Как через суд продать долю в квартире

Важная информация на тему: "Как через суд продать долю в квартире" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

Читайте так же:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Принудительный выкуп доли в квартире 2019

Содержание:

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

[3]

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Читайте так же:  Где можно узнать задолженность по налогам

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

    Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе) Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня) Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

[2]

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

Читайте так же:  Скидки пенсионерам по налогам на имущество
Видео (кликните для воспроизведения).

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика .

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

2 комментариев

Спасибо за статью!
Пишите очень кратко и доступно. Встречаюсь на практике второй раз с таким случаем (я практикующий юрист из Татарстана) и эта публикация ответила на многие мои вопросы.

Спасибо! Хорошая статья! Но вы правы, все равно дела этой категории непредсказуемые и шансы 50%X50% .

Добавить комментарий Отменить ответ

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Последние статьи

Консультация юриста
+7(812)989-47-47 Санкт-Петербург

Юридический центр «ПетроЮрист»

Бесплатная консультация юриста только по предварительной записи.

Адрес: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 12, Деловой центр «Меридиан», офис № 23 (2 этаж)

© 2016-2019. Онлайн проект zvonok-yuristu.ru. Все права защищены. Предложения, указанные на сайте, не являются публичной офертой.

Любое копирование текстовых материалов сайта запрещено вне зависимости от целей использования.

Как через суд продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

[1]

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ВЫКУП МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ ЧЕРЕЗ СУД.

Собственник большей части доли недвижимого имущества может выкупить у собственника меньшей доли его долю даже, если собственник малозначительной доли не дает на это свое согласие, но это возможно только при определенных обстоятельствах. В данной статье мы подробно разберем, как можно выкупить малозначительную долю через суд и каким образом это возможно сделать принудительно, без согласия другого сособственника.

Задумались, о выкупе недвижимости у содольщиков и не знаете, как с ними об этом договориться. Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Мы находимся по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9-й этаж, офис 904, обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86

Разберем сначала само понятие малозначительная доля. Малозначительной долей считается та доля недвижимого имущества, которая составляет менее 1/4 всей площади квартиры или дома, и при этом составляет по метражу меньше, чем самое маленькое помещение, комната, которая является изолированной. Если Вам в результате наследования недвижимого имущества досталась такая площадь, то данная доля признается малозначительной. До 2012 года на основании статьи 252 Гражданского Кодекса РФ выкупить малозначительную долю собственник большей доли мог только на общих основаниях. Начиная с 2012 года, выкуп без согласия или невозможности выдела доли в натуре невозможен. Более того, судебная практика показывает, что такие дела стали неохотнее рассматриваться, а решения выносятся только в пользу владельцев меньшей доли.

Несмотря на устоявшийся порядок в законодательстве встречаются некоторые противоречия. Так, согласно Конституции, выделить долю для выкупа можно только с согласия собственника этой доли. Если он этого не желает, обязать его невозможно. На деле же встречается совсем другая практика. Ведь основной проблемой при выкупе малозначительной доли недвижимого имущества у собственника, заключается в том, что на проведение сделки купли-продажи требуется согласие владельца меньшей части доли. Другими словами, просто так выкупить у него его долю нельзя, если он выражается категорически против продажи своей части.

При этом существует судебная практика, которая показывает, что собственник большей доли квартиры, дома может доказать через суд, что доля второго собственника ничтожна и приобрести ее без его согласия. Для этого потребуется пройти несколько этапов, и в итоге выплатить собственнику меньшей доли квартиры, дома денежные средства, которые ему положены за его малозначительную долю, или предложить равный обмен в натуре. Так, верховные суды придерживаются мнения, что выкуп малозначительной доли собственником оставшейся большей части недвижимости позволяет ему в полной мере использовать имущества по его прямому назначению, распоряжаться им и использовать. Именно поэтому и существует практика выкупа малозначительных долей через суд.

Для рассмотрения дела по признанию доли малозначительной и выкупе малозначительной доли через суд и вынесения обоснованного решения суд обращается ко всем имеющимся материалам, это может быть и то, что владелец малозначительной доли не уплачивает за нее налог, ни разу ее не использовал, может он не вносит своевременно средства на ее обслуживание, то, по сути, он ею еще и не владеет, и не пользуется. Поэтому собственнику большей части доли и позволяют в принудительном порядке выкупить меньшую часть по рыночной или кадастровой стоимости. Оспорить вынесенное решение суда о выкупе малозначительной доли через суд возможно на общих основаниях, но это редко изменяет мнение суда.

