Как подстраховаться при продаже квартиры

Важная информация на тему: "Как подстраховаться при продаже квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Риски при продаже квартиры

Хотя, в отличие от покупателя недвижимости, продавец не так сильно рискует. Но и ему могут попасться мошенники, либо у обычного покупателя возникнут проблемы, в результате которых он откажется от приобретения квартиры, когда уже почти всё готово и понесены расходы.

Большую часть возникающих при продаже квартиры рисков легко минимизировать, соблюдая стандартные процедуры и составляя документы. Можно также доверить оформление сделки риэлторам.

Возможные причины продажи

Причины, по которым квартиры выставляются на продажу, бывают разными, а то и противоположными. Например, иногда квартиру продают из-за того, что финансовое положение семьи благополучно, и она может себе позволить приобрести другое, более дорогое жильё, а иногда – потому как не может позволить себе находиться далее даже в том, что уже есть.

От причины продажи зависит и цена – если жильё продаётся вынужденно, потому как срочно нужны деньги, то будет ниже, чем продавец мог бы просить за ту же квартиру, если бы в её срочной продаже не было никакой необходимости.

Наиболее частые причины:

[1]

Чем рискует продавец

Хотя при сделке купли-продажи недвижимости риски покупателя считаются выше, но и продавец тоже их несёт. А именно:

  • Сделка может быть признана незаключённой или недействительной, в результате чего все понесённые затраты окажутся бесполезными.
  • Покупатель может не оплатить приобретение – этот риск практически исключается при грамотном оформлении сделки.
  • Следует аккуратно обращаться с налогами – нужно выверить дату продажи, нужно ли будет платить НДФЛ (например, иногда достаточно подождать пару месяцев, чтобы платить его не пришлось).
  • При ипотеке – если оплата за квартиру не будет получена продавцом, он не сумеет воспользоваться правами залогодержателя
  • Претензии к качеству недвижимости – покупатель впоследствии может оказаться недовольным качеством приобретения и потребовать компенсации или же вовсе отмены сделки. Законодательство не освобождает продавца от ответственности за неисполнение условий договора, даже если покупатель принял жильё, не соответствующее его условиям, и такие требования могут быть предъявлены в течение двух лет с момента перехода прав.

И ряд других рисков, связанных в первую очередь с уклонением покупателя от завершения приобретения.

Способы продажи

Есть два варианта: либо пытаться справиться своими силами, если чувствуете уверенность, и вам не нужны помощники, либо же обратиться в риэлторскую компанию, после чего делом займутся профессионалы. Второй вариант предпочтителен также для тех, кому попросту некогда самостоятельно заниматься продажей квартиры, либо нужно осуществить её в сжатые сроки, и по возможности не потерять в деньгах при этом.

Самостоятельно

При выборе данного варианта, вы будете заниматься всеми делами по продаже самостоятельно. В этом есть плюсы: не нужно платить риэлтору, как минимум с его стороны обмана опасаться не приходится, а ведь риэлторские компании тоже попадаются разные, не все из них профессионалы, и не все из них безукоризненно честны в работе.

Крайне желательно уже иметь определённый опыт в этом, поскольку всем придётся заниматься своими силами, без опыта есть риск сделать ошибки.

Вам потребуется провести изучение рынка предложений, определить цену, по которой будете выставлять на продажу квартиру, сделать об этом объявления на как можно большем количестве площадок, проверить покупателя, составить договор с ним, подготовить квартиру. Каждый этап должен быть выполнен хорошо, иначе шансы продать жильё, и сделать это по желаемой цене, будут снижаться.

Потому стоит заранее ответить себе на вопрос, справитесь ли вы с этим, и главное, справитесь ли в срок, до которого нужно провести сделку, если он установлен. Неопытные в этом деле люди склонны допускать несколько ошибок в рассуждениях:

Продать квартиру можно просто и быстро, и помощь со стороны не нужна – на деле это совсем не так, и продать недвижимость быстро удастся, только если она будет выставлена по цене ниже рыночной. Или при большом везении, на которое полагаться не стоит.

Достаточно просто дать рекламу, и вскоре начнут звонить покупатели – практика показывает, что если ограничиться несколькими рекламными объявлениями, то вряд ли их увидят многие. Эти оглашения быстро затеряются, и чтобы вашим предложением заинтересовалось действительно большое количество людей, придётся повторять объявления раз за разом, и при этом тщательно подобрать эффективные площадки для рекламы.

Поскольку квартира хороша, её удастся продать дорого – увы, с этим подходом, вероятнее всего, ждать придётся долго, и при этом всё время продолжать тратить средства на рекламу. Если вы хотите продать квартиру даже дороже рыночной стоимости, то обойтись своими силами – слишком самонадеянно.

Через агентов

Если сроки для продажи намечены сжатые, и обязательно надо успеть в них уложиться, верным шагом будет обращение к риэлтору, причём к зарекомендовавшему себя в проведении быстрых сделок. Специфика здесь такова, что нужно не просто быстро разобраться с определением цены квартиры и поиском покупателя для неё, но также и оперативно оформить требующиеся документы, и провести юридическую проверку чистоты сделки.

Самостоятельно и быстро сделать это вряд ли выйдет, даже если на поиск покупателя было потрачено мало времени. Также лучше обратиться к риэлторам при продаже дорогой недвижимости, или если у вас нет никакого опыта, и вы слабо себе представляете, что следует сделать, чтобы продать квартиру. Лучше не учиться этому по ходу и на своих ошибках.

Важно выбрать профессионалов – грамотные специалисты сами сделают всю необходимую работу, но за это придётся заплатить, чаще всего в процентах от сделки. В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.

