Как используют банковскую ячейку при продаже квартиры

Важная информация на тему: "Как используют банковскую ячейку при продаже квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как используют банковскую ячейку при продаже квартиры?

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Читайте так же:  Возврат вклада при отзыве лицензии у банка

Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Список документов может быть дополнен, это зависит от условий конкретной сделки. Даже если одной бумаги из обязательного списка не хватает или допущена ошибка, сотрудник банка не даст разрешение на доступ к ячейке.

После того как банковские услуги будут оплачены, можно приступать к закладке денег. Обычно день совместного посещения хранилища сторонами заранее обговаривается с сотрудниками банка (чаще всего дата закладки денег совпадает с датой подписания договора купли-продажи).

Какие могут возникнуть трудности

Фактически, депозитная ячейка — это обычный сейф, только небольших размеров. Он может служить хранилищем не только для денежных средств, но и для драгоценностей, предметов искусства, акций или облигаций. Финансовая организация обеспечивает сохранность имущества клиента. Хранилища, где расположены ячейки, оборудованы спецсредствами: противопожарной сигнализацией, камерами слежения.

Многие думают, что проведение сделок через банковскую ячейку снимает все возможные риски и можно не беспокоиться о нюансах сделки.

Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.
Совершая сделку с недвижимостью, каждая сторона договора стремится минимизировать свои риски. Продавец не желает остаться без денег, а покупатель – без жилья, за которое он заплатил внушительную сумму. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки остается наиболее популярным способом обезопасить сделку.

В хранилище продавец может спокойно пересчитать деньги, убедиться, что закладывается вся сумма, проверить купюры на подлинность.

Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных.

Основное назначение договора об использовании банковского хранилища при купле-продаже – максимальная защита интересов обеих сторон при проведении сделки. Посредническая функция финансового учреждения состоит в сохранении денежной суммы, предназначенной для продавца, до момента, когда покупатель станет собственником приобретенной недвижимости. С этой целью банк передает сейф в аренду.

Мошенничество при передаче денег

Процесс проведения сделки с использованием мини-сейфа имеет весомые преимущества перед простой передачей денег из рук в руки. Итак, что такое банковская ячейка при покупке квартиры и в чем её плюсы:

  1. Хранение денег в арендованной ячейке делает невозможной одностороннюю отмену сделки, когда продавец или покупатель передумали в последний момент.
  2. Дает возможность отсеять мошенников. Человек, нарушающий закон, не рискнет показаться перед камерами наблюдения.
  3. Гарантирует получение денег продавцом после того, как новый владелец станет полноправным хозяином недвижимости, то есть получить свидетельство о регистрации собственности.
  4. Защищает от недобросовестных покупателей. Передаваемые купюры проверяются банковским служащим на подлинность.
  5. Обеспечивает конфиденциальность сделки с недвижимостью. Сумма, передаваемая на хранение, нигде не указывается.

Передача денежных средств через ячейку в банке при продаже жилья происходит так: стороны сделки общими усилиями пересчитывают деньги, а затем помещают их на хранение. Средства замораживаются на указанный период. Продавец сможет получить их только тогда, когда будут выполнены условия соглашения, и он предъявит работникам организации положенные в этом случае бумаги.
Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями.

В бумаге содержатся паспортные данные клиента и номер лицензии учреждения, которое предоставляет данную услугу.

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Граждане пользуются таким способом передачи средств при продаже квартиры, чтобы обезопасить себя и передаваемую сумму. Ведь, если передавать деньги наличными или переводить на банковскую карту, можно столкнуться с обманом или, что еще хуже, стать жертвой нападения и грабежа.

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

Заполнить дополнительное соглашение к основному договору. Практически во всех банковских организациях составлением такой бумаги занимаются работники. Когда есть дополнительное соглашение, нужно внимательно изучить и его пункты.

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной.

Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма. Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.

  1. В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
  2. У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
  3. Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
  4. «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
  5. «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.

Но когда речь заходит о расчетах по сделке, большая часть ситуаций стандартна. Деньги отдают до или после заключения договора. И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.

При этом банк не интересует, что именно хранит в ячейке арендатор, хотя цель договора недвусмысленна. Именно поэтому на процедуру закладки ценностей приглашается продавец.

Расчеты через банковскую ячейку и по аккредитиву.

Согласно закону о предотвращении террористических угроз, банк обязан контролировать сделки, в которых фигурируют крупные суммы денег.

Читайте так же:  Налоговый кодекс ндфл с продажи имущества

Безопасность обоих сторон во многом зависит от выбранного способа передачи денег. Снизить риски сторон может использование банковской ячейки.

