Что такое микродоля в квартире

Важная информация на тему: "Что такое микродоля в квартире" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Микродоли в квартире: как действовать согласно закону

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

Право собственности на объект

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

Основные пути, которые приводят к этому:

  • получение доли в квартире по наследству или в дар;
  • покупка доли в квартире.

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

Причины покупки «микродолей» в квартире

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной — покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли. На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше. Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре?

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См. например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время. По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку. С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

Cохранение целостности объекта недвижимости

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

Этому есть вполне понятные причины:

  • во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
  • во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками). Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли». Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.

[2]

Предварительные консультации

Мы не занимаемся рассылкой рекламных сообщений, а также не передаем информацию третьим лицам. Отправляя заявку Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Условиями

Обратите внимание! При обращении за помощью к юристу (адвокату), вас должны насторожить необоснованная и немотивированная убежденность в успешном решении вашего вопроса, а также стремление юриста (адвоката) получить оплату незамедлительно, без изучения обстоятельств и деталей вашего дела.

Что такое микродоля в квартире?

МИКРОДОЛИ МОГУТ ЗАПРЕТИТЬ: ЧЕГО ЖДАТЬ СОБСТВЕННИКАМ?

2018 год стал последним, когда в России разрешено продавать микродоли недвижимости. Соответствующий законопроект приняли депутаты Госдумы в конце мая. Также закон содержит положения об ограничении количества людей, прописанных в квартире. Это сделано для того, чтобы пресечь бизнес на нелегальных регистрациях мигрантов, который процветает в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах.

Если закон примут, владельцам минимальных долей недвижимости придется продать их. Обсуждается два варианта: «микрособственники» продают свои части либо тем, кто владеет большими долями, либо государству. Второй способ придумали на тот случай, если у основных владельцев не окажется денег для выкупа.

Читайте так же:  Как свериться с налоговой по уплаченным налогам

Микродоля – это сколько?

Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв. м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м. Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.

Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв. метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.

Чем опасна торговля микродолями для собственников

Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:

новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;

обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;

«микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;

вернуть микродолю через суд практически невозможно.

Студии и «однушки» станут неделимыми?

Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.

Другое условие, которое установит закон – сособственники должны быть родственниками. Возникает вопрос: имеет ли право владелец доли передать (завещать, продать, сдать в аренду) свою часть квартиры постороннему человеку? Критики нашли в тексте законопроекта и другие спорные моменты: непонятно, как будет оцениваться стоимость микродоли, можно ли будет приватизировать доли, которые выкупит государство. Авторы законопроекта обещали переработать его ко второму чтению.

Как грамотно прописать родственника в квартире. Не ссоримся с родней и не рискуем жильем

Если родственник просит прописать его в вашей квартире ‒ не спешите соглашаться. Изучите, какие права получает гражданин РФ при постоянной и временной регистрации и чем при этом рискует собственник жилья. Все подробности ‒ в этой статье.

В квартире прописан посторонний человек: порядок действий

Вы узнали, что в квартире прописан посторонний человек: как правильно поступить в соответствии с законом? Особенности выписки лиц в возрасте до 18 лет.

Смена места регистрации: как выписаться из квартиры

Выписаться из квартиры можно несколькими способами, но процедура проходит по единому сценарию. Некоторые сложности могут возникнуть в случае, если вы не может явиться в паспортный стол лично либо состоите на учете в военкомате, также при выписке несовершеннолетних детей.

Регистрация: постоянная и временная

Понятие «прописка» — наследие советского прошлого — более не используется в официальном лексиконе. Его заменили термином «регистрация по месту жительства». В повседневном обиходе мы называем это «постоянной регистрацией».

Прописка в ипотечной квартире — ваше право

Покупка квартиры в ипотеку — самый распространенный вариант приобретения жилья в России. Кредит на недвижимость берет практически каждый второй покупатель. Для большинства это единственный шанс стать владельцем новой жилплощади.

