Как узаконить самовольную перепланировку в квартире

Важная информация на тему: "Как узаконить самовольную перепланировку в квартире" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана? Согласно с действующим законодательством перепланировка в городских жилищах должна осуществляться по разрешению уполномоченных органов государства. Однако получить разрешение довольно сложно, поэтому большинство граждан при необходимости произвести процедуру действуют без этого. В результате осуществлённая ими перепланировка жилого дома получает статус незаконной. Рассмотрим, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Самовольная перепланировка

В силу особенностей проектировки многоквартирных строений осуществлять перепланировку в квартирах необходимо в соответствии с определёнными строительными нормами. Нельзя делать перепланировку квартиры самостоятельно. По этой причине процесс должен протекать под надзором уполномоченных государственных органов, а также специалистов – профессиональных архитекторов.

Отказ от уведомления указанных лиц при осуществлении перепланировки признаётся в качестве самовольных, незаконных действий.

Кроме того, чтобы перепланировка была оценена как самовольная, необходимо наличие следующих условий:

  • отсутствие проекта изменения плана помещения, составленного профессиональным архитектором;
  • отсутствие разрешения уполномоченного государственного органа на осуществление смены планировки;
  • отсутствие разрешения органа местной власти на осуществление строительных работ при производстве планировки квартиры;
  • отсутствие согласия собственника квартиры на осуществление смены планировки в принадлежащем ему помещении.

Таким образом, гражданам очень просто стать обладателями квартир с незаконной планировкой. В обыденной жизни это не вызывает проблем. Вот при переоформлении квартиры, получении кредита под залог квартиры могут возникнуть неприятности. Официально действующие лица редко когда связываются с подобными объектами недвижимости.

Однако это не единственные последствия незаконной перепланировки. Лица за подобные действия привлекаются к ответственности в соответствии с действующим законодательством России. По этой причине после перепланировки квартиры нужно её узаконить.

Последствия самовольной перепланировки

Такие действия собственников и третьих лиц рассматриваются законодательством как правонарушение. Виновные лица привлекаются к ответственности в соответствии с последствиями их действий. Итак, каковы последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры и какой штраф?

Так:

  1. Если граждане не оформили строительные работы должным образом, но никаких последствий это не повлекло, то они привлекаются к административной ответственности и на них налагается административный штраф.
  2. Если же вследствие самовольного изменения плана помещения в многоквартирном строении пострадали интересы третьих лиц, то по их заявлению виновные лица будут нести материальную ответственность в пределах причинённого ущерба.
  3. Если вследствие самовольной перепланировки был причинён ущерб жизни и здоровью людей, то виновные лица привлекаются к уголовной ответственности, а наказание может иметь форму обычного денежного штрафа, но также и лишения свободы.

Таким образом, осуществление самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах является серьёзным нарушением законодательства. Так что лучше всего оформить всю разрешительную документацию и вносить дополнения в пределах строительных нормативов.

Штрафы за перепланировку административного характера, как правило, небольшие. Их размер варьируется в пределах 2–5 тыс. рублей. А вот в уголовно-правовом порядке размеры штрафов исчисляются сотнями тысяч рублей. Те, кто осуществил перепланировку в пределах строительных нормативов, но не получил соответствующего разрешения от уполномоченного органа, могут узаконить собственные действия и постфактум.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана

Законодательство не допускает случаев, когда можно было бы оформить соответствующие документы на квартиру с изменённой планировкой после осуществления строительных работ. То есть конкретной нормы, допускающей подобное явление, не существует.

Стоит отметить, что каждый из указанных способов имеет свои нюансы. Так, при подаче заявления в суд велика вероятность получить отказ, так как в большинстве случаев перепланировка нежилого помещения осуществляется с нарушением строительных норм. Ведь таких норм много, а составить грамотный план сможет не каждый, даже профессиональный строитель. Согласовывающая сторона должно позаботиться о законности. В свою очередь, уполномоченный государственный орган также может не выдать разрешительную документацию.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры через суд

Как уже было сказано, судебный процесс является одним из способов по узакониванию уже изменённой планировки помещения. Заинтересованные лица должны подать заявление в судебный орган, отпускающий правосудие в том районе, где расположено помещение, о признании факта перепланировки законным.

