Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке

Важная информация на тему: "Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Квартира по переуступке в ипотеку

Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.

Договор один – стороны разные

Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам. Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом. Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.

Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.

Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.

Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.

Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.

При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.

Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.

Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.

Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.

Преимущества переуступки для покупателя

Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.

При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал. Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату. При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.

Иные случаи ипотеки и переуступки

При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.

При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.

Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.

В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.

В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.

Читайте так же:  Самостоятельная реализация арестованного имущества должником

Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.

Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.

Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:

  • замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
  • замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
  • прекращение поручительства;
  • замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.

Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.

Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях

Переуступка прав (цессия) по договору ипотеки уже стала довольно распространённой, её используют с каждым годом всё чаще благодаря тому, что она может принести выгоду обеим сторонам. Но согласовать все нюансы не так просто, поскольку требуется согласие не только продавца и покупателя, а ещё и банка, а для недостроенного жилья – застройщика.

Понятие переуступки

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора. Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга. Либо клиента могут предупредить о смене кредитора и попросить делать выплаты на другой счёт. Конечно, такое уведомление необходимо сначала проверить, сделав звонок в банк, в котором вы взяли ипотеку.

Получение согласия банка

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна. Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый. Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Процедура оформления

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Получение согласия банка

Это очень важно, поскольку залоговым имуществом без него распоряжаться будет нельзя. Единственное исключение из этого правила – завещание, а во всех остальных случаях согласие необходимо. Потому, перед тем как согласовывать детали с лицом, которому будут переуступлены права, следует обратиться в банк.

Если же переуступка сделана без разрешения банка, то он может:

  • обратиться за признанием сделки недействительной;
  • потребовать полного погашения ипотеки, да ещё и вместе со штрафами, наложенными за нарушение;
  • взыскать залоговое имущество.

Необходимые документы

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.

Заключение договора

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.
Читайте так же:  Ответственность за нарушение земельного законодательства рф

Риски и выгоды

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Для покупателя

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости. Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%. Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

Для продавца

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость. Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион. Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

Если же вложения делались в строящуюся недвижимость, а к моменту переуступки она завершена или близка к этому, то и вовсе можно получить прибыль – иногда квартира продаётся дороже на 30-40%, чем когда подписывался договор долевого участия (ДДУ).

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Переуступка при долевом участии в строительстве

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше. И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести. Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся. Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости. Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект. Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

Как происходит переуступка ипотечной квартиры

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита. Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина. Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

Читайте так же:  Можно ли частично приватизировать квартиру

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы. Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

[2]

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

  • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
  • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Видео (кликните для воспроизведения).

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова. Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика. Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку. Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Переуступка ипотеки: как происходит продажа и покупка квартиры по переуступке прав?

Договор на ипотеку наделяет правами и обязанностями обе стороны: заемщика и банк. Каждый участник таких правовых отношений в ряде случаев имеет возможность передать свои юридические обязательства третьему лицу.

Такая процедура называется переуступкой права собственности. После этой процедуры в существующем кредитном договоре изменяется круг лиц.

Опираясь на ст. 382 и 391 ГК РФ осуществить эту процедуру может и должник, и кредитор. Заемщику при этом потребуется согласие банка-кредитора.

Читайте так же:  Проверка ооо по инн на сайте налоговой

По переуступке можно продать взятую по ипотеке квартиру одновременно с передачей долговых обязательств. Покупатель такой квартиры становится новым заемщиком. Он возмещает продавцу выплаченную им по кредиту сумму и освобождает его от обязательств перед банком.

Переуступка ипотеки: в каких случаях?

Передача прав по ипотеке возможна при:

  • заключении договора долевого строительства;
  • разводе супружеской пары;
  • срочной продаже квартиры;
  • наследовании.

Первая ситуация наиболее распространенная. По договору долевого строительства уступается право потребовать передать жилье в собственность у застройщика. Такое право появляется, когда дом построили и сдали в эксплуатацию.

При разводе муж или жена могут переуступить все свои платежи по ипотеке и отказаться от своей доли жилья в пользу второго супруга.

Во время переезда в другую страну на ПМЖ иногда требуется продать квартиру в максимально короткие сроки. У продавца может не быть времени досрочно погасить ипотеку, снять обременение с жилья и тогда один из выходов — продать вместе с передачей долга. Возможно, квартиру придется продать дешевле, но этот вариант будет наиболее быстрым.

Ограничения на пользование имуществом

Кредитный договор накладывает обременение на имущество должника и именно поэтому переуступка невозможна без согласия банка-кредитора. При оформлении ипотеки собственник передает приобретаемое жилье в залог банку и после этого без согласия последнего не может совершить такие процедуры как:

  • продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • внесение недвижимости в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

Эти ограничения не распространяются только на процедуру завещания и регулируются Законом об ипотеке, ст. 29 и 37. Также по закону условия, которые ограничивают право завещать взятую в кредит собственность, признаются ничтожными.

Как продать квартиру с ипотекой по переуступке?

Действия заемщика

Передача обязательств по кредитному договору может быть осуществлена и кредитором, и должником.
Процедуру переуступки со стороны заемщика можно разделить на два основных этапа:

  1. получение согласия банка;
  2. оформление документов по передаче обязанностей и прав.

Банки неохотно идут на такое мероприятие и поэтому получить согласие на переуступку ипотеки не всегда получается. Но в случае нарушения этого требования должник столкнется с последствиями. Банк может применить санкции:

  • признать сделку ничтожной, т.е. отменить ее с вытекающими из этого последствиями;
  • потребовать досрочно оплатить кредит со всеми процентами;
  • изъять, арестовать или принудительно продать заложенное жилье без учета мнения продавца и покупателя.

Допустим, сделка с согласия банка состоялась. Теперь все обязанности по ипотеке переходят к покупателю. Продавец полностью освобождается от долгов, штрафов и пени – их выплата банку передана новому заемщику. Поэтому при заключении договора о переуступке права собственности на квартиру стоит уточнить о наличии таких обязательств и, возможно, договориться с банком об их отмене.

Чаще всего происходит переуступка квартиры с ипотекой в новостройке, хотя банки на такие сделки идут нехотя. Например, застройщик увеличил сроки строительства, владелец доли строящегося жилья потерял доверие к заемщику и пожелал обезопасить себя от неприятностей.

Действия кредитора

При переуступке со стороны кредитора банку нужно прислать письменное уведомление заемщику. В таком уведомлении обязательно должны быть:

  1. измененные реквизиты для оплаты;
  2. график ежемесячных взносов по кредиту;
  3. другие изменения обязательств по договору.

При отсутствии такого уведомления банк не может накладывать штрафы на должника.

Покупка квартиры по переуступке прав

Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.

Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.

Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.

Условия банков

В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.

Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.

ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.

[1]

Документальное оформление переуступки аналогично заключению нового договора.
От нового заемщика потребуются:

  1. паспорт;
  2. справка с места работы о занятости и уровне дохода.

Переоформить ипотеку на того, кому ранее кредит не был одобрен по схеме переуступки не получится. После заключения сделки новый заемщик получит свой экземпляр документа и график взносов по кредиту.

Полезное видео

О переуступке ипотечной квартиры можно ознакомиться в видео ниже:

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

  1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
  2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Читайте так же:  Когда наследник становится собственником квартиры

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

  • Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
  • Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
  • Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
  • Акт по передаче пакета документов.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

  • Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
  • Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Источники


  1. Валютное право; Юрайт — Москва, 2011. — 592 c.

  2. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.

  3. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
  4. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
  5. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here