
  7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Образец договора субаренды нежилого помещения

Большинство субъектов предпринимательской деятельности, которые открывают свое дело, сталкиваются с проблемой, как приобрести нежилое помещение для офиса, производства или ведения бизнеса.

Так как приобретение такого имущества по договору купли-продажи подразумевает вложение значительной суммы денежных средств, то альтернативой становится аренда необходимого помещения. Однако необходимое помещение можно получить в пользование и на условиях субаренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами

При заключении договора субаренды, сторонами сделки выступают: субарендатор и арендатор помещения. В начале договора указываются данные сторон и делается ссылка на сам предмет субарендных отношений, а также обязательство арендатора предоставить в субаренду нежилое помещение.

Кроме того, дается характеристика объекта договорных отношений, в который входят такие данные, как:

  • площадь нежилого помещения;
  • данные о кадастровом номере объекта нежилой недвижимости;
  • целевое назначение помещения;
  • лимит на электропотребление.

В разделе, который относится к правам и обязанностям сторон, указываются те нормы и правила, которые должна соблюдать каждая из сторон, заключающих договор. Кроме того, определено, что может и что не может делать как арендатор, так и субарендатор помещения.

Отдельная часть содержания договора относится к арендным платежам, их расчет, срок оплаты и штрафные санкции за задержку платежа. При этом необходимо указание о том, что оплата арендной платы начинается со дня подписания акта приема-передачи нежилого помещения в пользование субарендатору.

Обязательным условием договора субаренды является ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Договор аренды является срочным договором, поэтому указывается срок его действия, а также возможность автоматической пролонгации договора между сторонами.

В большинстве случаев, договоры такого рода имеют и ссылку на действия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

В конце договора оговариваются условия досрочного расторжения по инициативе арендатора и субарендатора.

В заключительной части договора указываются подробные данные сторон, с указанием расчетного счета в банке, налогового номера, регистрационного номера юридического лица.

Договор подписывается руководителями юридических лиц, или их представителями по доверенности, выданной руководителем. Подписи сторон удостоверяются печатью юридического лица с каждой стороны.

Договор субаренды нежилого помещения между физическими лицами

Договор субаренды нежилого помещения может быть заключен также и между физическими лицами.

При этом он имеет свои особенности:

  • договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше договора аренды данного нежилого помещения;
  • положения договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством;
  • по общему правилу, если договор аренды расторгается до окончания срока действия договора субаренды, то это означает, что и договор субаренды расторгнут. При этом за субарендатором остается право на заключение договора аренды на данное помещение с его собственником;
  • в том случае, если в установленном законом порядке договор аренды признается ничтожной сделкой, то это решение имеет отношение и к договору субаренды.

Действующим законодательством установлено, что вопрос сдачи имущества в субаренду должен быть согласован с собственником имущества. То есть без письменного согласия собственника имущества, который сдал его в аренду, арендатор не может сдать это же имущество в субаренду.

На практике этот вопрос решается следующим образом: первоначально, еще при заключении договора аренды между собственником имущества и арендатором, в договор вносится пункт, который предоставляет возможность передавать арендуемое имущество в субаренду, не согласовывая каждый раз данный вопрос с собственником имущества.

Если по каким-то причинам такой пункт отсутствует в договоре аренды, то каждый раз, сдавая нежилое помещение в субаренду, арендатор должен спрашивать на это разрешение у собственника недвижимого имущества.

Действующее законодательство предусматривает, что договор аренды может быть заключен между сторонами в простой письменной форме. Количество экземпляров документа должно соответствовать количеству участников сделки.

Следует иметь в виду, что если договор субаренды между физическими лицами заключен на срок более одного года, то потребуется еще один экземпляр, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Читайте так же:  Земельные паи сельхозназначения по наследству

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

Как правильно составить договор субаренды помещения, читайте тут.

При заключении договора субаренды, необходимо указать:

  • предмет договора, описав подробно характеристику нежилого помещения, его адрес и месторасположение;
  • если предметом договора выступает офисное помещение, то указывается и номер комнаты;
  • срок субаренды, который не может превышать срока действия договора аренды;
  • размер арендной платы и сроки ее выплаты;
  • возможность или запрет на изменение величины арендной платы, применение коэффициента инфляции при определении очередного платежа.

