Как происходит процесс продажи квартиры

Важная информация на тему: "Как происходит процесс продажи квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Процесс покупки квартиры: этапы сделки

Решение приобрести квартиру — всегда сопряжено с исключительной ответственностью. Когда же оно принято, вам необходимо правильно оформить приобретение, чтобы все усилия по поиску вариантов жилья, источников средств на покупку, достижению договоренностей с участниками сделки не оказались потраченными впустую. Сегодня эта процедура до тонкостей отработана, специалисты учитывают все ее нюансы. И даже человек, покупающий недвижимость впервые, способен подготовиться, узнав об основных этапах покупки и регистрации жилплощади заранее.

Сделать все грамотно важно и потому, что существует выверенная годами схема оплаты. Она должна состояться в тот момент, когда вы станете собственником квартиры — не раньше! Все процедуры проверок юридической «чистоты» недвижимости, ее готовности к передаче новому владельцу должны быть к тому моменту завершены с результатом, положительным для вас.

Этапы сделки купли/продажи жилья:

  • проверка данных о продавце и объекте собственности;
  • заключение предварительного договора с передачей залога (если требуется);
  • заключение основного договора с передаточным актом;
  • перерегистрация прав собственности на покупателя;
  • окончательный расчет.

Убедившись, что квартира вам подходит и вы в состоянии ее купить, нацельте все внимание на проверку ее владельца и технической документации предлагаемого жилья. Продавец должен предоставить свои правоустанавливающие бумаги, кадастровый паспорт недвижимости, выписку обо всех прописанных и прочих собственниках, подтвердить документально отсутствие коммунальных задолженностей, обременений. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, проверяйте документы их законных представителей, разрешения органов опеки. Очевидно, что такую работу лучше поручить юристу — это не станет «лишней» тратой денег.

Предварительный договор может быть заключен, если вам или продавцу требуется дополнительное время для выполнения своих обязательств. В нем прописываются все условия и сроки, как и когда должна быть заключена основная сделка. Как правило, на этом этапе происходит передача залога. Проконсультируйтесь с юристом, как вам выгоднее оформить его: как аванс или как задаток (есть важные отличия). Форму стандартного договора купли/продажи можно взять из Интернета и заполнить его со всей тщательностью в 3 экземплярах. Обязательное приложение: акт приемки/передачи жилья с указанием всех его характеристик и особенностей.

Во время проверки и подписания договора требуйте от продавца предоставления оригиналов или, в крайнем случае, нотариальных копий документов. Отказ должен стать для вас сигналом о возможных махинациях, сокрытии сведений.

На этапе заключения предварительного или сразу основного договора решается вопрос оплаты. При передаче залога обязательно составьте расписку с точным указанием: кто, от кого и какую сумму получил. Возьмите с собой свидетеля, который удостоверит факт передачи денег своими паспортными данными. Самый удобный способ расчетов, к которому прибегают чаще всего, — банковская ячейка. Покупатель и продавец вместе арендуют сейф (или открывают аккредитивный счет), кладут туда деньги и заключают с банком договор, на каких условиях и кто сможет забрать их. Например продавец, предъявив документы о том, что сделка зарегистрирована и права собственности перешли к покупателю (и именно к вам!).

Основной договор купли/продажи следует передать в Росреестр (3-й экземпляр остается в архиве). Туда вы обращаетесь вместе с продавцом (или его законным представителем). Полный пакет документов для перерегистрации прав собственности на недвижимость, кроме договора, включает: паспорта сторон, кадастровый паспорт, заявление, квитанция об уплате пошлины. Если в квартире проживали несовершеннолетние, недееспособные, нужно предоставить разрешение на сделку регионального органа опеки и других ведомств. Также важно присовокупить документы всех сторон, чьи права могут оказаться ущемленными, например, супругов, прочих дольщиков недвижимости. Все копии нужно заверить нотариально.

Можно заключать сделку самостоятельно. Заверение договора у нотариуса удостоверяет, что все участники процесса присутствовали и действовали по собственной воле. Но стоимость этой услуги велика и рассчитывается, исходя из стоимости квартиры.

Покупать квартиру у застройщика или агентства

Расхожая фраза «квартиры по ценам застройщика» отражает устоявшееся мнение о том, что новостройки выгоднее покупать у девелопера, а не в риэлторском агентстве. Правда ли это или не более чем рекламная уловка? Давайте разбираться.