Ясно, что информация о продавце будет проверяться несколько раз и сверяться с информацией в том документе, который он предъявит.

Как только период соглашения проходит, и продавец, и покупатель могут пользоваться доступом к ячейке. Сроки аренды должны тщательно контролироваться.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Деньги могут быть положены в хранилище как участником сделки, который именуется покупателем, так и им вместе с продавцом. Такая мера позволяет быть уверенным продавцу в том, что он получит всю сумму, которая ему полагается по договору.

Нет риска потерять деньги в момент их передачи или после него. Например, покупатель может оказаться связан с криминалитетом или просто проболтаться о месте и времени передачи денег. В результате на вас могут напасть и в лучшем случае просто отобрать всю сумму.

Если же сделка в силу различных причин не состоялась, то получить доступ к хранилищу вправе покупатель. Покупатель имеет право на посещение ячейки после истечения срока, отведенного продавцу.

Получение покупателем одного из двух ключей от ячейки. Второй хранится у банковского служащего. Ключ может быть передан не только покупателю, но и продавцу. Его держатель обязуется передать ключ стороне, имеющей право на доступ к ячейке после выполнения всех условий договора (в том числе и дополнительных соглашений).

Тонкости покупки квартиры с обременением

Проведение проверки купюр. Специалист банка проверяет каждую купюру на ее подлинность и производит расчет. Сумма должна соответствовать той, которая указана в договоре о продаже жилого помещения.

Использование аккредитивов — разновидность безналичного расчета. Это второй по надежности способ проведения финансовой части сделок с недвижимостью. Аккредитив (блокированный лицевой счет) — денежный документ-распоряжение от покупателя, согласно которому банк обязуется выплатить продавцу нужную сумму в безналичном формате.

Существенными условиями договора купли-продажи с оплатой через депозитарную ячейку являются:

  • цена сделки;
  • порядок внесения денежной суммы;
  • условия доступа к сейфу (продавца и покупателя);
  • сроки исполнения взаимных обязательств.

Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище. Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами. Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц.

Если квартира коммунальная, то каждый из продавцов открывает собственную ячейку. При этом оформляются отдельные договора с банком.

Обсуждение

Сделки с недвижимостью требуют тщательного документального оформления. Но не менее важно продумать порядок оплаты. Какими способами в 2019 году можно передать деньги при продаже квартиры?

Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк. Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке. Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.
После того, как сделка была зарегистрирована в Росреестре и все правоустанавливающие документы переданы покупателю, ключ от ячейки передается бывшему владельцу проданной квартиры.

Почему расчет банковской ячейкой наиболее безопасен для покупателя?

Банковская ячейка при покупке квартиры, как произвести расчет, риски и безопасность покупателя.

Тема передачи денег при покупке квартиры, самая щекотливая, особенно для покупателя и с тех пор, как отменили обязательную регистрацию договора купли-продажи.

Теперь, после подписания договора можно сразу заплатить деньги продавцу и сторожить его до самого окошка Росреестра:)) Но, не будем о плохом, продолжим о хорошем!

Сегодня наряду с традиционным вариантом расчета при покупке квартиры, существуют еще два способа:

  • Расчет по безналу – деньги переходят со счета покупателя на счет продавца до, при или после подписания документа купли-продажи;
  • Покупка квартиры через банковскую ячейку (набирает популярность).

Банковская ячейка при покупке квартиры: характерна тем, что обозначенная продавцом сумма денежных средств вкладывается покупателем в банковскую ячейку при покупке квартиры.

Деньги из нее продавец получит только после предъявления в Управление Росреестра расписки о сдаче документов или переоформленного на покупателя свидетельства о праве собственности (зависит от условий в договоре).

Наиболее хорошим вариантом для обеих сторон сделки с недвижимостью является именно покупка квартиры через банковскую ячейку. Так как он позволяет избежать рисков при передаче денег и минимизирует возможность мошенничества со стороны продавца.

К тому же данный способ является наиболее цивилизованной формой расчетов при покупке квартиры. Деньги кладутся в ячейку в банке. Когда проходит срок регистрации их может получить либо продавец, если сделка состоялась, либо покупатель, если нет.

Покупка квартиры через банковскую ячейку: расчет

Если клиент решил, что должна использоваться банковская ячейка при покупке квартиры, он идет в банк и заключает с ним договор аренды.

В этом документе должно быть прописано, кто и как будет осуществлять выемку денежных средств.

Нужно понимать, что хотя банк и гарантирует сохранность содержимого ячейки, но не несет ответственности за то, что туда и в каком объеме ложится.

