Как приобрести патент на сдачу квартиры

Важная информация на тему: "Как приобрести патент на сдачу квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить?

Для многих людей, в собственности которых есть свободная квартира, сдача её в аренду является неплохим доходом. Зарабатывать на этом можно как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП). Причём у последней категории есть возможность оформить арендный патент, который имеет массу преимуществ. Рассмотрим этот вариант подробнее.

Основания для получения патента

Патент на сдачу квартиры — это документ, дающий право его обладателю заниматься определённой деятельностью при особых условиях уплаты налогов. Оформить патент можно, если соблюдаются следующие условия:

  • сдающее квартиру лицо зарегистрировано как ИП;
  • арендная недвижимость является собственностью человека, который будет её сдавать;
  • количество наёмных работников (при их наличии) — не больше 15 человек;
  • общий годовой доход не превышает 60 000 000 рублей.

Если вы хотите сдавать имеющуюся недвижимость в аренду, но ещё не зарегистрированы как ИП — сделайте это. Для этого соберите и предоставьте в налоговую инспекцию такие документы как:

  • заявление с просьбой зарегистрировать вас как индивидуального предпринимателя;
  • ксерокопию основной страницы и прописки из паспорта;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Читайте так же:  Как продать две комнаты в трехкомнатной квартире

После подачи всех документов сотрудниками налоговых органов начнётся проверка документов. Если всё будет в порядке, то через 3 рабочих дня вам выдадут документ о регистрации вас в качестве ИП.

Далее за 10 дней до предполагаемой даты начала деятельности подайте в ФНС заявление о переходе на патентную систему налогообложения (это заявление можно подать сразу вместе с документами на регистрацию ИП). Как только заявление утвердят, оплатите стоимость патента.

Права по патенту на сдачу квартиры в аренду

Согласно ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) со всех доходов, получаемых гражданами, должны вычитаться налоги. Сдача квартиры в аренду, если она приносит прибыль, тоже подлежит налогообложению.

Список видов деятельности предпринимателей, для которых можно получить патент, находится в ст. 346.43 НК РФ. В этот перечень входит аренда как жилых, так и нежилых помещений их владельцем. Получить патент может любой гражданин, который зарегистрировался в ФНС как ИП и является собственником сдаваемой недвижимости.

Патентная система налогообложения

Главное отличие патентной системы от остальных схем — это предварительный расчёт потенциальной прибыли, на основе которой будет вычислена сумма налоговых отчислений. Таким образом, взносы оплачиваются авансом, а не после окончания оговоренного срока.

Приобретая патент, не нужно будет платить такие налоги как:

  • налог с доходов физических лиц (НДФЛ) с прибыли, полученной от аренды недвижимости;
  • налог на добавленную стоимость (НДС) для ИП;
  • налог на имущество, благодаря которому осуществляется заявленная деятельность.

Вместо этих налогов нужно внести определённую сумму за патент и оплатить социальные взносы. Насколько это выгодно — каждый решает для себя сам, учитывая ситуацию.

Уплата налога

Платить налоги нужно по схеме, зависящей от периода, на который оформляется патент. Например, если разрешающий документ приобретён на срок до 6 месяцев, оплатить его стоимость придётся сразу. Если же действие патента больше полугода, оплату можно совершить в 2 этапа:

  • 1/3 часть стоимости заплатить в течение 90 календарных дней с момента оформления патента.
  • 2/3 части суммы внести до окончания срока его действия.

Социальные и иные взносы

Взносы ИП напрямую зависят от наличия и количества задействованных и зарегистрированных работников. Так как в большинстве случаев для сдачи жилой недвижимости в аренду не нужны наёмные работники, придётся заплатить только:

  • 5,1% в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС);
  • 26% в Пенсионный фонд (ПФ).

Возможно, ещё придётся оплатить 2,9% в Фонд социального страхования (ФФС) на случай потери трудоспособности. Но этот налог не является обязательным и уплачивается, только если вы этого хотите.

Стоимость и срок действия

Срок действия патента варьируется от 1 месяца до 1 года. При этом период сдачи жилого помещения должен приходиться на один календарный год. Что касается стоимости патента, то фиксированной суммы нет. Итоговая цена этого документа зависит от следующих факторов:

  • размера потенциального годового дохода ИП;
  • региона и района нахождения жилой недвижимости, а также её площади;
  • периода действия патента — чем меньше будет срок «работы» документа, тем ниже его стоимость.