Нужно ли вам сопровождение сделки с недвижимостью

В чем суть юридического сопровождения сделок с недвижимостью? Чем вы рискуете при самостоятельной покупке жилья? На что обращать внимание при выборе «первички», «вторички», частного дома? Ответы – в статье.

Готовимся к сделке: какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Продажа квартиры по доверенности. Раньше это сразу повышало риски при сделке, но сейчас подлинность и срок действия документа можно проверить в открытых источниках. Какие возможности появились у покупателей и какие еще документы нужно проверить при покупке квартиры.

Жилье мое: как не обжечься на аренде квартиры

Времена черных риелторов давно прошли, но рынок арендного жилья до сих пор таит массу подводных камней. Можно ли получить бесплатный сыр, не попав в мышеловку? Изучаем «выгодные» предложения арендодателей и посредников.

Необходимость и гарантии предварительного договора купли/продажи

Сделки с недвижимостью часто сопряжены со сложными процедурами, которые необходимо выполнить, чтобы законно оформить переход собственности от одного владельца к другому. В этих случаях заключается предварительный договор купли/продажи.

Доверенность при сделках с недвижимостью

Участие профессиональных помощников заметно облегчает процесс продажи недвижимости. Для этого оформляется доверенность на физическое лицо или на организацию. Правильный выбор вида доверенности обезопасит вас от вероятности мошеннических действий.

Какие документы нужны для купли продажи квартиры — список необходимых бумаг

Если вы задумались о продаже квартиры в ближайшее время, сейчас самый подходящий момент для того, чтобы начать собирать документы для сделки.

Это позволит вам, как только найдется покупатель, сразу же зарегистрировать сделку и вскоре получить наличные.

Да и покупатели, как правило, не очень любят ждать, пока собственник соберет все необходимые бумаги. Поэтому нужно быть во всеоружии и знать, какие документы нужны чтобы продать квартиру.

О том, какие документы необходимы для купли-продажи квартиры, где их получить и сколько это стоит, мы и поговорим в данной статье.

Документы необходимые для продажи квартиры — список

Примерно половина из стандартного комплекта является бессрочной, часть необходимо получать за несколько недель до сделки, часть – действует около трех месяцев.

Для того, чтобы не бегать по инстанциям десять раз, выписки с ограниченным сроком действия желательно делать непосредственно перед выходом на сделку.

Но все будет зависеть от покупателя: кто-то согласен будет увидеть выписку из домовой книги на сделке, а кто-то может запросить ее еще на стадии принятия решения о покупке.

Перечень документов для купли-продажи квартиры:

Это основной перечень документов, которые потребуются вам на сделке по отчуждению.

Продажа квартиры за наличный расчет

А теперь поговорим подробнее о вариантах продажи жилья, и дополнительных документах, которые могут для этого потребоваться.
Читайте так же:  Как определяется кадастровая стоимость дома

При продаже жилья за наличный расчет, продавцу понадобятся документы согласно перечню, приведенному выше, и непосредственно договор купли-продажи. Если был внесен аванс за жилье, то расписка о передаче аванса.

Так же непосредственно на сделке составляется соглашение о порядке расчета.

Продавец может потребовать полный расчет при подписании документов, либо получить средства после того, как произойдет официальная регистрация перехода права собственности. В последнем случае деньги обычно помещают в банковскую ячейку, арендованную покупателем.

К перечисленным выше документам потребуется приложить договор ее аренды. Получить доступ к деньгам можно будет после того, как продавец совместно с покупателем явятся в банк, и предъявят документ, позволяющий получить доступ к средствам. Обычно это свидетельство о праве собственности, выданное на имя покупателя.

Если расчет производится в день подписания договора, внесите в него пункт о порядке возврата средств, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована.

Продажа квартиры по ипотеке

При ипотечной сделке обычно требуется собрать самый внушительный перечень документов.

Без них банк просто не позволит сторонам выйти на сделку.

Дополнительно к стандартному пакету документов потребуются следующие бумаги:

  • Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
  • Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
  • Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
  • Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.

Если банку потребуются дополнительные документы по объекту, то после получения покупателем одобрения, ему выдадут список тех бумаг, которые предстоит собрать.

