Самострой на участке ижс в долевой собственности

Важная информация на тему: "Самострой на участке ижс в долевой собственности" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Содержание

Реконструкция дома одним собственником без согласия второго собственника

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка

На основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.

При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Отвечая на ваш вопрос, вижу два возможных варианта.

  1. Обратиться к совладельцу с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с возможностью обрушения строений.
  2. Начать реконструкцию без согласования с участником общей долевой собственности.

Перед проведением реконструкции рекомендую составить акт о текущем состоянии жилого дома, обратившись в экспертную организацию или при непосредственном участии представителя местной администрации, обязательно с приложением фотографий, свидетельствующих о состоянии дома на день осмотра.

Обязательно собирайте все квитанции, чеки на строительные материалы, составляйте договоры со строительными компаниями (если собираетесь привлекать третьих лиц).

Важно, чтобы проведенная реконструкция не изменяла площадь жилого помещения, особенно в сторону уменьшения площади другого совладельца.

Возможность обрушения хозяйственных построек может быть, в частности, подтверждена:

  • заключением эксперта по результатам проведения строительной экспертизы (в ходе которой определяется степень физического износа строения);
  • результатами осмотра;
  • фото-, видеоматериалами.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Долевая собственность на дом и землю. Спорная ситуация с пристройкой и землей

Какие документы надо поднять и собрать?
Помогите пожалуйста . Мы в тамбовской области

Пристройка к дому не является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому с возведением пристройки весь Ваш общий дом считается самовольной постройкой. И в этом случае Вам нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на дом в реконструированном виде как на самовольную постройку.

Поскольку дом находится в долевой собственности, то в связи с возведением пристройки, имеющей отапливаемые помещения (так называемую полезную площадь), нужно будет заявлять также исковое требование об изменении размера долей и увеличении Вашей доли в собственности на дом.

Если сосед подаст свой иск в суд раньше Вас, то ситуация не изменится. Просто Ваш иск будет называться встречным.

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» разъяснено, что по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Вместе с тем, по моим наблюдениям на практике суды уже не очень обращают внимание на требование закона о получении согласия остальных сособственников на реконструкцию общего дома. Вероятно, и в Вашем случае отсутствие согласия соседа на возведение пристройки не будет иметь большого значения для дела.

Если земельный участок под домом до сих пор находится в долевой собственности, то нельзя утверждать, что при возведении пристройки Вы захватили земельный участок соседа. Пока земельный участок не разделен, Вы строите на общем участке.

В вопросе Вы указали, что «Был суд и решение от 28.11.2005 на котором нам не удовлетворили наши требования в честном разделе». В этой связи без изучения материалов того судебного дела нельзя ответить хоть сколько-нибудь точно на Ваш вопрос «Есть ли у нас хоть малый шанс вернуть справедливость по земле».

К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Статьи о недвижимости в Донецке

Как легализовать самострой в общедолевой собственности если совладелец возражает

Заголовок статьи – это запрос пользователя интернета, значит проблема актуальна и требует разъяснения. Что такое самовольное строительство соседа и что с ним делать, можно прочитать в статьях «Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа). Здесь же речь пойдет о желании совладельца легализовать соседское самовольное строительство.

«Легализовать», значит пройти процедуру узаконивания со всеми вытекающими отсюда расходами и последствиями. Дополнительное условие задачи – это сопротивление совладельца недвижимости (соседа) у которого с продавцом доли, говоря языком полицейского протокола, неприязненные отношения.

Представим себе, что продавец, которому позарез нужно продать свою долю, согласен самостоятельно нести все расходы, заключил договор с экспертами на обследование самовольного строения и выдачи заключения.

Читайте так же:  Доверенность на прекращение регистрации транспортного средства образец

«Злобный» сосед просто не допустит эксертов на «свою» территорию и на этом эпопея с узакониванием закончится.