При всем множестве дел о признании долей малозначительными появились и организации в оценке стоимости такой доли. Так оценочные эксперты стали делать упор на то, что часть квартиры рассчитывается не по формуле: Доля = Общая стоимость/количество собственников, а по принципу: 40-50% ниже этой суммы. То есть, если квартира оценивается в 6 миллионов рублей, а собственников у нее два и у каждого по ½ доли в квартире, то, по идее стоимость составляла бы 3 миллиона каждой доли. В настоящее время на практике оценочные эксперты определяют сумму на порядок ниже, поскольку при покупке новый собственник получает не всю квартиру, а только ее долю и соседей, поэтому такая доля считается проблемной и ее стоимость является заниженной. Аналогичная ситуация складывается с имуществом, у которого более трех владельцев и более в равных долях.

Читайте так же:  Как рассчитывается возврат налога при покупке квартиры

Чтобы убедить судебные органы в необходимости выкупа малозначительной доли через суд без согласия собственника этой самой доли, могут выступать следующие аргументы:
  • не проживание и не использование собственником его малозначительной доли имущества (он не живет, не принимает никакого участия в реализации и даже не вносит за нее соответствующие расходы);
    • не причастность сособственника к семье остальных собственников (то есть он является абсолютно посторонним человеком на момент рассмотрения иска);
    • невозможность выдела в натуре доли собственнику (выделить ему комнату, которая равна его доле, невозможно);
    • сособственник, вступая в права собственности, уже знал о спорной ситуации с недвижимостью и конкретной ее частью.

Но возможна ситуация, когда собственник большей доли решил выкупить малозначительную долю через суд, ее владелец сразу захотел воспользоваться своим правом на собственность. С одной стороны – отказать ему нельзя, с другой – вопрос о выкупе уже находится на стадии судебного рассмотрения. В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику.

Чтобы выкупить малозначительную долю через суд собственнику большей части имущества важно найти специалистов, которые имеют опыт успешной работы именно по делам о принудительном выкупе малозначительной доли через суд. МОО «Правовая защита» специализируется по данным вопросам уже более 10 лет. Наши телефоны (495) 790-67-86

Рассмотрим порядок действий собственника большей доли по выкупу малозначительной доли через суд. Сначала собственник подает иск в суд, где указывает все свои данные, данные сособственника меньшей доли, прикладывает подтверждающие этот факт документы, описывает проблему и требование. Судебное заседание обычно проводится с участием трех сторон: истца, ответчика и третьей стороны в лице представителей Управления Росреестра.

Когда Росреестр подтверждает факт о невозможности выделения доли в натуре, передают документы, по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник малозначительной доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере нужно приложить документы, которые это доказывают, это налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных услуг и т.д. Также нужно пригласить свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.

При вынесении решения по выкупу малозначительной доли суд руководствуется нормами действующего гражданского законодательства, поэтому учитывает интересы истца и ответчика. Поэтому самостоятельно занижать сумму выкупа суд не может, но может ее увеличить, если на, то есть основания (показания представителей Управления Росреестра). Если в течение десяти дней решение не было обжаловано, оно вступает в силу. Собственник уже всего имущества (истец) обязан оформить право собственности с соблюдением всех норм законодательства, выплатить указанную сумму, а ответчик отказаться от своего права на незначительную долю и принять средства.

По вопросам выкупа малозначительной доли через суд обращайтесь в МОО «Правовая защита». Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Как через суд продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: принудительный выкуп незначительных долей больше в России невозможен!
Новая судебная практика

В России 95% квартир находятся в долевой собственности. Квартиры передаются по наследству, дарятся, приватизируются, покупаются и продаются. Из-за этого иногда возникают ситуации, когда в квартире может образоваться маленькая доля в квартире.
Даже уже встречаются доли, которые могут быть меньше одного квадратного метра. Такие доли называются незначительные доли.

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Незначительная доля в квартире – это доля в квартире, которая меньше одной четверти в квартире и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в квартире.

Понятно, что если доля даже одна десятая, но квартира триста квадратных метров и состоит из 12-ти комнат (а такие есть как со времён царя, так и в элитных новостройках), то такой доли может соответствовать одна из комнат. Тогда можно определить порядок пользования и проблем нет.

Читайте так же:  Отложение судебного разбирательства в гражданском процессе

Но малозначительная доля в квартире на то и малозначительная, что её никак ни в какой комнате обособить нельзя. Так вот раньше был возможен выкуп таких малозначительных долей в квартирах. Это было возможно как бы на основании ст. 252 ГК РФ. Почитаем:

Юристы, которые применяли на практике эту статью, читали только о том, что незначительную долю квартиры можно выкупить без согласия собственника. Ничего больше им не виделось.

И понеслось!
Начались дела в судах о выкупах малозначительных долей. При этом сразу возник скользкий вопрос о том, сколько стоит доля в квартире. И тут на радость многим адвокатам, судьям и специалистам-оценщикам появилось место для коррупции.

КОРРУПЦИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДОЛЕЙ КВАРТИР В СУДАХ

Дело в том, что оценка доли в квартире стала спорным вопросом. Некоторые оценщики стали считать, что любая доля в квартире должна оцениваться с дисконтом, раза в два-три дешевле по сравнению с тем, как если бы такая доля в квартире продавалась вместе со всей квартирой.

