Где регистрируется договор аренды квартиры

Важная информация на тему: "Где регистрируется договор аренды квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как оформить договор поднайма

1. Кто может оформить договор поднайма?

Наниматель жилья, находящегося в муниципальной и государственной собственности, имеет право передать часть жилого помещения или все жилое помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Для этого требуется согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи, а также согласие наймодателя (Департамента городского имущества города Москвы).

Чтобы передать в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире, нужно получить согласие всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

2. Какие условия нужно соблюсти для заключения договора поднайма?

Договор поднайма может быть заключен только при условии, что после его заключения общая площадь жилья на одного проживающего составит в отдельной квартире не менее 10 квадратных метров, а в коммунальной квартире — не менее 18 квадратных метров.

3. Какие нужны документы для заключения договора?

Для оформления договора потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность нанимателя, совместно с ним проживающих граждан, вселяемых лиц, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его;
  • подлинный экземпляр договора социального найма, найма предоставляемого в поднаем жилого помещения;
  • письменное нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении;
  • письменное нотариально заверенное согласие законных представителей всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении.

4. Куда подавать документы?

Согласованием договоров поднайма занимается Департамент городского имущества города Москвы. Заявление и документы нужно подавать в службу «одного окна» Департамента. При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель жилья и вселяющийся гражданин (поднаниматель), а также все совершеннолетние жильцы и законные представители несовершеннолетних, если отсутствует их нотариально заверенное согласие.

5. Как долго действует договор поднайма?

Договор заключается на срок, определяемый по соглашению сторон, но не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год.

Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами: как правильно оформить сделку по аренде квартиры?

После составления и подписания арендного соглашения между владельцем квартиры и её нанимателем необходимо провести юридическое оформление данной сделки.

Под оформлением понимается регистрация договора аренды в уполномоченных органах, необходимая для законности сделки и защиты интересов её сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое регистрация договора найма?

Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами – это процесс юридической фиксации сделки по аренде квартиры. Сторонами сделки выступают владелец жилья (квартиры или комнаты) с одной стороны, и арендатор с другой.

Регистрация осуществляется сотрудниками территориального отделения Росреестра и включает в себя следующие моменты:

  • проверка сведений о жилье и сторонах сделки;
  • проверка условий договора на законность;
  • внесение данных субъектов сделки в базу ЕГРП;
  • осуществление контроля за исполнением условий соглашения со стороны жилищной инспекции.

Контроль жилинспекции осуществляется в основном за соблюдением условий социальной аренды жилья нуждающимися лицами.

Видео о том, для чего нужно регистрировать договор найма жилья:

Нужно ли проводить сделку?

Согласно ст. 674 ГК РФ, регистрировать нужно соглашения, срок действия которых составляет не менее 12 месяцев.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договора с меньшим сроком действия принято называть краткосрочными.

Регистрировать сделку по аренде необходимо в следующих случаях:

  1. при заключении соглашения;
  2. при продлении ранее заключенного соглашения на новый срок;
  3. при смене владельца жилья до окончания срока аренды.

В последнем случае новый владелец квартиры должен исполнять договор с арендатором на прежних условиях до истечения его срока (ст. 675 ГК РФ).

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Регистрация арендного договора позволяет арендодателю:
  • защитить сдаваемое внаём имущество;
  • легализовать доход от сделки и избежать преследования налоговой службой;
  • получить дополнительное подтверждение своих доходов;
  • избежать двойного толкования обговорённых правил проживания.

Для нанимателя регистрация соглашения об аренде может увеличить её стоимость на размер подоходного налога, но позволит избежать незаконного выселения из жилища раньше установленного договором срока.

Видео о том, чем опасно для арендодателя уклонение от регистрации договора найма:

Пошаговая инструкция: как правильно осуществить процедуру?