Нарушает сосед закон? Конечно нарушает! Но, звать полицию бесполезно. Участковый не будет приковывать наручниками соседа к забору или столбу, чтобы эксперты могли обследовать объект самовольного строительства. Он придет, послушает скандал, возьмет заявления и пояснения сторон конфликта и удалится, чтобы через две недели уведомить заявителя, что он может получить постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Если заявитель удосужится прочесть это постановление, то в нем обязательно будет написано, что скандал подпадает под определение «гражданско – правовые отношения», который подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Что значит разрешение конфликта в суде? Это значит, что продавец должен подать иск в суд о прядке пользования имуществом. И если суд удовлетворит иск, минимум через полгода, в котором будет описан порядок допуска продавца к спорному объекту, а сосед продолжит упорствовать, вот тогда госисполнители, при условии, что продавец подал исполнительный лист, соберут комиссию, в которой будет участвовать и полиция, чтобы исполнить решение суда — насильно провести экспертов к самовольному строению.

Сможет продавец все это сделать самостоятельно или придется нанимать адвокатов?

А что делать, если потребуется устранение недостатков объекта самовольного строительства? Вряд ли госисполнители будут дежурить на объекте, чтобы обеспечивать его ремонт.

Таким образом, легализация самовольного строительства в общедолевой собственности, когда сопротивляется совладелец – это самый сложный и затратный способ узаконивания доли в недвижимости.

[1]

Можно подать иск в суд о защите своего личного имущественного права и интереса способом восстановления положения, существовавшего до нарушения, проще говоря, снести самовольное строение.

В этом случае расходы по демонтажу самовольно построенного объекта лягут на продавца, ведь вряд ли сосед захочет добровольно исполнить решение суда.

Конечно, продавец сможет в дальнейшем взыскать с соседа эти расходы, но это опять же через судебную тяжбу.

Если сопоставить по затратам времени и денег, что легче: легализировать или снести, то победителем будет снос самовольно построенного объекта недвижимости.

Пол беды, когда под снос попадает сарай, а если дело касается пристроенного санузла, котельной или жилых помещений?

Угроза сноса, подкрепленная решением суда, резко смягчает поведение соседа, который, осознав свои перспективы, сам предложит продавцу узаконить свои постройки.

Соглашаться на предложения соседа или все-таки снести объекты, зависит от планов продавца по продаже своей доли.

Здесь нужно помнить, что на легализацию недвижимости, при условии, что объекты удовлетворяют строительным нормам и правилам, потребуется, минимум, три месяца, а если для легализации этих объектов потребуется проведение ремонтных работ или их реконструкция, то в этом случае определить сроки легализации не представляется возможным. Связано это, обычно, с тем, что у соседа нет денег для выполнения всех этих работ.

Следует также помнить, что решение суда исполняется государственной исполнительной службой на основании исполнительного листа, выданного судом. Срок подачи исполнительного листа составляет один год.

Часто бывает так, что после вынесения решения суда должник начинает увещевать кредитора подождать, потому что завтра или послезавтра у него должны появиться деньги/возможности добровольно выполнить свои обязательства. Если кредитор соглашается подождать чудесного разрешения конфликта, после окончания обещанного срока должник начинает рассказывать о своих проблемах и объяснять, почему он не выполнил обещанное и заверять кредитора, что как только, так сразу. В ожидании чуда год пройдет незаметно! В итоге, будет потеряно время и потребуется решение суда о продлении срока подачи исполнительного листа, для чего нужно будет еще придумать уважительные причины пропуска этого срока.

Отсюда следует простая рекомендация: независимо от обещаний должника, в любом случае должно быть открыто исполнительное производство.

Если должник добровольно выполнит обещанное, то исполнительный лист можно отозвать, а если нет, госисполнители рано или поздно исполнят решение суда.

Третий способ решения проблемы – это выделение доли в натуре – об это мы уже писали, желающие могут ознакомиться с этой статьей.

Выбор способа решения проблемы за продавцом, а Жилищное Бюро «Альфа – Город» поможет ему воплотить свое желание в жизнь.

[2]

Дом-невидимка

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Читайте так же:  Закон о неприкосновенности частной собственности

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Самострой на участке ИЖС в долевой собственности

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Как узаконить самовольную постройку – жилой дом, пристройку?

    Как оформить право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в долевой собственности? Речь о жилом доме, который в результате реконструкции, увеличился в площади и количествах помещений. Указанный жилой дом также находится в долевой собственности собственников земельного участка.

    [3]

    Как оформить право собственности на самовольную постройку (жилой дом)?