Например, продаётся однокомнатная квартире, где есть две доли в квартире, которая стоит 5.000.000 рублей. Тогда одна вторая доля в квартире стоит 2.500.000 рублей.
Но если 1/2 доля в этой квартире продаётся сама по себе, а в квартире есть другой скандальный сособственник, то такая доля не может стоить дорого. Она стоит примерно 30% от первой цены.

Так вот оценщики и стали брать её за основу, эту цену. Они смотрели просто по базам и сайтам, где выставлялись такие проблемные доли, эти цены.

Но были оценщики, которые не согласились с этим. Их меньше, но они, на мой взгляд, правы. Например, это Консалтинговая группа «Юнора». Из уважения к их профессионализму дам ссылку на их сайт: http://www.unora.ru

Так вот эти оценщики логично говорят, что подавляющее большинство долей в России продаётся вместе со всеми квартирами. Т.е. гораздо чаще люди, участники долевой собственности, между собой договариваются, продают квартиры целиком, делят деньги соразмерно долям.

Выгоняют же из квартир собственников долей гораздо реже. Поэтому проблемные доли в квартирах это исключение из правил, а не правило. Поэтому для в квартире должна всегда стоить как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры.
Т.е. от квартиры за 5.000.000 рублей 1/2 доля всегда ими оценивается за 2.500.000 рублей.

И вот!
Вот где нашли место для коррупции уже юристы. Хотя сразу скажу, что виноваты первые оценщики, кто считал незначительные доли с дисконтами.
Рассмотрим на примере:

Например, есть двухкомнатная квартира, где есть две доли в квартире: 7/8 и 1/8.
1/8 доля меньше маленькой комнаты. Захотел собственник 7/8 долей выкупить её выгодно. Но собственник 1/8 доли не хочет дёшево продавать.

Тогда идёт этот собственник 7/8 к ушлому адвокату. Тот сразу видит, что и сам заработает и доверителю тоже даст выгодно выкупить желаемое.
Предъявляют они иск в суд к собственнику 1/8 о выкупе доли и выплате за неё компенсации. Судья должен экспертизу оценочную экспертизу.

При этом сам судья тоже не дурак, много дел рассмотрел и всех оценщиков знает. Он знает, что один оценщик оценивает за полную цену, а другой – за половину цены.
Надо судье подыграть истцу – назначит экспертизу, где дешевле оценят. А надо подыграть ответчику – назначит экспертизу подороже, в той же Юноре, например.

И всё тогда может зависеть уже от умения адвоката «повлиять» на судью. А судьи при этом законный выбор, так или так. Всё зависит только от неё, но в любом раскладе никто не мог судью в таком деле в незаконности решения потом обвинить. Всё как бы зависело якобы только от оценщика.

В результате было хорошо всем:
— покупатель доли по дешёвой цене зарабатывал сам и мог платить за это;
— адвокат получал гонорар;
— оценщик получал за проведение оценки в угоду истцу;
— ну и судья.

За всё ЭТО платил несчастный собственник незначительной доли в квартире, у которого имущество принудительно выкупали за смешную цену.

КОНЕЦ КОРРУПЦИИ ПО ТАКИМ ДЕЛАМ

И вот этой схеме пришёл конец.

Теперь такие дела в судех о выкупе незначительных долей квартир являются проигрышными.

Теперь победил разум и выкуп долей стал вообще невозможен. Весной 2012 года Верховный Суд РФ, и сразу Мосгорсуд, а также Мособлсуд разъяснили, что выкупить незначительную долю можно только при условии, что ответчик поставил вопрос о выделе его доли в натуре, а при этом выдел невозможен.

Выделить долю в квартире реально невозможно. Для выдела доли в натуре надо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню. А в квартире это сделать нельзя. Поэтому только идиот может такое требование заявить.

Вот теперь суды отказывают в удовлетворении таких исков, о признании доли малозначительной и выплате за неё компенсации.

Если Вы всё же сомневаетесь и хотите в этом убедиться, то можете прийти к нашим адвокатам на приём. Они подготовят иск, как делалось раньше, чтобы признать долю малозначительной и выкупить её. Но мы не гарантируем удачу в суде, а скорее наоборот.

И, кстати, моё убеждение состоит в том, что нельзя пытаться против воли человека пытаться обогатиться за его счёт. Поэтому я дурного мнения о тех оценщиках, которые оценивали по таким делам доли в квартирах с дисконтами. Я презираю судей, которые выносили решения о принудительном выкупе долей по заниженным ценам. Только адвокатов ещё можно не ругать за такие дела, но и уважать их за такие иски невозможно.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, о которой шла речь в статье, приведена здесь: «Судебная практика о запрете принудительного выкупа»

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Источники


  1. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.

  2. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.

  3. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.
  4. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.
  5. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.
Как через суд продать долю в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here