Как проверить застройщика при покупке квартиры

Важная информация на тему: "Как проверить застройщика при покупке квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как определить надежность застройщика

Долевое участие в строительстве жилого комплекса – это возможность обзавестись собственным жильем по приемлемой цене. Приобретение квартиры в строящемся доме обходится дешевле, чем покупка готовой квартиры. Это связано с тем, что покупатель принимает на себя возможный риск. Однако прежде чем решится на этот шаг и вложить денежные средства в строительство жилья, нужно оценить риски и по возможности минимизировать их. Для этого следует заранее узнать, как определить надежного застройщика, тщательно проверить всю информацию, убедиться в наличии необходимых документов и оценить степень надежности той или иной компании-девелопера.

Документы >Для того чтобы обезопасить дольщиков от недобросовестных девелоперов, был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Согласно ему все компании, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства жилых объектов, должны предоставлять пакет документации. В перечень документов застройщика входят:

  • учредительная документация;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);
  • бухгалтерская документация за предыдущие три года;
  • заключение об аудиторской проверке за прошлый отчетный год.

Прежде чем заключать договор, следует ознакомиться с этими документами и проверить, есть ли застройщик в списке компаний, работающих в соответствии с законом 214-ФЗ. Посмотреть этот перечень и проверить застройщика онлайн можно на сайте Комитета по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве. Если какой-то фирмы в этом списке нет, но она предлагает вам вложить деньги в строительство, то это нарушение закона со стороны девелопера и риск остаться без денег и без обещанного жилья.

Также у компании должны быть следующие документы на объект:

  • разрешение на строительство;
  • документ о праве собственности на участок;
  • проектная документация и госэкспертиза;
  • технико-экономическое обоснование.

После этого нужно зайти на официальный сайт компании, чтобы дополнительно узнать всю подробную информацию о ней. Существует множество критериев, которые нужно оценивать в совокупности, лишь в этом случае можно получить достоверную оценку надежности застройщика.

Опыт работы

Срок работы компании на рынке строительства недвижимости – один из первых критериев, на который нужно обратить внимание. Застройщики с многолетним опытом уже успели зарекомендовать себя, и у таких фирм есть готовые жилые комплексы, по которым можно судить о качестве и сроках сдачи объекта.

Молодые компании могут предложить более низкие цены, привлекательные для дольщиков. Но у них может не быть опыта в организации процесса строительства или достаточного финансирования, поэтому есть вероятность опоздания со сроками и риск недостроя.

Реализованные объекты

К не менее важным критериям выбора застройщика относится качество уже реализованных проектов и своевременность их сдачи. Эту информацию можно узнать на сайте компании, из СМИ, форумов и у жильцов дома, построенного компанией, у которой вы планируете приобрести квартиру. Надо узнать, сколько объектов было выстроено девелопером и сколько за последние три года, были ли долгострои или недострои у этой компании, какого качества были готовые жилые комплексы и т.д. Информацию об этом можно поискать в интернете, но не следует забывать, что данные нужно проверять и не всем отзывам можно верить. В интернете нередки информационные войны между конкурирующими фирмами.

Схема реализации жилья

Существует две схемы реализации жилья:

  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • договор долевого участия (ДДУ).

Большинство надежных компаний предлагают именно ДДУ, так как этот вариант уменьшает риски для дольщика и вызывает большее доверие. При использовании схемы ЖСК могут возникнуть спорные ситуации в случае, если девелопер использует средства, взятые в кредит, но будет признан банкротом.

Судебные разбирательства

Необходимо выяснить, не было ли возбуждено дело о банкротстве девелопера. Также нужно узнать, ведутся ли судебные тяжбы с дольщиками и по каким причинам. Мелкие иски по поводу качества готового жилья – это еще не повод сомневаться в надежности застройщика. Но крупные громкие дела из-за серьезных проблем заставляют задуматься о целесообразности вложения денег в объект, возводимый данной компанией.