    Ответ:

    Итак, земельный участок и жилой дом находятся в долевой собственности, хотя фактически разделены на две самостоятельные части; каждый из долевых собственников на своей «половине» возводит те или иные постройки, ряд из которых явно относятся к недвижимости и требуют узаконивания. Но, чаще всего речь идет о жилом доме, который достраивают, перестраивают собственники, то есть реконструируют капитальный объект. При этом, разумеется, никаких разрешительных документов, проектов реконструкции владельцы частных жилых домов не имеют.

    Оформить право собственности на самовольные постройки возможно двумя путями – в долевую собственность или в единоличную собственность части земельного участка и строения.

    1. Согласно ст. 25.3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

    1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
    документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
    правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
    Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

    Таким образом, до 1 марта 2015 года имеется возможность зарегистрировать право собственности на возведенные постройки только на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Кроме этого потребуются документы, содержащие описание возведенных строений (технический план и кадастровый паспорт жилого дома).

    Технический план можно заказать и получить в любой коммерческой организации, оказывающей данные услуги, в том числе ЦТИ.

    Кадастровый паспорт изготавливается на основании технического плана только кадастровой палатой Омской области (Красногвардейская, 35).

    При этом, поскольку собственность долевая, для получения тех. плана потребуется доступ во все помещения дома, для получения кадастрового паспорта необходимо заявление от всех собственников.

    После получения кадастрового паспорта необходимо подать заявление в Росреестр по Омской области о регистрации права собственности на возведенные объекты недвижимости. Заявление подают оба собственника.

    Для определения долей в праве собственности на новый объект недвижимости, вместе с кадастровым паспортом и документом на земельный участок собственники должны подготовить соглашение об определении долей в праве собственности на жилой дом (соответственно площади помещений, используемых каждым собственником).

    2. Второй вариант потребует больше временных и денежных затрат, поскольку предполагает выделение в натуре доли каждого собственника в отдельный объект недвижимости.

    Вопрос раздела общей долевой собственности регулирует ст. 252 ГК РФ .

    Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

    Видео (кликните для воспроизведения).
    Читайте так же:  Регистрация инн физического лица через интернет

    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

    Для этого необходимо соглашение собственников о выделении доли в натуре, размежевание земельного участка (постановка на кадастровый учет двух отдельных земельных участков вместо одного), регистрация права собственности на каждый земельный участок за разными собственниками (бывшими долевыми собственниками).

    Такая же процедура и в отношении жилого дома. После регистрации прав на земельный участок, собственники готовят технические документы каждый на свои половины (технический план и кадастровый паспорт), подписывают соглашение о выделе долей, регистрируют право собственности каждый на свою часть дома со своими постройками.

    В результате каждый собственник будет иметь единоличную собственность на свой земельный участок и на свою часть дома.

    Если кто-то из собственников возражает против выделения доли и подписания соглашения о разделе долей, выдел доли можно произвести в судебном порядке (см. исковое заявление о выделе доли в праве на жилой дом в натуре ).

    Выдел доли в судебном порядке возможен в любое время и после оформления самовольных построек в долевую собственность.

    Ольга Отрохова, директор Правового центра «Логос»
    (г. Омск), 15.08.2014г.

    Самострой на участке ИЖС в долевой собственности

    Главная страница Форум Гарант
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Вопрос- можно оформить и где согласие другого собственника о регистрации нового дома только нам?
    соглашение об определении порядка пользования участком заключите, в нем пропишите (и нарисуйте), кто какой частью участка пользуется, где проходит граница пользований, и что каждый из владельцев дает согласие другому на строительство и производство любых не запрещенных законом работ/действий на его половине.

    И вообще возможна ли регистрация двух жилых домов на одном участке?
    угу. хоть 200.

    Соглашение,полагаю, в нотариальной форме?

    Соглашение,полагаю, в нотариальной форме?
    закон не требует, но желательно.

    А соблюдение норм не потребуется?
    конечно, потребуется.

    Как построенный дом будет в единоличной собственности, если земля — в долевой?
    Просто.

    И есть примеры?
    есть, в личной практике.

    а что, вы как-то ст.ст, 247 и 263 ГК по-другому толкуете?

    вот, например, тут суд сказал, что если бы было соглашение об определении порядка пользования — можно было бы зарегистрировать на одного из участников долевой собственности на участок.

    Постановление Президиума Свердловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу N 44г-52

    Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за субъектом права общей долевой собственности, если самовольная постройка представляет собой реконструированный объект права общей долевой собственности?

