Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Важная информация на тему: "Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления

После заключения договора купли-продажи могут возникнуть обстоятельства, при которых сделку потребуется расторгнуть. Сделать это можно как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию.

В первом случае процедура будет осуществляться через суд. Во втором – путём заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.

Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.

[3]

В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.

В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:

  • Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
  • Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.

В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.

При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.

Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.

[1]

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В каких случаях заключают и кому это выгодно?

Исходя из вышесказанного стороны заключают соглашение о расторжении договора при обоюдном согласии перед регистрацией перехода права собственности в Росреестре. После регистрации подписывать соглашение стороны могут только в случае нарушения существенных условий договора.

Также можно утверждать что если стороны договорились между собой, значит расторгнуть сделку выгодно как продавцу, так и покупателю.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 450, ст. 475, ст. 450.1), договор купли-продажи может быть расторгнут на следующих основаниях:

  • По обоюдному согласию сторон.
  • В одностороннем порядке в случае существенных нарушений условий документа одной из сторон.

В одностороннем порядке расторжение сделки допускается, если:

    Не соблюдены её ключевые условия (ст. 450 ГК РФ).

Имеется в виду, что одна из сторон не получает той выгоды, которую могла бы получить в случае надлежащего исполнения договора. В сделках с недвижимостью речь как правило идёт о:

  • Несвоевременной или неполной оплате.
  • Отказе освобождать квартиру.
  • Возникли непредвиденные обстоятельства.
  • Речь идёт о каких-то внезапных событиях, которые препятствуют исполнению условий сделки (например, появление внезапных обременений на квартиру, претендентов на собственность и т. п.).
    Сделка признана недействительной.

    Сюда включены все правонарушающие обстоятельства. Например, договор нарушает нормы закона, одна из сторон признана недееспособной, документ был заключён посредством обмана).
    Сделка является незаключённой.

    Здесь говорится об отсутствии выполнения одного из базовых условий контракта или отсутствии в договоре описания её ключевого элемента. Например, не указана цена, не описан объект недвижимости, документ не сдан на регистрацию.

    Речь не идёт о случаях откровенного мошенничества. Скорее о возникновении непредвиденных обстоятельств, незаключении сделки. Именно такие ситуации чаще всего приводят стороны к заключению обоюдного соглашения о расторжении ДКП.

    Основные правила оформления

    Основное правило прекращения любых договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, в какой регистрировался основной документ (ст. 452 ГК РФ).

    То есть, если ДКП был составлен в письменной форме и заверен у нотариуса, Соглашение должно быть оформлено абсолютно так же.

    Само содержание Соглашения о расторжении договора купли-продажи строго не регламентировано и подчиняется обычным правилам составления подобных документов. Обычно оно содержит следующие пункты:

    1. название, дату и место заключения;
    2. персональные данные сторон;
    3. ссылку на основной договор купли-продажи;
    4. описание цели составления Соглашения;
    5. подробное описание предмета договора — квартиры;
    6. описание последствий расторжения: порядок и сроки возврата имущества и денег;
    7. штрафные санкции;
    8. подписи сторон.
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Дальнейшие действия зависят от конкретной ситуации. А именно, расторгается ли договор до начала процесса госрегистрации новых прав собственности, или после.

    Читайте так же:  Что входит в техобслуживание квартиры

    До регистрации

    Если сделка не прошла регистрацию в Росреестре, достаточно лишь обратиться к нотариусу, у которого заверялся договор купли-продажи, и подписать Соглашение. В трёх экземплярах. Сделка будет признана расторгнутой.

    Если документы были поданы в Росреестр, но процесс регистрации ещё не завершён, следует обратиться напрямую в Росреестр. Для этого в регистрационный орган нужно подать подписанное сторонами соглашение. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

    После регистрации

    В случае, если аннулирование сделки в Росреестре возможно на основании Соглашения, следует выполнить следующий порядок действий:
    1. Подписать Соглашение о расторжении ДКП у нотариуса.
    2. Обеим сторонами подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу.