Следует иметь в виду, что доход, который получен физическим лицом от сдачи в субаренду нежилого помещения, подлежит налогообложению. Поэтому размер налога обычно включается в сумму ежемесячной платы.

В договоре субаренды может указываться обязанность арендодателя по предупреждению субарендатора о его взаимоотношениях с собственником помещения, которое он получил в пользование.

Договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом

Договор субаренды, который заключается между индивидуальным предпринимателем и физически лицом, не отличается от обычного договора аренды нежилого помещения.

Однако в нем необходимо предусмотреть сведения о предмете субаренды, а также другие обязательные условия договора:

  • характеристика предмета сделки и его целевое назначение;
  • размер площади нежилого помещения и адрес его места нахождения;
  • размер субарендных платежей и сроки их оплаты;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора и основания досрочного расторжения договора субаренды по инициативе арендатора и субарендатора;
  • указание на ответственное лицо со стороны субарендатора за содержание помещения;
  • действия сторон при обнаружении неисправностей и поломок, произошедших в нежилом помещении, которое является предметом договора.

В конце договора указываются полные реквизиты сторон, дата, когда был составлен договор. Документ скрепляется подписями сторон.

В качестве приложения, к договору прикладывают копии таких документов:

  • договор аренды;
  • правоустанавливающие документы на предмет договора;
  • акт приема-передачи нежилого помещения в субаренду.

Некоторые особенности, которые необходимо знать при заключении договора субаренды нежилого помещения:

  • размер ежемесячной платы по договору субаренды рассчитывается из цены за 1 кв.м. сдаваемой площади;
  • течение срока действия договора начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи предмета сделки;
  • срок действия договора субаренды не может быть дольше, чем договор аренды нежилого помещения, которое является предметом договорных отношений между арендатором и субарендатором;
  • при условии, что договор аренды нежилого помещения между собственником и арендатором расторгается раньше прекращения срока действия договора субаренды, субарендатор имеет право на заключение с собственником нежилого помещения договора аренды на оставшийся срок;
  • договор аренды и договор субаренды может быть заключен на любой оговоренный сторонами срок;
  • если договор аренды или субаренды заключается на срок свыше одного года, то он должен быть зарегистрирован в ЕГРН.

Кроме того, арендатор, передав нежилое помещение субарендатору, имеет право следить за тем, чтобы предмет договора использовался по назначению.

Отдельно сторонами может быть оговорена обязанность субарендатора проводить текущий ремонт помещения.

Действующее законодательство предусматривает, что при нарушении обязательств одной из сторон, вторая имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов. Отказ от обращения в суд является недействительным.

Договор субаренды нежилого помещения безвозмездного пользования

Передача нежилого помещения возможна как на платной, так и на бесплатной основе. Такой договор имеет название безвозмездного пользования. То есть одна сторона передает нежилое помещение другой стороне, а в ответ не получает ничего.

При заключении договора субаренды безвозмездного пользования:

[2]

  • необходимо указать характеристику передаваемого помещения, его адрес и месторасположение;
  • передаваемое помещение должно быть конкретизировано таким образом, чтобы после прочтения договора не возникало вопроса, какое же именно помещение передается по договору субаренды. Если такая неясность возникает, то договор субаренды считается не заключенным, так как неясен предмет сделки.

Согласно законодательству, ссудополучатель несет на себе расходы по капитальному и текущему ремонту помещения, которое является предметом сделки. Однако стороны могут изменить данное условие, если они решили эти вопросы по-другому.

Что касается срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, то он может быть заключен без указания срока действия, то есть бессрочно. Однако, в таком случае, стороны обязаны предусмотреть условия и основания для прекращения договора.

Так, например, можно указать, что любая из сторон, решившая расторгнуть договор безвозмездного пользования, может предупредить об этом другую сторону письменно за один месяц до прекращения договорных отношений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.

  2. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.

  3. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
  4. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.
  5. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
Сдача недвижимого имущества в субаренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here