Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире

Важная информация на тему: "Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире по большей части ничем не отличается от обычной сделки с привычной недвижимостью, например между застройщиком и дольщиком.

Однако важной особенностью сделок в коммунальных квартирах, является то, что согласно Гражданскому кодексу РФ, права на комнаты здесь оговорены в пользу соседей, с которыми придется немного поработать, прежде чем получить законное право продать свою комнату.

Приватизация комнаты перед продажей

Перед продажей комнаты в коммунальной квартире обязательно необходимо провести процедуру ее приватизации.

Зачем? Владелец комнаты, который продает ее, должен быть собственником жилья, так как в России запрещены любые сделки с жильем не прошедшем процедуру приватизации частным собственником, которое по-прежнему остается (частично) в собственности у государства.

Продажа неприватизированной комнаты – нарушение закона, которое преследуется правоохранительными органами.

[3]

Требуется ли согласие соседей

Соседи имеют преимущество в праве на покупку жилья в этой коммунальной квартире.

Все что потребуется от собственника, это уведомить своих соседей о его намерении продать комнату. Это послужит законным доказательством того, что продавец выполнил все требования государства.

Собственник должен оповестить о своем намерении продать квартиру:

  • Соседей, которые являются собственниками остальных комнат в квартире;
  • Государственную администрацию городского района или муниципального округа;

Органы попечительства или опеки.

Это будет необходимо, только если в одной из комнат проживает несовершеннолетний гражданин, который в то же время является законным собственником жилья.

По закону собственник должен подождать месяц, пока соседи не известят его о своем желании приобрести комнату.

Если такого сообщения не последовало, то продавец волен делать с комнатой все, что захочет.

Но если нет времени ждать целый месяц, то можно получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты. Он заверяется у нотариуса.

Если все соседи откажутся от комнаты ранее положенного в срок, то продавцу можно будет приступать к оформлению сделки гораздо раньше, чем через оговоренный законом месяц.

Все это означает, что согласие жильцов в квартире на продажу вовсе не требуется. Все документы носят извещающий характер.

Однако если сосед изъявил желание приобрести комнату, то договор следует заключить именно с ним. Постороннему третьему лицу в этом случае продавать жилье незаконно.

Если сразу несколько соседей сообщили о том, что хотят приобрести комнату продавца, то решающее слово останется именно за продавцом, который имеет право выбрать, кому из соседей продать свое жилье.

Важно, что соседи обладают лишь преимущественным правом приобретения комнаты перед третьими лицами, но при этом они не могут навязывать свои цены и условия собственнику.

[1]

Собственнику необходимо внимательно отнестись к цене, которую он указывает в извещении соседей. По закону он не имеет права продавать свою комнату дешевле: только по той же цене или дороже. Если все же квартира оказалась проданной по более низкой расценке, то соседи имеют законное основание оспорить это решение в суде.

Порядок продажи комнаты

Чтобы успешно продать комнату в коммунальной квартире достаточно лишь следовать определенному порядку действий:
  1. Определить цену и условия продажи квадратных метров;
  2. Нотариально оформить извещение о продаже и отправить по экземпляру каждому собственнику в квартире. В бумаге указать условия продажи и цену;
  3. Собрать все необходимые для продажи документы (об этом подробно ниже в отдельном пункте);
  4. Выписать всех, кто проживал и был зарегистрирован в продаваемой комнате. Получить соответствующую выписку из паспортного стола;
  5. Последним оформляется договор купли-продажи между двумя сторонами и заключается сделка.

Документы для продажи комнаты

    Паспорта всех лиц, которые будут участвовать в купле-продаже квартиры;

Справка, в которой подтверждает выписка всех прежних жильцов из комнаты.

Получить ее можно в паспортном столе;

Кадастровый план жилого помещения.

Получить его можно в Росреестре;

Собственно договор купли-продажи.

Он заполняется по типовому образцу, который можно получить у нотариуса или даже скачать в интернете.

