Когда можно продать приватизированную квартиру без налога

Важная информация на тему: "Когда можно продать приватизированную квартиру без налога" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Ставшие в результате приватизации собственниками своих квартир граждане сталкиваются с многими вопросами, касающимися новоприобретенной собственности. Например, возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Оформление жилья в собственность

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Приватизация – это передача гражданам квартир, которые они занимали по праву социального найма в собственность. Передача происходит на основании соответствующего договора абсолютно бесплатно.

После регистрации своего права в Росреестре и получения на руки Свидетельства об этом граждане становятся полноправными собственниками.

С этого момента они вольны распоряжаться своим жильем так, как сочтут нужным. Они могут:

  • продолжить проживать на этой жилплощади;
  • сдавать ее в аренду;
  • дарить;
  • продавать;
  • завещать;
  • внести в качестве вклада в уставный капитал юрлица и т. д.

При этом практически не существует ограничений права распоряжаться своей собственностью. Разве что, делать это можно, не нарушая права других граждан.

Однако владение собственностью порождает и ряд обязанностей, например платить налоги.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Как уже упоминалось, владелец приватизированной квартиры имеет полное право ее продать. Причем сделать это он может в любой момент, как только у него возникнет такое желание.

Но, поскольку квартиру он получил даром, то она составляет его доход. И при продаже, то есть превращении недвижимости в денежные средства, с этого дохода потребуется уплатить налог — НДФЛ.

В 2018 году, как и ранее, он составляет 13%.

Чтобы не платить налог

Означает ли это, что продать квартиру сразу после приватизации и окончания оформления документов нельзя? Разумеется, можно. Получив на руки Свидетельство на жилье, можно в тот же день оформить сделку по его продаже.

Никаких временных ограничений не установлено, но только с соблюдением всех требований закона. Их два:

  1. Завершить процесс приватизации госрегистрацией права.
  2. Уплатить НДФЛ после продажи.

Если продажа квартиры связана с покупкой новой, то у собственника есть возможность вернуть уплаченный подоходный налог.

Сделать это можно, получив имущественный (налоговый) вычет. В результате уплаченная сумма налога будет возвращена государством.

Но есть ограничения, касающиеся предоставления такого вычета:

  • воспользоваться им можно только единожды;
  • он ограничен 2 миллионами рублей;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ.

И все же это единственная возможность избежать выплаты солидной суммы в виде подоходного налога, если ситуация требует продать приватизированную квартиру до истечения трехлетнего срока.

Иначе налог должен быть уплачен полностью и возврат его становится невозможным.

Можно ли сразу после оформления?

Однако, такая обязанность пропадает спустя три года. Их отсчет начинается с момента выдачи Свидетельства о госрегистрации.

С этого времени полученная от государства квартира уже не считается чистым доходом.

То есть ответ на вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации, звучит так: в любое время, но если это происходит ранее чем через три года, то потребуется уплатить 13% налога.

При этом не играет роли, кому именно будет продана квартира. В отличие от дарения или наследования никаких льгот для близких родственников при продаже не предусмотрено.

Нужно ли приватизированную квартиру оформлять в собственность? Читайте здесь.

Способы оптимизации налога

Способов оптимизировать и уменьшить сумму НДФЛ существует несколько:

  1. Для единственного собственника – это оформление имущественного вычета при покупке нового жилья.
  2. Для участников долевой собственности – продажа квартиры по долям и получение вычета каждым из собственников.

Порядок действий

При расчете налога необходимо помнить, что до истечения трех лет владения недвижимостью, при ее продаже можно уменьшить размер налоговой базы на 1 миллион рублей. То есть налог будет насчитываться с меньшей суммы.

Для получения вычета единственным собственником требуется, чтобы принадлежащая ему квартира была продана, а новая приобретена в течение одного налогового периода (года). При этом фактически налог платить не придется, так как произойдет взаимозачет НДФЛ и имущественного вычета.

Если же оформление сделок будет разделено во времени, то придется:

  • сначала заплатить причитающуюся государству сумму;
  • потом оформлять вычет.

