Индивидуализирующие признаки недвижимого имущества

Важная информация на тему: "Индивидуализирующие признаки недвижимого имущества" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Энциклопедия судебной практики. Понятие земельного участка (Ст. 11.1 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Понятие земельного участка
(Ст. 11.1 ЗК)

Примечание

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 11.1 ЗК признана утратившей силу с 1 марта 2015 г.

1. Общие положения о земельном участке

1.1. Статья 11.1 ЗК РФ не имеет обратной силы

Ссылка судов на несоблюдение истцом требований статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации об определении границ земельного участка также несостоятельна, поскольку указанная норма введена в действие лишь с 24 октября 2008 г., обратная сила ей не придавалась.

1.2. Объектом регулирования ст. 11.1 ЗК РФ выступает не земля как природный объект или ресурс, а земельный участок

Объектом земельных отношений согласно статье 11.1 Земельного кодекса РФ является не земля как природный объект или ресурс, а земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли, территориальные границы которой определены в предусмотренном Федеральном законе «О Кадастре».

1.3. Почвенный слой, расположенный под земной поверхностью, также входит в состав земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы, которой описаны и удостоверены в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Суд [нижестоящей инстанции] в решении правильно указал, что почва является неотъемлемой частью земельного участка сельскохозяйственного назначения.

1.4. Земельный участок — это индивидуально-определенная вещь

Земельный участок — это индивидуально-определенная вещь, которая должна обладать свойством уникальности, возможности его выделения среди похожих вещей.

Объектом гражданского оборота может быть индивидуально-определенная вещь.

Земельный участок становится индивидуально-определенной вещью с момента проведения его государственного кадастрового учета.

Объектом гражданского оборота может быть индивидуально-определенная вещь.

Земельный участок становится индивидуально-определенной вещью с момента проведения его государственного кадастрового учета.

Объектом гражданского оборота может быть индивидуально-определенная вещь.

Земельный участок становится индивидуально-определенной вещью с момента проведения его государственного кадастрового учета.

1.5. Закон не предусматривает предоставления земли в дополнение к ранее сформированному земельному участку

Земельным законодательством не предусмотрено дополнительное предоставление земли к ранее сформированному земельному участку.

Земельным законодательством не предусмотрено дополнительное предоставление земли к ранее сформированному земельному участку.

1.6. Земельный участок не может составлять территорию общего пользования

Согласно статьям 11.1 и 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены, он является выделенным объектом, имеет целевое назначение и разрешенное использование правообладателя. Следовательно, по своей правовой природе земельный участок не может составлять территорию общего пользования.

1.7. Для налогообложения земельным налогом земельный участок должен быть надлежащим образом сформирован

[3]

В силу пункта 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован.

2. Индивидуализация земельного участка

2.1. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством определения его границ (межевания)

По смыслу ст. 11.1 Земельного кодекса РФ и ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством определения его границ.

Установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования.

2.2. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета

[2]

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 7 Закона о государственном кадастре недвижимости индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.

По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса и статьи 7 Закона от 24.07.2007 N 221 индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.

2.3. Площадь, границы и местоположение являются признаками индивидуализации земельного участка

Земельный участок как объект недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ, местоположения и присвоения ему кадастрового номера.

Основными признаками земельного участка, с помощью которых осуществляется его индивидуализация, являются его местоположение, площадь и границы участка.

2.4. Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем установления границ на местности, их согласования и утверждения

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ.

3. Земельный участок как объект правоотношений

3.1. Не может быть объектом гражданско-правовых отношений земельный участок, границы которого не установлены

Земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы определены в соответствии с федеральными законами.

Часть земной поверхности, переданная в бессрочное пользование истца, согласно понятию, данному в ст. 11.1 ЗК РФ, не является земельным участком, поскольку его границы не определены.

3.2. Земельный участок может выступать объектом правоотношений, только если он надлежащим образом сформирован и поставлен на кадастровый учет

Земельный участок может быть признан объектом земельных отношений в том случае, если он сформирован, его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке, и данный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Суд установил, что спорные земельные участки надлежащим образом не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет, и потому, руководствуясь положениями статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пришел к выводу об отсутствии оснований для их признания самостоятельными объектами гражданских прав.