Поэтому в процессе закладки должны участвовать обе стороны сделки с недвижимостью, то есть продавец квартиры и ее покупатель. Они обязаны пересчитать сумму, вкладываемую в ячейку.

Передать для их пересчета и проверки на подлинность сотрудникам банка. После чего положить деньги в специальный пакет и поставить свои подписи.

Получить деньги может продавец, если сделка состоялась, у него имеется ключ от сейфа и нотариально оформленная доверенность на использование сейфа от второго клиента.

Покупатель может забрать денежные средства, если предъявит уведомление об отказе в регистрации от Росреестра.

[3]

Обычно в типовом договоре бывает сказано о том, что одно лицо без другого или без предъявления документов доступа к ячейке получить не может.

Поэтому сотрудники банка должны составить протокол и каждый раз указывать, кто и когда пользовался зарегистрированной сейфовой ячейкой.

Чем еще характерна покупка квартиры через банковскую ячейку, так это тем, что продавец сможет забрать деньги только после передачи покупателю права собственности.

Обычно это происходит только 10-20 дней. Как отмечают риелторы, их клиенты гораздо больше доверяют традиционному способу расчета при покупке квартиры — оплате наличными.

Читайте так же:  Как узнать где зарегистрирован автомобиль

К тому же, уже были такие случаи, когда продавец уже после того, как выполнил свою часть договора покупки-продажи, обнаруживал в ячейке фальшивые купюры или меньшую сумму.

Кстати, это еще одна причина, почему при закладке денег в ячейку должны присутствовать обе стороны.

Использование банковской ячейки при покупке квартиры в Москве и Санкт-Петербурге получило развитие еще в 2000 году. И в этих городах оно по сей день считается наиболее безопасным способом передачи денег.

Рынки других городов нашей страны по объему недвижимости менее емкие, а потому более прозрачные.

Здесь сделки через банковские ячейки происходят гораздо меньше. Наиболее популярен такой вид расчета при покупке квартиры, как перевод денег со счета на счет.

Может быть, потому что в маленьких городах гораздо меньше происходит случаев мошенничества, когда покупатель отдает деньги продавцу перед регистрацией сделки в Росреестре и остается ни с чем, если сделка так и не состоялась.

Конечно, он может найти того человека, которому были отданы деньги. Вот только есть ли в этом смысл? Денег у продавца может уже не оказаться.

На периферии нашей страны банковская ячейка при покупке квартиры применяется очень редко, а жаль. Ведь случаев мошенничества можно было бы избежать, так как продавец в данном случае получает деньги только после передачи права собственности покупателю.

И сам может в случае чего избежать обмана со стороны приобретателя. Рынок в этом плане у нас еще довольно неразвитый. Но будем надеяться, что со временем все изменится в лучшую сторону.

Мы выяснили в общих чертах порядок расчета при покупке квартиры, а именно как его произвести через банковскую ячейку.

Азы в банковской ячейке при покупке квартиры вы уже знаете, а нюансы, читайте в договоре банка, где будете арендовать банковскую ячейку при покупке квартиры.

Если статья оказалась вам полезной — поделитесь ею в соцсетях, просто нажмите на одну из иконок в конце статьи. Напишите комментарий, если вам есть что спросить или сказать!

Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.

При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.

Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.

[1]

Немного о наличном расчете

Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.

В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.

Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.

В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.

При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

  • в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
  • продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
  • в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.

Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.

Что такое депозитарий?

Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.

Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.

К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.

Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.

Так что же представляет собой стандартный депозитарий?

Банки имеют право на оказание подобных услуг лишь при наличии специальной лицензии.

Сами депозитарии – это помещения, рассчитанные на разное количество ячеек – от нескольких десятков до одной-двух тысяч.

Депозитарии обычно располагаются на минус 1 или минус 2 этажах, то есть под землей.

Вход в депозитарий имеет несколько степеней защиты: несколько уровней охраны, видеонаблюдение.

Вход в депозитарий строго ограничен перечнем лиц, указанных в документах, дающих право доступа.

Ячейки бывают разными по размеру, потому что они предназначены для хранения различных сумм – от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.

Стоимость банковской ячейки зависит от ее размера и сроков хранения средств.

Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.

Оплачивает ее обычно покупатель недвижимости.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры

Если вы решили воспользоваться ячейкой, то можете быть полностью уверенными в сохранности ваших средств.