В нем указывается:

  • Предмет договора, то есть факт купли-продажи, срок действия договора, права и обязанности каждой стороны, порядок приема и передачи недвижимости из рук в руки;
  • Порядок расчета, указанный в договоре, содержит все необходимое для правильной оплаты сделки покупателем;
  • Другой важный пункт – ответственность сторон, из которой вытекает основания для расторжения договора. Основания и порядок расторжения также указываются в отдельном пункте;
  • Каждый договор индивидуален, потому при желании в нем можно указать дополнительные условия, которые не входят в привычные пункты;
  • В конце указываются личные данные, а также реквизиты сторон.

Акт приема-передачи жилья.

В нем особенное внимание следует уделить указанию состояния помещения. Описывается все: качество стен, потолков, полов, исправность электросетей, сантехники, газопровода, систем отопления и снабжения водой. В общем, указывается все коммуникации в комнате.

Также в акте указывается факт передачи продавцом новому собственнику ключей от входной двери, адрес здания, личные данные сторон, дата подписания.

Поскольку многие документы лучше всего оформлять образованным специалистам, то стоит обратиться к юристам и нотариусам, которые без проблем подготовят правильный и законный пакет документов, позволяющий завершить сделку.

Возможные трудности

Сложности могут возникнуть, если соседи будут не доступны для извещения.

Возможно, ваша продажа придется на период отпусков и придется дожидаться каждого жильца вне зависимости от того, куда он уехал.

Для того, чтобы разрешить эту проблему, вы можете отправить извещение заказным письмом.

Если сосед откажется получать извещение, то Почта России вернет вам его с соответствующей печатью о том, что адресат отказался получать бумагу. Это достаточный аргумент, чтобы принести письмо в Росреестр, где его примут в качестве законного права игнорировать соседский отказ.

То же самое можно сделать с нотариусом, который заверит ваше извещение, а в случае отказа получить его, оформит свидетельство о безуспешном направлении уведомления. В Росреестре его также примут.

Если сосед безвестно отсутствует уже долгое время, и нет возможности связаться с ним, придется решать эту проблему через суд. Пишется заявление о признании человека безвестно отсутствующим. Суд имеет достаточно ресурсов и возможностей, чтобы выяснить судьбу человека. Например, будут опрошены все его родственники и близкие.

Если наладить связь не удастся, то суд назначит другого человека управляющим имуществом пропавшего. Именно на имя этого человека в дальнейшем будет необходимо отправить уведомление о продаже.

[2]

В случае если собственник соседней комнаты скончался, суд назначит ему наследника, который вступит в права собственности и займет его место.

Если же комната перейдет на баланс государства (такое тоже бывает), то можно будет считать это дело завершенным.

Все полученные судебные решения также будет необходимо приложить к уведомлению нового соседа.

Другая возможность решения этой жилищной проблемы – оформить сделку в виде договора дарения. С помощью этой бумаги можно будет передать часть своих прав на комнату будущему покупателю. Став собственником покупатель сможет без особых проблем выкупить у продавца комнату без оглядки на извещения соседей и другие мытарства.

К этому способу стоит обращаться только в крайнем случае, так как он довольно сложен, тернист и угрожает сторонам огромной бумажной работой, которая растянется на несколько месяцев.

Особенности договора

Передача права собственности на комнату одной из сторон другой стороне происходит только после государственной регистрации сделки.

Читайте так же:  Ликвидация ооо с кредиторской задолженностью

Это происходит в Росреестре, который вносит актуальные изменения в свой кадастр. До этого момента новый собственник еще не владеет комнатой окончательно.

В то же время после того как Росреестр закончит регистрацию сделки, продавец обязан передать ключи покупателю согласно сроку указанному в договоре, заключенном между сторонами.

В случае возникновения претензий одной из сторон договора, она может отправить заказное письмо с сутью своих претензий. Это способ досудебного урегулирования споров. К сожалению, такое периодически случается, и чтобы не довести спор до инстанции суда, стоит решить спор мирным путем.