Плюсы при работе с риэлторами:

  • Быстрая и точная оценка недвижимости.
  • Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
  • Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.

При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить. Потому иногда к ним обращаются за выполнением только части связанных со сделкой операций, без полного контроля над процессом.

Читайте так же:  Земля для сельскохозяйственного производства что это значит

Алгоритм действий

Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.

Определение цены

Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку. Конечно, иногда везёт, но обычно скорость продажи напрямую зависит от того, как цена, которую продавец требуется за квартиру, соотносится с её реальной стоимостью.

Но нередко продавец и сам имеет смутное понятие о том, сколько должна стоить его квартира, и это первое, с чем надо разобраться, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей чересчур высоким ценником.

Если продажа выполняется через риэлторов, вам скажут обо всех вариантах. Например, что при цене X покупатель найдётся примерно за неделю, при цене Y за месяц, а при цене Z – вообще не факт, что удастся найти вариант, но может и повезти.

Если вы обходитесь без риэлтора, тоже не беда – достаточно посмотреть объявления в интернете, узнать, за сколько продаются квартиры сходных параметров в городе, и сделать поправку на район, а это значимый фактор – в зависимости от того, где именно располагается квартира, её стоимость может сильно варьировать. Имейте в виду, что указываемая в объявлениях продавцов цена – это скорее та, за которую они хотят продать квартиру, и после торгов она может несколько снизиться.

Это нужно учитывать, как заранее делая поправку на то, что реальная цена продажи часто ниже, чем в объявлениях, и учитывая это в планах, так и составляя собственные. Покупатель может пожелать поторговаться, и либо указывайте цены выше, чем минимально приемлемая, либо отдельно указывайте, что торга не будет.

Также существуют онлайн-сервисы, позволяющие ввести основные параметры вашей квартиры, и получить её приблизительную оценку, или можно обратиться к профессиональным оценщикам, которые предоставляют услугу определения рыночной стоимости с учётом всех факторов.

Помимо объективных факторов, на цену влияет множество различных мелочей, которые будут несущественны для одних покупателей, но важны для других: на какой стороне находятся окна – солнечной или теневой, и каков вид из них; насколько высокие потолки в доме; тихо ли по вечерам; в порядке ли лифты и подъезд; насколько близко располагается школа или детский сад. Учёт этих моментов позволит выгоднее преподнести квартиру покупателю.

Поиск покупателя

Если вы не уверены в том, как нужно действовать, и не имеете опыта в продаже недвижимости, лучше обратиться к профессионалам. Они, в том числе займутся и поиском покупателей.

Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

  1. Донесение информации до максимально большего количества потенциальных покупателей – придётся потратиться на объявления на интернет-сайтах, а иногда и в газетах. Стоит учесть местную специфику – так, в маленьких городках наиболее эффективным будет продвижение через региональные издания или даже просто расклеенные в людных местах объявления – тем более что этот способ ещё и дешевле.

При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:

  • визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
  • желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
  • при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
  1. Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
  2. Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
  3. Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса. Так вы сэкономите время, а даже если произойдёт задержка, и потенциальные покупатели встретятся друг с другом, ничего страшного – так они убедятся, что спрос на квартиру есть.

Заключение договора

После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи. Его образец прилагается к статье. Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

Способы получения денег

При самостоятельной продаже крайне важен момент и способ передачи средств – на этом этапе много возможностей для обмана. Потому важно провести её правильно, чтобы обезопасить себя, и у сторон не возникало претензий друг к другу.

Вариантов передачи несколько: переводом, при помощи наличных или с использованием банковской ячейки.

Безналичный перевод

Безопасным способом будет перевод средств на депозит нотариуса, с которого они затем могут быть сняты продавцом после того, как будет осуществлена государственная регистрация перехода недвижимости. Обе стороны будут надёжно защищены: как покупатель сможет забрать свои средства до того, как убедится в получении всех прав, так и продавец может быть уверен, что не останется без прав и без денег.

Те же цели преследует использование аккредитива, при котором покупатель переводит средства в банк, но продавец сможет перевести их уже на свой счёт лишь после того, как сделка будет завершена.

Наличными деньгами

Использование наличных наиболее опасно из-за того, что сложно обеспечить как достаточный уровень доказательств того, что деньги были переданы (конечно, есть расписки и другие возможности доказать факт передачи, но они не стопроцентно надёжны), так и полную безопасность.

Всегда есть опасность, что деньги окажутся поддельными, или получатель затем будет ограблен. Потому расчёт наличными практикуется всё реже с каждым годом.

Использование банковской ячейки

Покупатель помещает средства в арендованную банковскую ячейку, и стороны заключают соглашение о порядке доступа к ней, обеспечением которого занимается банк. Если сделка не состоится, покупатель будет иметь возможность вернуть средства, а если всё пройдёт хорошо, доступ к ним может получать продавец.

[2]

Риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

Читайте так же:  Процедура вступления в наследство по закону

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

  1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
  2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
  3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
  4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

  • заключением сделки;
  • передачей денег;
  • в операциях с оригиналами документации;
  • при продаже ипотечного жилья;
  • при продаже жилья в рассрочку;
  • реализация при участии посредника;
  • иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.
Читайте так же:  Список документов для договора дарения доли квартиры

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

Читайте так же:  Как самостоятельно рассчитать налог на квартиру

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Читайте так же:  Какой срок давности привлечения к административной ответственности

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

[3]

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

  2. Кондрашков, Н.Н. Тунеядство: против закона и совести; М.: Юридическая литература, 2012. — 160 c.

  3. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  4. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
  5. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
Как подстраховаться при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here