    В судебной практике нередки случаи, когда один из «хозяев половины жилого дома», по сути, являющийся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности, достроивший (реконструировавший) «свою половину жилого дома», обращается в суд с иском: 1) о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома, или 2) 1/2 долю в праве общей долевой собственности, либо 3) о признании права собственности на пристройку как самовольную в порядке ст. 222 ГК РФ. Все эти требования являются бесперспективными по следующим причинам. Во-первых, требование о признании права собственности на 1/2 жилого помещения не может быть удовлетворено, так как объектом права единоличной собственности может быть индивидуальноопределенное имущество, но никак не его 1/2 часть. Во-вторых, не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, так как истец уже является таким собственником. А его «бытовое» понимание доли в праве общей долевой собственности как индивидуально-определенного имущества в виде достроенной половины дома ошибочно. В-третьих, на самовольно возведенную пристройку не может быть признано право собственности в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, так как она не является самостоятельным объектом недвижимости.

    При таких обстоятельствах истцам надо разъяснять, что им необходимо: 1) либо обращаться совместно с остальными участниками права общей долевой собственности с требованием о признании права собственности на весь жилой дом как самовольную постройку вследствие проведенной реконструкции, а затем (или одновременно с ним) требовать в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 245 ГК РФ, увеличения своей доли в праве на общее имущество; 2) либо осуществлять раздел (выдел) общего имущества (ст. 252 ГК РФ), приобретая тем самым право единоличной собственности, а затем (или одновременно с ним) требовать признания права собственности на выделенные и достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК РФ.

    Правда, отмечаем, что второй способ не совсем безупречен, поскольку, осуществив пристройку, один из сособственников создал новый объект недвижимости. Поэтому весь дом, а не только пристройку надлежит считать самовольной постройкой. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, следовательно, не может принадлежать никому на праве собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так как его целью является возникновение права единоличной собственности.

    Может ли право собственности на самовольную постройку быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку?

    Абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27.07.2006) содержал положение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [1] абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2006 г. В связи с этим возник вопрос о действии абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ во времени.

    Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2).

    При таких обстоятельствах, если постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился (возбудил спор) после этой даты, оснований для применения абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27.07.2006) не имеется, поскольку право на самовольную постройку признается, а не подтверждается решением суда. Другими словами, право собственности на самовольную постройку может возникнуть только в силу решения суда, установившего совокупность обстоятельств, указанных в ст. 222 ГК РФ, но никак не до обращения в суд. Следовательно, применим п. 2 ст. 4 ГК РФ.

    Читайте так же:  Что значит налоговый вычет при покупке квартиры

    Значит, право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, даже при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, если самовольная постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился после этой даты.

    Указанный выше вывод подтвержден высшими судебными инстанциями. В соответствии с п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

    Жилищная афера: многоэтажный самострой на землях ИЖС

    Позвонил на днях знакомый. Решил приобрести квартиру в Краснодарском крае. Попросил договор посмотреть. Ну мы посмотрели с вечера — договор как договор, несколько замечаний написали. Но утро вечера мудренее — решили утром посмотреть свежим взглядом. Вчитался в пункт 1.2. — мама дорогая.

    Продается жилое помещение в трехэтажном многоквартирном доме. При этом назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. Звоню знакомому — говорю: «Афера!». «Как афера?». А вот так. Что называется, внимание на экран:

    Открываем Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

    Читаем: «М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).

    Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.

    Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.

    С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.

    Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.

    Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения«.

    Говорю знакомому: «Задайте застройщику простой вопрос: как он собирается менять назначение земельного участка? Но с вероятностью 99,9% внятного ответа вы не получите. Зайдите в местную администрацию: узнайте, что они думают об этой стройке«.

    Знакомый начал пересказывать то, что навешал на уши застройщик. Право собственности застройщик зарегистрирует сначала на себя, потом переведет в долевое, все получат свидетельства из Регпалаты.

    Самое мерзкое в этой истории состоит в том, что свидетельства из Регпалаты на такое помещения действительно зачастую можно получить. Однако это никак не защищает от последующего сноса здания. Из того же обзора:

    «Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.

    Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе».

    В общем, покупателям такого рода квартир гарантированы как минимум проблемы с оформлением прав и подключением к коммуникациям. А на финише вероятен бульдозер. Претензии предъявлять останется только к невнятному физлицу-застройщику (возможно, имеющему двойное гражданство). Граждане, будьте бдительны.

