Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Важная информация на тему: "Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

В каких случаях необходима кадастровая стоимость здания и что это такое?

Оценка недвижимости по кадастровой стоимости применяется с 2011 года, до этого времени использовался инвентаризационный метод.

Нововведение призвано не только регулировать процедуру расчета налогов, упрощать оформление ипотеки, но и применяется во многих других случаях.

Об этом мы и расскажем в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое кадастровая стоимость здания?

Кадастровая стоимость определяется государственной Кадастровой палатой и означает стоимость объекта в настоящий момент времени. Данная величина часто бывает близка к рыночной, но, в связи с динамичностью рынка, эти значения могут сильно отличаться.

Инвентаризационная стоимость, в отличие от кадастровой, зачастую была сильно занижена по причине различия в методиках оценки помещения.

Метод кадастровой оценки здания отличается и от балансовой, алгоритм вычисления которой достаточно прост: из первоначальной стоимости недвижимости вычитается сумма амортизации. Балансовая оценка недвижимости применялась, в основном, в отношении предприятий.

Балансовая оценка используется также в бухгалтерском учете, при оформлении документов по суммарным активам и обязательствам предприятия.

Для чего нужна такая оценка?

Данные из Кадастровой палаты о цене недвижимости берутся, прежде всего, для расчета налогов и сборов. Проще говоря, государство ввело такой метод оценки для более точного, а в большинстве случаев, более высокого налогообложения.

В отличие от инвентаризационной, кадастровая оценка показывает стоимость здания в данный момент времени, а недвижимость, как известно, постоянно растет в цене. Кроме того, информация о кадастровой стоимости может быть полезна и для владельца здания, особенно если оно является частным домом.

Она применяется:

  1. При залоге недвижимости для получения кредита.
  2. Для определения долей каждого владельца при разделе недвижимого имущества.
  3. При передаче объекта по наследству.
  4. Для определения стартовой цены при продаже.

От чего зависит?

Кадастровой оценкой здания занимаются сотрудники палаты ГКН, но иногда для этой цели могут быть привлечены специалисты на конкурсной основе. Результаты работы оценщиков в обязательном порядке подлежат утверждению региональным нормативно-правовым актом, а затем занесены в Росреестр.

При оценке недвижимости учитываются несколько факторов:

  1. Площадь здания (количество квадратных метров).
  2. Тип здания.
  3. Дата постройки. Старые здания ценятся гораздо меньше, чем новостройки последних лет, по причине изношенности.
  4. Количество квартир или комнат.
  5. Общее состояние здания (имеющиеся недостатки, наличие капремонта и т.д.).
  6. Средняя цена квадратного метра площади. Данное значение зависит не только от региона, но и от конкретного населенного пункта. Чем крупнее город или поселение, тем выше цена. Кроме того, квадратный метр в центре населенного пункта всегда дороже, чем на окраине.

Не последнее значение для установления стоимости объекта недвижимости имеет наличие инфраструктуры и степень экономического развития района его местонахождения. Наличие социально значимых объектов поблизости может серьезно повысить цену здания. Важным фактором считается и качество дорог в районе объекта.

На что влияет?

От величины кадастровой стоимости зависят возможности владельца недвижимости при совершении различных операций, связанных с недвижимостью, а также величину налоговых выплат.

Узнайте о том, как значение кадастровой стоимости влияет на величину налога, прочитав эту статью, подготовленную нашими специалистами.

Если здание используется для ведения бизнеса, то знание его стоимости позволяет лучше планировать затраты и вести дела. Такая информация полезна и тем, кто собирается сдавать помещение в аренду.

Спорные вопросы

Часто владельцы недвижимости уверены, что их апартаменты слишком переоценены, и они платят слишком большие налоги на имущество. Такое действительно может случиться, а произойти это может по двум причинам:

  1. Данные об объекте не соответствуют действительности.
  2. Во время оформления документов была неправильно указана цена за кв. м. недвижимости.

В первом случае дело обстоит куда проще, поскольку достоверность данных о недвижимости можно проверить в любой момент. С ошибкой определения рыночной стоимости все гораздо сложнее. Прежде всего, необходимо подать жалобу в Росреестр, в отдел по урегулированию споров.