Чтобы оформить регистрацию арендного соглашения, необходимо обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

  1. правоустанавливающие документы на сдаваемое жильё;
  2. правоподтверждающий документ (свидетельство о праве владения);
  3. технический план жилья из БТИ (экспликация);
  4. две копии договора найма, подписанные сторонами;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. копии паспортов сторон соглашения.

К правоустанавливающим документам относят источники происхождения вещного права арендодателя на жильё.

Под этими источниками подразумевают договоры покупки, обмена, дарения и т.д.

Технический план должен содержать информацию о количестве комнат в сдаваемой квартире, площади этих комнат и их взаимном расположении.

Порядок действий сторон по юридической фиксации сделки:

  1. заполнение и подписание договора;
  2. сбор необходимых документов;
  3. обращение в местное отделение Росреестра и подача заявления о регистрации сделки найма;

Скачать бланк заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним

  • рассмотрение заявления и внесение сведений в ЕГРН работниками Росреестра (5 рабочих дней);
  • выдача сторонам справки о регистрации.
  • Заявление пишется на типовом бланке Росреестра, его можно также заполнить в многофункциональных центрах.

    Кроме субъектов соглашения, документы могут подавать их законные представители.

    Читайте так же:  Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

    Для этого понадобится предварительно оформить нотариальную доверенность.

    Если договор найма заключается с несколькими лицами-арендаторами, то для написания заявления в регистрирующие органы достаточно присутствие одного из таких лиц.

    Можно ли оформить без наличия ордера?

    Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.

    Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.

    Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:

    1. восстановить ордер в домоуправлении;
    2. получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
    3. доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.

    В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.

    В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:

    • малоимущие;
    • многодетные семьи;
    • родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
    • лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
    • родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
    • инвалиды и ветераны военных действий.

    Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона.

    Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.

    В каждом субъекте федерации свои критерии нуждаемости, согласно которым социальные комитеты присваивают физическим лицам право на социальный наём муниципального жилья. Если утратившее ордер лицо подходит под вышеописанные критерии нуждаемости, то с ним могут заключить соглашение о соцнайме.

    Видео об особенностях заключения договора о социальном найме жилья:

    Если после утери ордера претендующий на муниципальное жилье гражданин не попадает под критерии нуждаемости, то он может обратиться в суд с исковым заявлением о восстановлении права на соцнайм на основании имевшихся ранее обстоятельств.

    К заявлению необходимо приложить доказательства следующих моментов:

    • наличие оснований на момент получения ордера на социальное жильё;
    • факт невозможности наладить жилищные условия из-за утери ордера;
    • отсутствие возможности получить жильё ранее по независящим от истца обстоятельствам.

    Если истцу удастся убедить судебные органы в том, что утрата ордера произошла не по его вине, и что вследствие такой утраты истец так и не смог наладить жилищные условия, то суд может присвоить истцу статус нуждающегося. Данное решение будет являться источником права на социальную аренду, на основании которого можно будет заключать договор социальной аренды с муниципальными властями.

    Сроки и пошлины

    Договор аренды жилья не может заключаться на срок, превышающий 60 месяцев (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В тексте можно не указывать срок действия, тогда при разрешении споров он автоматически считается равным пяти годам.

    Согласно пункту 4 ст. 51 ФЗ № 218, соглашение о предоставлении жилья в аренду необходимо регистрировать в течение тридцати дней с момента начала его фактического действия (заселения арендатора в квартиру).

    После подачи заявления в Росреестр регистрация договора должна осуществляться в течение пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218).

    Итак, регистрация долгосрочного арендного соглашения необходима для защиты интересов участников сделки при возможных конфликтах. Чтобы избежать отказов регистрирующих органов, необходимо тщательно составлять договор найма в соответствии с законодательством и подготавливать все необходимые документы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Как сдать квартиру в Москве

    1. Что нужно сделать в первую очередь?

    Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

    • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
    • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
    • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

    Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

    2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

    Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

    В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

    Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

    3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

    Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

    Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

    Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

    Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

    4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

    Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

    Читайте так же:  Процесс продажи квартиры поэтапно

    Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

    Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

    Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

    5. Как заключить договор найма (аренды)?

    Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

    Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

    Рекомендуем вам указать:

    • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
    • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
    • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
    • порядок оплаты коммунальных услуг;
    • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
    • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
    • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
    • основания для расторжения договора;
    • срок аренды квартиры;
    • другие подробности.

    [3]

    6. Как заключить договор поднайма?

    Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

    Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)

    Обязательно ли составлять договор аренды жилья

    Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

    Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

    • хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
    • сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

    В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

    Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

    Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

    Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

    • есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
    • договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
    • размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

    В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

    Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2019 года бесплатно

    В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

    • о личности арендодателя и арендатора;
    • предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
    • размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

    Структура договора аренды жилья

    Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

    Так, договор должен содержать следующие разделы:

    1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
    2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
    3. Размер арендной платы.
    4. Права и обязанности сторон.
    5. Ответственность сторон.
    6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
    7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.
    Читайте так же:  Акт описи и ареста имущества должника образец

    Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

    Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

    Лица, заключающие договор

    Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

    • договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
    • договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

    В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

    Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

    [1]

    Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

    С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

    • договоры продолжительностью более года;
    • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

    Деление это связано со следующими обстоятельствами:

    1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
    2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

    Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

    В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

    Плата за жилье

    Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

    Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

    Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

    Права и обязанности сторон по договору найма жилья

    Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

    1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
    2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

    В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

    1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
    2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

    Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

    Ответственность по договору аренды жилья

    Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

    По закону наниматель (арендатор) отвечает:

    1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
    2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
    3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.
    Читайте так же:  Граждане как субъект права собственности на землю

    Больше полезной информации в рубрике «Аренда и наем жилья».

    Регистрация договора аренды квартиры: где, как и зачем

    Регистрация договора аренды квартиры — это разновидность юридического акта, смысл которого состоит в уведомлении государства о том, что собственник дал право пребывания в своей квартире третьим лицам. Если кратко — акт регистрации — это своеобразная форма одобрения государством сделки аренды жилого помещения.

    Когда нужно регистрировать сделку найма?

    Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.

    Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП договор аренды обладает полной юридической силой. Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок. Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.

    Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев. Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов. А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.

    Процедура регистрации

    Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами, как и между юридическими чаще всего производится в Управлении Регистрационной службы. Однако в вашем регионе ответственным за регистрацию сделок с недвижимым имуществом может быть и другой орган. Обратитесь в любую жилищную контору или загляните в ближайшее агентство недвижимости — вас отправят в требуемые инстанции.

    Принципиальных различий между регистрацией сделок для физических и юридических лиц нет. Отличается лишь перечень документов, которые нужно представить в ответственные органы.

    1. Заявление, которое может подать любая из сторон.
    2. Квитанция об оплате государственной пошлины.
    3. Договора аренды жилого помещения обеих сторон.
    4. Удостоверения личности гражданина (для физических лиц) и учредительные документы (для юридических).
    5. Вся имеющаяся техническая документация на квартиру (экспликация, поэтажный план, и проч.).
    6. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности на жильё арендодателя.

    В принципе, документов собрать нужно не так уж и много. Большинство из них тихо-мирно лежат у вас дома, и заниматься беготнёй по инстанциям для их получения не нужно.

    Какую роль играет налоговая?

    Как уже говорилось выше, регистрируются договора аренды в специализированных инстанциях. Однако, некоторые люди ошибочно полагают, что происходит регистрация договора аренды квартиры в налоговой. Это неверно.

    В налоговой инспекции вы договор только предъявите, когда будете заполнять ежегодную налоговую декларацию о своих дополнительных доходах. Те деньги, которые собственник получил от арендаторов своего жилья, также являются доходом физического лица и облагаются налоговой ставкой в 13 %.