Открытость

Надежный девелопер не скрывает информацию о процессе строительства объекта. На его официальном сайте можно найти все документы, предоставляемые застройщиком, и дополнительную информацию об объекте. Фотоотчеты со стройки регулярно обновляются, возможен просмотр видео с веб-камер, установленных на стройплощадках. Обычно вход на строительную площадку запрещен из соображений техники безопасности, но иногда для дольщиков могут проводиться «дни открытых дверей», позволяющие оценить на каком этапе находится процесс строительства жилого комплекса. Нередко дольщикам предлагается посетить шоу-румы.

Ипотечные программы

Также следует обратить внимание на предоставление ипотечных программ крупными банками. Банки проводят полную проверку застройщика и объекта, оценивают риски, выгоды и не сотрудничают с ненадежными фирмами. Поэтому аккредитация банком говорит о положительной репутации девелопера, то есть риски для дольщиков будут ниже.

Теперь вам известно, как проверить застройщика и надежно вложить деньги. Воспользовавшись этими советами и грамотно оценив информацию о компании, вы сможете избежать каких-либо неприятностей и вовремя получить ключи от квартиры в новом, качественно построенном доме.

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

Читайте так же:  Как прописать человека в ипотечную квартиру

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

[1]

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом «пиковом» случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Читайте так же:  Как можно лишить собственника доли в квартире

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

  • учредительной документации;
  • лицензии застройщика;
  • разрешению на строительство;
  • проектной документации;
  • правоустанавливающим документам на земельный участок;
  • финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

  • Устав компании;
  • Свидетельство ИНН;
  • Свидетельство ОГРН;
  • Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка — разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, — дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, — это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

[3]

  • цель, сроки и этапы строительства;
  • адрес проекта;
  • разрешение на землю и начало строительства;
  • количество и технические характеристики квартир;
  • состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
  • функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
  • ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
  • финансовые риски и их страхование;
  • предполагаемую стоимость проекта;
  • список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
  • информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
  • способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Проверка застройщика и ДДУ

Адвокат тел: 8 (495) 664-55-96

Услуги Бюро Стоимость
Консультация по телефону, он-лайн консультация Бесплатно
Сопровождение сделки по покупке квартиры в новостройке «под ключ» 15000 руб.
Анализ и проверка договора долевого участия 7000 руб.
Юридическая проверка застройщика и новостройки 10000 руб.

Как проверить застройщика по 214 ФЗ?

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

Читайте так же:  Оплатить аренду земельного участка через интернет

Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?

По закону, ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: — учредительная документация; — бухгалтерская отчетность за последние три года; — аудиторское заключение за последний год; — проектная документация; — инвестиционный контракт, если есть; — лицензии, участие в СРО; — разрешение на строительство; — документы на землю; — договор страхования; — информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Нелегальные схемы, используемые застройщиками

Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых). Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции. Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.

При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это. При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.

Как проверить договор долевого участия?

Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата. Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности. Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.

Проверяем надежность застройщика — 5 шагов для покупателя квартиры в новостройке

Возможность оценить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства следует использовать максимально, чтобы избежать риска потери средств. Для большинства покупателей это настоящая проблема — при изучении вопроса наваливается масса информации, а объективных критерии оценки надежности застройщика (девелопера) проекта размыты.

Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?

В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией. Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:

банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;

отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;

затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;

двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.

Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.

[2]

Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Проверка застройщика по документам

Покупатель должен понимать, что по результатам сделки квартиру он может купить только у застройщика. Это установлено положениями ГК и ЖК РФ — именно застройщик является лицом, имеющим право привлекать и получать средства от дольщиков и покупателей квартир в новостройках.

Начинать проверку следует с уточнения, существует ли застройщик как законно действующее лицо. Для этого можно найти в сети интернет или на месте, в офисе убедиться в наличии:

регистрации компании в реестре (ЕГРЮЛ) под своим именем — никаких расхождений в наименовании быть не должно, в том числе и в написании букв (строчных и прописных), точках, тире и кавычках;

ИНН у застройщика, расчетного счета в банке;

проекта (образца) договора — ДДУ или договора купли продажи, в котором указан генеральный директор, лицо, имеющее право подписывать договоры;

проектной декларации, разрешения на строительство, договора страхования ответственности перед дольщиками, договора или свидетельства о праве собственности на участок под строительство.