Что такое микродоли и как ими пользуются мошенники

Эксперт рассказал о том, что такое микродоли и как ими пользуются мошенники?

Екатерина Сивова, Генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты»:

— Понятие микродоли, как явления, происходит по желанию собственника — подарить или продать какую-то часть своей недвижимости. ЗАКОНОМ НЕ РЕГЛАМЕНТИРУЕТСЯ РАЗМЕР ДОЛИ. Микродоля — размер, на котором невозможно проживать. В СПб площадь, на которой можно проживать должна составлять не менее 9 кв.м. жилой площади.

Чтобы прописаться достаточно быть собственником любой доли в квартире — даже микродоли.

Если речь идёт о захвате, то мошенники должны приобрести долю. не менее 9 кв.м. ,чтобы они имели право проживать на этой площади и сделать невыносимым существование остальных жителей на этой территории, чтобы вынудить сособственников продать доли этому собственнику или продать квартиру в целом, по наиболее высокой цене.

Есть еще один путь: когда покупается доля в квартире для дальнейшего дробления этой доли и дальнейшего отчуждения (дарения) этих долей третьим лицам для регистрации на данной площади. Чиновники хотят избежать «резиновых» квартир и дальнейших мошеннических действий. Хотят защитить население от такого рода действий.

В подобных квартирах чаще всего большие задолженности по коммунальных платежам: когда на 9 кв.м. прописаны большое кол-во людей, никто не платит за коммуналку. Там, чаще всего, никто не проживает из сособственников.

Если бы в РФ был упразднен закон о регистрации, то этот вид мошенничества исчез бы сам собой. РЕГИСТРАЦИЯ В РФ нужна, для устройства на работу, для обслуживания в поликлиниках, для получения льгот, заемных средств — кредитов.

Дата публикации: 17:31 19 января 2018

Что такое микродоля в квартире?

Депутаты хотят запретить продажу небольших долей в квартирах. Эксперты поддерживают идею, так как часто собственники продают не квадратные метры, а прописку или свою проблему

Депутаты предложили запретить продажу микродолей в квартирах и ограничить регистрацию проживающих, соответствующий законопроект был внесен на прошлой неделе в Госдуму.

Авторами инициативы выступили глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская, первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев.

Читайте так же:  Как забрать имущество из чужого незаконного владения

Парламентарии предлагают закрепить за каждым собственником минимальную площадь – от 8 до 10 кв.м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире. Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 «квадартов» на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.

Также планируется запретить сделки, в результате которых возникает общая долевая собственность на квартиру, при этом размер долей в праве собственности является незначительным. Это в свою очередь «затрудняет участие жилого помещения в гражданском обороте» и не позволяет использовать его для проживания, отмечают авторы проекта.

Помимо этого, парламентарии хотят ограничить права собственника на вселение в принадлежащее ему помещение иных лиц. Исключением здесь станут близкие родственники – супруги, дети, родители.

Таким образом, депутаты хотят бороться с мошенническими схемами «черных риэлторов». Речь идет о случаях, когда покупаются небольшие доли в квартирах для дальнейшего выселения собственников. Еще одна цель парламентариев – борьба с так называемыми «резиновыми» квартирами.

«В настоящей момент ограничений на количество прописанных нет. В результате чего возникают так называемые «резиновые» квартиры, которые используются исключительно для обхода закона, требующего регистрацию по месту жительству или временного пребывания», — говорит адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Александр Мачнев. Подобная инициатива должна урегулировать этот вопрос, считает он.

Что касается, продажи небольших долей в квартире, то здесь тоже нет никаких ограничений, можно продавать 1/100. Это не противоречит гражданскому законодательству и согласуется, в том числе, с европейской системой. Даже 1/100 доля в квартире дает право регистрации и пользования, продолжает юрист.