    Если вы не регистрировали договор, то вы, в принципе, можете и не уведомлять налоговые органы о лишнем источнике дохода. Так поступает большинство людей. Но вы должны отдавать себе отчёт в том, что игнорирование обязанности платить подоходный налог — незаконно. Если у вас плохие отношения с соседями, родственниками, коллегами, они вполне могут заявить о вас в налоговую как о злостном неплательщике, что влечёт за собой штрафные санкции.

    Ещё один важный вопрос, на который необходимо чётко знать ответ: зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

    1. Для того чтобы сделка была юридически чистой и абсолютно законной.
    2. Для того чтобы уберечь собственника от возможных проблем со стороны арендаторов: он всегда сможет потребовать возмещения стоимости испорченного имущества, например. Полный список прав и обязанностей сторон договора аренды представлен в Гражданском кодексе.
    3. Оберегает закон и арендаторов, которых арендодатель не сможет выселить до окончания срока договора, потребовать от них увеличения арендной платы.
    1. Происходит чаще всего регистрация договора аренды квартиры в Росреестре. Однако этот государственный орган не единственный, обладающий такими полномочиями. Поэтому обязательно уточните в своём городе, где зарегистрировать сделку аренды.
    2. Не требуют регистрации краткосрочные договоры, предполагающие аренду жилого помещения в период меньше года. Однако вы вправе зарегистрировать такой договор, чтобы оградить себя от недобросовестных действий арендаторов.
    3. Доход, получаемый с аренды жилого помещения, облагается традиционной подоходной налоговой ставкой 13 %. Льгот по данному налогу не предусмотрено даже для пенсионеров. Важный момент: юридические лица платят налог самостоятельно, вычитая его размер из арендной платы.

    Остались вопросы?

    В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

    • +7 (499) 350-84-35 — Москва
    • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
    • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

    Рекомендуем к прочтению

    Как правильно сдать квартиру в аренду: основные шаги и важные нюансы

    Вы хотите сдать квартиру в аренду и получать хороший доход? Потребуется подобрать порядочного арендатора и оформить сделку правильно.

    Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

    Аренда квартиры без посредников требует от нанимателя максимальной внимательности и осторожности.Иначе велика возможность попасться на удочку квартирных аферистов.

    Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

    Чтобы обезопасить себя от проблем, связанных со съемным жильем, необходимо заключить письменный договор найма жилья.

    Социальный наем жилья: общие понятия и особенности

    ​К сожалению, несмотря на четвертьвековую историю рыночных отношений в России, далеко не все еще могут позволить себе приобрести собственное жилье. Поэтому проживают в квартирах, арендуемых по социальному найму.

    Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры и где это сделать?

    Сдача квартиры в аренду является достаточно прибыльным бизнесом. Именно поэтому при наличии свободной площади многие граждане предоставляют свое жилье в наем. Причем срок аренды может быть, как непродолжительный – посуточный, так и длительный.

    Читайте так же:  Статья за поджог чужого имущества

    Максимальный период для предоставления жилой недвижимости в аренду установлен в 5 лет. Все договора, заключаемые на промежуток времени более 1 года, должны пройти государственную регистрацию.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Для чего нужно регистрировать договор аренды?

    По статье 609 ГК РФ арендный договор на квартиру составляется в простой письменной форме. Нотариального заверения нотариуса такого документа не требуется, если только одна из сторон не пожелает этого.

    Если аренда квартиры является долгосрочной, то регистрация в органах ЕГРН проводится в обязательном порядке. При краткосрочной сделке в постановке на госучет нет необходимости. Именно поэтому довольно часто заключают договор аренды квартиры на 11 месяцев — и налоги не платят, и регистрация не требуется.

    Аренда является установлением ограничения на право владения собственностью. При регистрации договора об установлении арендных отношений данная операция фиксируется в государственных органах: заносится запись в кадастровый паспорт недвижимости.

    В случае, если владелец квартиры повторно захочет сдать в аренду жилье, а срок предыдущего договора еще не истек, то при обращении в ЕГРН такая сделка не сможет быть оформлена. Также данная операция позволяет обезопасить потенциального покупателя квартиры, который будет информирован об установленном обременении на недвижимость.