Ориентироваться при формировании пакета документов под сделку стоит именно на него.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

[1]

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Продажа доли жилплощади

Кроме того, от продавца потребуется согласие совладельцев на продажу доли и официальный отказ от преимущественного права покупки. Без этих бумаг сделку не зарегистрируют.

Если же такое согласие от содольщиков не получено, остается два варианта: добиваться его через суд, либо провести сделку по отчуждению доли с помощью договора дарения. Для последней, — такое согласие не требуется.

Но о последнем варианте лучше проконсультироваться с опытным юристом или агентом по продаже недвижимости.

Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени. Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению. Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Как происходит купля-продажа квартиры

Как происходит купля-продажа квартиры ? Хороший вопрос.
Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г)

Статья обновлена 14.10.2019 г
Разберемся подробно

Содержание статьи подробное:

Как происходит купля-продажа квартиры

Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

  • Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер
  • Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
    Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
    Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность — договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности — они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов — общая совместная собственность)

Расписка о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору.

  • В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
    • Переход права от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца.
    • Право собственности на Покупателя регистрируется на основании заявления и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
      ЕГРН ведет Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
    • Покупателю выдается Выписка из ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 — отменено!)

    Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122
    «О государственной регистрации прав
    на недвижимое имущество и сделок с ним»

    С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

    Как происходит купля продажа квартиры (сделка)

    • Чтобы при продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
    • Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания Договора купли-продажи .
      Чтобы письменные договоренности были выполнены — составляется Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток. Подробнее
    • Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Подробнее
    • Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи.

    Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

    Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.

    [2]

    Далее:
    За регистрацию права собственности покупатель должен оплатить государственную пошлину

    • Оплачивается госпошлина 2000.0 рублей( на всех покупателей делится равными долями)
    • Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ

    Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

    Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную. Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке.

    Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

    Читайте так же:  Имущество банков выставленное на продажу

    Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

    Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

    Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись. И договор при этом вступает в законную силу.
    Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
    Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

    Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

    Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

    Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

    Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

    Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

    • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
    • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
    • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
    • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

    На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

    К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

    • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
    • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
    • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

    Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

    Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

    • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
    • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

    Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

    Предварительный договор

    Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

    В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

    • заключения соглашения;
    • передачи денег;
    • фактической передачи квартиры покупателю;
    • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

    2 – порядок расчетов:

    • – будет ли предоплата и в каком виде:

    аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

    залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

    • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
    • объемы выплат и способы передачи денег;
    • по оплате коммунальных услуг;
    • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

    Заключение сделки

    Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

    В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

    Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

    • кадастровый номер;
    • площадь как общую, так и жилую;
    • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
    • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

    Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

    Расчет возможен следующими способами:

    • наличными деньгами;
    • денежным переводом;
    • через сейфовую ячейку;
    • аккредитивом.

    В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

    [3]

    • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
    • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
    • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

    Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

    Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

    При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

    • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
    • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

    Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

    Регистрация операции

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Документы, которые нужны для регистрации:

    • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
    • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
    • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
    • кадастровый паспорт;
    • правоустанавливающие документы;
    • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
    • квитанция (копия) об уплате госпошлины.
    Читайте так же:  Налоговый вычет со строительства дома

    После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

    • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
    • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

    Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

    Налогообложение

    Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

    Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

    Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

    (2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

    Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

    Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
    Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

    Как продать квартиру: пошаговая инструкция и перечень документов

    Когда возникает необходимость продать квартиру, каждый сталкивается с вопросами, как это грамотно сделать и какие документы будут нужны. Многих интересует, есть ли пошаговая инструкция, чтобы продать недвижимость, обязательна ли помощь риэлтора и какие нюансы следует знать. Процедура, при которой оформляется сделка купли-продажи квартиры, по сути не является слишком сложной. Каждому собственнику важно быть осведомлённым в основных аспектах и понимать, какие шаги предпринять и в какой последовательности. Следует знать, от каких факторов будет зависеть стоимость жилплощади и на что обратить внимание при подготовке жилья для осмотра потенциальными покупателями.