«Не пустить долевого собственника в квартиру и ограничить ему проживание нельзя, потому что ГК нам говорит, что собственнику принадлежат права владения, использования и распоряжения объектом», — поясняет адвокат. При этом, через суд можно определить порядок пользования квартирой.

Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить.

Сами собственники часто продают свои доли в квартирах, потому что не могут договориться с родственниками. Получается, что в итоге люди продают не «реальные квадраты», а свою проблему или прописку. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что сами микродоли не отвечают понятию «собственность», которое предполагает одновременное владение, пользование и распоряжение. На практике пользоваться микродолей невозможно.

Сами владельцы таких маленьких долей в квартирах часто могут портить жизнь фактическим владельцам. Помимо этого, без разрешения сособственников, даже если у них небольшая доля, невозможно продать квартиру.

«Чтобы, например, мне продать свою долю, я должна уведомить этих соседей и предложить им использовать это преимущественное право покупки. Самостоятельно я распорядиться не могу. При этом, они могут вселиться в эту квартиру, потому что они собственники», — поясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Предложений, когда собственник хочет продать свою долю, немало. Причем, продают как и более привычную половину квартиры, так 1/5, 1/6 или даже 1/99 квартиры. Например, 1/40 в «однушке» площадью 36 кв. м. в Бибирево можно купить за 150 тыс. рублей, 1/3 в однокомнатной квартире площадью 48 кв. м. в Чертаново — за 1 млн. рублей.

Определить точную цифру таких предложений сложно, так как крупные агентства не занимаются продажей таких вариантов. Во-первых, это репутация агентства, во-вторых, среди таких сделок высока доля оспариваний, большинство из них – фиктивные. Например, чтобы не спрашивать согласия у сособственников при продаже квартиры, люди дарят третьему лицу свою долю, обходя вопрос уведомления соседей.

Поэтому реализацией микродолей как правило занимаются либо сами правообладатели, либо частные маклеры, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

«Назвать точное число экспонируемых объектов такого рода довольно сложно – чаще всего они даже не попадают в базы данных объектов недвижимости, а реализуются, к примеру, через частных маклеров. В целом же на сделки с приобретением долей на московской «вторичке» приходится обычно 2-3% от общего числа операций купли-продажи жилья», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Покупают доли в квартирах в основном иногородние, которым не хватает денег для полноценной покупки квартиры. Есть те, кто приобретает микродолю для прописки. Существует также доля черных риэлторов, цель которых – выселить собственников и завладеть квартирой, иногда с помощью угроз. В результате собственнику приходится почти за бесценок продать квартиру.

По мнению Александра Мачнева, сделки с микродолями редко используют «черные риэлторы» из-за достаточно сложной схемы. В первую очередь продажа небольших долей используется для прописки и торговли регистрацией, считает адвокат.

В целом эксперты положительно оценивают предлагаемую инициативу. Если законопроект будет принят, то можно будет избежать дальнейшего возникновения «резиновых» квартир и урегулировать проблемные ситуации, которые возникают при сделках с микродолями в квартирах.

Компенсация за «квадрат»

Суд вправе заставить владельца микродоли в квартире продать ее основному собственнику, говорится в разъяснении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Распоряжение квартирными микродолями (такими, на которых фактически жить нельзя) – одна из самых запутанных и конфликтных тем. С одной стороны, люди разводятся, получают наследство, в общем, так или иначе делят имущество. С другой – микродолька стала любимым инструментом квартирных рейдеров. (Они стремятся завладеть маленькой долей и создать невыносимые условия для остальных собственников, чтобы сбить цену.)