    В случае, когда отмена регистрации имущества в Росреестре невозможна, необходимо:

    • Оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры. Это означает, что стороны меняются местами: продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Происходит обмен деньгами и квартирой.
    • Новую сделку необходимо снова зарегистрировать в Росреестре.

    Таким образом, не всегда подписание договора купли-продажи и даже его регистрация в Росреестре означает, что сделка закрыта. При возникновении серьёзных условий она может быть аннулирована. Заключение Соглашения о расторжении ДКП – отличная возможность отменить сделку быстро и без особых затрат.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

    В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно — до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

    Можно ли расторгнуть?

    В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

    При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

    [2]

    Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

    Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

    • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
    • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
    • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
    • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

    Расторжение до регистрации

    Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

    В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

    • достижение обоюдного согласия между участниками;
    • составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

    Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

    Если регистрация пройдена

    В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

    Аннулирование по обоюдному согласию

    В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

    Расторжение через суд

    Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

    При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

    В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

    Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

    Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

    • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
    • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
    • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
    • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

    Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

    Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.

    Читайте так же:  Когда приходят декретные деньги после подачи документов

    У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы

    Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:

    1. Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
    2. Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.

    На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.

    Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.

    Нормативно-правовая база

    Законодательно возможность расторгнуть договор купли-продажи недвижимости гарантируется Главой 29 ГК РФ, а именно:

    • ст. 450 описывает основания, по которым допускается расторжение;
    • ст. 451 регламентирует расторжение договора в связи с изменением обстоятельств;
    • ст. 452 описывает процесс расторжения;
    • ст. 453 разъясняет правовые последствия расторжения договора.

    В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.

    Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации

    Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.

    Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.

    Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.

    Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?

    Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.

    В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.

    В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:

    • отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
    • отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
    • выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
    • неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
    • отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
    • отказ покупателя в принятии предмета сделки;
    • отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
    • неисполнение одной из сторон иных обязательств.

    Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

    Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

    Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

    Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

    Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

    • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
    • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
    • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
    • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.
    Читайте так же:  Реестр жильцов многоквартирного дома образец

    Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

    Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

    Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

    После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

    Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

    Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

    Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

    Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

    Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

    Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

    Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

    Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

    Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

    • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
    • в квартире прописаны третьи лица;
    • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
    • гражданина принудили к подписанию документов;

    Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

    Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

    • расписку;
    • выписку с банковского счета;
    • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

    Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

    В квартире прописаны третьи лица

    Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

    Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

    Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

    Признание сделки недействительной

    Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

    Читайте так же:  Как прирезать землю к участку в деревне

    Обстоятельства существенно изменились

    Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

    При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

    • произошедшее возникло неожиданно;
    • ситуация входит в категорию непреодолимых;
    • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
    • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

    Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

    Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

    • действующее законодательство изменено;
    • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
    • рыночная цена помещения сильно повысилась;
    • наступил финансовый кризис.

    Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    1. 5
    2. 4
    3. 3
    4. 2
    5. 1

    (20 голосов, в среднем: 5 из 5)

    комментария 2

    Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

    Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

    Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

    Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

    Законодательная база

    Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

    На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

    Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

    Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

    Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

    Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

    Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

    • взаимное согласие сторон;
    • нарушение важнейших условий контракта;
    • по судебному решению;
    • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

    Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

    • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
    • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
    • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
    • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
    • в квартире есть обременения и пр.

    Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

    Как расторгнуть договор до регистрации?

    До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

    Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

    Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

    Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

    Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

    Расторжение договора купли продажи после регистрации

    Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

    Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

    Читайте так же:  Какие документы регистрируются в минюсте

    Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

    Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

    Отсутствие оплаты

    При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

    Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

    Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

    В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

    • исковое заявление;
    • купчую;
    • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

    Обременение в виде прописанных в квартире граждан

    Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

    В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

    Недействительные сделки

    Сделку признают недействительной, если:

    • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
    • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
    • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
    • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

    Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

    Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

    Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

    • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
    • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
    • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
    • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

    Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Безопасная продажа

    Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

    Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:
    • четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
    • указать способ получения платы.

    Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

    К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

    Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

    Покупка без проблем

    Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

    • проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
    • убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
    • потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

    Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Источники


    1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

    2. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.

    3. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
    4. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
    5. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
    Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here