    Как узаконить самострой

    Для строительства объектов недвижимости нужно согласовать работы с множеством ведомств. Если собственник игнорирует нормы, то могут возникнуть проблемы с законом. Следует позаботиться о легализации самостроя для получения полных прав на распоряжение им и для избавления от штрафов и взысканий.

    Что считается самостроем?

    Самостроем признается объект с рядом характеристик:

    • Возведен на участке, который не был оформлен соответствующим образом в полноценную собственность.
    • Сооружение было построено на земле, целевое назначение которой не предполагает строительства в рамках ее границ.
    • Возведен дом или иное строение без согласования с административными ведомствами.
    • Строительство происходило с игнорированием градостроительных норм и других требований. К примеру, правила пожарной безопасности или установки санитарно-эпидемиологической службы.

    Постройка не является самовольной, если собственник не был уведомлен или не мог знать о существующих ограничениях, поэтому в его отношении не могут быть реализованы взыскательные меры.

    Если объект соответствует хотя бы одной из указанных позиций, то владельцу нужно быть готовым к взыскательным и ограничивающим мерам со стороны контролирующих структур. Чтобы не допустить такого развития событий, нужно разрешить вопрос относительно узаконивания строения.

    Можно ли узаконить самострой?

    Узаконить самострой можно, но при соблюдении конкретных условий:

    • участок оформлен в собственность;
    • категория земли позволяет возводить объекты недвижимости;
    • государственные службы не имеют претензий к построенному сооружению;
    • собственником были оплачены все обязательные налоги и штрафы за последние 3 года, предусмотренные налоговым законодательством.

    Если права собственности на участок закреплены за владельцем уже больше 10 лет, то взыскание налогов может быть произведено за весь период.

    В любом случае, при узаконивании самостроя потребуется придерживаться регламента. Если проигнорировать законодательные требования, собственнику нужно быть готовым к последствиям.

    Читайте так же:  Долги по наследству гк рф ст 323

    Наказание за нежелание регистрировать постройку

    Законодательством предусмотрено строгое наказание за строительство, совершенное без согласования с представителями государственных ведомств. На практике действуют два варианта.

    Первый – при возведении объекта на участке земли, владельцем которого является другой человек. Этот сценарий подразумевает захват чужой собственности, что влечет за собой назначение штрафа. В соответствии со ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ физическим лицам придется уплатить одну тысячу рублей, юридическим лицам – до 20 тысяч рублей.

    Единственный способ избежать серьезных трудностей с законом при таких обстоятельствах – снести самовольное сооружение.

    Второй вариант – возведение объекта на земле, которая не предназначена для строительства. В этом случае постройку придется снести и оплатить все сопутствующие издержки. Также придется погасить штраф, если для возведения объекта требовалось разрешение.

    Сумма взыскания указывается в ст. 9.5 КоАП РФ: физическим лицам потребуется внести до 5 тысяч рублей, юридическим – до 1 миллиона рублей.

    Способы легализации постройки

    Законодательством предусмотрено два способа узаконивания самовольных построек: в судебном порядке и в административном.

    Через суд — необходимые документы, стоимость

    Общий список, который необходим вне зависимости от обстоятельств:

    • гражданский паспорт заявителя;
    • документы о праве собственности на участок. Помимо свидетельства, может понадобиться договор купли-продажи или бумага о вступлении в наследство – с учетом особенностей приобретения;
    • кадастровый и градостроительный план земельного участка;
    • технический паспорт на постройку. Для его получения придется обратиться в БТИ;
    • заключение технических экспертов, в соответствии с которым объект признан пригодным для эксплуатации;
    • справка об инвентаризационной стоимости недвижимости.

    В зависимости от постройки, которую требуется узаконить, перечень обязательных документов может изменяться.

    Дополнительно могут быть запрошены:

    • акт согласования границ;
    • акт экспертизы постройки;
    • письменное заявление от представителя администрации по поводу отсутствия претензий.

    Цена за проведение процедуры регистрации складывается из следующих позиций:

    • государственная пошлина зависит от стоимости исковых требований. Расчет осуществляется по правилам ст. 333.19 НК РФ.
      К примеру, если цена иска – 20 тысяч рублей, то пошлина составит 4%;
    • за оформление доверенности, если истец решил действовать через представителя – около 1 тысячи рублей;
    • за проведение экспертизы, за согласование границ, за получение технического паспорта – затраты в этом случае зависят от региона. Но в среднем придется уплатить от 15 до 20 тысяч рублей.