В прошлом году ВС уже высказывался по этой теме. В марте 2016 года Верховный суд постановил, что собственники «незначительных долей» в жилом помещении не могут претендовать на вселение. В апреле 2016-го последовало еще одно важное уточнение: никого нельзя принуждать к продаже доли, все должно происходить «по согласию». И вот теперь оказалось, что принуждать к продаже все-таки можно, хотя и в отдельных случаях.
В суд обратился владелец бОльшей части квартиры площадью около 44 кв.м. Он просил разрешения фактически принудить совладельца незначительной части (7/100 доли, или 3 кв.м общей и 1,9 кв.м жилой площади) продать ему свою долю. Поскольку обладатель минидоли согласия обменять несколько «квадратов» на деньги не высказывал, а другой недвижимости у него нет, местные суды истцу отказали, и он дошел до Верховного.

Читайте так же:  Что такое днп земли населенных пунктов

ВС пояснил: компенсация вместо доли допускается только с согласия самого собственника. Но если она настолько мала, что ее выделение «в натуре» невозможно, а собственник не имеет существенного интереса к использованию общего имущества, то суд вправе обязать соседей заплатить владельцу за его микродолю, после чего тот теряет право собственности. (Здесь еще возникает немаловажный вопрос адекватной оценки стоимости доли.)

По мнению ВС, учитывать надо весь комплекс обстоятельств. Отсутствие у владельца микродоли другой недвижимости – не причина для отказа. Тем более если он живет в другом регионе, никаких отношений с владельцем бОльшей части квартиры не имеет, но при этом причиняет ему неудобства. (Долевая собственность ограничена в обороте.)

Видео (кликните для воспроизведения).

Также местные суды обязаны анализировать доказательства, подтверждающие необходимость использования общего имущества, учитывать возраст жильцов, состояние здоровья, профессиональную деятельность, наличие детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Обобщить мнения ВС по проблеме микродолей несложно: универсальных рецептов нет, а судить надо «по уму». Сложнее будет добиться выполнения этих рекомендаций в регионах.

Что такое микродоля в квартире?

Верховный суд ранее уже запретил своим решением вселение граждан на долю в квартиру без согласия других собственников. Законопроект разрешает без такого согласия вселять только родственников: супругов, детей и родителей. Третьих лиц в квартире, которой владеют несколько собственников, быть не должно, поясняет Галина Хованская. При этом собственник доли не теряет права распоряжения своим имуществом. Если доля уже выделена и она меньше учетной нормы, то собственник имеет право ее продать, но в первую очередь он обязан предложить выкупить ее другим владельцам долей в квартире. Таким образом, появляется шанс, что микродоля перестанет существовать.

Законопроект не затрагивает случаи, когда микродоли образуются в результате раздела имущества между наследниками или развода. Ограничивать права таких собственников никто не собирается.

В некоторых странах вообще нет принципа долевого владения имуществом, рассказывает Константин Апрелев. К примеру, в Германии наследники не могут вместе владеть завещанным им имуществом, один из них должен выкупить доли у остальных. А если этого не происходит, имущество продается, а деньги распределяются между наследниками.

В России Апрелев называет допустимой продажу обособленной комнаты в квартире, а не метров. Владение комнатами является в нашей стране сложившейся практикой, отмечает он. Появилась она благодаря коммунальным квартирам, и сегодня устранить собственность на комнаты не представляется возможным, так как в стране много таких собственников. Хотя даже владение обособленными комнатами на практике нередко приводит к конфликтам. Так как кроме комнат есть общие помещения, к которым все собственники имеют доступ в равной мере.

Минимальная доля собственности в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Возможно 2019 год станет решающим в вопросе с микродолями в квартире. С 2017 года рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство для запрета на совершение сделок с недвижимостью, если доля не позволяет владельцу использовать ее для фактического проживания. На этой почве процветают мошеннические схемы по захвату жилья или оформления сделки для прописки, получения путевки в детский сад и направления в определенную школу. Рассмотрим, что такое минимальная доля собственника в квартире.

Законодательство о минимальных долях в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако на май 2019 закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

  • сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
  • наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
  • возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2019 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Принцип расчета минимальной доли

Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.

Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.

Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:

где МД – это минимальная доля;

ОП – это общая площадь;

Н – норматив площади на 1 человека.

