Как оспорить договор купли продажи квартиры

Важная информация на тему: "Как оспорить договор купли продажи квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Приобретение или продажа квартиры не всегда заканчивается хорошо для участников сделки. Может выясниться, что на квартиру претендует какой-то человек, ранее зарегистрированный в ней, обнаружиться большой долг по коммунальным платежам.

Покупатель может так и не расплатиться за приобретенную недвижимость. Можно ли оспорить сделку и вернуть проданное жилье? Как это сделать? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли оспорить договор и вернуть купленное жилье продавцу?

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Основания для аннулирования

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Как признать соглашение недействительным?

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

[3]

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

    Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
  1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
  2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.
  • Сбор доказательств

    • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
    • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
    • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
    • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

    Составление иска

    В иске указывается:

    1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
    2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
    3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
    4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
    5. Требования, которые выдвигает истец.
    6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от продавца

    Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

    Читайте так же:  Закон о пересчете времени содержания в сизо

    Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

    Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

    [1]

    1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
    2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
    3. Отклонить требования истца.

    Пошлина и другие расходы

    Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

    Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.

    Что делать, если всё пошло не по плану?

    Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

    Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

    Вероятные трудности

    Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

    Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

    Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

    Полезное видео

    Смотрите видео о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Признание договора купли-продажи недействительным 2019

    Содержание:

    Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

    • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
    • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
    • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
    • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
    • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
    • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
    • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

    Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

    Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

    Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

    Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

    Основания признания договора купли продажи недействительным

    В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

    Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

    Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

    Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

    Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

    • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
    • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

    Какие сделки считаются ничтожными:

    • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
    • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
    • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
    • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
    • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

    Какие сделки считаются оспоримыми:

    • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
    • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
    • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
    • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
    • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
    • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
    • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.
    Читайте так же:  Договор переуступки права требования долга трехсторонний образец

    Срок исковой давности для оспаривания сделки

    Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

    В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

    • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
    • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

    Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

    Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

    В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

    При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

    Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

    Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

    Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

    Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

    Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

    Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

    Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

    Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

    Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

    Читайте так же:  Как временно прописать человека в приватизированную квартиру

    В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

    Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

    Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

    Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

    Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

    Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

    Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

    Услуги юристов по оспариванию сделки:

    • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
    • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
    • Предъявление иска в суд
    • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

    Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

    Как оспорить договор купли-продажи квартиры

    Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка. Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад». Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

    Почему сделка может быть признана недействительной?

    Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

    Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

    Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

    • — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
    • — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
    • — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
    • — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
    • — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
    • — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

    ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

    Ничтожные сделки и их виды

    В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

    1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
    2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
    3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
    4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
    5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
    6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

    Причины оспаривания договоров купли-продажи

    Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

    • — без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
    • — несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
    • — лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
    • — под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
    Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

    Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

    Читайте так же:  Отличие приватизации от собственности

    Расторжение договора купли продажи

    В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

    1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
    2. по согласию сторон.

    Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

    На что обратить внимание перед подачей иска в суд

    Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

    Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

    Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

    Порой происходят ситуации, когда лицо (покупатель или продавец) после совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества обнаруживает в ней признаки незаконности. В этом случае такой договор можно признать недействительным.

    Настоящая статья поможет читателю разобраться с тем, как нужно правильно и законно действовать, попав в подобную ситуацию.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Законные основания

    В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ под недействительным договором купли-продажи подразумевается соглашение, не влекущее за собой юридических последствий. Иными словами, это сделка, которая не имеет никакой силы даже несмотря на то, что квартира возможно уже передана покупателю, а деньги получены продавцом.