Итак, что делает лицо, перепланировавшее жилище незаконно?

Порядок рассмотрения подобных заявлений, чтобы узаконить перепланированное жилище в суде, следующий:

  • суд принимает заявление и заслушивает доводы заинтересованных лиц;
  • назначается экспертиза, по итогам которой будет установлено соответствие внесённых изменений строительно-техническим нормам законодательства;
  • будет запрошено заключение городских служб о допустимости соответствующих изменений, внесённых в планировку квартиры;
  • будет заслушано мнение уполномоченных государственных служащих;
  • выносится решение по поводу признания планировки законной либо отказе в удовлетворении требований.

Как правило, при несоответствии перепланировки требованиям строительно-технического законодательства, законодательства о безопасности зданий и сооружений, суд откажет в удовлетворении требований. Кроме того, многое зависит от заключения эксперта-архитектора, а также городских служб пожарной безопасности.

Прежде чем подавать заявление в суд, стоит обратиться в указанные учреждения и получить предварительное заключение. Суд примет данные заключения и будет постановлять решения на их основе.

Как узаконить незаконную перепланировку постфактум

При этом порядок легализации перепланировки квартиры и согласования такой же, как и при получении разрешительной документации до фактического осуществления строительных работ. Собственникам необходимо обратиться в уполномоченный госорган.

[1]

Пошаговая инструкция легализации перепланировки жилого помещения постфактум:

  1. Заказ проекта у профессионального архитектора, имеющего аттестат региональной СРО (саморегулируемой организации), в соответствии с осуществлённой перепланировкой квартиры.
  2. Собрать документацию, удостоверяющую правомочие собственности на соответствующее помещение.
  3. Собрать тех. документацию на жилище (действующий план, тех. паспорт).
  4. Подать заявку с приложением вышеуказанных документов в жил. инспекцию или другой уполномоченный орган.
  5. Получить разрешительную документацию на изменение существующего плана жилища.
  6. Получить разрешительную документацию на осуществление строительных работ.
  7. Составить акт строительных работ с какой-либо строительной компанией.
  8. Подать документацию на регистрирование тех. плана жилища по фактическому состоянию.
  9. Подать документы на изменение сведений в реестре в гос. кадастр.
Читайте так же:  Парковка на газоне в зимнее время штраф

После этого легализация считается завершённой. Разумеется, такое можно произвести лишь до того, как лицо было привлечено к ответственности. Если в отношении виновного лица уже вынесено постановление уполномоченного органа о назначении штрафа, то произвести легализацию можно исключительно в судебном порядке.

К сожалению, упрощённого порядка для легализации незаконного изменения плана помещения не существует. Данная процедура в любом случае обойдётся в круглую сумму, так что нужно подготовиться к расходам.

Расходы на легализацию перепланировки

Итак, сколько стоит легализация? Как уже было отмечено, легализация перепланировки требует немалых расходов. Основная статья расходов – это услуги частных специалистов.

Ведь суд или госорган поверит лишь заключению профессионального специалиста, признанного СРО.

Однако помимо указанных основных статей расхода есть платежи, которые вносятся в государственные органы в качестве пошлин, штрафов и сборов.

Так:

  • штраф – от 2 до 5 тысяч рублей;
  • пошлина за выдачу разрешения на перепланировку – 800 рублей;
  • пошлина за выдачу разрешения на строительство – 650 рублей;
  • пошлина за оформление технической документации – 850 рублей;
  • пошлина за внесение изменений в кадастровые сведения – 250 рублей.

Кроме того, собственникам придётся договариваться со строительной компанией о том, что были осуществлены соответствующие строительные работы. Об этом составляется Акт о проделанных работах, копия которого передаётся в уполномоченный госорган.

