Что значит посредник при продаже квартиры

Важная информация на тему: "Что значит посредник при продаже квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Алгоритм продажи квартиры в 2019 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 20.05.2019 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

  • полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
  • передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
  • оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» 🙂 . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

  • Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
  • Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

  1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэфициентами)
  2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
  3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
  4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
  5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
  6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
  7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
  8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

  • Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

  • Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
  • Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
  • Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

  • Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?
  • Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
  • Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
  • Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
  • Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
  • Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
  • Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
  • Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
  • Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
  • Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно. Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Кроме того с 01.10.2018 г регистрация ипотеки(обременения) долей — это нотариальная сделка в обязательном порядке.

То есть, если покупателей несколько и они оформляют долевую собственность, тогда залог(обременение,ипотека) в пользу продавца может быть зарегистрирована только на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, либо договора залога(ипотеки), удостоверенного нотариусом.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Алгоритм продажи квартиры в 2019 году : 19 комментариев

Добрый день, Ольга. Объясните пожалуйста. Семья из 4-х человек. Двое несовершеннолетних. Планируем продавать квартиру и покупать другую. В продаваемой квартире по соглашению о выделении долей в праве собственности по 1/24 выделено на каждого ребенка. Остальная часть 11/12 в совместной собственности супругов. Так вот, вопрос, подлежит ли обязательному удостоверению у нотариуса договор продажи квартиры в нашем случае?

Ответ для Ирины.
Да, продажа долей несовершеннолетних — это нотариальная сделка.(ст.54 Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Ольга Дмитриевна, подскажите пожалуйста. Я являюсь собственником 1/2 доли, второй собственник мой родной брат. Я планирую продать квартиру, брат против (хотя никто в ней не проживает). По почте отправила письмо с описью, в котором уведомление о первоочереденом праве выкупа по адресу регистрации брата в данной квартире. Он намеренно его не получил (всю корреспонденцию забрал, но на почту за письмом не пришел). Т.е. он не извещен о моем намерении продать долю. Как мне быть?

Ответ для Ольги.
Продажа одной доли в квартире — это нотариальная сделка.
Нотариусы требуют уведомление других собственников телеграммой. Выберите нотариуса для сделки и согласуйте этот вопрос с ним.

Читайте так же:  Гражданско правовая ответственность адвоката перед доверителем

Добрый вечер!
У меня вопрос несколько по другой теме.
Пожалуйста, подскажите что Вы думаете о покупке арестованной банком за невыплату ипотеки? Какие риски и как их избежать? Алгоритм проверки квартиры? Стоп сигналы? Процедура выселения и выписки проживающих и зарегистрированных?

Ответ для Николая.
Алгоритм многоэтапен. Но такая сделка возможна, почему нет?
Просто нужно продумать каждый шаг, исходя из конкретных обстоятельств.
Выписка возможна через суд, выселение , как крайний случай, с судебными исполнителями.

Здравствуйте! Прочитал Вашу статью про подготовку квартиры к продаже. Сперва были просмотры, но впустую. Перед следующим просмотром попросил жену поставить испечь хлеб в хлебопечке, чтобы к приходу был запах свежей выпечки. Жена отнеслась скептически. Однако было мое удивление, когда с порога будущие покупатели отметили аромат свежего хлеба. Через 5 минут просмотра спросили когда сможем освободить квартиру, но я не обольщался. На следующее утро риелтор обрадовал что квартиру покупают.
Вот такая история. Хотел бы выразить Вам благодарность за ценные советы на сайте и пошаговые алгоритмы сделок с недвижимостью.

Здравствуйте! Являюсь собственником земельного участка, хочу подарить по 1/3 доли жене и несовершеннолетнему ребенку. Должна ли сделка удостоверятся нотариусом или достаточно простого договора?