    Только зарегистрированный договор является гарантом арендных отношений. При возникновении конфликтных ситуаций арендодатель может обратиться в суд, подав на жильцов иск в связи с повреждениями в квартире или порчей имущества. Также собственник сможет избежать мошенничества, которое грозит его недвижимости.

    Куда обратиться?

    Арендный договор регистрируется требуется:
    • в территориальном органе ЕГРН;
    • в МФЦ по месту жительства (служба «Одного окна»).

    Для обращения нужно собрать все требуемые документы. Подать их на рассмотрение может любой из участников сделки: арендатор или арендодатель, или официально оформленное доверенное лицо любой из сторон. Оформить заявку на регистрацию можно и совместно.

    Какие нужны документы?

    При постановке на государственный учет арендного договора требуется стандартный пакет документов. Различаться они могут в зависимости от того, между какими лицами заключается сделка: физическими или юридическими.

    Документы, требуемые для регистрации вне зависимости от того, кто участвует в заключении сделки:

    • 3 экземпляра договора аренды;
    • заявление о постановке на учет в ЕГРН;
    • документ, устанавливающий права владения квартирой – свидетельство о собственности;
    • кадастровый паспорт на жилую недвижимость;
    • паспорта заявителей;
    • квитанция о внесении госпошлины.

    При оплате госпошлины стоит учитывать нюанс. Если подает заявку только одна сторона арендных отношений, то она полностью оплачивает сумму пошлины. Для частного лица она составляет 2000 рублей, для организации – 22000 рублей.

    Если подают заявление оба участника, в этом случае госпошлина делится на два равных платежа. Если и арендодатель, и арендатор являются физическими лицами, то каждый из них должен оформить платежку на 1000 рублей.

    При заключении аренды между частным лицом и организацией требуется предоставление двух квитанций, одна из которых будет оформлена на 1000 рублей (частное лицо), вторая – на 11000 рублей (организация).

    Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то требуется обязательное согласие на ее сдачу в аренду. Оно должно иметь нотариальное заверение.

    Если в аренде принимает участие организация, то для регистрации договора потребуются дополнительно следующие документы:

    1. учредительные бумаги (должны быть нотариально заверены).
    2. Выписка из налоговой о постановке юридического лица на учет.
    3. Доверенность на сотрудника организации на проведение сделки.
    4. Справка о государственной регистрации юридического лица.

    Результат постановки на учет

    После подачи документов через 5 дней выдается на руки участникам арендных отношений по экземпляру договора, в которых имеются записи о регистрации аренды в ЕГРН.

    В ряде случаев может быть получен отказ в регистрации аренды:

    • не все документы были предоставлены;
    • в договор не были включены все требуемые существенные условия: нет полной информации о предмет (квартире) аренды, нет или неточные сведения о сторонах сделки, нет данных о размере арендной платы.

    Последствия отсутствия регистрации

    Главным последствием отсутствия регистрации является ответственность перед законом. Арендодатель должен оплачивать налог на доходы, то есть на прибыль, получаемую от аренды. В случае ее неуплаты он должен будет выплатить:

    • всю сумму полагающегося налога;
    • пени за просрочку: 1/300 ставки рефинансирования за каждый просроченный день (статья 75 НК РФ);
    • штрафы за сокрытие доходов: 5% за непредоставление налоговой декларации (статья 119 НК РФ) и 20% за неуплату налога (статья 122 НК РФ);
    • уголовная ответственность: от 100 тыс. рублей до 300 тыс. рублей, принудительные работы до 1 года или лишение свободы до 6 месяцев (статья 198 УК РФ).

    [2]

    Договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить все требуемые документы и оплатить госпошлину. Отсутствие регистрации повлечет за собой множество санкций для арендодателя, начиная от начисления пеней и заканчивая уголовной ответственностью.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

    2. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.

    3. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
    4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    5. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.
    Где регистрируется договор аренды квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here