    Перед тем как продать квартиру, учтите, что большую роль играет район, инфраструктур и, экологическое состояние. Также учитывается состояние жилого дома, в котором она находится. Эти нюансы будут в некоторой степени влиять на стоимость жилплощади, помимо стандартных характеристик.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

    Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Правила продажи квартиры и определения стоимости

    Главный вопрос, волнующий любого владельца, это цена, по которой он может продать недвижимость. Самостоятельно назначить сумму можно только после того, как специалистами по оценке недвижимости будет проведён тщательный осмотр жилья и выданы документы, в которых зафиксированы результаты экспертизы. После оценки владелец будет ориентироваться, какой нижний и верхний предел стоимости. Насколько стоит снизить цену и стоит ли устанавливать максимально высокую, зависит от того, как быстро необходимо осуществить сделку. Чем ниже стоимость, тем скорее найдётся покупатель.

    Процесс оценки квартиры и факторы, от которых будет зависеть окончательный результат:

    Что влияет Пояснение
    Общая площадь Главная характеристика и основной фактор, от которого зависит стоимость жилплощади. Также будет учитываться, насколько удобна планировка жилья
    Расположение жилого дома Наличие рядом школы, детского сада или поликлиники, удобство транспортной развязки, окраина это или центр города, благоприятность жилого района
    Состояние жилплощади Как давно проводился ремонт. Но не стоит перед продажей квартиры затевать капитальный ремонт, поскольку завышенная цена может не оправдать себя. Зачастую покупатель желает заниматься ремонтом самостоятельно
    Год сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию Чем новее дом, тем дороже недвижимость

    Как продать квартиру: необходимые документы

    Если следовать правилам, после определения стоимости начинается подготовка необходимых бумаг. В индивидуальных ситуациях список может дополняться, но общими являются следующие документы:

    • Паспорт собственника или собственников (оригиналы и копии);
    • Свидетельство права собственности на недвижимость или другой правоустанавливающий документ (договор дарения или завещание);
    • Кадастровый паспорт – обязательный документ, который выдаётся при регистрации права собственности в едином государственном реестре;
    • Технический паспорт и план. Не требуется, но покупатель вправе потребовать предъявить. Срок выдачи технической документации не должен превышать пяти лет, переоформить её можно в Бюро технической инвентаризации;
    • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость являющаяся подтверждением того, что продавец единственный собственник жилья;
    • Справка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах. На момент продажи жильцы должны быть сняты с регистрации. Справка действительна один месяц;
    • Письменное разрешение на осуществление сделки из органов опеки. Требуется, если в квартире прописан несовершеннолетний или он собственник квартиры или её доли;
    • Письменное согласие от имени второго супруга. Если недвижимость совместно нажитая и была приобретена в официальном браке. Заверяется нотариусом;
    • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

    Представление жилья

    После того как оценка произведена, собраны документы, поданы объявления или процесс поиска покупателей оставлен на риэлтора, владельцу нужно подготовить жилплощадь для демонстрации. Если владельцу жилья может показаться, что покупатели не заметят мелких недостатков, то это не так. Приобретение квартиры слишком дорогая покупка, чтобы относиться к ней пренебрежительно, поэтому собственник должен быть готов к тому, что осматривать жилплощадь будут тщательно и придирчиво.

    Следующий шаг — устранение отталкивающих нюансов. Можно подклеить отошедшие обои и вынести мебель, чтобы создать впечатление большего пространства и избавиться от старого, затхлого запаха. Желательно, чтобы квартира выглядела аккуратно. Плюсом будет вымытый кафель, пол и чистые санузлы. Эти мелочи благоприятно действуют на покупателя.

    Собственник должен подготовиться к тому, что покупатели будут снижать стоимость квартиры. Следует заранее подготовить ответы на вопросы для обоснования стоимости. Лучше немного завысить цену, чтобы при необходимости снизить её до наиболее приемлемой.

    Предварительное соглашение перед тем, как оформить продажу квартиры

    Следующий шаг — составление и подписание предварительного соглашения. Подобные документы необязательны, но это гарантия того, что она будет оформляться. Порядок подписания договора может предусматривать внесение аванса, что указывается в тексте документа. Если сделка оформляется без участия риэлтора, это крайне важно, поскольку интересы сторон должны быть максимально защищены. Предварительное соглашение накладывает и на покупателя, и на владельца жилплощади определённые обязательства и гарантии.