Предметом сделки может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Из анализа положений ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что существование земельного участка как объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, возникает именно с момента внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.

Читайте так же:  Как отказаться от иска в гражданском процессе

Земельный участок на кадастровом учете не состоит, границы не определены в натуре, следовательно, согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ он не существует как индивидуально-обособленный объект недвижимого имущества, на которое возможно признание вещного права.

3.3. Объектом права собственности выступает весь земельный участок, а не его часть или доля

Объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части.

3.4. Закон допускает продажу части или доли земельного участка

Законодательством РФ прямо не урегулированы отношения в случае продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в пределах которого расположены здания, строения, сооружения. При этом действующее законодательство не содержит прямого запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в пределах которого расположены здания, строения, сооружения.

3.5. Несоответствие земельного участка критериям, определенным ст. 11.1 ЗК РФ, свидетельствует о незаключенности сделки, предметом которой он выступал

Из материалов дела следует, что на момент подписания договора субаренды часть земельного участка как самостоятельный объект права в установленном законом порядке не сформирована, ее границы на местности не определены, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет она не поставлена и из состава земельного участка не выделена.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о незаключенности договора субаренды, поскольку указанная в договоре субаренды часть земельного участка в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирована.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить недвижимое имущество.

Однако, как следует из условий предварительного договора, такие границы земельного участка, позволяющие определить отчуждаемое недвижимое имущество, в договоре не указаны.

Поэтому указание в предварительном договоре лишь одного адреса расположения земельного участка не позволяет установить необходимые характеристики земельного участка.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.

Понятие недвижимого имущества

Недвижимое имущество как объект экономических отношений

Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом становления активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в соответствии с которым под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.

В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

С переходом к советскому хозяйственному строю и ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.

После длительного перерыва понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г., ст. 4.): « К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

Окончательно же понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. : «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст.130))

Как видно из этого определения, оно находится вполне в русле традиционной трактовки понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, в той же статье ГК к недвижимому имущество отнесены и вещи, которые по своим характеристикам явно выпадают из приведенного выше ряда:

— к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Отсылка к закону показывает, что нужно различать юридическое и экономическое определение недвижимого имущества.

Юридическое определение недвижимого имущества («недвижимость по закону») включает в сферу этого определения две группы вещей, существенно отличающихся друг от другапо своей физической материальной природе: «недвижимость по природе» (земля и все, что прочно с ней связано» и «квазинедвижимость» (вещи движимые, но в юридическом отношении также являющихся недвижимым имуществом).

Различия в физической природе вещей, отнесенных законом к недвижимому имуществу, не означают отсутствия единых экономических характеристик у этих вещей.

Общей экономической характеристикой «недвижимости по природе» и «квазинедвижимости» является возможность потенциально высоких внешних эффектов (в том числе, отрицательных).

Способ, которым собственник (пользователь) использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред. Примерами такого вреда может выступать разрушение целостности и архитектурного единства городского пространства, и прямой материальный ущерб (например, при несоблюдении санитарных требований) и, даже, причинение вреда здоровью человека (например, при несоблюдении правил использования воздушного пространства).

Поскольку способ использования недвижимого имущества не безразличен обществу, оно в лице законодателя объединяет «недвижимость по природе» и «квазинедвижимость» под общим понятием «недвижимое имущество», устанавливая для всех вещей, подпадающих по него, особый режим функционирования (государственный учет и регистрация, ограничения в пользовании и обороте и пр.), хотя способы регистрации и учета могут различаться.

Читайте так же:  Какая ответственность за езду без страховки

Внешние эффекты от использования недвижимого имущества могут быть не только отрицательными, но и положительными. Проведение дренажных работ на одном участке земли может привести к повышению качества соседнего участка, возведение дороги — к повышению доступности расположенных рядом с ней земельных участков, что, в свою очередь, может рассматриваться как фактор, повышающий ценность соответствующих земельных участков.

Наличие важных общих черт между «недвижимостью по природе» и «квазинедвижимостью» не означает отсутствия существенных различий между ними, прежде всего, в экономическом аспекте: земельный участок совершенно иной экономический объект, чем морское или воздушное судно.

Как объект экономических отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества, в том числе и от «квазинедвижимости».