Ответ для Александра.
Является ли земельный участок совместно нажитым имуществом (купле в период законного брака)?
Если да, то дарить супруге вы не можете, только разделить совместно нажитое имущество.
И тогда — нотариальная сделка.
Подарить ребенку долю можно договором в простой письменной форме, оставшаяся часть у вас по-прежнему является совместно нажитым имуществом. Но нужно нотариальное согласие супруги на дарение доли ребенку ( зарегистрирует Росреестр и без него, но об этом сделают запись в егрн, а это осложнит продажу, запись «плохая» с точки зрения покупателя и его риэлтора.

Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр

В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.

Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр

Ответ для Натальи.
В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.

Уважаемая Ольга Дмитриевна, может ли несогласованная перепланировка быть препятствием при продаже квартиры по ипотеке, т.к. банки требуют оценку? Перепланировка такого плана: большая комната 30м2 с тремя окнами разделена стеной из гипсокартона на две комнаты.

Ответ для Ларисы.
Как правило такая перепланировка не смущает банки, по крайней мере все крупные банки допускают такую сделку. Однако, перед подписанием предварительного договора, следует этот вопрос уточнить.

Уважаемая Ольга Дмитриевна, подскажите пож. нужно-ли мед. спрака, подтверждающая дееспособность, если одному из участников сделки продажи квартиры 71год?
Спасибо

Ответ для Юрия.
Кому нужна? В Росреестр нет, а покупатель или кредитная организация, выдающая ипотечный кредит в праве запросить.

Здравствуйте, Ольга! Как я могу Вам задать вопрос и получить актуальную информацию по продаже квартиры? Очень нужна консультация. Спасибо.

Пишите на почту: [email protected]
Максимально подробно опишите условия сделки.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Купить и оформить квартиру без риелтора, посредника, юриста

Купить квартиру вторичка без посредников — сейчас это реально! Если раньше, еще 7 лет назад, информация о продающихся квартирах риелторами тщательно скрывалась от покупателей, то сейчас «шило в мешке не утаишь».

Но появилась новая сложность — перелопатить ворох информации и отделить недостоверную, а риелторские объявления отличить от хозяйских. Так что необходимо поработать и не одну неделю.

[2]

Содержание статьи подробное:

Читайте так же:  Облагается ли налогом ипотечная квартира

Купить квартиру вторичка без посредников

Купить квартиру без посредников возможно при условии:

  • если вы знаете как устроен рынок недвижимости
  • как найти квартиру от собственника
  • как правильно оформить сделку.

Вы зашли точно по адресу, поскольку весь этот сайт сделан именно для Вас, здесь прописана покупка и продажа недвижимости от А до Я, практические ответы на все ваши вопросы — просмотрите меню сайта.

Все рекомендации даны с учетом требований нового ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Статья дополнена 10.04.2017 года

Вам предстоит пройти два этапа:

  • Подобрать квартиру. > > >
  • Оформить сделку и зарегистрировать право собственности на себя

И на каждом этапе вам будет предлагаться или даже навязываться услуга посредника, за которую попросят немалую оплату. Поэтому для Вас важным будет являться не попасть в ситуации требования оплаты.

Давайте разберемся как устроен рынок недвижимости, это важно для Вас!

Собственник квартиры выставляет ее на продажу. В первую очередь, если он дружит с интернетом (а таких большинство), размещает объявление о продаже на сайтах :Авито, Домофонд и региональных интернет-площадках в разделе от собственника.

Это объявление уже ждут десятки риелторов и не один объект ими не будет пропущен! Даже если вы видите совсем свежее, сегодняшнее объявление, уже завтра эта квартира будет в базах данных всех агентств недвижимости и частных риелторов вашего города.

Поэтому Вам предстоит выиграть противостояние с тренированным бойцом, ведь хороший объект на продажу — это деньги в карман риелтору. Выиграть сложно, лучше уклониться. Нужно понимать, что:

  • если просмотр квартиры организовал риелтор, значит он оказал Вам услугу и Вы должны ее оплатить!