    При подписании предварительного соглашения любые финансовые операции должны быть освидетельствованы соответствующими документами, особенно, если продавать недвижимость было решено без помощи риэлтора. Стоит учесть и такие нюансы, как принципиальная разница между задатком и авансом. Если покупатель передумал, нашёл другой вариант, задаток продавец вправе и не вернуть. А вот в случае с авансом, если сделка не состоялась по каким-либо причинам, он возвращается покупателю в обязательном порядке и об этом должен быть пункт в предварительном соглашении.

    Читайте так же:  После закрытия ип когда сдавать декларацию

    Договор и передача денег после процесса продажи квартиры

    Процедура, оформление и порядок продажи квартиры подразумевает под собой передачу большой денежной суммы, поэтому сторонам нужно позаботиться о безопасном способе оплаты. Наилучшим вариантом является безналичный расчёт через банк или банковскую ячейку. Это не только гарантия стопроцентной оплаты, но и документы, подтверждающие оплату.

    Если денежные средства были положены в банковскую ячейку, следующий шаг — оформление продажи квартиры. После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация сделки подразумевает и уплату государственной пошлины.

    Сумма, которая будет уплачена продавцу, должна обязательно быть прописана в тексте договора купли-продажи. Указывается, в какой способ будут переданы средства и когда, а также срок освобождения жилплощади предыдущим собственником.

    Аннулирование сделки возможно безболезненно только пока договор не прошёл государственную регистрацию. После оспорить её можно только через суд.

    Порядок продажи квартиры и уплата налога

    После заключения сделки, государством устанавливается сумма налога, который обязателен к уплате и составляет тринадцать процентов от стоимости квартиры. Процесс и порядок оплаты регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации, в котором указывается, кто, когда и каким способом должен произвести оплату.

    Уплата налога за продажу недвижимости ложится на плечи продавца, поскольку оформление подобной сделки несёт финансовую выгоду для него. Доход от продажи жилья он обязан задекларировать и заплатить указанную сумму в течение года от даты совершения сделки.

    Граждане от налога освобождаются, если квартира в их собственности находилась менее трёх лет. Дата регистрации прав собственности указывается в свидетельстве, выданном регистрационной палатой. От этой даты и будет отсчитываться срок. Если жильё было получено по праву наследования, датой отсчёта считается дата смерти наследодателя. Но декларацию в любом случае нужно оформить.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

    Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

    Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

    Варианты проведения сделки

    На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

    • С помощью нотариуса

    Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

    Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

    • Самостоятельное оформление

    Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

    • С помощью риелтора

    Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

    • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
    • организация просмотра и показа квартиры;
    • решение о сроках проведения сделки;
    • организация проведения оплаты задатка или аванса;
    • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
    • проверка предоставленных документов;
    • организация сделки и расчета.

    Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

    Необходимые документы

    Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

    Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

    • Основные документы:

    — Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
    — Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

    Как выглядит согласие супруга (пример):

    • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

    — Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
    — Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

    • Дополнительный пакет документов:

    — Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
    — Предыдущий договор купли-продажи.
    — Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

    Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

    Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

    В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

    Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

    Куда подаются документы

    Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

    • В Многофункциональном центре (МФЦ).
    • В Регистрационной палате.

    Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

    Порядок оформления сделки

    Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

    • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
    • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
    • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
    Читайте так же:  К числу недостойных наследников относятся

    На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

    Как оформляется договор купли-продажи квартиры

    Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

    Образец договора купли-продажи квартиры:

    Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

    После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

    Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

    Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

    Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

    • Купля-продажа у нотариуса

    За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

    • С помощью риелтора

    Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

    • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

    Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

    — Государственная пошлина – 2000 рублей.
    — Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
    — Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
    — Справка из Росреестра – 200 рублей.
    — Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

    В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

    Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

    Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

    • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
    • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
    • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

    — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
    — Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
    — Проектную декларацию.
    — Разрешение на строительство, на землю.

  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
  • Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

    Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

    Возможные риски при покупке квартиры (видео)

    Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

    Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

    Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

    • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
    • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
    • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
    • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

    Пример уведомления о продаже доли:

    Купля-продажа с участием родственников

    Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

    Новые правила продажи квартиры

    С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

    Изменения условий продажи:

    • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
    • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
    • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

    Источники


    1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

    2. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

    3. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 560 c.
    4. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.
    5. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.
    Как происходит процесс продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here