Предметом экономики недвижимости и связанных с ней дисциплин является изучение экономических закономерностей использования, обращения и развития «недвижимости по природе».

В этой связи целесообразным является выделение понятия «недвижимое имущество» — как общего качественного понятия, отражающего класс вещей, обладающих определенными, присущими только «недвижимости по природе» признаками, и понятия «объект недвижимого имущества» как индивидуального понятия, отражающее отдельную вещь, принадлежащую к данному классу.

Недвижимое имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Объект недвижимого имущества — количественно определенный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр

Важно иметь в виду, что объект недвижимого имущества всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.

— физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;

— юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве;

— экономические параметры: стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.

Характеристики объектов недвижимого имущества находят свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система государственного кадастра недвижимости, создавамого в соответствии с Федеральнымй законом РФ « О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.), вступившим в силу с 1 марта 2008 г.

Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (ст.1).

Видео (кликните для воспроизведения).

В Законе указывается, что каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый номер (ст.5) и определяется (ст.7) состав сведений, содержащихся в ГКН:

— вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

— местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);

— сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);

— сведения об обременениях прав;

— сведения о кадастровой стоимости объекта;

— категория земель ( для земельных участков);

— назначение здания (помещения);

— год ввода в эксплуатацию

Как видно из этого перечня, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости объект недвижимости получает полное и исчерпывающее описание.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9423 —

| 7317 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

«ИДЕНТИФИКАЦИЯ» ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Согласно статье 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

[1]

Вопрос отнесения и признания объектов движимым или недвижимым имуществом был рассмотрен нами в статье: «Идентификация» движимого и недвижимого имущества: примеры».

Итак, для признания объекта основных средств недвижимым имуществом недостаточно установить его прочную связь с землей и невозможность его перенесения и установки на другом месте без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Необходимым является юридическая, документально подтвержденная связь здания (сооружения) с землей, при отсутствии которой объект вроде бы и отвечает признакам недвижимого имущества, но является самовольной постройкой.

Попытаемся разобраться в нюансах налогообложения. Попытаемся ответить на следующие вопросы:

  • может ли организация воспользоваться налоговым вычетом по налогу на добавленную стоимость (НДС);
  • о правомерности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы начисленной амортизации;
  • о субъекте РФ, в бюджет которого следует перечислить налог на имущество (если объект расположен вне места нахождения организации и обособленных подразделений, выделенных на отдельный баланс).

Глава 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса (НК) устанавливает возможность предъявления НДС к вычету и не ставит в зависимость от наличия государственной регистрации права.

Поэтому налоговым вычетом организация вправе воспользоваться в общеустановленном порядке – при наличии счетов-фактур и после принятия объекта к учету либо по мере уплаты в бюджет сумм НДС, начисленных со стоимости строительно-монтажных работ для собственного потребления.

      Налог на прибыль

Пункт 8 статьи 258 НК позволяет амортизировать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, только с момента документально подтвержденного факта подачи документов в регистрирующий орган.

То есть для начала начисления амортизации по недвижимым основным средствам необходимо выполнение двух условий:

  • наличие расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию;
  • ввод основного средства в эксплуатацию.

При этом для организации возможны три неблагоприятных варианта развития событий, заключающиеся в том, что орган ФРС:

  • не принял документы, представленные на государственную регистрацию;
  • принял документы, выдал расписку, но впоследствии отказал в регистрации права;
  • зарегистрировал право, которое в дальнейшем было признано судом недействительным.
Читайте так же:  Техпаспорт и кадастровый паспорт отличия

В первом случае решение вопроса о правомерности уменьшения налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации вполне целесообразно: нет расписки — нет признания в составе налоговых расходов сумм амортизации.

Во втором и третьем случаях наличие у организации расписки в принятии документов специалистом регистрирующего органа означает формальное соблюдение требования п. 8 ст. 258 НК и возможность включения объекта в соответствующую амортизационную группу.

Однако уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации в обоих случаях сопряжено с высокими налоговыми рисками, поскольку бухгалтер не сможет предъявить инспекторам свидетельства о регистрации прав.

Поэтому полагаем, что во всех 3-х названных случаях включить суммы амортизации в состав налоговых расходов нельзя.