Чтобы получить в распоряжение ячейку, нужно сделать следующее:

Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

В договоре аренды обычно указываются:

  • паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
  • точный адрес покупаемой квартиры;
  • условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
  • условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Способы приобретения жилья», где подробно объясняются все варианты

[2]

Или ТУТ вы узнаете о последствиях признания сделки недействительной

Какой налог с продажи квартиры:

Подводные камни при заполнении банковских документов

Столкнуться со сложностями при использовании расчета через ячейку можно в одном единственном случае: если неправильно заполнен договор.

Никаких сложностей в этом нет, причиной ошибок бывает элементарная невнимательность.

Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.

Заполнять договор и допсоглашение нужно, имея под рукой договор купли-продажи.

В преамбуле договора нужно указать лиц, которые будут класть деньги (покупатель) и забирать их (продавец).

Читайте так же:  Берут ли налог на имущество с пенсионеров

Если продается коммунальная квартира, на каждого из продавцов оформляется отдельная ячейка.

На каждого продавца банк оформляет отдельные договора, во всех фигурирует покупатель.

Заполнять паспортные данные нужно строго по документу. Неточность в одной букве или цифре осложнит доступ к деньгам.

Заполнив паспортные данные точно по договору, предварительно сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.

Следующий важный этап – даты и условия доступа к банковской ячейке.

С условиями все предельно просто. Обычно продавец допускается в депозитарий, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельства о собственности, ключ от ячейки.

В случае если госорганы отказали в регистрации сделки, деньги получает покупатель при наличии паспорта, ключа и банковского договора.

В день закладки денежных средств продавец и покупатель имеют право одновременного доступа.

Начиная со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И тут важно не ошибиться с датами.

На сегодняшний момент государственная регистрация сделки занимает 10 рабочих дней.

Значит, расчет будет проводиться следующим образом. Например, сделка состоялась 1 числа месяца, в понедельник.

Отсчитываем 10 рабочих дней – 12 число, пятница.

Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но получить их наверняка получится только в понедельник – 15 числа.

Поэтому минимальный срок для продавца – 15-е число.

Но обязательно следует принять во внимание нештатные ситуации: не отпустили с работы в банк, поломалась машина и т. д., поэтому следует не ограничиваться минимальным сроком доступа в ячейку, а прибавить еще 3-5 дней.

В условиях доступа это будет выглядеть так: «Продавец имеет право доступа со 2 по 20 число включительно».

В случае если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, – то есть покупатель.

Его доступ в ячейку, соответственно, будет с 21 по 30.

Обычно ячейка арендуется на месяц и стороны сами определяют сроки изъятия средств из нее.

Столь же внимательно нужно отнестись к содержанию договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.

Чтобы избежать неприятностей, будьте внимательны при заполнении или проверке заполненных кем-то условий, касающихся перечня лиц, указанных в договоре в качестве покупателей.

Формулировка будет примерно такой:

  • «Петров Петр Петрович имеет доступ к ячейке с 1 по 20 число при предоставлении договора купли продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на имя нового собственника Иванова Ивана Ивановича».

Если квартира приобретается в собственность Иванова, его супруги и ребенка, в договоре должны быть указаны и их имена, отчества и фамилии.

И последнее.

Нужно точно указать наименование органа, в котором зарегистрирован представленный банку договор купли продажи.

На сегодня это – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, использование банковской ячейки – надежный и цивилизованный способ расчета по сделке.

Он особенно привлекателен в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах или участниках сделки, не вызывающих особого доверия у одной из сторон.

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Вопрос:

Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать?

Ответ:

Организация денежных расчетов в альтернативных сделках купли-продажи квартир на практике происходит путем передачи наличных денег через несколько банковских ячеек. Как это происходит? Обо всем по порядку.

Что такое Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка с недвижимостью, как и где она применяется, какие риски для нее характерны – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке. Здесь же мы рассмотрим только особенности денежных расчетов при совершении альтернативных сделок купли-продажи квартир, в том числе с доплатой.

Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

Рассмотрим, как происходят денежные расчеты через банковские ячейки на примере сделки с тремя квартирами – когда продается квартира-1, и одновременно покупаются с доплатой две альтернативные квартиры №2 и №3 (см. рисунок).

Предположим, что квартира-1 продается за 100 руб., а квартиры №2 и №3 стоят по 60 руб. каждая. Соответственно, для их покупки Продавец-1 доплачивает из своего кармана 20 руб.

Порядок проведения расчетов через банковские ячейки выглядит так:

  1. Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
  2. Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
  3. Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
  4. Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).
  5. Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
  6. Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.

Теперь подробнее, по шагам.