Минимальные доли в квартирах

В первой половине 2019 года отсутствует понятие минимальной доли. Поэтому собственник могут продавать, дарить, завещать родственникам и посторонним гражданам части в праве собственности любой величины. Например, в Москве популярным видом сделки является продажа 1/100 доли квартиры.

Читайте так же:  Как рассчитывается субсидия за квартиру

Законопроект планирует урегулировать данный вопрос. Он устанавливает следующие виды минимальных долей:

  • для квартиры, общей площадью менее 30 кв.м. –не более 3 собственников (по 1/3);
  • для жилого помещения от 30 до 60 кв.м. – не более 6 владельцев (по 1/6);
  • для жилья, площадью от 60 до 120 кв.м. – не более 10 владельцев (по 1/10);
  • для квартиры, площадью от 120 и более кв.м. – не больше 15 собственников (1/15).

Однако на май 2019 года данные нормы не установлены законодательно. Поэтому продажи микродолей по-прежнему возможны.

Различия между минимальной и незначительной долями

Закон выделяет такие понятия как минимальная и незначительная доля. Рассмотрим различия.

Отличия минимальной и незначительной долей

№ п/п Минимальная Незначительная
1 Выражается в виде кв.м. Оформляется в дробном выражении 2 Предполагает проживание собственника (от 8 кв.м.) Носит условный характер (1/100) 3 Принудительный выкуп возможен в индивидуальном порядке (если площадь доли маленькая, а общая площадь жилья достаточно большая) Может быть выкуплена сособственниками по решению суда в принудительном порядке 4 Может быть выражена в виде комнаты Не может быть выражена в виде отдельной комнаты

Ответственность для собственников минимальной доли

Закон не предусматривает ответственность для лиц, покупающих и продающих минимальные доли. Однако собственники такого имущества находятся «под ударом». Они в любой момент могут потерять имущественный объект.

Основные минусы владения микродолями:

  • нельзя определить порядок использования;
  • необходимо иметь другое место проживания;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • сособственники могут выкупить ее принудительно по решению суда.

Возможно в скором будущем продажа микродолей станет незаконной. Однако в настоящее время возможна вероятность продажи части в праве собственности одним из совладельцев третьим лицам. Поэтому не нужно портить отношения с сособственниками. Если ситуация уже случилась, на помощь придут жилищные юристы. Для получения срочной бесплатной консультации оставляйте заявку на сайте. Специалист немедленно свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Неделимое жилье

В Госдуму поступил законопроект, по которому право собственности на неделимое жилое помещение может принадлежать только членам одной семьи.

Авторы законопроекта – несколько депутатов Госдумы из фракции ЛДПР во главе с Владимиром Жириновским. Документ должен решить проблему микродолей в жилых помещениях. Иногда они настолько малы, что их невозможно выделить в натуре, как и обособить для проживания человека. При этом некоторые собственники микродолей злоупотребляют своими правами, создают нестерпимые условия проживания соседям, принуждая их продавать свои доли по заниженным ценам, считают разработчики законопроекта. Нередко владельцы микродолей используют их для фиктивной регистрации третьих лиц – так получаются «резиновые квартиры».

[3]

Авторы предлагают следующий принцип: право собственности на неделимое жилое помещение может принадлежать только членам одной семьи. А общая собственность на такое помещение может быть только совместной. Соответствующие поправки надо внести в Жилищный кодекс. Неделимой признают однокомнатную квартиру, комнату или иной объект, который отвечает требованиям статьи Гражданского кодекса о неделимых вещах. То есть тех, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и т.д.

Если иное лицо – не член семьи – законно получил долю в праве собственности, она называется «возвратная доля» и в течение года подлежит продаже членам семьи либо уступке по иному основанию. Если ее не захотели выкупать, возвратная доля переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший владелец получит компенсацию по рыночной стоимости. Семья будет пользоваться этой долей, например, по договору социального найма, а затем сможет ее выкупить. Правда, нет гарантий, что сами чиновники не начнут злоупотреблять этими правами.