Особенности составления архитектурного проекта

Архитектурный проект является ключевым моментом в легализации перепланировки. Так, он должен отражать действительно планируемые изменения в помещении и соответствовать требованиям строительных норм.

Разумеется, законодательство не содержит обязательного требования, по которому собственники квартиры в обязательном порядке должны составлять проект на её перепланировку у профессиональных архитекторов. Однако далёкому от архитектуры человеку очень сложно учесть все нормы.

Суды и государственные учреждения с большим доверием относятся к проектной документации, составленной профессиональными специалистами. Составленный самим собственником проект может быть расценен как не соответствующий требованиям законодательства.

Вместе с тем в законодательстве выделяются следующие случаи, когда составление проекта перепланировки профессионалами является обязательным условием законности:

  • если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции здания;
  • если в результате изменения плана помещения общая его площадь, пригодная для проживания, изменится;
  • если перепланировка подразумевается расширение или сужение проёмов в помещении;
  • если при перепланировке будут меняться места расположения газового оборудования.

Кроме профессионального проекта архитектора, при изменении места расположения газового оборудования необходимо заключение пожарного надзора.

Некоторые виды работ, к примеру, те же работы, связанные с вентиляцией, газопроводом, водоснабжением и так далее, должны осуществляться под наблюдением сотрудников соответствующих служб.

В противном случае такие её действия могут быть расценены в качестве:

  • нарушения порядка установки и эксплуатации газового оборудования;
  • создания угрозы жизни и здоровью людей;
  • самовольного подключения к линиям энергоснабжения.

Всё это, разумеется, должно быть включено в архитектурный план. Ведь обычное переустройство кухни может оказаться под сферой надзора нескольких учреждений. Жилищная инспекция работает в режиме единого окна, так что она может отказать, если какое-либо учреждение, чьё заключение необходимо получить для выдачи разрешения, не будет отражено в проекте.

По этой причине всю необходимую документацию нужно собирать с консультацией либо сотрудников жилищной инспекции, либо иного уполномоченного органа, а также с консультацией специалистов в соответствующей сфере. Всё же подготовленные лица имеют больше шансов легализовать перепланировку своей квартиры, нежели те, кто действует наобум.

Можно ли узаконить самовольную перепланировку?

Самовольная перепланировка – это несогласованное изменение внутреннего устройства квартиры. Демонтаж ненесущих стен, перенесение сантехники, расширение мокрых зон за счет коридоров, снос встроенных шкафов, остекление балкона или лоджии – все это мероприятия, требующие обязательного согласования.

Самовольная перепланировка весьма распространена, ведь не все знают о согласовании, когда необходимо отчитываться за каждое планируемое действие. Однако это очень важный процесс, являющийся основой каждой перепланировки, и относиться к нему нужно не менее серьезно и ответственно, чем, собственно, к работам по переустройству.

ПОЧЕМУ НУЖНО СОГЛАСОВАНИЕ?

На первый взгляд все просто, однако неправильные действия опасны как для вас, так и для окружающих. Некомпетентно выполненные работы могут нарушить функционирование инфраструктуры дома. Согласование же нужно для контроля проводимых в квартире действий и учета всех изменений.

ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ

Существует список документов, которые нужно получить от определенных организаций и предоставить жилищной инспекции как при своевременном согласовании, так и при попытке узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Это технический паспорт БТИ, техническое заключение о состоянии конструкций (или если идет узаконивание самовольной перепланировки — техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ), а также проект перепланировки. Кроме того, необходимо иметь бумаги, удостоверяющие ваше право на собственность. Выписку из домовой книги, а если ваша квартира в ипотеке – разрешение банка.

Также среди документов, предоставляемых при ПРАВИЛЬНОМ ОФОРМЛЕНИИзаявление на перепланировку. Подается вместе с пакетом документов в МФЦ и, если все в порядке, вы получаете разрешение на перепланировку. Это основные документы.

Организации, в которые вы будете обращаться в ходе переустройства, это: МФЦ, Мосжилинспекция, Бюро технической инвентаризации (БТИ), автор проекта дома, проектные организации (при разработке проекта перепланировки).