Спустя два года возврат денег станет и вовсе невозможным.

Для собственников долей в квартире оптимизировать налогообложение проще всего, продав квартиру по долям. В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.

А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры.

Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

То есть вернуть налог можно будет не полностью, а частично, в пределах остатка. Условия получения те же, что и для тех, кто ранее вычетом не воспользовался.

Необходимые документы

Для того, чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, потребуется представить в районное отделение ФНС пакет необходимых сведений:

  1. Декларацию 3-НДФЛ, заполнив форму.
  2. Копию паспорта заявителя (заверенную).
  3. Справку (или справки) 2-НДФЛ, полученные по месту работы.
  4. Заявление о предоставлении вычета (возврате налога).
  5. Договор покупки квартиры.
  6. Подтверждающие оплату документы.
  7. Свидетельство о госрегистрации права на новое жилье.

В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы:

[1]

  • кредитный договор, если новое жилье приобретается через ипотеку;
  • свидетельство о браке и заявление об определении долей, если квартиру покупают супруги.

Если продажа квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, происходит в одном году, а оформление покупки в следующем, то:

  • сначала придется подать форму 3-НДФл и копию паспорта, получить уведомление, уплатить налог;
  • только затем подавать заявление на вычет и остальной пакет документов.

Можно ли приватизировать часть квартиры без согласия других проживающих? Ответ тут.

Нужно ли платить налог за приватизированную квартиру? Подробно в этой статье.

Часто задаваемые вопросы

У желающих продать квартиру сразу после приватизации возникает ряд вопросов. Рассмотрим наиболее частые из них

Каковы условия?

Избежать уплаты НДФЛ при продаже сразу после приватизации возможно только в том случае, если продажа приватизированной квартиры совершается с целью покупки другого жилья.

Читайте так же:  Сколько по времени занимает приватизация квартиры

Для этого оформляется имущественный вычет. Условия его получения следующие:

  • он ограничен суммой 2 000 000 рублей;
  • воспользоваться им можно только один раз в жизни;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ (наемные работники, ИП, в исключительном случае пенсионеры).

Чтобы произошел взаимозачет НДФЛ и вычета необходимо обе сделки оформить в одном налоговом периоде.

Продажа жилья пенсионеркой

Поскольку пенсионеры получают доход (пенсию), которая не облагается НДФЛ в размере 13%, то воспользоваться вычетом они могут только в одном случае. Если перенесут вычет на предшествующие периоды, но не более трех лет.

То есть гражданин, вышедший на пенсию в 2018 году, может получить вычет за 2018 год и три предшествующих — 2012-14 гг.

То есть за те периоды, когда он получал доход, облагаемый НДФЛ. Декларация при этом подается за все годы.

На видео о документах, необходимых для продажи квартиры

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.

Сделать это возможно только, если жилье оформлено в собственность. Не следует забывать и о налогах, которые полагается выплачивать с любой сделки, приносящей доход.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Приватизация (общие правила)

Под приватизацией понимается предоставление в собственность жилой недвижимости лицам, которые проживают в ней на законных основаниях. Происходит передача жилья из государственной в частную собственность (статья 217 ГК РФ).

Процесс оформления квартиры в собственность проводится по определенным правилам:

  • Участвовать в бесплатной приватизации разрешается только 1 раз в жизни (статья 11 ФЗ №1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, получившие свою первую собственность до 18 лет.
  • Участники приватизации должны иметь в нем постоянную прописку.
  • Обязательно наличие письменного согласия всех проживающих на приватизируемой территории граждан. За детей такое согласие подписывается родителями или опекунами. Отказ от участия в приватизации требуется оформить в нотариальной конторе.
  • Квартира или комната, переходящая в частную собственность, не должна находиться в общежитии или в аварийном здании, не должна числиться в фонде служебных помещений или в закрытом военном городке.
  • Обязательно наличие на руках документов на жилье: кадастровый паспорт и технический.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Законодательство

Законодательной основой приватизации является ФЗ №1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда».