Недавно проблемой микродолей занимался Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам разъясняла, что суд вправе заставить владельца «микродоли» в квартире продать ее основному собственнику.

180 тыс. за прописку: как устроена экономика «резиновых квартир»

По оценкам экспертов, в Москве на продажу может быть выставлено до 10 тыс. микродолей в квартирах. Такие предложения чаще всего интересуют либо иногородних, желающих по дешевке купить столичную прописку, либо «черных риелторов»

На московском вторичном рынке на продажу выставлено несколько тысяч микродолей в квартирах. Такую оценку независимо друг от друга озвучили несколько экспертов и участников рынка.

В тоже время, оценить точное число таких предложений практически невозможно, поскольку они как правило, реализуются через частных маклеров и не попадают в базы данных объектов недвижимости, говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, объем таких предложений в Москве может составлять до 10 тыс. штук и на сделки с такими активами приходится до 3% числа операций на вторичном рынке.

ЖИЗНЬ НА НЕСКОЛЬКИХ КВАДРАТНЫХ

Микродоли чаще всего возникают тогда, когда либо у квартиры изначально было несколько собственников, либо бывший владелец недвижимости для завещания разделил ее на несколько долей. Нередко микродоли становятся головной болью для фактических собственников квартир, у которых неожиданно возникает сосед с 1/100 в собственности.

«Владельцы этих микродолей очень сильно портят жизнь фактическим владельцам квартир, которые владеют большей долей в квартире. У нас действует ст. 250 ГК, в ней четко прописано, что можно распоряжаться долями», — рассказывает директор офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлия Дымова.

Такие соседи могут заселиться в квартиру и жить в ней, несмотря на свою небольшую долю. При этом, продать квартиру без их согласия невозможно, отмечает эксперт.

В законодательстве нет никаких ограничений на продажу долей в квартирах — продавать можно как ½ квартиры, так и 1/1000. Ограничить проживание в квартире собственнику микродоли нельзя, так как согласно Гражданскому кодексу он имеет право владения, использования и распоряжения объектом. Можно только через суд определить порядок пользования, рассказывает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Александр Мачнев.

СКОЛЬКО СТОЯТ САНТИМЕТРЫ?

Читайте так же:  Обналичивание денег через дебетовые карты ответственность

Согласно предложениям, размещенным на сайте ЦИАН, 1/9 в однокомнатной квартире в Тушино в 30 кв. м. можно купить за 370 тыс. рублей, а 1/800 в «однушке» в Медведково — за 180 тыс. рублей.

Есть ценовая формула – стоимость квартиры делим на доли, и из доли дисконт минусуем 40%. Например, «однушка» стоит 5 млн. рублей, цена половины квартиры 2,5 млн. рублей. Но если продавать отдельно долю, то 1/2 будет стоить 1,3 млн. рублей, поясняет Юлия Дымова.

В среднем цена предложения микродолей составляет 250-400 тыс. рублей, добавляет эксперт по вторичному рынку «Азбуки Жилья».

По данным ИНКОМ-Недвижимость, при продаже объектов площадью 8-10 кв. м. в границах старой Москвы средняя стоимость «квадрата» составляет 173 тыс. рублей, а их средняя стоимость – 1,5 млн. рублей.

СЕРЫЙ ПУТЬ К ПРОПИСКЕ

Самый распространенный мотив покупки микродоли – желание стать обладателем московской прописки. В результате появляются так называемые «резиновые» квартиры. Например, не так давно правоохранители нашли на севере Москвы квартиру, в которой собственник прописал сотню мигрантов из ближнего зарубежья. И это далеко не предел. Рекорд установила жительница Уссурийска, прописав в своей квартире почти 2 тысячи приезжих из Китая и стран СНГ.