Рассчитать стоимость патента на сдачу жилой недвижимости в аренду можно таким образом: потенциально возможный годовой доход (ПВГД) умножается на 6%. ПВГД устанавливается местными органами власти, учитывая среднюю цену аренды в данном регионе.

Преимущества и недостатки

Как и любая иная система налогообложения, патентная схема имеет свои преимущества и недостатки. Каждый может оценить плюсы и минусы данной системы и принять для себя решение о необходимости перехода на такую уплату налогов с прибыли.

Преимущества наличия патента:

  • отсутствие необходимости оплачивать НДС, НДФЛ и налог на имущество;
  • не нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать налоговые декларации в ФНС;
  • суммы отчислений понятны и просты в своем расчёте;
  • нет лимитов на количество сдаваемых в аренду объектов;
  • наличие разных величин ПВГД для расчётов в зависимости от нюансов деятельности ИП.

Что касается недостатков оформления патента, то они такие:

  • рассчитанный местными властями возможный доход может быть больше реальной прибыли ИП;
  • необходимость оплачивать документ авансом или сразу полностью, что для некоторых предпринимателей может быть проблематично;
  • страховые и социальные выплаты не помогают уменьшить размер налоговых отчислений;
  • необходимость вести книгу учёта прибыли ИП;
  • небольшой срок действия документа (не дольше года).

Таким образом, прежде чем решиться на приобретение патента, взвесьте все «за» и «против». Патент освобождает от уплаты некоторых налогов, но при этом требует отчисления средств авансом, а не после получения прибыли. Для некоторых ИП это может стать камнем преткновения.

Признание патента недействительным

Иногда патент на аренду жилой недвижимости может быть признан недействительным. Это может произойти, если:

  • ИП прекратило своё существование, а владелец жилья перешёл на систему с оплатой НДФЛ;
  • просрочен платёж за приобретение патента;
  • годовой доход ИП превысил 60 000 000 рублей;
  • количество наёмных сотрудников стало больше, чем 15 человек.

При возникновении любой такой ситуации напишите в налоговую инспекцию соответствующее заявление. Если аренда квартиры продолжится на основании недействительного патента и это станет известно ФНС, на вас наложат административный штраф и взыщут неоплаченную сумму (если аннулирование патента было по этой причине).

Что выгоднее: ИП или физическое лицо?

На основании всего вышеизложенного многие люди могут задаться вопросом: так как же выгоднее сдавать квартиру — как физическое лицо или как ИП? Здесь играет роль множество факторов. Давайте попробуем в них разобраться.

Сегодня существует три основных способа сдачи в аренду жилого помещения на законных основаниях:

  • Как физическое лицо. В этом случае вам придётся платить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, возникнет необходимость заключать договор найма, составлять акт приёмки квартиры и документы для фиксации оплаты. В ФНС подаётся декларация с договором на аренду и документами, подтверждающими право собственности на помещение.
  • Как ИП по упрощенной системе налогообложения (УСН). Процентная налоговая ставка здесь составляет всего 6%. Помимо этого нужно делать отчисления в страховые фонды и заполнять налоговую декларацию.
  • Приобрести патент на срок до 1 года. В этом случае тоже придётся становиться ИП и оплачивать страховые взносы. Правда, подавать каждый раз налоговую декларацию уже не нужно. При этом, чем меньше срок патента, тем он дешевле обойдётся.
Читайте так же:  Какие документы нужны для китайской визы

В любом случае, решая на каком варианте остановиться, рассчитайте суммы налогов для каждого способа сдачи помещения в аренду. Таким образом, вы увидите, что будет выгодно именно в вашем конкретном случае.

Патент может помочь снизить налоговые отчисления для собственников дорогой недвижимости. Однако, если арендная плата низкая из-за небольшой площади квартиры или её расположения, такой вариант может оказаться убыточным. Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде, чем остановиться на этом варианте.

Патент и сдача жилья в аренду: есть ли смысл

Вопрос: эффективно ли применение патентной системы налогообложения при сдаче жилья в аренду? В каких случаях?

Ответ: суть патентной системы в том, что ИП оплачивает налог с потенциального дохода, размер которого определяется федеральным и местными законами.

Ставка налога составляет 6%.

Размер того самого потенциального дохода определяется площадью и локацией.

По общему правилу патент оплачивается в 2 этапа: 1/3 в момент получения и 2/3 до конца налогового периода.