Здесь обозначены основные принципы и цели процесса перехода жилья в частную собственность.

В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).

В ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав недвижимости» указывается организация, выполняющая функции контроля и оформления всей документации, связанной с приватизацией. Эта роль возложена на ЕГРП (статья 12).

Установлен точный порядок проведения приватизации (статья 13):

  1. Предоставление документов на квартиру и на ее владельцев в ЕГРП.
  2. Рассмотрение предоставленных бумаг, установление их правовой основы.
  3. При принятии положительного решения оформление всех положенных записей в едином реестре и выдача свидетельства о приватизации.

к содержанию ↑

Через какое время можно продавать?

Права на недвижимость предоставлены собственнику, который распоряжается ею по своему усмотрению. Он может продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду находящееся в собственности жилье.

Такая возможность наступает сразу после получения свидетельства и постановки жилья на государственный учет в Росреестре.

Продать квартиру собственник может в тот же день, как получит на руки документ о собственности.

Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.

При продаже квартиры гражданин получает прибыль и по законам российского государства с нее требуется заплатить налог (НДФЛ).

Читайте статью, как правильно написать объявление о продаже квартиры тут.

Как продать, чтобы не платить налоги?

Налог на доходы является основным прямым налогом с физического лица.

Его расчет производится по формуле, в которой ставка (13%) умножается на величину налогооблагаемой базы.

Уменьшение базы происходит за счет вычета, оформить который нужно в налоговой инспекции после предоставления декларации.

Имеется несколько вариантов, позволяющих значительно уменьшить налог на доход, получаемый от продажи недвижимости, или совсем не платить его. Все варианты являются законными.

Уменьшаем налогооблагаемую базу

По НК РФ (ст. 220 п. 2 пп. 1) разрешается из стоимости продаваемого жилья делать вычет в размере 1 млн. рублей.

Предоставляется такая возможность любому гражданину многократно за его жизнь. Ограничение в том, что применить вычет можно один раз за отчетный год.

Обычно пользуются такой льготой при следующих обстоятельствах:

  • Получение квартиры без каких-либо крупных расходов: в виде подарка или наследства;
  • Стоимость недвижимости менее 1 млн. рублей;
  • Нет документации, подтверждающей приобретение жилья.

Например. Комната была подарена и через год продана новым владельцем за 800 тысяч рублей. После этой сделки не потребуется платить налог на получение доходов, так как прибыль от продажи меньше установленного по закону вычета.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Уменьшение налога на сумму расходов

Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена на сумму расходов, которые были затрачены ранее на ее приобретение (ст. 220 п. 2 пп. 2 НК РФ).

Вариант применим при имеющихся в наличии документах на приобретение недвижимости.

Например. Жилье было куплено за 2,1 млн. рублей. Через несколько лет его продали за 2,4 млн. рублей. Налогооблагаемая база составит 2400000-2100000=300000 рублей. С этой суммы потребуется оплатить налог в размере 300000рублей*13%=39000 рублей.

Взаимозачет налоговых выплат

Для проведения взаимозачета важно, чтобы процедура приобретения и последующей реализации квартиры происходила в одном отчетном периоде.

Если эти операции будут выполнены в разные годы, то придется сначала заплатить налог на доход, полученный в одном году, а затем получить обратно налоговый вычет за другой год.

Читайте так же:  Поменялась прописка какие документы менять

Например. Квартира была куплена за 2,2 млн. рублей. Налогооблагаемая база из-за отсутствия документов о расходовании средств на приобретение жилья снижена только на 1 млн. рублей и составляет 1,2 млн. рублей. С этой суммы размер НДФЛ равен 120000 рублей*13%=156000 рублей.

Налоговый вычет предоставляется только 1 раз в жизни на сумму, не превышающую 2 млн. рублей. Причем гражданин должен быть плательщиком НДФЛ.

Особенности налогообложения

Платить или нет, налог на доходы от реализации недвижимости определяется количеством лет, сколько квартира находилась в собственности у владельца.