Важно и то, что в договоре могут быть указаны форс-мажорные обстоятельства, в случае которых одна из сторон слагает с себя ответственность за исполнение пунктов договора. Это еще один повод внимательно отнестись к составлению и подписанию договора.

Можно ли обратиться к специалистам

Как можно понять из того что написано выше процедура продажи комнаты в коммунальной квартире довольно сложна и имеет множество юридических нюансов, которые постоянно меняются из-за обновления законодательства.

И если вы не хотите оказаться в затруднительном положении, лучше всего стоит обратиться к специалистам – юристам, обладающим большим опытом в подобных сделках.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире?

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ

Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий

  • Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом — основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
  • Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
  • Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В данном положении законодателем установлен четкий срок, в течение которого собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату.

Таким образом, законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Для ускорения процесса продавец комнаты может попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Отказы должны быть оформлены надлежащим образом: заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также можно составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. Уведомления о вручении писем с подписями соседей будут свидетельствовать о том, что соседи извещены надлежащим образом.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, регорганы при госрегистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.

Непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.

Таким образом, продать приватизированную комнату в коммунальной квартире можно только при наличии отказа соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки продавец рискует получить отказ в госрегистрации договора либо начать судебные тяжбы с соседями.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Нередким вопросом в сфере купли-продажи недвижимого имущества является следующий: «А можно ли продать квартиру, если она неприватизированная»? В соответствии с положениями действующего законодательства продажа неприватизированного жилья невозможна. Неужели в любом случае для продажи понадобится приватизировать квартиру? Ведь далеко не всегда есть и время, и желание на приватизацию. Что же делать в таких случаях?

На самом деле при необходимости срочной продажи квартиры, которая не приватизирована, можно воспользоваться некоторыми способами. Рассмотрим их подробнее.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Чтобы воспользоваться данным способом необходимо:

1) первоначально узнать, может ли ваша квартира быть приватизирована. При этом необходимо учитывать, что есть определенные виды недвижимости, которые в собственность переданы быть не могут. Речь идет, например, о квартирах в военных городках, о квартирах в спецдомах, о социальном житье. Если ваша квартира к такого рода недвижимости не относится, то начинайте готовить соответствующие документы;

2) затем вам нужно будет всей семьей посетить вашу районную администрацию. Понадобятся определенные документы:

  • справка, отражающая начисленную жилищную квоту;
  • справка о составе семьи и жилом помещении;
  • при наличии у вас чеков «Жилье» нужно предъявить и их;
  • наличие права на льготы также нужно будет подтвердить документально;
  • если у вас есть несовершеннолетний дети, то нужны будут их свидетельства о рождении;
  • наконец, не забудьте о паспортах.

При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней. В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.

Читайте так же:  Документы для получения социальной карты москвича пенсионерам

После признания договора со стороны государства, квартира станет считаться приватизированной.

3) если покупатель действительно заинтересован в квартире, то он дает свое согласие на внесение задатка за приватизацию. Дальше все достаточно просто: покупатель внесет задаток, вы приобретете право продажи жилья, после чего без проблем продадите квартиру покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на долю в квартире и какие документы вам потребуются.

Все тонкости оформления договора ренты с пожизненным содержанием, в этой статье.

Способ второй: осуществляем обмен

Сразу отметим, что выбирать данный способ лучше только в том случае, если вы работаете с действительно надежным агентством по недвижимости. Итак, рассмотрим всю процедуру поэтапно:

  • начальный этап аналогичен продаже обычной приватизированной квартиры. Вам нужно будет разместить объявление и ожидать покупателя. Разумеется, не стоит скрывать от него факт того, что квартира не приватизирована;
  • после того, как покупатель найден начинается специфика. Дело в том, что будет происходить обмен. Для этого покупателя должен будет купить «буфер» – это жилплощадь, принадлежащая агентству и предназначенная именно для целей обмена;
  • затем обе стороны, т.е. и продавец, и покупатель представляют все необходимые справки и оформляют заявление на обмен. После рассмотрения заявления соответствующий орган разрешает проведение обмена;
  • покупатель получает вашу неприватизированную квартиру, а вы – «буфер», который затем продаете обратно агентству.