    В ст. 168-179 ГК РФ определен перечень оснований, по которым договор можно признать недействительным. Сюда относятся сделки купли-продажи, совершенные:
    • с нарушением норм действующего законодательства;
    • с целью, противоречащей основам правопорядка и нравственности;
    • обманным путем (могут быть мнимые и притворные);
    • лицом, официально признанным недееспособным;
    • ребенком, чей возраст не достиг 14 лет;
    • юридическим лицом с нарушением основных идей его деятельности;
    • без согласия третьей стороны (если такая необходимость закреплена законом);
    • представителем без соблюдения интересов своего представляемого;
    • с квартирой, распоряжение которой ограничено (например, арестованное имущество);
    • несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
    • гражданином, чья дееспособность была ограничена в судебном порядке;
    • лицом, не отдающим отчет своим действиям;
    • человеком, который был заведомо введен в заблуждение;
    • под угрозами, насилием и другими негативными воздействиями.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Оспоримые сделки

    Так, сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена в суде в следующих случаях (в перечне представлены некоторые примеры):

    1. Если она была заключена на крайне невыгодных условиях, так как продавцу квартиры срочно нужны были денежные средства (например, на лечение ребенка). При этом покупатель воспользовался сложными жизненными обстоятельствами второй стороны сделки.
    2. Если квартира была продана под воздействием угроз и применения физической силы.
    3. Продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, без разрешения органов опеки и попечительства.
    4. Если продавец на момент подписания договора находился в невменяемом состоянии (например, был пьян или же одурманен наркотическими средствами) и др.

    [2]

    Ничтожные сделки

    Сделка является ничтожной в том случае, если она с самого начала была заключена с очевидными нарушениями. При этом в данном случае она является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

    Примерами ничтожных сделок купли-продажи квартиры выступают следующие:

    • составление договора без соблюдения требований к его форме, установленных в ст. 550 ГК РФ;
    • реализация краденной недвижимости;
    • заключение фиктивного договора купли-продажи квартиры с целью ухода от ее конфискации;
    • если она была осуществлена лицом, страдающим ярко выраженным психическим заболеванием;
    • продажа недвижимости ребенком в возрасте до 14 лет;
    • если при заключении договора были использованы поддельные подписи и печати и т.д.

    Сроки исковой давности

    В соответствии со ст. 181 ГК РФ по недействительным сделкам установлены следующие сроки исковой давности:
    • Для договора купли-продажи, подлежащего оспариванию – 1 год. При этом отсчет данного времени начинается с момента, когда истец узнал об основаниях признания такой сделки недействительной или же со дня прекращения насилия и угроз, в результате которых она была заключена (п. 1 ст. 179).
    • Для ничтожных соглашений – 3 года, начиная со дня исполнения условий такой сделки. При этом, если истец не является одной из сторон ничтожного договора, то срок исковой давности отсчитывается с момента, когда он узнал или должен был узнать о начале его действия. Кроме того, для данного лица период, в течение которого он может подать исковое заявление, не может превышать 10 лет с начала действия такого соглашения.

    Порядок действий при обращении в суд

    Следует отметить, что независимо от вида сделки (оспариваемая или ничтожная) общий порядок действий при обращении в суд будет иметь следующий вид:

    1. Изучение законодательства и судебной практики по интересующему вопросу, прохождение консультаций с юристом.
    2. Подготовка искового заявления.
    3. Сбор необходимых документов.
    4. Оплата госпошлины.
    5. Подача иска и прочих бумаг в судебные органы.
    6. Участие в заседаниях по делу.
    7. Получение готового решения суда.
    Читайте так же:  Правила возврата товара ненадлежащего качества в магазин

    Далее подробно расскажем, как действовать, чтобы признать договор недействительным.

    С чего начать?

    Как правило, все возникает с появления подозрений в незаконности заключения той или иной сделки, в том числе и купли-продажи квартиры. В связи с этим прежде всего следует предпринять следующие действия:
    1. Тщательно изучить нормы действующего законодательства.
    2. Заглянуть в судебную практику.
    3. Убедиться в том, что требование признать сделку недействительной является правомерным.
    4. Проверить не вышел ли срок исковой давности для подачи заявления в суд по конкретному делу.

    Куда обращаться?

    Приняв твердое решение начать судебное разбирательство, необходимо определиться в какой именно суд отнести свое исковое заявление. В данном случае исходить надо из следующих двух критериев:

    • предметная подсудность;
    • территориальная подсудность.