[1]

Срок действия патента от 1 до 12 месяцев. Декларировать доходы не требуется, однако необходимо вести книгу учета доходов, которые за год не могут превысить 60 млн. руб.

Однако ИП не освобождается от уплаты страховых взносов на обязательное социальное страхование.

В каждом федеральном округе и районе стоимость патента разная.

Важно помнить о том, что страховые взносы, которые ИП, применяя ПСН платит за себя, не уменьшают стоимость патента, поэтому в некоторых случаях проще 1 раз в год сдать декларацию по УСН 6%, чем оплачивать и патент, и страховые взносы.

Пример: ИП планирует сдать в аренду свою однокомнатную квартиру за 40 000 рублей, место нахождения объекта – Москва.

Размер потенциального дохода от сдачи квартиры в аренду при применении предпринимателем ПСН составляет 450 000 рублей, стоимость патента – 27 000 руб. в год.

Страховые взносы – 36 238 руб. по сроку до 31 декабря 2019 года и 1 500 руб по сроку до 1 июля 2019 года.

Итого налоговая нагрузка составит 27 000 + 36 238 + 1 500 = 64 738 руб.

При применении УСН 6% предприниматель заплатит 36 238 руб по сроку до 31 декабря, 1 800 рублей (если оплатит этот налог тоже до 31 декабря 2019 года) , а (40 000 * 12 * 6%) = 28 800 – 36 238 – 1 800 = — 9 238 руб. будет переплатой, но в рамках календарного года. Зачесть ее в счет уплаты налога за 2020 год нельзя.

То есть при ПСН предприниматель заплатит в бюджет 64 738 руб., а при применении УСН — 38 038 руб.

Мы живем в быстро меняющемся мире. Предпринимательская среда требует от бухгалтера не только счетоводческих навыков, позволяющих посмотреть в прошлое и заплатить налоги, но и уметь спланировать, организовать, построить модель ведения дел таким образом, чтобы при минимальных налогах бизнес оставался доходным и при этом безопасным. Быть таким бухгалтером, помогать предпринимателям строить свой бизнес, сохранять заработанное, искать новые источники дохода и сохранять то, что уже имеется — в этом моя задача.

Аренда жилья: патентную систему выбирают 10% из тех, кто платит налог от сдачи квартиры

Москва, 23 октября 2018 года. – Один из законных способов сдачи квартиры в аренду – приобретение патента после получения физлицом статуса индивидуального предпринимателя (ИП): налоговая ставка в этом случае составляет 6% против 13% при уплате НДФЛ. Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации. В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств: во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН (с учетом обязательных платежей ИП) выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры. Ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин комментирует характеристики патента как разновидности налогового режима и представляет свое мнение о рентабельности данной системы для арендодателя.
Приобретение патента: ограничение и цена

Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Приобретение патента правомочно только для индивидуальных предпринимателей, то есть физические лица без статуса ИП не могут использовать данную систему налогообложения. Стоимость патента в Московском регионе основывается на размере потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в аренду, который определяется правительством Москвы. По состоянию на 2018 год налоговая ставка составляет 6% от такого дохода. Цена разрешения на арендную деятельность зависит от локации (округа и района), где находится сдаваемая квартира, и от ее площади.

Приведу примеры. Патент на квартиру площадью до 50 кв. м, расположенной в ЮЗАО, стоит 18 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, составляет 300 000 рублей в год; расчет: 300 000 Х 6% = 18 000 рублей). Стоимость патента для квартиры площадью 75 кв. м, расположенной в ЦАО, – 54 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, – 900 000 рублей в год; расчет: 900 000 Х 6% = 54 000 рублей). Размер действительного дохода, который может быть гораздо ниже, при расчете стоимости патента не учитывается.

Патентная система непопулярна – согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, данного налогового режима придерживаются не более 10% из тех, кто сдает в Москве квартиру и платит налоги с этого дохода».

Причины непопулярности ПСН

Кирилл Кокорин: «Наличие патента не связано с размером и регулярностью получения дохода от сдачи квартиры в аренду: наймодатель покупает этот разрешительный документ на определенный срок (от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года), и даже если объект все это время простаивал – например, его не удалось сдать, – патент не продлевается и его стоимость не возвращается.