«Эти доли покупаются под регистрацию в Москве или Московской области. Но очень часто собственникам таких долей отказывают в регистрации. Продать такую долю трудно, в результате эта сделка превращается в выкинутые на ветер деньги «, — предупреждает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Второй мотив покупки микродолей – использование их «черными риелторами» в своих целях. Приобретается микродоля, в квартиру подселяют нехорошего соседа, который делает жизнь других владельцев жилья невыносимой. В результате последние вынуждены продавать недвижимость за бесценок.

Часто приобретают доли в квартирах иногородние из-за недостаточности средств для покупки полноценной квартиры. Цена долей в квартирах достаточно низкая.

Эксперты считают сегмент, связанный с продажей микродолей, криминализованным и фактически не регулируемым законодательством. Для того, чтобы микродоли ушли с рынка, а вместе с ними и существующие проблемы – «резиновые» квартиры и «черные риелторы», их нужно запретить, считают они.

Например, нужно запретить новые обороты таких микродолей и решить на уровне законодательства, что делать со старыми. Возможно, выдать взамен какие-то сертификаты, предлагает Дмитрий Таганов.

«Фактически вы не обладаете площадью, а имеете некую ценную бумагу, и при продаже квартиры вы имеете право требовать свою микродолю», — поясняет он.

О необходимости запретить сделки с микродолями в конце прошлого года заявили в ГД, депутаты уже подготовили соответствующий законопроект.

За каждым собственником предлагается закрепить минимальную площадь – от 8 до 10 кв.м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире. Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 «квадартов» на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.Также предлагается ввести лимиты на регистрацию граждан в жилых помещениях: без ограничений туда можно будет вселять лишь супругов, родителей и детей. Для всех остальных — только по решению суда.

Что такое микродоли в квартирах и откуда они берутся

Эксперт рассказал, что то такое микродоли в квартирах и откуда они берутся, а также какую часть квартиры признают микродолей?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Микродоли — нет такого юридического понятия. Обычно этим понятием именуют ситуацию, когда квартирой владеют два или несколько собственников и части некоторых существенно меньше, чем у остальных. Чаще всего такие доли образуются в результате наследования объекта. Надо отметить, что в ряде стран с развитым рынком, появление таких «микродолей» исключено. То есть если наследник получает 1 метр в сто метровой квартире, то он по закону должен ее продать. У нас такого закона пока нет. Но сейчас законодатели обратили на это своё внимание, поэтому появление такой обязанности может стать реальностью и в России.

На сегодня каких-то четких указаний по этому поводу нам неизвестно. Сейчас паспортные службы трактуют по разному такую ситуацию. Например, в некоторых районах государственные органы не прописывают человека, если его доля меньше 4-х метров.

Действительно много злоупотреблений при наличии таких микродолей. Но важно отметить другое. Мы не называем тех, кто ограбил банк — «черными банкирами». Поэтому и называть людей, которые занимаются преступной деятельностью в сфере недвижимости тоже верно.

Если говорить о ситуациях, когда владелец небольшой доли начинает «выживать» другого или других сособственников из жилья, то здесь можно отметить, что часто такие «специалисты» действуют в рамках закона. Да, им могут вменять хулиганство, или например самоуправство, но зачастую в рамках граждаснского законоадетсльвтва ничего не нарушено.

Важным вопросом является то, почему такие ситуации становятся возможными. Происходит это тогда, когда сособственники не могут договориться между собой. Такие ситуации возникают когда никто не хочет идти на уступки. Тут зачастую и появляются уголовные элементы, которые пользуются ситуацией. Если же люди договариваются, то сами или с помощью грамотного и опытного риэлтора, то все остаются «при своих» и зачастую улучшают свои жилищные условия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дата публикации: 13:26 19 января 2018

Источники


  1. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.

  2. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

  3. Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.
  4. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
  5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
Что такое микродоля в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here