Знайте, чтобы поймать клиента многие риелторы идут на разные ухищрения:

  • объявления о продаже подписывают «от собственника»
  • в телефонном разговоре назовут себя родственником или знакомым продавца
  • предложат подписать эксклюзивный договор на оказание услуг
  • предъявят эксклюзивный договор с Продавцом на продажу( кстати он не соответствует законодательству).

Поэтому в телефонном разговоре по объявлению не поленитесь переспросить с кем Вы разговариваете?

Если Вы нашли объявление от риелтора, в 99 % случаев ранее размещено объявление от собственника.

Если Вы нашли несколько объявлений — изучите все, повторяющаяся информация близка к достоверной.

Если не можете найти телефон собственника, наклейте объявление на подъезды дома .ТОЛЬКО В РАЗРЕШЕННЫХ МЕСТАХ.

И поспрашивайте бабушек у подъездов, они все знают 😀 .

Даже если Вы не будете обращаться за риелторской услугой, от работы риелторов с объектом на продаже, Вы получите очевидную пользу:

  • цена квартиры приближена к рыночной, а изначально была выше
  • Вы легко сторгуетесь на размер риелторских комиссионных, а они заложены в цене за объект
  • все документы для продажи могут квартиры быть готовы

Но если Вы просмотрели квартиру с риелтором и уклоняетесь от оплаты его услуг ждите неприятностей:

  • Продавец квартиры получит от него нелестные сведения о Вас и не захочет иметь с вами дел
  • риелтор даст Вам недостоверную информацию о возможных рисках в сделке, чтобы Вы отказались от этого варианта

Так же Вы можете столкнуться с «настоящими посредниками» , это не риелторы, но очень хорошие продавцы. Они не попросят с Вас денег, их моржа заложена в цене квартиры и может быть очень большой. Продавец, как правило, находится под психологическим влиянием, а может быть и давлением. Не попадите в оспоримую сделку!

Купить квартиру вторичка без посредников сейчас абсолютно реально, но необходима тщательная подготовка по оформлению сделки. Если Вы умеете учится, скрупулезны и внимательны к деталям — это Вам по-плечу.

Если Вы думаете, что и так все знаете — Вы сильно рискуете! Ошибка стоит миллионы рублей

Альтернатива при сделке покупки и продажи квартиры: что это значит и как она реализуется?

Альтернативная купля-продажа квартиры относится к самым распространенным видам сделок на рынке недвижимости.

По оценкам риелторов, 70% сделок купли-продажи квартир являются альтернативными, так как большинство граждан, продавая свое жилье, приобретают взамен другие квартиры.

Что это за способ покупки и продажи жилья, каковы его плюсы и минусы, а также риски? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

[3]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это значит?

Альтернатива купли-продажи означает, что хозяин жилого объекта продает его и приобретает себе взамен другую жилплощадь за денежные средства от продажи первой. Отличительной чертой альтернативы является одновременная сделка с двумя квартирами, то есть регистрация документов и оформление договоров купли-продажи производится одновременно.

В альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны:

  • покупатель;
  • продавец, который также является покупателем альтернативной квартиры;
  • продавец альтернативы.

В плане организации альтернативная сделка с недвижимым имуществом сложнее, чем прямая продажа. Она имеет свои риски и отнимает больше времени, но это наиболее частый вариант приобретения и продажи недвижимости.

В цепочке квартир участвует не одна альтернатива, а два или несколько объектов. Продавец каждой предыдущей квартиры является покупателем следующей в цепочке недвижимости. Провести сделку становится сложнее, так как повышается время подготовки, а также высока вероятность срыва процедуры.

Когда используется?

На рынке недвижимости часто попадаются квартиры, которые либо принадлежат несовершеннолетним, либо собственники не имеют другого жилья и собираются его купить после продажи старого. Альтернатива зачастую используются вместо обмена, так как найти участников, готовых к безденежной мене достаточно сложно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Зачастую это единственный способ поменять свое жилье на ту квартиру, которую хочется, так как прямой обмен квартир происходит редко. Для этого должны совпадать интересы тех, кто меняется, что маловероятно.