Вот так происходит продажа неприватизированных квартир. Необходимо отметить, что второй способ вызывает определенное подозрение со стороны граждан, а потому подыскать покупателя бывает непросто. Да и в любом случае проблем все же больше, чем при продаже приватизированного жилья.

Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире

Выкуп неприватизированной комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте,у меня такой вопрос,я проживаю в одной комнате (18м)в2-х комнатной коммунальной квартире,комната приватизирована,вторая комната (12м) она не приватизирована,умерла хозяйка этой комнаты,прописана она там была одна,а в моей комнате я прописана с братом. Что можно сделать .чтобы выкупить эту площадь у города?

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Можно ли продать неприватизированную комнату, если коммунальные платежи оплачивались своевременно

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте. Андрей. Не понятно, каким образом связан процесс оплаты коммунальных платежей с продажей? Никто не может распоряжаться собственностью, принадлежащей другому лицу. Неприватизированная квартира принадлежит муниципалитету. Вы никак не можете продать чужую собственность. Приватизируйте и продавайте.

Добрый день! Комнату в общежитии получил в 2011 г. от государственного предприятия «ГП1», в котором работал, дали ордер. 1/2 здания (комнат) принадлежало предприятию ГП1, т.е. в половине комнат проживали работники ГП1, а в другой — работники ГП2, которой принадлежит и по сегодняшний день. я и жильцы с ГП1 производили оплату коммунальных услуг в бухгалтерию нашего предприятия «ГП1». с 2014 года гос предприятие было приватизировано и продано, форма собственности предприятия стала «ООО». с 2014года я продолжал оплачивать коммунальные услуги, но временно, счета были из бухгалтерии ГП2.

Как продать неприватизированную квартиру и возможно ли это вообще

Владение государственной недвижимостью, как уже упоминалось, регулируется договором социального найма. В случае обмена муниципального жилья на частное, новый владелец переоформляет договор на себя, лишаясь, тем самым, прав собственности. Бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника. Естественно, подобный шаг большая редкость, но есть люди, которые соглашаются и на такое. Возможно, их привлекают доплаты.

Основанием для размена является договор соцнайма. Для тех, кто вселился в квартиру по ордеру и не оформил соответствующее соглашение прямой путь лежит в жилотдел местной администрации. Здесь выдается и разрешение на размен. Основанием тому послужат поданное заявление, подписанное всеми совершеннолетними жильцами и две справки: о регистрации (фиксируются все проживающие в квартире) и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. В остальном требования к пакету документов зависят от правил конкретного муниципалитета. Разрешения станет основанием для получения ордеров на новое жилье всеми взрослыми жильцами квартиры.

Сайт жителей коммуналок

— Если комната не приватизирована, то гражданин или граждане, прописанные в ней, не являются ее собственниками, а значит, и не имеют права распоряжаться занимаемой ими жилплощадью по своему усмотрению, т. е. продавать, дарить, передавать по наследству (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики”). Возможными операциями с неприватизированным жильем являются лишь приватизация и обмен.

Рассмотрим три возможных варианта: первый — все комнаты приватизированы, второй — все комнаты не приватизированы, третий — в квартире есть как приватизированные, так и не приватизированные площади. Если вы не уверены или по каким-то причинам не можете получить сведения о форме собственности всех площадей в квартире, то вам стоит обратиться в Москомрегистрацию и взять так называемую «справку о соседях”, иначе говоря, выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр права), где перечисляются все владельцы, собственники комнат, а также указывается наличие неприватизированных площадей.

Как продать комнату в коммунальной квартире — подробная инструкция

  • Каждый законно претендующий собственник имеет полное право на протяжении трехмесячного срока в суде официально потребовать на себя перевод прав и обязанностей, как на законного покупателя.
  • Для любого соседа в коммунальной квартире могут быть установлены приоритетные права как покупателя комнаты – это можно осуществить в суде в указанный выше срок, даже в случаях, когда на комнату уже отобран подходящий покупатель.