      Налог на имущество

НК не содержит определения недвижимого имущества, а значит, согласно статье 11 НК для целей налогообложения можно использовать определение, приведенное в статье 130 ГК.

Как было указано выше, согласно статье 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Главным образом нас интересует случай, когда объект находится в другом субъекте – при этом возникает вопрос, в бюджет какого субъекта должен быть перечислен налог на имущество.

При наличии у организации недвижимости, расположенной в другом субъекте РФ (вне местонахождения организации и выделенных на отдельный баланс обособленных подразделений), сумма налога определяется по ставке, действующей по месту нахождения этого недвижимого имущества, и перечисляется в бюджет данного субъекта. Поэтому если спорные объекты квалифицированы в качестве движимых вещей, то налог на имущество по таким основным средствам уплачивается в бюджет субъекта по местонахождению организации и по той же ставке, которая применяется в отношении остального имущества. Следовательно, организации выгоднее квалифицировать объекты как движимые вещи.

Глава 30 «Налог на имущество организаций» НК не содержит указания на то, что права на объекты недвижимости, по которым налог на имущество исчисляется отдельно (находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения), должны быть зарегистрированы.

Если имеются объекты недвижимости, в регистрации которых органом ФРС отказано, либо запись о регистрации оспорена и исключена из реестра по решению суда (то есть фактически основное средство не является недвижимой вещью), за разъяснениями по проблеме уплаты начисленного налога организации следует обратиться в налоговый орган по месту своего учета.

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ВАС РФ Об индивидуализации будущей недвижимой вещи

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 04.06.2013 N 18221/12 ПО ДЕЛУ N А68-2003/12 «ТРЕБОВАНИЕ ОБ ИНДИВИДУАЛИЗАЦИИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАТЬ НЕВЫПОЛНЕННЫМ, ЕСЛИ СТОРОНАМИ СОГЛАСОВАНЫ УСЛОВИЯ, НА ОСНОВАНИИ КОТОРЫХ ЭТА ВЕЩЬ МОЖЕТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕНА НА МОМЕНТ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИЛИ ЕСЛИ СТОРОНЫ СВОИМИ ФАКТИЧЕСКИМИ ДЕЙСТВИЯМИ ПО ИСПОЛНЕНИЮ ДОГОВОРА, СОВЕРШЕННЫМИ В РАЗУМНЫЙ СРОК, ВОСПОЛНИЛИ ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО УСЛОВИЯ»

1. Суть спора >>>
2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества >>>
3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ >>>
4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>
5. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>

По результатам аукциона муниципальное образование (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома (далее — договор аренды). В качестве существенного условия данного договора стороны определили обязанность арендатора по передаче в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади жилого дома после его ввода в эксплуатацию.

В связи с неисполнением обществом указанного условия договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества суммы убытков, вызванных таким неисполнением.

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник ряд взаимосвязанных вопросов о возможности заключения договора аренды, предметом которого является передача доли в праве собственности на будущее недвижимое имущество, а также об индивидуализации такого недвижимого имущества.

2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества

Из обстоятельств дела, рассмотренного Президиумом ВАС РФ, следует, что спор возник в связи с невыполнением стороной договора аренды земельного участка обязательства по передаче части общей площади в объекте недвижимости, возведенном на этом земельном участке. Отношения сторон, касающиеся выполнения данного обязательства, были квалифицированы Президиумом ВАС РФ как отношения по купле-продаже будущего недвижимого имущества.

Одной из ключевых проблем, связанных с такими отношениями, является проблема индивидуализации будущей вещи по договору купли-продажи. Не стал исключением и настоящий спор. Сущность обозначенной проблемы состоит в том, что в момент совершения сделки купли-продажи недвижимое имущество, являющееся ее предметом, отсутствует, следовательно, дать его точное описание или указать его площадь в договоре невозможно. В дальнейшем данное обстоятельство может повлечь за собой признание такой сделки незаключенной по причине несогласованности предмета договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Указанная проблема была решена ВАС РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54).