Альтернатива зачастую используются из-за дефицита финансов граждан для приобретения квартиры.

Плюсы и минусы такой реализации жилья

Если собственник альтернативного объекта продает свою недвижимость, то плюсом для него является получение задатка, который он заплатит за приобретаемую квартиру (подробнее об оформлении задатка можно узнать тут). Кроме того, он всегда может отменить сделку, и остаться при этом хозяином жилья.

Читайте так же:  Где оформляется сделка купли продажи квартиры

К минусам можно отнести отказ от сделки продавца новой квартиры. Это возможно после подписания договора с первым покупателем. Пока продавец будет подыскивать себе новое жилье, он может даже оказаться с семьей на улице. Если приобретаемое жилье тоже окажется альтернативным, то вероятность разрыва сделки увеличивается.

Альтернативные сделки лучше проводить у одного нотариуса в один и тот же период. В случае отказа одной из сторон, продавец останется хозяином жилья.

Преимущества и недостатки приобретения

Плюсом приобретения альтернативы является ее цена, которая обычно намного ниже чистого объекта жилой недвижимости. К минусам относится:

  1. Продавец отказывается от сделки после переданного задатка. Обычно это связано с тем, что он находит покупателя, который предложил большую сумму, либо вовсе не найдет взамен жилья.
  2. Покупка недвижимости, которая сдана в наем. Если после подписания сделки покупатель узнает, что жилой объект был сдан в аренду, срок которой еще не закончился, то въехать в квартиру он сможет только после завершения этого договора.
  3. Отмена сделки, если на данной жилплощади прописано лицо, не достигшее совершеннолетия, или ему принадлежит часть имущества (больше нюансов о сделке купли-продажи, если собственник несовершеннолетний, можно узнать здесь).
  4. Покупка жилья, в которой прописаны родственники продавца. Обладателю новой квартиры придется самому выписывать их через суд.

Поэтому, начиная процесс покупки и отчуждения, все участники сделки должны тщательно все обдумать и обговорить.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

  1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
  2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
  3. Поиск альтернативного жилья.
  4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
  5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
  6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
  7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
  8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

  1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
  2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
  3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
  4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
  5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
  6. Копия финансово-лицевого счета.
  7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Кроме обычных рисков, которые существуют в прямой сделке купли-продажи, в альтернативной разновидности могут возникнуть специфические риски. В сделке, состоящей из цепочки квартир, принимают участие сразу несколько собственников имущества. Если их действия не согласованы между собой, то это приводит к разрыву соглашения.

Такие цепочки непредсказуемы по срокам исполнения и уязвимы из-за того, что стороны не всегда могут договориться между собой. Важно, чтобы запросы сделки соответствовали рыночным ценам. Также увеличиваются затраты на сделку, так как по альтернативным сделкам риелторы назначают выше комиссию.

У альтернативной сделки несколько участников, и бывает очень непросто скоординировать их действия, в результате чего возникают проблемы:

  1. Одна из сторон отказывается продавать объект недвижимости по заявленной цене, из-за чего у другой стороны не хватит денег на приобретение альтернативы.
  2. Один из участников отказывается от сделки, например, если в числе собственников имеются недееспособные лица, состоящих на учете в наркологическом диспансере или ПНД, что делает их неправоспособными для заключения соглашения.
  3. Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире (отказавшиеся от приватизации или по договору ренты).
  4. Один из договоров не прошел проверку в Росреестре. Это может привести к разрыву всей цепочки и к поиску новой альтернативы.
  5. Смерть собственника.

Как их избежать?

Если по одному из договоров государственная служба Росреестр приостанавливает регистрацию, то участникам сделки направляется уведомление. Другие участники пишут заявление на приостановку второго договора. Зачастую причинами остановки регистрации являются сомнения регистратора в документации или ему понадобились дополнительные справки. После выяснения причин процесс регистрации возобновляется.