Лучше, если это будет сделано в начале года, перед начислением налога. По результатам рассмотрения заявления, орган может снизить оценочную стоимость, а вместе с ней и налоговое бремя. Если данные действия не возымели действия, заявитель имеет право обратиться в суд.

Для более успешного результата рассмотрения, к заявлению лучше приложить отчет о рыночной стоимости здания на момент кадастровой оценки, сделанный независимой оценочной компанией.

Мы подготовили для вас подробную информацию о том, как оспорить кадастровую стоимость.

Где получить информацию?

Информация о кадастровой стоимости объекта находится в свободном доступе на сайте Росреестра. Для этого необходимо заполнить форму на странице «физические лица», указав адрес интересующего объекта и паспортные данные.

Заявка обрабатывается в течение 5 дней. Данная информация может быть получена и по кадастровому номеру, получить который можно в ближайшем филиале Росреестра.

Необходимо помнить, что кадастровая стоимость не является постоянной величиной. Она может изменяться при повышении рыночной цены за квадратный метр в регионе, а также при изменении других условий, влияющих на кадастровую оценку.

Полезное видео

Смотрите подробнее о кадастровой стоимости недвижимости в видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Читайте так же:  Где заказать справку бти на квартиру

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» . Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Читайте так же:  Правопреемство при присоединении юридического лица

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

  • просмотрев онлайн-справочник на сайте Росреестра ;
  • изучив публичную кадастровую карту ;
  • обратившись в территориальный орган кадастровой палаты ;
  • заказав выписку из ЕГРН;
  • обратившись за выпиской в МФЦ.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

[2]

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница?

Привычное понятие для наших соотечественников – инвентаризационная стоимость недвижимости, устанавливаемая БТИ в момент оформления документов.

[3]

Такая цена актуальна сугубо в момент оценки, с течением времени эта величина оказывается чрезмерно заниженной и не годится для ориентирования при продаже или покупке. Но есть еще рыночная и кадастровая стоимости, о чем говорят эти цифры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О содержании разделов государственного кадастра недвижимости и о порядке предоставления сведений из него вы можете узнать на нашем сайте.

Для чего нужна рыночная?

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

  • места расположения;
  • близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
  • материалов, примененных при возведении;
  • возраста строения;
  • степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
  • площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Видео (кликните для воспроизведения).

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

Читайте так же:  Наследование доли в приватизированной квартире по закону

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

  • дорогостоящий ремонт;
  • хорошая импортная сантехника;
  • инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

  1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
  2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
  3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);
Читайте так же:  Оценка имущества при банкротстве физического лица

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

С терминами «кадастровая стоимость«, «кадастровый паспорт» сталкивался каждый, кто хотя бы раз в жизни участвовал в сделках с квадратными метрами. Большинство людей знают, что кадастровая стоимость должна быть меньше, чем рыночная, но вопрос, что ее составляет, уже вызывает затруднение.

А некоторым и вовсе кажется, что кадастровая цена – это то же самое, что и инвентаризационная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Для чего нужна рыночная?

Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях «куплю-продам», именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.

Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.

Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

  • курсы валют;
  • сезон;
  • политическая и экономическая обстановка в стране;
  • степень удаленности от центра города;
  • наличие инфраструктуры;
  • строительные издержки.

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?

Эту цену используют для начисления налогов при сделках с недвижимостью. Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.

В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.

Что влияет на стоимость, установленную государством?

На кадастровую стоимость влияют:

  1. Рыночные цены на квадратные метры.
  2. Средний уровень заработка в регионе.
  3. Экономическая ситуация в стране.
  4. Степень изношенности постройки.
  5. Тип строения.
  6. Наличие лифта, когда последний раз делался ремонт.
  7. Этажность.
  8. Возможность получения выгоды от коммерческого использования.

Соотношение

Кадастровая цена является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.

К тому же для исчисления кадастрового показателя берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.

Может ли превышать?

Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:

  • постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
  • жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и оспорить. Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда «взлетевшую» кадастровую цену понижали, совсем не редки.

Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.

Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.

Для оспаривания есть два пути:

  1. через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);
  2. суд (ст. 403 НК).

Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).

Документов при этом потребуется тоже совсем немного:

  • общегражданское удостоверение личности;
  • копия документов, подтверждающих собственническое право;
  • отчет оценщика;
  • отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
  • кадастровая справка.

Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.

Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).

Статья 141 КАС РФ. Сроки рассмотрения и разрешения административных дел

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным Судом Российской Федерации до истечения трех месяцев, а другими судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству, если иные сроки рассмотрения и разрешения административных дел не установлены настоящим Кодексом.

По сложным административным делам срок, установленный частью 1 настоящей статьи, может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.

[1]

Так что оспорить кадастровую цену жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.

Читайте так же:  Как понять общество с ограниченной ответственностью

Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.

В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Рыночная и кадастровая стоимость – в чем отличия?

Собственники недвижимости сталкиваются с двумя понятиями оценки своего имущественного права. Чаще всего для этих целей используют так называемую рыночную стоимость. Однако, при расчете и возврате налога, многие к своему удивлению выявляют, что существует еще кадастровая стоимость, которая иногда бывает выше или ниже рыночной оценки. В большинстве случаев рыночная цена всегда выше кадастровой оценки. Как правило, такая разница составляет примерно 25-30%, все что выше, это явный признак того, что в каких-то расчётах (чаще всего, по кадастровой оценке) нарушен принцип и методика оценки.

Принципиальные отличия

На самом деле существует не две, а даже 3 единицы измерения стоимости – кадастровая, рыночная и инвентаризационная. Официальная выписка из ЕГРП содержит сведения только по кадастровой стоимости. Каждый из этих терминов стоимости имеет свое обозначение.

  • Рыночная цена. Стоимость, определяемая и диктуемая рынком недвижимости. Цену озвучивают покупатель и продавец. Сама стоимость может иметь изменения, диктуемые текущим положением рынка.
  • Кадастровая цена. Оценка недвижимости со стороны государства, осуществляемые исполнительными органами власти. Цена может изменяться, но не чаще 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения – раз в 2-3 года).
  • Инвентаризационная цена. Оценка недвижимости государственными службами по окончании запуска объекта в строй. Цена дается один раз и на всю жизнь. Неизменяемый порядок определения стоимости.

Последний стандарт стоимости- инвентаризационный, редко используется при учете и расчете в государственных органах власти, хотя некоторые нормативные акты для расчета такой схемы до сих пор не отменены.

Рыночный принцип формирования стоимости

Понятие рыночная стоимость недвижимости появилась сравнительно недавно, в конце 1991 года, когда было введено понятие частная собственность на недвижимость. Однако, долгие годы само понятие рыночной стоимости не имело четкого объяснения порядка расчета специалистами. В середине 90-х годов в России внедрили схему и методику расчета рыночной оценки недвижимости. Однако этот вариант не был усовершенствован, и даже сейчас ведутся споры о правильности расчёта.

Тем не менее, основные принципы формирования рыночной цены учитывают следующие критерии:

  • Фактическая планировка квартиры.
  • Количество помещений, в том числе площадь балконов лоджий, кладовых.
  • Техническое состояние помещений на текущий момент.
  • Проводился ли ремонт в прошлом и какое количество раз.
  • Есть ли мебель, предназначенная для продажи продавцу.
  • Географический район расположения.

Последний фактор также учитывает экономическую выгоду расположения недвижимости в конкретном районе проживания.

В процессе расчета рыночной стоимости не берут во внимание налоговые и прочие фискальные расходы. Все эти суммы затрат должен предусмотреть самостоятельно продавец квартиры. В большинстве случаев оценку по рыночной стоимости осуществляет сам продавец, доверенное лицо или представитель СРО оценщиков. В последнем случае вы получаете профессиональную оценку со стороны, специалистов, которые несут ответственность за достоверность расчетов.

Принцип кадастровой стоимости

Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости. Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости. Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг.

Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.

  • Учитывается фактическая площадь недвижимости.
  • Целевое предназначение объекта или сооружения.
  • Материал, из которого построена недвижимость.
  • Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
  • Экономические данные региона проживания.

На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры.

Есть ли взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью

Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене. Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается).

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр. Начиная с 2019 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2019 года. В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).

Источники


  1. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.

  2. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.

  3. Евецкий, А.А. О юридических лицах / А.А. Евецкий. — М.: ООО PDF паблик, 2009. — 879 c.
  4. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
  5. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here