Так, согласно п. 2 Постановления N 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Если в договоре купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Кроме того, как указано в п. 3 Постановления N 54, предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть индивидуализирован путем представления стороной договора доказательств, подтверждающих направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Читайте так же:  Розовое свидетельство о праве собственности на землю

Приведенные правовые позиции Пленума ВАС РФ находят применение в практике арбитражных судов (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 11.10.2012 N ВАС-13236/12 по делу N А40-76830/11-54-493, Постановления ФАС Московского округа от 26.11.2012 по делу N А40-71609/10-82-612, А40-126552/10-28-1067, ФАС Поволжского округа от 29.06.2012 по делу N А65-18579/2011, от 01.12.2011 по делу N А57-15802/2010).

Отметим, что конкретизация доли сторон в отношении будущего недвижимого имущества осуществляется путем указания процентов от общей площади объекта и является типичной для таких договоров (см. примеры процентного распределения площади будущего недвижимого имущества в следующих судебных актах: Определения ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-5553/12 по делу N А40-10220/11-6-81, от 01.12.2011 N ВАС-12921/11 по делу N А40-82917/08-91-359, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2010 по делу N А11-5009/2008, ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А40-68591/07-52-524, от 19.02.2013 по делу N А40-11063/11-11-88, от 12.02.2013 по делу N А40-105480/11-54-692, от 27.09.2012 по делу N А40-82850/11-114-702).

Несмотря на это, в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 04.06.2013 N 18221/12, данное обстоятельство послужило нижестоящим судам основанием для признания договора аренды частично незаключенным.

В указанном Постановлении Президиум ВАС РФ указал на ошибочность такого вывода и в развитие положений Постановления N 54 сформулировал ряд новых правовых позиций касательно индивидуализации будущей недвижимой вещи (см. правовые позиции Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суды всех трех инстанций отказали обществу в удовлетворении заявленного требования, посчитав договор аренды частично незаключенным. Суды указали на следующее:

— сторонами не согласован предмет договора в части определения объекта недвижимого имущества (обозначенного как 10 процентов общей площади жилого дома), подлежащего передаче обществом муниципальному образованию в будущем;

— в договоре не указаны сведения, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке, не определено местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания.

Вместе с тем в этой части отношения между сторонами были квалифицированы судами как отношения по купле-продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.

Суды также пришли к выводу о том, что истцом в нарушение п. 1 ст. 393 ГК РФ не доказан факт причинения убытков, поскольку общество приняло на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность 10 процентов общей площади жилого дома в отсутствие какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования (несмотря на факт передачи обществу земельного участка во владение и пользование под строительство).

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 04.03.2013 N ВАС-18221/12 по делу N А68-2003/12 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в настоящем разделе не приводится.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

4.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства. Отсутствующее условие договора может быть восполнено фактическими действиями стороны, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор — заключенным.

Комментарий: В рамках настоящего спора Президиум ВАС РФ указал на следующие обстоятельства, позволяющие индивидуализировать объект недвижимого имущества (обозначенного как 10 процентов общей площади жилого дома) на момент исполнения обязательства:

— согласование сторонами характеристик земельного участка и исполнение договора в части передачи земельного участка в аренду;

— наличие документов, подтверждающих постановку земельного участка на кадастровый учет, документов, содержащих данные об общей площади жилого дома, а также акта ввода жилого дома в эксплуатацию.

Данная позиция является развитием подхода, изложенного в п. 2 Постановления N 54, а также подхода, содержащегося в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10, в части, касающейся возможности устранения сторонами неопределенности в существенных условиях договора путем совершения действий, направленных на соблюдение таких условий в разумный срок.

4.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при возникновении спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд, установив волю сторон, может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре (в иных документах), или критериев и условий, следующих из поведения сторон.

Комментарий: С учетом правовой позиции, изложенной в п. 3 Постановления N 54, Президиумом ВАС РФ названы два способа преодоления арбитражными судами неопределенности объекта недвижимости:

— посредством установления действительной воли сторон, направленной на передачу конкретной недвижимой вещи по договору купли-продажи;

— путем самостоятельного определения недвижимой вещи, которая должна быть передана по договору купли-продажи, на основании ряда критериев.

4.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: действующее гражданское законодательство не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.

Если сторонами по договору аренды земельного участка, предоставленного под цели строительства жилого дома, определено, что передаче подлежит доля в общей площади жилого дома, то само по себе это не свидетельствует о несогласованности предмета договора и о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора. Однако в случае невозможности передать индивидуально-определенную вещь арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в порядке ст. 398 ГК РФ.