Если вы не хотите контролировать весь процесс согласования самостоятельно, привлеките стороннюю организацию, специализирующуюся на узаконивании перепланировок.

Наша компания может помочь вам не только составить проектную документацию, но также помочь с согласованием, обеспечить процесс ремонта авторским надзором.

КАК УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ

Если в вашей квартире обнаружилась незаконная перепланировка, а произойти это может по разным причинам: жалоба соседей, обнаружение во время продажи квартиры будущим собственником, в конце концов, по причине новой перепланировки, — будет необходимо провести оценку состояния конструкций. Для этого производится оформление технического заключения о допустимости и безопасности работ. Но это чуть позже.

Когда о вашей перепланировке станет известно, вы получите технический паспорт, на котором красными линиями будут выделены несогласованные мероприятия. Также вы получите предписание и штраф, величина которого зависит от объема нарушений.

[2]

Если среди незаконных мероприятий не будет несогласуемых процедур (запрещенных законодательством), вы сможете согласовать перепланировку. Если же они будут, в ваших обязанностях вернуть квартире ее первоначальное состояние.

Читайте так же:  Как заполнить налоговую декларацию при продаже квартиры

Существует другой вариант. Если в вашей квартире не проводилось никаких запрещенных мероприятий, не затрагивались несущие конструкции, вы сможете провести согласование как оформление «планируемого» переустройства.

Если вы переехали в новый дом и в квартире, в которой до вас никто не жил обнаружились отклонения от техпаспорта, если вы купили недвижимость и оказалось, что в ней присутствует самовольная перепланировка, прочитайте статьи «Ошибки БТИ» и «Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?», там подробно описывается, что делать в таких ситуациях.

Как узаконить перепланировку квартиры: пять простых шагов

Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.

Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.

Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

На заметку

Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.

Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.

Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Шаг второй: получаем техническое заключение

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

Читайте так же:  Как правильно платить налог за сдачу квартиры

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

Шаг третий: подаем документы в МЖИ

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Шаг пятый: получаем новый план БТИ

Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.

Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.

Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?

Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.

«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.

Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.

Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.

Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:

  • разработка всей необходимой документации;
  • разработка документации плюс консультирование;
  • узаконивание перепланировки под ключ.

Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».

P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .

Читайте так же:  Как восстановить право собственности на земельный участок

Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Представьте довольно частую ситуацию: люди решают улучшить свое жилище и начинают активно вносить изменения, снося стены, объединяя или разделяя помещения, перенося санузлы. Чем это грозит, кроме новых дизайнерских решений? Бесконтрольные перепланировки квартиры чреваты неприятными последствиями, ведь в процессе работ может нарушиться целостность самой квартиры, а также ухудшиться состояние соседних. Кроме того, есть вероятность, что пострадает пожарная безопасность всего здания. Поэтому любая перепланировка требует согласования и узаконивания в соответствующих органах.

Ломать, строить, перепланировать

Перепланировка — это процесс, в ходе которого в конфигурацию помещения вносятся изменения. При разумном подходе перепланирование повышает функциональность квартиры и комфортабельность проживания. Однако следует помнить, что далеко не все работы вообще могут быть согласованы. Существует целый перечень переделок, которые строго запрещены.

Весь порядок перепланировки регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Итак, что же можно сделать в рамках перепланировки и переустройства? Есть три вида работ, которые по закону необходимо согласовать еще до их проведения.

Кстати, есть и такие работы, для которых не обязательно получать разрешение — можно ограничиться только уведомлением, направленным в соответствующие инстанции. В перечень работ в этом случае входит перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Но есть и такие мероприятия, которые полностью запрещены в ходе перепланировки . К ним относятся:

  • снос несущих конструкций здания — разрешен только частичный их демонтаж после тщательного обследования специалистом;
  • объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения;
  • расширение мокрых зон за счет жилых комнат — получить разрешение на это можно, только если квартира находится на первом этаже;
  • объединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
  • выведение батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании;
  • демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления;
  • демонтаж общедомовой вентиляции;
  • присоединение чердака к жилым комнатам;

Запрет на подобные «улучшения» объясняется тем, что они могут отрицательно повлиять на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность, а значит, на безопасность вообще, ухудшить состояние соседних помещений.

Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется запастись целым пакетом документов, в числе которых:

  • заявление на перепланировку (заполняется в МФЦ);
  • договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно — выписка из ЕГРН, которую также можно получить в МФЦ;
  • технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
  • проект перепланировки и техническое заключение;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры, однако если документы на перепланировку подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется.

В заявлении на перепланировку должны быть указаны фамилия, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, упоминание о наличии проекта, дата и подпись ответственного лица.

Порядок и этапы согласования

Начинать перепланировку квартиры нужно с ее проекта, который можно заказать в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей свидетельство о допуске к подобным работам. Здесь не только разработают проект, отвечающий всем требованиям закона, но и помогут согласовать его. Как правило, при обращении в компании, имеющие необходимые допуски и разрешения, процесс согласования проходит без проблем, поскольку специалисты точно знают, какие именно работы допускаются законодательством, а какие нет.

Проект перепланировки состоит из трех частей:

  1. Текстовая часть содержит запись руководителя проекта, договор на осуществление авторского надзора и пояснительную записку, включающую общие данные о квартире, выводы и рекомендации, описание инженерного оборудования, противопожарных и шумозащитных мероприятий.
  2. Графическая часть содержит план помещений и их экспликацию до перепланировки, план демонтированных и вновь возводимых конструкций, план помещений после перепланировки. При необходимости в нее включают схемы горячего и холодного водоснабжения, отопления, инсталляции сантехнических приборов, схемы дверей и пр.
  3. В Приложение входят указания о производстве общестроительных работ, информационная справка, нормативная база и допуски СРО.

Вместе с заказом в проектную организацию потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений.

После создания проекта и сбора всех остальных документов следует обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр — именно здесь принимается решение о возможности проведения перепланировки.

Кстати, у жителей Москвы появилась возможность подать документы в онлайн-режиме, прикрепив к заявлению скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После регистрации запроса жилищная инспекция начнет проверку информации. Если же перепланировка будет проводиться на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение в нем планируемых работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней [1] , после чего заявителю выдается разрешение на перепланировку или обоснованный отказ в ее проведении.

Важно!

[3]

Перепланировка, сделанная без согласования, считается незаконной, поскольку конфигурация помещения не соответствует той, которая указана в документации БТИ. Такую квартиру невозможно ни подарить, ни заложить, ни передать в наследство, продажа в ипотеку становится невозможной, а при совершении сделки за наличные риэлтеры существенно занизят ее цену.

Срок действия решения о согласовании перепланировки — год со дня его принятия. В некоторых случаях возможно его продление не более чем на шесть месяцев.

Но на получении разрешения из Мосжилинспекции согласование перепланировки не заканчивается. После ремонта еще нужно вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ. Сам процесс выглядит примерно так:

Читайте так же:  Постоянная регистрация чем опасна для собственника

Когда техпаспорт БТИ будет получен, следует сравнить площадь квартиры с первоначальной. И в случае если площадь отличается, необходимо внести изменения в Росреестр. Для этого нужно подготовить технический план квартиры и подать документы через МФЦ. Через две недели в МФЦ придет обновленная выписка из ЕГРН с новой площадью и графической частью. Лишь на этом процесс согласования можно считать законченным.

Мы говорили только об этапах согласования будущей перепланировки в квартирах без затрагивания несущих конструкций. Узаконивание ранее выполненных работ, перепланировка в домах с деревянными перекрытиями и с изменением несущих конструкций будет выглядеть несколько иначе. Но это тема для отдельной статьи.

Сколько стоят услуги по подготовке и согласованию проекта

Услуга по созданию и согласованию проекта перепланировки — удовольствие не из дешевых. Конечная сумма складывается из нескольких составляющих:

  • общее количество элементов, которые будут подвергаться изменениям;
  • общая площадь помещения;
  • тип здания, в котором планируются работы.