Другим способом решения проблемы является наем стороннего исполнителя для регистрации документов. Многие юридические компании оказывают услуги по регистрации сделок с недвижимостью. Стоимость такой услуги невысокая, зато сильно снижается вероятность «частичной регистрации», так как юристы досконально знают требования Росреестра.

Читайте так же:  Взимается ли транспортный налог с пенсионеров

Если произошла частичная регистрация, то есть два варианта, как избежать потери права на недвижимость и денежных средств. Решить вопрос можно:

  1. Через судебную инстанцию (если участники отказались добровольно заканчивать альтернативную сделку).
  2. Согласовать действия, если стороны договора являются адекватными людьми.

Стоит также учесть, что при построении альтернативы увеличивается количество споров и небольших задержек, поэтому в договоры необходимо вносить сроки с запасом времени, что даст возможность решить ситуацию без перезаключения соглашений и без разрыва отношений с участниками сделки.

К самым надежным способам регистрации документов считается проведение сделки через нотариуса, который имеет особенные полномочия для регистрации в ведомстве Росреестра. Если нотариус занимается регистрацией всего пакета, то риск частичной регистрации сводится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Купля-продажа жилья: нужен ли вам посредник

Риэлторы и агентства недвижимости не только экономят Ваше время, упрощают процесс купли-продажи, но и следят за правильным заполнением документов, которыетребуются при заключении сделки. Естественно за свою работу они берут немалую комиссию, поэтому хочется, чтобы агентство недвижимости сполна отработало свои деньги. Давайте разберемся, каким должен быть правильный риэлтор и стоит ли вообще обращаться в риэлторские агентства.

Нужен ли вам посредник?

При поиске квартиры или покупателя, конечно же, никто никого не заставляет пользоваться услугами ни риэлтеров, ни риэлторских агентств. Любой человек вправе самостоятельно найти вариант, который будет отвечать его потребностям, и провести сделку. Но в этом случае Вам придется решить следующие вопросы:

[1]

  • подать рекламные объявления и провести рекламную кампанию в печатных изданиях (в случае продажи);
  • найти продавца/покупателя;
  • правильно оценить стоимость недвижимости;
  • оформить предварительный договор (соглашение о задатке);
  • проверить подлинность устанавливающих права документов;
  • подготовить необходимые документы удостоверения сделки у нотариуса.

Если у Вас много свободного времени, Вы не боитесь нарваться на мошенников и готовы самостоятельно продать или купить квартиру, то дальше можете не читать. Остальным придется воспользоваться услугами посредников.

За что мы платим

При покупке квартиры риэлтор в первую очередь занимается поиском наиболее подходящего для Вас предложения из тех, которые имеются на рынке. После этого агентство недвижимости проводит комплексную проверку всей «истории» квартиры, занимается сбором необходимых документов (выписок из жэка, справок-характеристик из БТИ и др.), проверяет их подлинность, а также оформляет предварительный договор. Профессионал должен, во-первых, подтвердить свой статус (предъявить удостоверение и копию свидетельства о регистрации). Далее, сообщить Вам информацию о том, что у него есть договор страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности. Обязан заключить с Вами письменный договор на оказание услуг, а также рассказать о Ваших правах, которые гарантирует законодательство.

5 признаков надежного специалиста

  1. Если специалист работает в агентстве недвижимости, которое существует много лет и не дает сбоев. К тому же солидным фирмам, заработавшим свою репутацию не за короткий срок, и не желающим ее потерять, выгоднее помогать Вам, а не вступать с Вами в конфликт.
  2. Конечно же, один из основных факторов — стоимость услуг фирмы. Наиболее предпочтителен вариант, когда сумма платы риэлтору твердо определена и зафиксирована, таким образом, не зависит от цены приобретаемого или продаваемого жилья.
  3. Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу и службу безопасности (для проверки «истории» квартир и т.д.).
  4. Солидность агентства недвижимости также можно определить по объему его рекламы. Стоит она недешево, поэтому только крупная фирма с серьезной репутацией и соответственно большим объемом сделок может позволить себе масштабную рекламную кампанию. Но, разумеется, самая надежная и лучшая реклама — это рекомендации клиентов компании.
  5. Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации. Нечистоплотных коллег в профильные ассоциации стараются не принимать.