Как проверить эту информацию? Как убедиться в том, что документы подлинные? Предлагаем пошаговую инструкцию по проверке документов застройщика. Она поможет вам правильно купить квартиру в новостройке, снизить риск до минимума.

Как потерять деньги на покупке квартиры

Учтите, что внесение средств по предварительному договору, на принципе соинвестирования или без составления договора — это потеря денег с большой вероятностью! Единственный вариант, который может рассматриваться — внесение на аккредитив застройщика с замораживанием средств до регистрации договора (если это связано с оформлением квартир в собственность застройщиком).

Шаг 1. Проверяем существование застройщика

Заходим на сайт ЕГРЮЛ (налог.ру) и находим раздел со сведениями о регистрации компаний (юрлиц), вводим данные — получаем подробную информацию. Обязательно смотрим, кто генеральный директор компании, ее ИНН, размеры уставного капитала, место регистрации.

Читайте так же:  Кто присылает квитанции за квартиру

Шаг 2. Изучаем проектную документацию новостройки

На официальном сайте нового ЖК находим раздел документации и добираемся до проектной декларации, разрешения на строительство. В этих документах нас интересует:

Точное совпадение наименования застройщика с данными ЕГРЮЛ, в том числе и по учредителям.

Точный адрес новостройки — проверить его можно на сайте Росреестра или сайте Кадастровой карты, там же будет информация о том, кому принадлежит участок под застройку, каково его назначение (жилая застройка).

Убеждаемся, что объект обозначен как «многоквартирный жилой дом (корпус)» с адресом или номером участка (владения). Сверяемся с пунктом «коммерческое наименование объекта» — там указывается название ЖК как на официальном сайте.

Проверяем договор об аренде участка, информацию о праве собственности, убеждаемся, что срок аренды перекрывает срок строительства. Документы должны быть выложены на сайте.

Смотрим финансовые показатели застройщика, которые обновляются постоянно с перевыпуском проектной декларации — здесь есть тонкости. Например, «размер уставного капитала не соответствует нормативным требованиям». Это означает, что у застройщика нет средств. Но дальше может следовать такой пункт: «средства по договору поручительства», и тут указывается группа компаний или иная структура, которая поручилась своими активами за застройщика.

Здесь мы дадим разъяснения, чтобы не пугать потенциального покупателя, но и показать, на что обратить внимание.

Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика

В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.

Как связаны застройщик и девелопер новостройки

Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка. Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:

девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);

девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;

застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.

Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении. Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.

При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.

Шаг 4. Изучаем договор ДДУ или купли-продажи

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ. В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию! После сдачи дома (получения РВЭ) возможна покупка только по договору купли-продажи, и то после того, как застройщик оформит квартиры в собственность.

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

Шаг 5. Проверяем все документы у независимых специалистов

Если у вас недостаточно знаний, нет понимания смысла документа — берите копию, которую вам обязаны предоставить, и идите с ней к независимому юристу. Если вы намерены все же сделать покупку, то не вносите денег до того, пока застройщик не зарегистрирует ваш договор (проверка по сайту Росреестра). Уделите максимум внимания полному совпадению наименований фирм, номеров документов и дат!

Завершить проверку можно, воспользовавшись списком надежных застройщиков от Москомстройинвеста, где следует убедиться и наличии интересующего вас объекта, дома. Там же можно найти и сведения застройщиках в состоянии банкротства.

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

  • Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
  • Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

  • Свои учредительные документы.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
  • Инвестиционный контракт.
  • Выписку из реестра на здание.
  • Проектную документацию.
  • Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.
Читайте так же:  Что такое межевание земли между сособственниками

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
  • Согласие от второго супруга.
  • Справку о составе семьи.
  • Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
  • Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

  • Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
  • Имеет несовершеннолетнего ребенка.
  • Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

  • Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
  • Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности. Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

  • Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
  • Продавец предоставляет неполный пакет документов.
  • Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
  • Вас торопят с заключением сделки.

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.

  2. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  3. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
  4. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
  5. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
Как проверить застройщика при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here