Если продажа квартиры состоялась сразу после получения ее в собственность, гражданин обязан оплатить налог с полученных доходов.

В случае невыполнения наступают штрафные санкции. Нарушитель заплатит кроме налога дополнительно 20% штрафа от суммы.

Если будут доказаны умышленные действия, то по статье 122 НК РФ взимаются в качестве штрафных санкций 40%.

Согласно статье 198 УК РФ, если сумма сокрытия составляет более 600 тыс. рублей, то наступает уголовная ответственность.

Через 3 года

По статье 217.1 НК РФ за проданное жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 года и находилось в собственности 3 года, налог не выплачивается.

Такой же срок установлен и для квартир, полученных в наследство, подаренных или приватизированных, если регистрация была оформлена после 1 января 2016 года.

Для остальной недвижимости, полученной после этой даты, срок увеличивается до 5 лет.

Момент, с которого начинается отсчет вступления в права собственности, является дата регистрации в Росреестре.

Исключение составляет жилье, полученное в наследство, в этом случае отсчет производится от даты смерти завещателя.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

Для заключения сделки по продаже приватизированной квартиры требуется пакет документов:

  1. Паспорт собственника. Если владельцев жилья несколько, то нужны документы всех собственников.
  2. Документ о праве собственности.
  3. Правоустанавливающие бумаги. При получении квартиры в наследство требуется завещание, при дарении – дарственная, при покупке – договор купли-продажи.
  4. Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
  5. Выписка из домовой книги (Форма №9) обо всех прописанных лицах.
  6. Справка из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру.
  7. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
  8. Согласие всех собственников на продажу недвижимости.

Право на реализацию квартиры возникает сразу, как только получено свидетельство о собственности.

Если продажа оформляется по истечении установленного законодательством срока, то с владельца не взимается налог на доходы.

Но если продать квартиру нужно срочно, а срок, после которого возможно реализовать жилую недвижимость без взимания налога, не истек, то продавец обязан оплатить налог.

Как продать квартиру и не платить налог, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Видео (кликните для воспроизведения).

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город дек 2019 ноя 2019
Москва 223 т.р. 222,5 т.р.
С-Петербург 136 т.р. 134,5 т.р.
Екатеринбург 74,7 т.р. 74,5 т.р.
Новосибирск 73,5 т.р. 73,2 т.р.
Сочи 124 т.р. 122,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Как продать квартиру после ее приватизации без налогов?

Передача объекта недвижимости, принадлежащего государству (муниципалитету), в собственность частному лицу называют приватизацией. То есть человек, проживающий в квартире по социальному найму, после бесплатной приватизационной процедуры получает все права на жилой объект. Он имеет основание дарить, завещать или продать квартиру после приватизации. Хотя у новоявленных собственников нередко возникают вопросы, касающиеся именно реализации жилого объекта, а точнее размера налога.

Содержание статьи:

Каким образом продать квартиру сразу после приватизации?

Если жилой объект по закону подлежит приватизации, то она выполняется по установленному порядку:

  • Недвижимость передается в собственность. Основанием для этого служит соответствующий договор, в котором указаны две стороны – жилец (жильцы) квартиры и организация (государственная, муниципальная), передающая объект.
  • Далее следует, получение свидетельства, подтверждающее право собственника, и регистрация права на недвижимое имущество. Этим вопросом занимается Росреестр.

Как только новый собственник получил на руки документальное подтверждение своих прав на имущество, он распоряжается квадратными метрами по своему разумению. Закон не ограничивает частных владельцев, кроме тех случаев, когда нарушаются права иных граждан. Что дозволяется делать?

Вот несколько вариантов:

  • Жить в приватизированном жилье или продает его.
  • Сдать площадь арендаторам.
  • Перевести в категорию уставного капитала юридического лица и прочее.

Таким образом, продажа приватизированного жилого объекта ничем не обличается от обычной сделки, если все участники приватизации дали согласие на продажу, то есть получено разрешение от всех собственников.

Можно ли продать квартиру после приватизации без налоговых выплат?