Стоимость проекта простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций начинается от 180 рублей за 1 м 2 в квартире площадью до 100 м 2 , и от 150 рублей за 1 м 2 в квартирах большей площади.

Однако затраты на этом не заканчиваются, ведь кроме разработки проекта необходимо его согласование. В среднем в специализированной компании услуги по согласованию перепланировки без затрагивания несущих конструкций обойдутся в 35 000 [2] –40 000 [3] рублей. Если в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена возрастет и составит примерно 45 000 [4] –60 000 [5] рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оценивается также в 45 000–60 000 [6] рублей и зависит от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые заказчики, стремясь сэкономить, обращаются к специалистам-фрилансерам, чьи объявления массово размещены в интернете. Цены на услуги у них могут быть и ниже, чем в профессиональных бюро, но вот качество таких работ вызывает сомнения. Нет никакой гарантии, что проект будет разработан на должном уровне, поскольку никто не проверяет компетенции таких проектировщиков. К тому же они не имеют возможности помочь с согласованием созданного проекта. Так что стремление к экономии может сослужить плохую услугу: придется платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или вообще заказывать новый проект.

Проведенная без согласования перепланировка может быть признана незаконной, а на владельца обязательно будет наложен штраф. Но это еще не самое худшее — в некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исков об узаконивании перепланировок, и собственнику придется привести квартиру в соответствие с ее исходными документами. А это означает дополнительные, весьма значительные расходы, иногда превышающие стоимость самих работ. Отказ от устранения изменений влечет за собой санкции, включая изъятие помещения у владельца и продажи его на торгах. Так стоит ли рисковать?

Куда обратиться за помощью в согласовании перепланировки

О том, кто может помочь согласовать перепланировку и разработать проект, мы поговорили с руководителем отдела проектирования компании «АПМ-1» Дмитрием Алексеевичем Замятиным:

«На рынке сегодня немало и компаний, и частных лиц, которые занимаются подобной работой. Но я бы сразу хотел сказать вот о чем: сделать действительно профессиональный проект, да еще и помочь клиенту с процедурой согласования могут только единицы. Проектировщики-фрилансеры этим обычно вообще не занимаются, так что клиенту придется либо все делать самостоятельно, либо снова искать того, кто готов решать вопросы согласования за него.

Так, например, наша «Архитектурно-проектная мастерская № 1» делает все, чтобы помочь клиенту. Мы предлагаем три типа услуг по перепланировке.

Во-первых, это разработка проекта для самостоятельного согласования. Если у человека есть возможность и желание провести проект через соответствующие органы самому, то это отличный вариант.

Во-вторых, мы разработаем проект и поможем заполнить все необходимые заявления, дадим консультации по поводу того, куда и как обращаться.

И в-третьих, это согласование под ключ. В данном случае мы полностью берем на себя все заботы по организации перепланировки: от создания проекта до получения разрешения. От клиента потребуется только доверенность.

Что очень важно — у нас собственный отдел проектирования, в котором работают только высококвалифицированные специалисты. Коме того, «АПМ-1» также специализируется на согласовании. Его регламент меняется очень часто, но мы отслеживаем все изменения в процедурах и законодательстве в целом, оказываем услугу в соответствии с реалиями текущего момента. В этом отличие «АПМ-1» от непрофильных компаний и проектировщиков-фрилансеров. Примеры нашей работы можно посмотреть на сайте.

И еще: мы работаем без предоплаты, а наши цены весьма демократичны, так что за умеренные деньги клиент получает полный пакет качественных услуг».

Видео (кликните для воспроизведения).

P. S. Компания «Архитектурно-проектная мастерская № 1» является членом СРО. На сегодня ее услугами воспользовались более 600 клиентов [7] .

Источники


  1. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.

  2. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.

  3. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
  4. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.
  5. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.
Как узаконить самовольную перепланировку в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here