Помимо этого, вне зависимости от того, получен ли доход от сдачи квартиры или нет, ИП вносит ежегодные обязательные платежи в Пенсионный фонд – в 2018-м это 5 840 рублей, а также в Федеральный фонд медицинского страхования – в 2018 году это 26 545 рублей. Общая сумма обязательных платежей – 32 385 рублей. Для индивидуального предпринимателя, купившего патент, возможность уменьшения суммы налога на размер страховых взносов не предусмотрена.

Читайте так же:  Что значит долевая собственность на дом

Расходы арендодателей, которые являются ИП, включают стоимость патента и обязательные платежи. Физлица уплачивают только НДФЛ. Рассмотрим пример. Квартира в ЮЗАО площадью 45 кв. м сдается за 30 000 рублей в месяц, годовой доход от сдачи составляет 360 000 рублей. Расход от сдачи этой квартиры для физического лица (НДФЛ) при таком доходе составит 46 800 рублей в год (360 000 Х 13%); для ИП – 50 385 рублей (18 000 рублей за патент + 32 385 рублей как обязательные платежи).

Для определения целесообразности приобретения патента каждому арендодателю следует провести грамотную калькуляцию всех возможных вариантов».

Продавец квартиры в статусе ИП: особенности положения

Кирилл Кокорин: «Собственник жилплощади, который хоть единожды использовал ее в предпринимательских целях, имея статус ИП, не сможет продать эту квартиру как физическое лицо, только как ИП. Это означает, что продавец лишается всех льгот и вычетов, которые положены физлицу. Если собственник официально ликвидирует ИП, ситуация при продаже лишь усложнится. Утративший статус ИП продавец квартиры, которая раньше использовалась им в предпринимательских целях, обязан уплатить НДФЛ со всей суммы, полученной от продажи. Срок владения квартирой значения не имеет. Такова устойчивая позиция Минфина.

Напомню: НДФЛ не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, если она была в собственности не менее 3 лет (для имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее 5 лет (для имущества, купленного после 01.01.2016). Данная льгота не распространяется на недвижимость, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в коммерческой деятельности, то есть сдавал внаем».

Видео (кликните для воспроизведения).

Кому выгодна уплата налога через патент

Кирилл Кокорин: «Рентабельность ПСН имеет очень индивидуальный характер. На мой взгляд, патент выгоден лишь в случае, если собственник не планирует продажу квартиры, уже имеет статус ИП и несет расходы на обязательные взносы: скажем, он занимается деятельностью в других направлениях и решил внести в свой совокупный доход также прибыль от найма квартиры».

Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость
Тел.: +7 (495) 232-24-24
e-mail: [email protected]

Дружите с нами на Facebook
Дружите с нами Вконтакте

Как оформить налоговый патент

1. Что такое патентная система налогообложения?

Патентная система налогообложения (ПНС) — это специальный налоговый режим для индивидуальных предпринимателей. Его суть заключается в следующем: ИП покупает патент, патент освобождает его от трех видов налога:

  • налога на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • налога на имущество физических лиц;
  • налога на добавленную стоимость (НДС).

Предприниматели, работающие в Москве по патенту, также не должны уплачивать торговый сбор.

ИП остается только уплатить взносы в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования — за себя и за своих работников, если они есть.

2. Кто и на какие виды деятельности может получить патент?

Применять патентную систему налогообложения могут только индивидуальные предприниматели.

Право на патент имеют ИП, у которых:

  • работников — не больше 15 за налоговый период (по всем видам предпринимательской деятельности);
  • сумма годового дохода не больше 60 миллионов рублей.

Патент можно приобрести по 80 видам предпринимательской деятельности . Среди них розничная торговля, бытовые услуги, пассажирские и грузовые перевозки, ремонт машин, сдача в аренду жилья, услуги нянь и репетиторов, разработка программ для ЭВМ, производство молочной продукции и другие.

Если ИП ведет несколько видов деятельности, то он может либо совместить разные способы налогообложения , либо приобрести несколько патентов.

Патент нельзя оформить, если предприниматель работает по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) или договору доверительного управления имуществом.

3. На какой срок оформляется патент?

Патент можно оформить на любой срок от одного до 12 месяцев в пределах календарного года.

4. Как рассчитывается и сколько стоит патент?