Документы оставьте у себя

Не отдавайте риэлтерам договора, заключенные после покупки или продажи недвижимости, даже если они на этом будут настаивать. Дело в том, что эксклюзивный договор и предварительный — это документы, подтверждающие Ваше сотрудничество с агентством недвижимости.

Подписываем эксклюзивный договор

При сделке покупки жилья в договор не будет лишним включить такие положения:

  • риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям;
  • в случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
  • если Вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то Вы имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы, которую стоит оговорить заранее.

Зачем нужны посредники при продаже недвижимости

Ежедневно сталкиваясь с проблемами реализации жилых и нежилых объектов недвижимости, часто встречается мнение, будто владельцы или застройщики вполне самостоятельно могут продавать свои объекты, не прибегая к помощи посредников, то есть агентов по продаже недвижимости.

Владельцы полагают, что им достаточно «посмотреть по сторонам», чтобы сформировать актуальную и востребованную стоимость и дальше действовать самому.

Застройщики же считают, что создав самые низкие цены и самые привлекательные объекты (например, квартиры), они быстро все распродадут и помощь посредников им вовсе не нужна (поскольку в таком случае придется делиться прибылью).

Теперь по порядку.

Владельцы совершенно не знают цен!

И это действительно так. Все, что могут проанализировать продавцы – по каким ценам продают другие (такие же не осведомленные продавцы). Почему они не осведомлены? Потому что информация о том, как продают другие, вовсе не гарантирует того, что сформированная стоимость на конкретный объект достоверная.

Это происходит от того, что у продавцов-владельцев отсутствует обратная связь с потенциальными покупателями! Ее вообще не существует!

Владельцы не знают, какую цену за их объекты готовы заплатить покупатели (в силу развитости региона, платежеспособности населения, оттока или притока покупателей, кредитной политики банков, выдающих ипотеку). Владельцы знают лишь то, по каким ценам рекламируются другие объекты, но по каким ценам объекты готовы купить – владельцам знать не дано.

Читайте так же:  Что значит налоговый вычет при покупке квартиры

Агенты по продаже недвижимости (риелторы), общаясь с массой покупателей, волей-неволей эту информацию аккумулируют и практически сходу готовы назвать цену продажи

(или сформировать ее после небольшого анализа данных).

Купить же «квартиру без посредников» — это значит, быть готовым: решить вопрос кто из двух «физиков» (участников сделки) способен организовать и подготовить эту сделку, кто составит договор к-п, кто изучит материал и просчитает все возможные последствия?
В конце концов, кто продумает, как будет происходить расчет?

Посредники – люди, способные встать именно на сторону сделки

, продвигая и способствуя ее завершению всеми своими силами и всеми накопленными знаниями.

Застройщики не могут рекомендовать самих себя.

В мире, когда мнение специалистов имеет большое значение, и на основании оценок строятся предпочтения потребителей, на конкурентном рынке довольно сложно что-то продать, если твой товар не рекомендуют специалисты. Исключая из цепочки продаж посредников и превращаясь в отделы продаж, застройщики должны быть готовы к тому, что им придется серьезно вкладываться в рекламу. Странно наблюдать за тем, как, стараясь сэкономить (на 2 — 3-х процентах комиссии посредникам), застройщики закладывают в бюджеты до 5-10% от прибыли

на развитие маркетинга, создание серьезного отдела продаж, выплату з/пл менеджерам (а также налоги с этих з/пл), на рекламу и продвижение своего продукта – объектов недвижимости (квартир или нежилых помещений).