Согласие соседей. Проживая в коммуналке, все жильцы знают о том, что для других соседей, которые находятся в разных комнатах, обеспечено право преимущественной покупки. Именно это необходимо помнить, если вы решили продать комнату в коммунальной квартире и не знаете с чего начать. О продаже конкретного объекта заранее должны быть оповещены все соседи в коммунальной квартире. В противном случае, если этот нюанс не будет учтен, сделку по купле-продаже в суде могут признать недействительной, а это может привести к нежелательным результатам.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Отказ других соседей от покупки комнаты должен быть нотариально заверен. В отказе указываются все условия, которые собственник предлагал соседям, включая цену. Если затем собственник продаст свою комнату по более низкой цене, тогда соседи имеют право оспорить сделку в суде.

Читайте так же:  Ответственность за передачу персональных данных третьим лицам

Если в коммунальной квартире есть приватизированные и неприватизированные комнаты, то тогда преимущественным правом покупки приватизированной комнаты является и государство, и соседи. Ведь часть квартиры является муниципальной. От государства также необходимо получить отказ.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

  • Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом — основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
  • Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
  • Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны. А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя. Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

Читайте так же:  Размещение веб страниц на арендованном дисковом пространстве

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Как продать неприватизированную комнату без согласия соседей в коммунальной квартире

В случае возврата уведомления по истечении месяца вы можете беспрепятственно продать свою долю третьему лицу и зарегистрировать такую сделку в Росреестре, поскольку преимущественное право соседа на покупку доли в данном случае нарушено не будет.Ирина| 2019/04/03

Добрый день. Не могу самостоятельно определить разницу между долями в общей коммунальной собственности. Когда нужно уведомлять только через нотариуса, а когда достаточно почтового оправления. Трехкомнатная коммунальная квартира, проживают две семьи. У одной семьи 1 комната в долевой собственности на 3-х человек по 1/3 и один из них ребенок 14-15 лет. У второй семьи в собственности 2 комнаты по 1/2 в каждой комнате. Судя по выписке из ЕГРН на каждую комнату выписка делается отдельно и у каждой комнаты свой кадастровый номер.

Спасибо большое за консультацию, Игорю Викторовичу. Получила полный , развёрнутый ответ на мою ситуацию.

Добрый день! Продаем комнату в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направлены уведомления о предстоящей продаже комнаты в простой письменной форме заказными письмами с уведомлениями.

Как продать неприватизированную комнату без согласия соседей в коммунальной квартире

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки.

Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Как продать неприватизированную комнату без согласия соседей в коммунальной квартире без согласия соседей

  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны — цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям.

Как продать неприватизированную комнату без согласия соседей в коммунальной квартире в 2019 году

ГК РФ, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. То есть, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Аналогичные разъяснения содержатся и в Методических рекомендациях нотариусам, утвержденным Федеральной нотариальной палатой (письмо № 1033/03-16-3). Таким образом, вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение и провести сделку.Евгений| 2019/10/03

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Квартира коммунальная: что это

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла.

Однако правового определения данного термина нет.

Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю. Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления. Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты — стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира — чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

Читайте так же:  Облагаются ли пенсионеры налогом на имущество

В случае существования риска, что кто-нибудь из соседей хочет воспользоваться прерогативой первенства в приобретении помещения, то продавцу целесообразно не брать в залог денежные средства, и не подписывать никаких документов во избежание затруднений в дальнейшем.

Приватизация квартиры

Первым делом нужно знать, что ежели помещение не приватизировано, выкупить вы его не имеете возможности. По фактическим данным коммуналка — это помещение, насчитывающее двухуровневые комнаты, выдаваемые для жительства согражданам по документам социокультурной аренды. Вследствие чего составляются частные договоры и лицевые счета.