Стоимость патента рассчитывается следующим образом:

Размер налога = (налоговая база : 12 месяцев х количество месяцев срока, на который выдан патент) х 6 %

В случае получения патента на срок менее календарного года:

Размер налога = (размер потенциально возможного к получению годового дохода : количество дней в этом календарном году) х количество дней срока, на который выдан патент х 6 %

Налоговая база (размер потенциального годового дохода) в каждом регионе своя и зависит от вида деятельности.

Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если вы приобретете патент на срок до 6 месяцев, вам нужно будет оплатить его полную стоимость не позднее срока окончания действия патента.

Если патент выдан на полгода и более, вы можете сначала (в течение 90 дней после начала действия патента) оплатить 1/3 от стоимости, а затем (до момента окончания срока действия патента) оставшуюся сумму.

В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента сумма налога пересчитывается:

Размер налога = (размер потенциально возможного к получению годового дохода : количество дней в этом календарном году) х количество дней срока, на который применялась патентная система налогообложения х 6 %.

5. Как оформить патент?

Шаг 2. Подайте заявление на получение патента. Если вы планируете работать в Москве, вы можете обратиться в любую налоговую инспекцию города. Заявление нужно подавать за 10 дней до того момента, как вы планируете начать работать по патенту. Исключение — оформление патента вместе с регистрацией ИП. В этом случае документы на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и заявление на получение патента подаются одновременно в ту налоговую инспекцию, где регистрируется ИП. Предварительно вы можете записаться на прием онлайн.

Шаг 3. Через 5 дней получите патент.

Шаг 4. Оплатите патент.

6. Есть ли какие-то льготы?

Да. В Москве до 2021 года действуют налоговые каникулы для тех, кто в период с марта 2015 года по настоящее время зарегистрировал ИП впервые, ведет один из 17 видов предпринимательской деятельности и выбрал патентную систему налогообложения. Налоговая ставка для таких предпринимателей в течение двух лет непрерывно составляет не 6 %, а 0 %.

Читайте так же:  Договор аренды дачного участка с домом образец

Также ИП на патентной системе налогообложения при соблюдении некоторых условий могут получить налоговый вычет до 18 тысяч рублей. На эту сумму можно уменьшить размер налога за налоговые периоды, которые начинаются в 2018 и 2019 годах и завершаются после регистрации соответствующей контрольно-кассовой техники.

7. Когда прекращается действие патента?

Срок действия патента заканчивается преждевременно, если:

  • у вас стало больше 15 работников (по всем видам предпринимательской деятельности);
  • ваш доход превысил 60 миллионов рублей (учитывается доход как от деятельности по патентам, так и по упрощенной системе налогообложения).

В этом случае ИП переходит на общую систему налогообложения.

Также патент перестанет действовать, если вы закроете ИП.

Если предприниматель утратил право на патент либо если он закрыл ИП (и действие патента таким образом аннулировалось), новый патент по тому же виду деятельности можно получить не раньше, чем в следующем календарном году.

8. Куда обращаться с вопросами?

Вопрос о патентной системе можно задать специалистам Федеральной налоговой службы онлайн или по телефону: +7 (800) 222-22-22. Еще один вариант — обратиться в электронную приемную Департамента экономической политики и развития.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  • Сама система довольно проста.
  • Нет необходимости в подаче декларации.
  • Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  • Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.
  • Минусы патентной системы:

    • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
    • необходимость внесения платежей наперёд;
    • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
    • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
    • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
    • короткий срок действия патента (до 1 года).

    Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

    Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

    Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

    Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

    Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

    Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

    Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

    • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
    • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

    Основания для получения патента

    Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:
    1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
    2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

    Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

    1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
    2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

    Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

    Как оформить патент на сдачу квартиры?

    Порядок оформления патента следующий:

  • Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  • После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  • Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).
  • Срок действия и стоимость патента

    Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

    Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

    При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

    Читайте так же:  Акт согласования местоположения границы земельного участка образец

    Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).
  • Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

    Так, для Москвы в 2019 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

    1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
    2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
    3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
    4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
    5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
    6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
    7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

    [2]

    Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

    1. До 70 м² – 26 000 руб.
    2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
    3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

    [3]

    Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

    Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

    Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

    Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

    1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
    2. Вторую — до окончания срока действия патента.

    Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

    Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

    Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

    Социальные взносы

    Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

    Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

    Что выгоднее: патент или НДФЛ?

    Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

    К 2019 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

    • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
    • оплата патента;
    • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

    Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

    Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

    Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

    Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

    Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

    Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

    Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

    Источники


    1. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.

    2. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

    3. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.
    4. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
    5. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
    Как приобрести патент на сдачу квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here