Но даже при этом кто-то должен порекомендовать приобретать именно у этого застройщика!

И эту функцию несут именно посредники. Кроме того, проверенные и умные агенты недвижимости способны предоставить информацию о том, что именно готовы покупать потребители

, какие предпочтения существуют, как они меняются, и куда в целом движется рынок. Собранная информация позволяет не допускать затоваривания рынка однотипными (но уже не востребованными предложениями).

Как понимать в объявлениях понятия — обмен и чистая продажа

чистая продажа квартиры, что это и чем отличается от «обмена», особенности и нюансы.

Как не стоит выходить в серьезный путь без компаса и карты, так не надо начинать продажу или покупку квартиры на рынке недвижимости, не усвоив базовые понятия.

Я всегда удивляюсь, насколько много людей считают, что отношения между покупателями и продавцами квартир довольно просты.

Что одним только стоит пальцем поманить других и все сразу получится!

Практика показывает, что это совсем ни так, поэтому-то и пишу для всех статьи с раскрытием основных понятий, например, дабы узнать, чистая продажа квартиры что это и с чем ее «едят».

Ладно, к сути вопроса:)

Кто-то из продавцов или покупателей, когда сравнивали цены на аналоги или смотрели подходящие варианты квартир в продаже, наверняка уже встречали и не раз, объявления со словами «чистая продажа квартиры».

Выясняем что такое чистая продажа квартиры и обмен

Как понять — чистая продажа квартиры? Может быть это продажа без мебели или ремонта? А может быть продажа квартиры без посредников?

Чтобы проще было догадаться, что значит чистая продажа квартиры, надо просто переформулировать слова на уличный сленг (или рыночный, как вам угодно) — «чисто продажа» квартиры.

Вот теперь стало яснее:)

Закономерно, что термин чистая продажа квартиры употребляет Продавец, чтобы дать понять потенциальному Покупателю, что после продажи квартиры, ему нет необходимости подыскивать себе недвижимость в данном городе взамен проданной.

Другими словами, чистая продажа встречается в случаях:

  • продажи второй квартиры, которая не нужна собственнику;
  • переезда на ПМЖ в другой регион.

Что означает чистая продажа квартиры для Покупателя

Что еще значит чистая продажа квартиры в объявлении? Обычно, это квартиры, которые готовы к сделке.

Т.е. собственник не будет тратить время покупателя, чтобы перевезти куда-то свои вещи, выписать кучу своих родственников, найти себе другой вариант для покупки..

В итоге получается, что квартиры, которые продаются по «чистой продаже» намного выгоднее для потенциального покупателя, чем, например, квартиры, продаваемые «с обменом».

Что означает продажа квартиры «обмен»

Здесь напротив, Продавец планирует приобрести взамен продаваемой им квартиры, новую жилплощадь. Случаи с «обменом» встречаются, когда:

  • собственник планирует расширить занимаемую жилплощадь (продает 1-комнатную, а покупает 2-комнатную квартиру);
  • продает вторую квартиру, например в «хрущевке», взамен покупая в новой планировке;
  • и прочие варианты, предусматривающие покупку квартиры взамен продаваемой.

Здесь Покупатель обречен ждать, пока собственник найдет подходящий себе вариант по запросам и цене. Времени может уйти много.

Плюс к этому, появляется вероятность ожидания, когда в новой квартире Продавца закончится ремонт. Да, Гражданским кодексом предусмотрен разумный срок освобождения квартиры бывшим собственником, и он может длиться до месяца.

Вследствие чего варианты с чистой продажей квартиры пользуются у Покупателей большей популярностью, их можно выставлять чуть подороже рыночной цены.

Итак, мы разобрались, что такое чистая продажа квартиры и «обмен», теперь вы по-другому взглянете на объявления:)

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас это не составит труда, зато статью могут посмотреть другие пользователи, кому это интересно.

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.

  2. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.

  3. История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.
  4. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
  5. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
Что значит посредник при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here