Владельцы недвижимого имущества наделяются не только правами, у них появляются обязанности, прописанные на законодательном уровне. В частности, это оплата налога. Сама же продажа приватизированной жилой площади допустима, когда угодно, если такая необходимость возникает. Поэтому задумываться через сколько можно продать квартиру после приватизации не стоит. Бумага, свидетельствующая о праве собственника, дает возможность осуществить сделку, практически, сразу. Главное в этом вопросе – получение бумаги, подтверждающей имущественное право.

Однако квартира, полученная, так сказать, даром, рассматривается законом в качестве доходного объекта.

Соответственно его продажа расценивается как превращение недвижимости в деньги, которые в данном варианте являются обычным доходом. Следовательно, вырученная сумма подлежит налогообложению в размере 13%. Данное условие продажи действует на протяжении трех лет с даты приватизации. По прошествии указанного периода приватизированная квартира не будет относиться к категории чистого дохода.

Вывод. Если не спешить с продажей, а выждать 3 года, можно избежать налоговых выплат.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?

Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:

  • Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
  • Выплатой после продажной налоговой суммы.

Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).

Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.

Конечно без ограничений не обходится:

  • Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
  • Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
  • Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.

Внимание. Использование вычета – единственный шанс возвратить солидную сумму налога на доход для тех, кто решил оформить договор о продаже приватизированных квадратных метров раньше, нежели истек трехлетний период с дня получения свидетельства о регистрации в госреестре.

Продать квартиру после приватизации – процесс получения налогового вычета

При соблюдении определенных условии продажи (когда приватизация оформлена, но три года еще не истекло) возможны варианты получения налогового вычета:

  • Приватизированное жилье продается, а новое приобретается в одном налоговом периоде. По факту налоговых выплат нет. Между подоходным налогом физлица и имущественным вычетом происходит взаимозачет.
  • При сделках продажи и покупки, разделенных во времени, все несколько иначе. Налоговая сумма выплачивается в текучем налоговом году, затем следует оформление вычета. Затягивать не стоит. Через 24 месяца возвращение становится недоступным.
Читайте так же:  Можно ли переделать дарственную на квартиру

Долевым собственникам можно продать квартиру сразу после приватизации с наибольшей оптимизацией налогообложения. В данном случае база для расчета налога у каждого продавца доли существенно меньше, нежели у единственного владельца. Всем, купившим новый жилой объект, один раз полагается право вычета.

Как же оформить вычет, если можно продать квартиру сразу после приватизации?

Граждане, в спешном порядке продавшие приватизированные жилье и купившие новое, но еще не использовавшие вычет, собирают документацию для предоставления в налоговую службу по месту проживания.

Какими документами необходимо располагать:

  • Декларацией.
  • Паспортом, точнее его заверенной копией.
  • Справкой, отражающей информацию о доходных источниках (выдается работодателем).
  • Соответствующим заявлением о просьбе сделать вычет.
  • Договором на покупку жилья с документальным подтверждением оплаты.

Документом, подтверждающим право собственника в отношении нового жилого объекта.

Вероятно, потребуются другие документы.

Полный перечень подскажут сотрудники ФНС при личном обращении. Основная цель – подтвердить факт покупки нового жилья.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с получением вычета пенсионеру?

Пенсионеры не являются получателями дохода. С пенсионных выплат подоходный налог не взимается. Поэтому использование налогового вычета гражданами, находящимся на заслуженном отдыхе, не предусмотрено. Единственный способ – перенос вычета на предшествующий трехлетний период.

Например, гражданину РФ, оформившему пенсию в нынешнем году, полагается вычет за этот – 2017-й, а также период с 2014-го по 2016-ый. Иными словами, охватывается время получения налогооблагаемого дохода физлица. Необходимо задекларировать весь период.

Видео сюжет расскажет о налоге с продажи квартиры в 2017 году

Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества

Налог с продажи приватизированной квартиры в размере 13% возникает в случае реализации объекта, срок владения которым на праве собственности составил меньше трех лет. Существуют законные способы снизить суммы налоговых отчислений, либо избежать налогообложения. Рассмотрим эти варианты.

