Раздел земельного участка под зданием

Важная информация на тему: "Раздел земельного участка под зданием" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

СТ 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Комментарий к Статье 11.4 Земельного кодекса РФ

В результате раздела земельного участка образуются новые земельные участки, а исходный земельный участок прекращает свое существование. Образование земельных участков путем раздела исходного земельного участка может иметь место только в тех случаях, когда земельный участок является делимым.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ неделимым является земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ. В связи с этим можно сделать вывод о том, что все иные земельные участки, раздел которых можно осуществить без нарушений предусмотренных ЗК РФ требований, являются делимыми.

Однако необходимо учитывать, что земельный участок при решении вопроса о его делимости или неделимости нужно рассматривать не только с точки зрения его понимания как объекта земельных отношений, но и с учетом того, что земельный участок является объектом гражданских прав .
———————————
См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» .

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Ярким примером невозможности раздела земельного участка ввиду необходимости сохранения его назначения является п. 2 ст. 258 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» , которыми предусматривается, что земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. В литературе отмечается, что эти запреты обусловлены необходимостью сохранения фермерского хозяйства как производственной структуры .
———————————
СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249; 2013. N 52. Ст. 7011.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3-х т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1.

Таким образом, вопрос о разделе земельного участка не во всех случаях может решаться только путем оценки возможности соблюдения технических требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ, поскольку законодательством могут предусматриваться и иные правила, связанные с существованием особенностей оборота определенных земельных участков как объектов гражданских прав.

Согласно п. п. 4 и 5 комментируемой статьи раздел земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, созданным гражданами для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также земельных участков, предоставленных лицам, с которыми в порядке, предусмотренном ГрК РФ, заключен договор о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ), осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ст. 43 ГрК РФ), что объясняется особенностями образования и предоставления земельных участков для указанных целей (см. комментарий к ст. ст. 11.3, 39.8, 39.10 Земельного кодекса РФ).

Читайте так же:  Является ли газопровод недвижимым имуществом

В случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусматривается возможность сохранения земельного участка, раздел которого осуществлен в измененных границах. В таком случае наряду со сведениями об образуемом или образуемых земельных участках в межевой план также включаются сведения о земельных участках, сохраняющихся в измененных границах .
———————————
Подпункт 4 п. 3 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 921.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выделенного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, законодатель предоставил правообладателю такого земельного участка право самостоятельно подготовить схему расположения образуемых в результате такого раздела земельных участков на кадастровом плане территории. Это представляется вполне логичным, поскольку в соответствии со ст. 11.8 ЗК РФ у правообладателя возникают права на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Комментируемая статья не содержит указания на то, что образуемые земельные участки должны быть смежными, т.е. иметь хотя бы одну общую границу (по аналогии, например, с объединением земельных участков (см. комментарий к ст. 11.6 ЗК РФ)). Это объясняется тем, что в настоящее время Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» допускается возможность проведения кадастровых работ и оформления межевого плана в отношении:

— земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями (многоконтурный земельный участок);

— земельных участков, государственный кадастровый учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и которым при осуществлении такого учета было присвоено наименование «единое землепользование» (единое землепользование);

— частей многоконтурных земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, не имеющих между собой общих характерных точек (многоконтурная часть).

Право собственности на земельный участок под зданием

Похожие темы

Здравствуйте. в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи.

Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Читайте так же:  Заявление на возврат товара от покупателя образец

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Для более предметного ответа на Ваш вопрос и определения порядка (последовательности) действий по его решению предлагаю обратиться на очную (платную) юридическую консультацию, предоставив соответствующие правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на нежилое здание и, желательно, земельный участок, на котором оно расположено. Не исключаю возможности судебного порядка признания права на спорный земельный участок, который предстоит сформировать и поставить на кадастровый учёт. Обращаю внимание, что переход владельца земельного участка в процедуру конкурсного производства может осложнить ситуацию, поскольку его недвижимое имущество должно будет оцениваться и продаваться с торгов. Уверен в необходимости очень серьезной юридической оценки таких правоотношений и связанных с ними рисков, исходя из особенностей текущей процедуры банкротства.

Оформление собственности на участок под зданием

Здание построено (не куплено) на арендуемой земле (муниципальная собственность), что не противоречит условиям договора аренды. Оформлено право собственности на здание. Возможно ли на этом основании обратиться в суд, чтобы признать право собственности на земельный участок под недвижимостью за владельцем здания?

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:

1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

Неделимый земельный участок

Видео (кликните для воспроизведения).

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Но не во всех случаях возможно легко и просто поделить земельный участок даже при условии, что все собственники и заинтересованные лица (владельцы смежных участков, к примеру) согласны на раздел. В законодательстве имеется такое понятие как неделимый участок, более подробно прописанное в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

[3]

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Читайте так же:  Что нужно чтоб выписать человека из квартиры

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части, например:

  • Ограничения права пользования землей такие, как сервитут, запрет на размещение недвижимости в зонах, охраняемых государством;
  • Ограничительные меры относительно распоряжения наделом, например, ипотечный кредит, аренда, превышающая годовой срок, арест, концессия;
  • Обременения, касающиеся не земельного участка, а расположенных на нем объектов таких, как памятники культуры.

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом, т.е. участок, который характеризуется следующим признаками:

  • Может принадлежать только одному владельцу;
  • Выступает объектом общей собственности, в случае если его владельцами являются несколько лиц;
  • В случае расположения на наделе объекта недвижимости, принадлежащего двум или более гражданам, такой участок может находиться только в общей долевой собственности;
  • По своим размерам не может быть разделе, поскольку выделенные части участка не будут пригодны к эксплуатации и целевому использованию в полной мере.

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, к ним относится:

  • Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются;
  • Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению;
  • Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель;
  • Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
  • Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу.

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

[1]

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

ВАЖНО: Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру. С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части. В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

  • Дарение. Рекомендуется к использованию родственниками, так как в ином случае одаряемому придется уплатить налог в 13%;
  • Продажа доли. Обычная купля-продажа земельного участка.

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Читайте так же:  Кадастровый паспорт на жилой дом как получить

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела. После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Процедура раздела неделимого участка через суд

Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества. Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:

  • Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка;
  • Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу;
  • Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.

Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:

  • обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
  • привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.

Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.

Нужен юрист

Специфика споров о разделе участка, по закону считающегося неделимым требует безусловно грамотной юридической поддержки.

Если нет возможности поручить ведение дела юристу высокой квалификации, то вы можете получить предварительную консультацию от наших специалистов прямо на сайте. Консультация бесплатна.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости

Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Читайте так же:  Что дает постоянная прописка в квартире

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-Ф3, согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784, определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО «Гостиничный комплекс «Татарстан» должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы «Татарстан» было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).

Такими доказательствами могут быть:

  • схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
  • заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
  • сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
  • результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).

Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

Видео (кликните для воспроизведения).

Журнал Арбитражное правосудие в России

Источники


  1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.

  2. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.

  3. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
  4. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.
  5. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
Раздел земельного участка под зданием
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here