Коммунальные помещения — богатство СССР (РСФСР), поэтому они считаются коммуналками по определенным в то время обстоятельствам, а не по конституционной терминологии.

С покупателя подоходный налог не взимается.

Получение денег

Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:

  1. Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
  2. Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
  3. Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
  4. С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении.
    Нотариус заверяет факт передачи).

Вы вправе отказаться от несения таких расходов, а также от внесения аванса по договору купли-продажи и обратиться в какое-либо другое агентство по сопровождению сделок с недвижимостью.Альбина| 2018/12/08

Здравствуйте!Мне соседи прислали уведомление о намерении продать свою комнату за определенную цену.я ответила согласием. А сейчас они говорят, что неправильно указали цену. Что есть еще долги по коммуналке, и их тоже надо оплатить. Если не хотите, то сторонний покупатель готов купить.
Или же платите больше. Мы пришлем вам новое уведомление. Правы ли они? Что делать в этом случае?

Здравствуйте Альбина! Да, к сожалению, соседи вправе прислать вам новое уведомление с установлением новой продажной цены за долю в праве собственности на жилое помещение, поскольку их действия не нарушают положений ст.

На данный момент комната не продана, подскажите пожалуйста, надо ли повторно собирать отказы у соседей и отправлять новые уведомления?admin| 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! Статьей 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, а также иными нормативными актами не установлен какой-либо конкретный срок действия уведомления о продаже. Направленное вами уведомление будет считаться действительным, если не изменились условия сделки, обозначенные в уведомлении. Таким образом, если с вашей стороны условия сделки не меняются, то новые уведомления можно не направлять.

Здравствуйте, у нас комната под номером в коммунальной трех комнатной квартире, а остальные две комнаты доли, подскажите как продать нам комнату.

Здравствуйте Нина! В соответствии со ст.

Покупатель же может потерять уплаченные за жилье средства в том случае, если сделка будет оспорена и признана недействительной, ведь фактически уплаченная за комнату сумма не будет отражена в документах.

  • Еще один способ – продажа основной доли после дарения маленькой части комнаты в коммунальной квартире. Если владелец квартиры подарит покупателю даже 1 метр жилплощади в коммуналке – он, с точки зрения закона, будет признан еще одним собственником, и будет иметь право преимущественной покупки.
  • Стороны могут заключить договор займа под залог имущества (комнаты). Заключается соглашение о переходе прав собственности к покупателю в счет уплаты долга.

Возможен также вариант, когда нотариус рассылает уведомления соседям, а они не выходят на связь и не принимают решение о покупке или отказе от сделки.

Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя, необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки обязывает продавца известить лиц, имеющих такое право, и выдержать срок в 30-дней с момента уведомления таких лиц. Таким образом, после истечения данного срока и возврата писем вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Данная ситуация достаточно часто встречается на практике и каких-либо проблем у продавцов и покупателей недвижимого имущества не вызывает.Надежда| 2019/06/10

Если я хочу продать комнату собственникам проживающих в этой же квартире, нужно ли мне от них подтверждение о покупки ими же заверенное юристом?

Здравствуйте Надежда! Статья 250 Гражданского кодекса РФ обязывается собственника уведомить соседей при продаже доли только в случае продажи постороннему лицу, не входящему в круг остальных участников долевой собственности.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

Если соседи других комнат имеют несовершеннолетних детей у которых тоже есть доля в собственности, письма с уведомлениями надо отправлять на каждого человека имеющего долю в собственности, или одно – на каждую комнату в коммунальной квартире? И нужно ли потом заверять уведомления у натариуса? Спасибо заранее.admin| 2019/01/18

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте Ирина! Если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже направляется законному представителю ребенка (родителю) с указанием на собственника жилья (ребенка). В связи с последними изменениями в законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все уведомления о продаже долей в коммунальной квартире направляются строго через нотариуса.

Источники


  1. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

  2. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.

  3. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
  4. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.
  5. Евецкий, А.А. О юридических лицах / А.А. Евецкий. — М.: ООО PDF паблик, 2009. — 879 c.
Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here