ШАГ-1. Покупатель арендует две ячейки в депозитарии банка (по количеству конечных получателей его денег). Продавец-1 арендует еще одну ячейку (для передачи своей доплаты). Банк подписывает с ними три договора аренды ячеек, соответственно, и выдает им три ключа от них.

ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках зарегистрированного Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) своей квартиры, и двух Откроется в новой вкладке.»>Выписок из ЕГРП (ЕГРН) по другим (чужим) квартирам. Такие выписки из реестра по любой квартире каждый может заказать и получить самостоятельно, это общедоступная информация.

Почему нужно заботиться о регистрации «чужих» квартир? Потому что иначе (если какая-либо из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки остается без квартиры или без денег. Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной сделке должен открываться только при условии регистрации продаж ВСЕХ квартир, участвующих в этой сделке. И это условие указывается в каждом допсоглашении.

Читайте так же:  Как оформляется материнский капитал при покупке квартиры

Но засада здесь в том, что на деле одновременную регистрацию всех договоров никто не гарантирует (ведь юридически они независимы друг от друга). Поэтому всегда есть риск «частичной регистрации», когда одну квартиру из цепочки, например, заворачивают с регистрации по какой-то причине. Как устраняется этот риск рассказано здесь – Откроется в новой вкладке.»>специфические риски альтернативной сделки.

В нашем примере к ячейке-1 получит доступ Продавец-2, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-2 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-2), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-3 (подтверждение продажи квартир №1 и №3).

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2).

Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке. Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай Откроется в новой вкладке.»>задержек в регистрации (причины возможных задержек см. по ссылке).

На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

См. пример расстановки сроков доступа к банковской ячейке на рисунке:

ШАГ-3. Сроки и условия доступа к банковским ячейкам зафиксировали, теперь можно закладывать туда деньги. В депозитарии банков, обычно, есть специальные комнаты с аппаратами для пересчета и проверки подлинности купюр. В эти комнаты заходят те, кто закладывает деньги и те, кто будет их получать. Вместе они пересчитывают наличку, проверяют купюры, и раскладывают деньги по ячейкам в соответствии с условиями сделки. Сотрудник депозитария запирает их, и передает ключи от них арендаторам этих ячеек.

Ключи, обычно, остаются у тех, кто закладывал деньги, и передаются получателям денег после регистрации сделки, в обмен на Откроется в новой вкладке.»>Расписку в получении денег за проданную квартиру (подробнее о ней – по ссылке).

Головному Покупателю следует взять такую расписку даже у Продавца-1, хотя тот реально денег в руки по условиям альтернативной сделки не получает. Иначе Покупатель вешает на себя риск судебного иска от Продавца-1 в том, что денег тот за свою проданную квартиру (согласно ДКП-1) не получил. А это уже Откроется в новой вкладке.»>основание для признания сделки недействительной.

ШАГ-4. Денежные расчеты по сделке полностью подготовлены. Теперь пора подписывать договоры купли-продажи по всем квартирам в составе цепочки. Это можно делать и в другом месте, и в другой день.

Как грамотно составлять Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), какие условия в нем предусмотреть – рассказано в Глоссарии по ссылке.

ШАГ-5. После подписания всех договоров купли-продажи, их вместе с комплектом документов отдают на регистрацию в местные отделения Росреестра, следя за тем, чтобы регистрация всех трех договоров (в составе одной альтернативной сделки) прошла одновременно.

Передать документы на регистрацию можно и через районные МФЦ «Мои документы». А следить за ходом регистрации можно на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

Имея на руках паспорта, зарегистрированные договоры и выписки из реестра, Продавец-2 и Продавец-3 отправляются в банк и получают доступ к ячейкам с деньгами.

В условия доступа к отдельным ячейкам можно вносить и дополнительные документы. Например, чтобы стимулировать продавцов побыстрее выписаться из квартир после продажи, можно в условия доступа к деньгам добавить условие о предоставлении (помимо перечисленных выше документов) еще и Откроется в новой вкладке.»>Выписки из Домовой книги или заменяющего ее Откроется в новой вкладке.»>Единого жилищного документа (ЕЖД) по адресу проданной квартиры.

Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж – принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество допсоглашений о доступе к ним.

Вообще, при возникновении сложностей в оформлении доступа к ячейке, следует проконсультироваться с работниками депозитария банка – для них такие сделки, обычно, являются типовыми.

Также, для безопасности расчетов, можно договориться с банком о блокировке доступа к ячейке для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроют после совместного разбирательства со службой безопасности банка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Видео (кликните для воспроизведения).

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источники


  1. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.

  2. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.

  3. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
  4. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
  5. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.
Как используют банковскую ячейку при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here