Комментарий: Президиумом ВАС РФ даны разъяснения касательно возможности установления сторонами по договору арендной платы как в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором части будущей недвижимой вещи в собственность, так и в виде сочетания иных форм арендной платы, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Арбитражной практикой также подтверждается правомерность установления в договоре арендной платы в виде передачи арендодателю определенного имущества (см. например, Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2010 N КГ-А40/7410-10 по делу N А40-127013/09-155-912).

Читайте так же:  Если имущество продано до решения суда

5. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора безвозмездного пользования

Существенные условия договора безвозмездного пользования

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (абзац первый п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Как следует из положений главы 36 ГК РФ, существенным условием договора безвозмездного пользования является его предмет. Предметом договора безвозмездного пользования является временное пользование конкретно определенной вещью (см. постановление ФАС Московского округа от 14.10.2013 N Ф05-12154/13).

По договору безвозмездного пользования могут передаваться индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Передаваться по договору может как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом договора не могут быть деньги, ценные бумаги и имущественные права.

Согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные правила, предусмотренные нормами об аренде, в частности, положения п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому, в договоре безвозмездного пользования необходимо указать все сведения, позволяющие идентифицировать передаваемое в пользование имущество.

Поскольку согласно ст. 689 ГК РФ ссудополучатель обязан вернуть ту же, а не такую же вещь, договор ссуды, исходя из диспозиции приведенной нормы, должен содержать описание не только родовых, но и индивидуальных признаков вещи, а также ее состояния, позволяющее при возвращении вещи избежать споров о ее идентификации (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2004 N Ф08-2658/04).

Так, способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета, в результате которого в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», см. также постановление Пятого ААС от 12.12.2012 N 05АП-9629/12).

Поэтому условие о предмете договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом (зданием, сооружением, помещением, земельным участком) признается согласованным сторонами, если договор содержит индивидуальные характеристики объекта недвижимости (кадастровый или условный номер, местоположение, площадь, номера помещений и т. д.). Сведения, индивидуализирующие объект недвижимости, могут быть как указаны в самом договоре, так и в приложении к нему (например, в подписанном сторонами в качестве приложения к договору плане здания могут быть обозначены помещения, передаваемые в безвозмездное пользование).

Способы индивидуализации объекта недвижимости, позволяющие считать условие о предмете договора ссуды согласованным, зависят от характеристик конкретного объекта. Так, в договоре безвозмездного пользования помещением может оказаться достаточным указать его адрес, этажность (если в здании несколько этажей) и площадь (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2012 N Ф03-1153/12, Северо-Западного округа от 02.06.2010 N Ф07-5529/2010). Более того, в некоторых случаях суды отмечают, что такой признак индивидуализации имущества как его площадь не является значимым в конкретной ситуации при условии, что у сторон не возникло разногласий относительно предмета договора при передаче имущества (например, по конкретному адресу расположено только одно здание, передаваемое в безвозмездное пользование) (см. постановление Восемнадцатого ААС от 07.11.2008 N 18АП-7144/2008).

Договор может быть признан незаключенным в связи с невозможностью определить имущество, являющееся объектом ссуды (см. постановления ФАС Поволжского округа от 12.01.2012 N Ф06-11685/11, Шестого ААС от 06.11.2012 N 06АП-4571/12).

Требования же о необходимости указания в договоре стоимости имущества, законодательство не содержит.

Кроме того, существенными также признаются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п. 1 ст. 432 ГК РФ). В случае необходимости стороны при заключении договора безвозмездного пользования вправе оговорить такие условия. Например, по заявлению одной из сторон должен быть согласован иной срок извещения об отказе от договора, чем установлен в п. 1 ст. 699 ГК РФ (один месяц). В этом случае данное условие договора признается существенным.

Видео (кликните для воспроизведения).

В то же время, если ссудополучатель фактически примет имущество или иным образом подтвердит действие договора ссуды, он не вправе ссылаться на несогласованность соответствующего условия договора, если это будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ, см. также постановление Пятнадцатого ААС от 08.07.2013 N 15АП-7393/13).

Источники


  1. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  2. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.

  3. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
  4. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
  5. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: ТК Велби, Проспект, 2007. — 240 c.
Индивидуализирующие признаки недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here