    Итак, сделки купли-продажи недвижимости, заключенные между физическими лицами, подведомственны судам общей юрисдикции. В связи с этим обращаться надо в городской или районный суд. При этом согласно общему правилу иск подается по месту жительства ответчика.

    Необходимые документы

    В соответствии со ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению должны быть приложены следующие бумаги:
    1. Квитанция об уплате госпошлины.
    2. Доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца выступает другой человек).
    3. Документы, подтверждающие правомерность выдвигаемых исковых требований (например, справка о психическом расстройстве лица, подписавшего договор купли-продажи, копия самого соглашения, содержащего ошибки, и т.д.).
    4. Письменный расчет суммы взыскания или оспаривания, содержащий подпись истца.
    5. Копии иска в соответствии с количеством ответчиков и иных лиц.

    Как правильно оформить иск?

    Составление иска является одним из самых серьезных и сложных этапов в урегулировании судебных споров. Очень важно тщательно продумать каждое слово, формулировку, а также выдвигаемые требования. Лучше всего поручить это задание грамотному специалисту, так как от этого напрямую зависит исход дела.

    Основные требования к содержанию искового заявления изложены в ст. 131 ГПК РФ. Подается оно в письменной форме и обязательно должно включать следующие сведения:

    1. название судебного органа;
    2. ФИО истца, а также адрес его проживания;
    3. ФИО ответчика и место его жительства;
    4. суть нарушений, совершенных ответчиком, а также требования, выдвигаемые истцом;
    5. документально подтвержденные основания обращения в суд;
    6. денежное измерение требования – в случае с признанием недействительной сделки по купли-продаже недвижимости ценой иска будет выступать стоимость квартиры, а также другие финансовые претензии (если они есть);
    7. перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.

    В конце документа обязательно ставится подпись истца или его официального представителя.

    Вынесение решения

    Следует иметь в виду, что процедура признания договора купли-продажи квартиры недействительным это достаточно длительный процесс, который требует много сил и нервов. При этом судебное процесс осуществляется в следующем порядке:

    1. После поступления иска суд рассматривает его в течение 5 дней, по окончании которых выносит определение о принятии его к производству. На основании этого документа в дальнейшем возбуждается гражданское дело (ст. 133 ГПК РФ).
    2. Далее начинается подготовка к судебному разбирательству, в ходе которой уточняются отдельные обстоятельства дела о признании договора недействительным, поднимаются нормы законодательства, действующие в данной сфере, собираются дополнительные доказательства от сторон сделки или иных лиц и т.д. (гл. 14 ГПК РФ).
    3. Судебное разбирательство – на данном этапе происходит рассмотрение дела по существу. Выслушиваются доводы обеих сторон сделки, показания свидетелей, а также объяснения иных лиц, принимающих участие в судебном процессе.

    Последствия суда для продавца и покупателя

    В п. 2 ст. 167 ГК РФ написано, что в случае, если сделка будет признана недействительной, то ее стороны должны возвратить друг другу все полученное по такому договору. При этом, если возврат невозможно сделать в натуральном виде, то компенсацию необходимо будет выплатить денежными средствами. Подобный исход дела носит название двусторонняя реституция.

    Таким образом, в случае признания договора-купли продажи квартиры недействительным, покупатель должен будет вернуть назад недвижимость, а продавец вырученные за нее деньги. Если последний не имеет возможности единовременно вернуть полную сумму, то ему придется выплачивать ее частями в течение определенного промежутка времени.

    В целом же можно отметить, что на практике зачастую предметом судебного разбирательства выступают как оспоримые, так и ничтожные сделки. При этом в первом случае целью разбирательства является признание договора недействительным и применение соответствующих последствий, а во втором – только реализация последствий недействительности.

    Видео по теме

    Предлагаем посмотреть видео о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

    2. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

    3. Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.
    4. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
    5. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.
    Как оспорить договор купли продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here