Какое имущество считается приватизированным

При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.

Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.

  • возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
  • объект переходит по наследству.

Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.

Нормативная база

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

  1. Налоговый кодекс РФ.
  2. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Особенности расчета налога

Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.

Размер НДФЛ зависит от двух факторов:

  • соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
  • право вычета.

При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент. Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7. Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.

Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей . Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости. В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.

Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение. Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей. Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.

Как рассчитать налог

  1. Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
  2. На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.

На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.

  1. Квартира в собственности 2 года, ее кадастровая стоимость составляет 3600000 рублей, и она меньше, чем цена продажи, используем налоговую ставку в размере 13%. При этом у продавца возникло право на имущественный вычет. Предположим, что объект стоит 4700000 рублей. Расчет налога выглядит следующим образом: (4700000 – 1000000) × 13% = 481000 руб.
  2. Предположим, что эту же квартиру собственник решил продать за 2000000 рублей. Цена продажи меньше кадастровой стоимости умноженной на 0,7, значит базой для налогообложения является кадастровая стоимость жилья и в формуле необходимо использовать понижающий коэффициент. При этом продавец решил не использовать право на имущественный вычет. Расчет налога выглядит так: (3600000 × 0,7) × 13% = 327600 руб.
  3. Квартира приватизирована в марте 2017 года, а продается в сентябре 2019. Кадастровая стоимость равна 4 миллиона рублей, но собственник решил продать квартиру за 2200000, при этом при расчете налоговой базы продавец воспользуется имущественным вычетом. Рассчитываем: (4000000 × 0,7 – 1000000) × 13% = 234 000 рублей.
Читайте так же:  Зачем нужно разрешение на строительство частного дома

Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:

  1. Точная цена продажи.
  2. Кадастровая стоимость квартиры.
  3. Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
  4. Предполагаемая дата продажи.

В каких случаях налога нет

Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.

При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет . Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости. Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае. Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.

Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.

Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?

Продаже подлежит только недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц. Приватизация – один из способов оформления права собственности на квартиру и иную недвижимость. Соответственно, совершить продажу какого-либо жилья возможно только в том случае, если оно находится в собственности у продавца, то есть, приватизировано, и продавец имеет законное право в полной мере распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и правовая база перехода недвижимости в частную собственность

Приватизация – это процедура перехода квартиры, находящейся в собственности у государства или муниципалитета, в собственность ответственного нанимателя, владеющего квартирой по договору социального найма. Осуществляется договором безвозмездной передачи муниципальной (федеральной) собственности в собственность участников процедуры. Основной документ, которым регулируется процедура, это Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г.

Также здесь необходимо применять положения статей 217 и 235 ГК РФ. Они регулируют процедуру прекращения права собственности на квартиру у муниципального или федерального органа, и порождают данное право у участников приватизации. Необходимость участия в приватизации всех членов семьи регулируется нормами статьи 35 СК РФ.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

[2]

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Основания права собственности закреплены в статье 35 Конституции РФ. Общие нормы этого права регулируются главой 17 ГК РФ. Сведения о приватизации следует внести в Росреестр на основании Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Через сколько времени можно сбыть недвижимость после покупки?

Рассмотрим, можно ли сразу после покупки недвижимости и перевода ее в приватизированную собственность выполнять с ней манипуляции или какое время необходимо выждать, а также через сколько лет не придется уплачивать налог? После заключения с администрацией населённого пункта договора о безвозмездной передаче права собственности на квартиру, нужно пройти регистрацию. Для этого следует передать документы в МФЦ на регистрацию. Регистрация может занять около одного календарного месяца. По её завершении новому собственнику будет выдан:

  • экземпляр договора с муниципалитетом, в котором сделана отметка о регистрации;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Когда владельцем недвижимости получена выписка из ЕГРН, он считается полноправным собственником, и с этого момента ему можно распоряжаться приватизированной площадью по своему усмотрению. Соответственно, он может заключать договор купли-продажи (ДКП) квартиры в тот же день. Но в таких случаях, нормы налогового права, предусматривают уплату НДФЛ с продажи недвижимости.