    Иск подается в мировой суд, если стоимость требований не превышает 50 тысяч рублей. При большей сумме заявление направляется в районный.

    В упрощенном порядке

    Решить все проблемы через администрацию можно, если постройка не требует специального разрешения на строительство.

    Актуально, если сооружение не несет опасности для окружающих людей, при этом строительные нормы не были нарушены.

    Обычно в этом случае речь идет о небольших деревянных сооружениях на дачных и садоводческих участках.

    Особенности легализации самостроев по новым правилам

    Вступил в силу федеральный закон с внесением изменений в гражданский кодекс, поэтому с 4 августа 2019 года действуют новые правила узаконивания.

    Поправки в основном направлены на усложнение процесса сноса самовольного дома – теперь администрация должна доказать необходимость в таких действиях.

    Дополнительно были введены новые правила легализации по отдельным типам самостроев.

    Участок из категории ИЖС предназначен для строительства на нем объектов любой категории, будь то жилые дома, сараи, подсобные помещения.

    Узаконить самострой на участках ИЖС и ЛПХ проще всего.

    Проблемы возникают при отсутствии разрешения. Для его получения нужно пройти процедуру административного узаконивания. Если местные власти по какой-то причине откажут в удовлетворении запроса, то заявитель всегда может обратиться в суд.

    Если гараж возведен на участках, принадлежащих к дачным и садовым товариществам, можно избавиться от необходимости обращения в суд, если оформить объект как вспомогательную постройку.

    В случае если муниципалитет не имеет прав на территорию, то нет никаких сложностей с оформлением прав на гараж.

    Если строение носит капитальный характер, следует обратиться в местную комиссию по устранению самостроя.

    Мансарды и пристройки

    Мансарда определяется как отдельный этаж, что требует обязательной регистрации в бюро технической инвентаризации. То есть для ее узаконивания нужно разрешение.

    Легализация мансарды осуществляется через суд.

    Что касается пристроек. Если она некапитальная (крыльцо, навес, балкон или терраса), то достаточно посетить отделение БТИ для внесения изменений в техническую документацию на дом. Если же пристройка носит капитальный характер, то есть она будет использована в дальнейшем для проживания, то узаконить ее можно только через суд.

    На дачном участке

    Перед строительством дома на дачном или садовом участке нужно известить об этом местную администрацию и приложить план-схему работ. После окончания потребуется привлечь кадастрового инженера для получения технического плана и декларации.

    Эти документы нужно направить в администрацию, которая будет принимать решение о соответствии дома требованиям и о возможности регистрации прав на него.

    Упрощенный порядок оформления действует в рамках программы дачной амнистии, положения которой остаются актуальными до 1 марта 2021 года.

    При возведении объекта без уведомления собственник все равно может воспользоваться доступными послаблениями, заказав у кадастрового инженера план и декларацию для их подачи в МФЦ.

    На чужой земле

    В 2019 году изменились условия для сноса. Если ранее постройки, которые были возведены на бесхозном участке, в обязательном порядке подлежали ликвидации, то сейчас предусмотрена возможность сохранения.

    Сейчас права собственников защищены лучше, но это не значит, что можно строиться на чужой земле.

    Если объект соответствует нормативам и не мешает соседям, то собственник участка, где был возведен самострой, может сохранить постройку.

    На муниципальной земле

    С недавнего времени появилась возможность легализации самовольной постройки даже при отсутствии документов о праве собственности на землю.

    Актуально только в том случае, если объект соответствует всем требованиям и в договоре на использование участка нет конкретных запретов.

    К примеру, при возведении сооружения на муниципальной земле, можно узаконить недвижимость, став собственником участка.

    В целом, узаконивание самостроя так и остается обязательным во избежание проблем с законом. Новые правила несколько облегчают процедуру, но в любом случае гражданину придется посетить немало инстанций. Поэтому лучше изначально согласовать строительство с администрацией, чтобы избавиться от затрат, связанных с обращением в суд.

    Источники


    1. Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.

    2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

    3. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
    4. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
    5. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
    Самострой на участке ижс в долевой собственности
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here