По нормам Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», от 29.11.14 г. налог придется заплатить:

  1. За продажу приватизированной недвижимости, которая менее 3 лет в собственности и это право наступило до 1.01.16 года.
  2. При реализации жилплощади, находящийся в собственности менее пяти лет, если данное право возникло после 01.16 года.

НДФЛ рассчитывается с суммы, указанной в ДКП, и составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей.

Порядок действий

В целом процедура купли-продажи приватизированного жилья ориентируется на стандартные правила, с учётом некоторых нюансов. Она регулируется нормами Гражданского кодекса, совершается путём составления договора купли-продажи и его подписания сторонами. Сделка считается заключённой с момента подписания договора, но право собственности отчуждается от продавца к покупателю только в результате регистрации, когда сведения о сделке вносятся в Росреестр.

Начальные действия можно осуществить ещё до вступления в права собственности, пока идёт процедура приватизации. Предварительно можно сделать следующее:

  1. провести оценку квартиры;
  2. подготовить пакет документации;
  3. найти покупателей;
  4. заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Если до вступления в права собственности эти действия будут завершены, можно будет приступать к заключению ДКП. После заключения договора, следует обратиться в МФЦ, чтобы зарегистрировать продажу приватизированной квартиры.

Если хозяин жилого помещения решил действовать самостоятельно, без посредников в виде риэлторов и профессиональных оценщиков, он может применить для определения рыночной стоимости жилья сравнительный метод. Метод заключается в следующем:

  1. провести мониторинг сделок с аналогичными объектами;
  2. выяснить цену, за которую квартиры были успешно проданы;
  3. внести поправки.

Поправки вносят, снижая цену за недочёты в качестве жилого помещения, и повышая – за его преимущества.

Если обратиться к профессиональному оценщику, то придётся уплатить за работу порядка 2-3 тысяч рублей в стандартных квартирах. Элитное жильё, аналог которому подобрать сложно, лучше всего оценивать при помощи профессионалов. Оценщик представит удостоверенную справку о стоимости жилья, которую можно предъявить покупателю.

Читайте так же:  Прописка в новом доме процедура

Поиск покупателей

Искать покупателей также можно заранее. Если они будут найдены до вступления в собственность, с ними можно заключить ПДКП и гарантировать последующее заключение сделки. Для поиска нужно дать объявления о продаже:

  • на специальные сайты;
  • в местные СМИ;
  • на доски объявлений.

В зависимости от региона, подача объявлений на специальные сайты может осуществляться как безвозмездно, так и платно. По преимуществу бесплатно разрешается размещать объявление только на 1 объект. Если оно платное, то оплата составляет от 250 до 500 рублей за одно объявление. Реклама в газетах и на телевидении в разных регионах и издательствах кардинально отличается. За одно объявление могут запросить от 500 рублей, и выше.

Каждому человеку, обратившемуся по объявлению, следует разъяснить основные характеристики квартиры и провести осмотр помещения, а также ознакомить его с пакетом документации.

Какие документы нужны для продажи приватизированного жилья?

У продавца к сделке должны быть подготовлены следующие документы:

  1. Гражданский паспорт каждого участника приватизации. На детей до 14 лет предъявляют свидетельства о рождении.
  2. Договор о приватизации. Если участников более одного – предъявляются договора каждого собственника.
  3. Выписка из ЕГРН о вступлении в собственность. Если участников более одного – предъявляются выписки, выданные на каждого собственника.
  4. Технический паспорт на квартиру с выпиской из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии залога и ареста.
  7. Если в приватизации участвовали несовершеннолетние дети, предъявляется разрешение от органов опеки и попечительства.
  8. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Заключение договора

По усмотрению сторон, но не обязательно, можно заключить предварительный договор. Он заключается для следующих целей:

  • гарантировать сторонам заключение сделки;
  • зафиксировать стоимость квартиры;
  • установить сроки сделки;
  • получить задаток за квартиру.

После получения задатка продавец обязан зарезервировать квартиру за покупателем. А в назначенный срок сторонам следует заключить договор купчей на квартиру.

В основном договоре купли-продажи должны быть следующие существенные положения, необходимые для проведения сделки:

  1. Предмет договора, в котором указаны стороны сделки и параметры квартиры. Если собственников несколько, каждый из них выступает со стороны продавца. В итоге договор имеет признаки двусторонней сделки. Если продаются доли: указываются параметры всей квартиры и размеры долей, принадлежащие каждому продавцу.
  2. Формулировка о гарантиях. Со стороны продавца формулируется положение о том, что данная сделка не нарушает права третьих лиц.
  3. Стоимость квартиры, условия оплаты по сделке. Указывается цена объекта, которая совпадает с ценой, указанной в ПДКП. Указывается способ расчёта с продавцом и сроки передачи денег.
  4. Условия и сроки освобождения квартиры покупателю.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение положений договора.
  7. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор можно составить самостоятельно, или обратиться к помощи:

Обращение к специалисту потребует оплаты в размере 7-10 тысяч рублей. Нотариальное удостоверение договора, если продаётся целый объект, не требуется.

Регистрация сделки

После подписания ДКП передаётся в Росреестр, вместе с прилагаемой к нему документацией и заявлением покупателя. Передачу удобнее всего совершить через МФЦ. Если стороны обратятся в МФЦ одновременно, то регистрация может завершиться в течение 10 рабочих дней.

За регистрацию взимается пошлина – 2 тысячи рублей. Нотариально удостоверенные сделки не требуют оплаты пошлины, а сроки для них сокращаются до 3 рабочих дней, без учёта времени, требующегося для передачи документации.

Для чего при продаже нужна справка о принадлежности площади к частной собственности?

Так как приватизировать муниципальную собственность можно только один раз в жизни, при приватизации требуют предоставление справки о неучастии в приватизации. В ней даны сведения о том, что участник процедуры ещё не воспользовался такой льготой, предоставленной ему государством.

Этот документ можно получить в БТИ того населённого пункта, в котором проживает участник приватизации. Эта услуга платная, размер оплаты зависит от многих параметров и может составлять от 250 до 2500 рублей. Такая справка нужна для приватизации, но после получения выписки из ЕГРН необходимость в ней отпадает.

Можно ли и как реализовать приватизированное жилье с прописанным человеком?

Теоретически, прописанный в квартире человек не выступает как препятствие для совершения купли-продажи. Сделка может быть совершена, но зарегистрированное в квартире лицо сохранит право прописки. Такие случаи нередки, после продажи приватизированной площади с прописанными жильцами, ответственность за них передается новому собственнику.

Сохранить прописку жильца можно на условиях устного договора, или – путём внесения соответствующего положения в условия сделки. После проведения регистрации сделки, по закону новый собственник может выписать всех жильцов, которые остались в квартире от прошлого хозяина. В этом случае придётся обратиться в суд, а на основании решения суда – в паспортный стол, где произведут выписку.

Можно ли провести сделку без согласия прописанных лиц?

Продажа приватизированной квартиры возможна без согласия прописанных лиц, кроме случаев, когда таковые являются:
  • супругами продавца;
  • владельцами долей в праве на квартиру.

От супругов и сособственников согласие нужно обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию. В остальных случаях квартиру продавать можно, независимо от желания или протеста прописанных в квартире граждан: они не вправе чинить препятствия собственнику жилья.

После приватизации и регистрации этой процедуры квартиру можно продавать практически сразу же, но в этом случае придётся уплатить НДФЛ. Купля-продажа после приватизации проходит по стандартному алгоритму, с учётом некоторых нюансов. Решение о продаже принимают только собственники жилья, иные жильцы не вправе принимать такие решения и препятствовать ему, если они не являются членами его семьи.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

  2. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.

  3. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
  4. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.
  5. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.
Когда можно продать приватизированную квартиру без налога
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here