Что такое договор дду при покупке квартиры

Важная информация на тему: "Что такое договор дду при покупке квартиры" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка собственного жилья — важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки.

Готовые квартиры стоят дорого, поэтому многие останавливают свой выбор на приобретении жилплощади в строящемся доме. И дешево, и сердито. Однако вам придется ждать, пока строительная компания возведет здание и оформит его в эксплуатацию.

Как правило, застройщики используют схему долевого участия, то есть привлекают для строительства деньги частных инвесторов, в роли которых могут выступать физические и юридические лица. Покупка оформляется договором долевого участия. Как купить квадратные метры по ДДУ, расскажем далее.

ДДУ при покупке квартиры

Соглашение заключается в письменном виде и содержит ряд условий, которых обязаны придерживаться дольщик и застройщик.

Правильно составленный документ должен содержать:

  • информацию о сторонах сделки;
  • описание объекта;
  • цену одного квадратного метра и полную стоимость жилья;
  • сумму первоначального взноса;
  • сроки передачи ключей;
  • гарантийные обязательства;
  • дополнительные условия;
  • дату оформления соглашения и подписи сторон.

Рассмотрим самые значимые условия договора долевого участия подробнее.

Сведения о сторонах сделки

С личными данным дольщика все просто и ясно. Внимания требует информация о фирме-застройщике.

Просмотрите, кто прописан в ДДУ в качестве исполнителя. Обязательно должно содержаться полное наименование строительной компании, а также Ф.И.О. и должность ее представителя, подписавшего соглашение.

Помните, что от лица компании вправе выступать только директор. Другой сотрудник может представлять интересы фирмы только на основании нотариальной доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ. Если в вашем договоре стоит чья-то «левая» подпись — требуйте у застройщика прояснить ситуацию.

Также сравните информацию из договора с проектной декларацией, разрешением на строительство, договором аренды или купли-продажи земли под возведение объекта. Везде должна фигурировать одна и та же фирма.

Подписывать ДДУ вправе только руководитель строительной фирмы или другой сотрудник по доверенности.

Описание квартиры

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предписывает, что ДДУ должен содержать в себе четкие и точные характеристики объекта:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
  • предполагаемый номер квартиры, этаж и расположение на этаже;
  • площадь жилого помещения, размер балкона или лоджии;
  • характеристики будущей квартиры: материал дверей, оконных блоков, наличие и тип отделки помещения (черновая или чистовая).

Если квартира передается с чистовой отделкой, в ДДУ нужно прописать каждую мелочь, вплоть до типа обоев. Это необходимо на случай возникновения спора с застройщиком.

Требуйте включить в соглашение детальное описание будущей квартиры.

Стоимость будущего жилья и размер долевого взноса

В ДДУ обязательно прописывается цена 1 кв.м жилплощади и стоимость квартиры в целом. Размер долевого взноса рассчитывается в зависимости от цены 1 кв.м. Лучший вариант — указать в соглашении фиксированный размер взноса или сделать привязку к твердой валюте.

После подписания ДДУ стороны не могут в одностороннем порядке изменять указанные в нем суммы.

Дата получения жилья

В данном пункте договора прописывается дата передачи квартиры будущему собственнику. Как правило, застройщики указывают в ДДУ только квартал и год. Это не противоречит закону, но для дольщика лучшим вариантом будет следующая формулировка: «не позднее «__» числа ____ года».

Если строительная фирма не соблюдает сроки сдачи дома, с нее можно взыскать неустойку. Если дольщик — юридическое лицо, неустойка составит 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от цены ДДУза каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик обязан выплатить неустойку в двойном размере (1/150 ключевой ставки ЦБ РФ).

Не получили жилье в срок — требуйте от застройщика неустойку.

Гарантийные обязательства

В договоре долевого участия должен быть четко прописан гарантийный срок на саму квартиру, а также на инженерные коммуникации. Период гарантийного обслуживания жилого помещения составляет не менее 5 лет, а его оснащения — 3 года. Сократить этот срок застройщик не может.

Дополнительные условия

В этом пункте обычно указывают права и обязанности сторон, а также другие моменты, необходимые для правовой защиты дольщика и застройщика. Желательно подробно оговорить в ДДУ условия его изменения.

Обязанности застройщика перед инвесторами

Каждый застройщик несет перед всеми дольщиками определенные обязательства. Он должен:

  • оформить разрешение на строительство, а также зарегистрировать право собственности или аренды на землю под будущим зданием;
  • составить и передать проектную декларацию в Госстройнадзор. Процедура проводится после подписания первого ДДУ, поэтому если вы стали первым инвестором, придется отслеживать этот момент;
  • обнародовать проектную декларацию через интернет или СМИ;
  • перед заключениемДДУ предоставить дольщику всю существенную информацию и документы. Все вопросы вам придется задавать самостоятельно, иначе сотрудники фирмы могут умолчать о важных деталях;
  • тратить средства инвесторов только на возведение дома, где будут располагаться их квартиры;
  • любыми силами достроить и сдать объект в эксплуатацию;
  • известить дольщиков об окончании строительства за 2 недели до завершения;
  • при нарушении условий ДДУ, выплатить дольщикам неустойку или вернуть деньги, если договор аннулирован.

Застройщики действуют по принципу: «нас не спросили — мы не сказали».

Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Оформление ДДУ имеет свои плюсы и минусы. Среди основных преимуществ такого соглашения можно выделить следующие:

  • вы гарантированно получите жилье или деньги назад;
  • стоимость жилплощади не увеличится к моменту завершения строительства;
  • если застройщик нарушит условия договора, с него можно взыскать неустойку;
  • на квартиру и все коммуникации дома есть гарантия.

Несмотря на большой список плюсов, у сделки не меньше минусов:

  • из-за обязательной государственной регистрации ДДУ вы потратите на оформление документов больше времени;
  • если вы оплатили полную стоимость жилья раньше указанного в ДДУ срока, придется перечислять неустойку застройщику;
  • сроки выплат за новое жилье сжаты и ограничены датой сдачи дома;
  • максимальный период рассрочки платежей — 5 лет.

Перед оформлением ДДУ тщательно взвесьте все «за» и «против».

Как проверить порядочность застройщика?

Чтобы понять, стоит ли заключать ДДУ с конкретной фирмой, выясните о ней следующие сведения:

Интересующую информацию можно найти на официальном сайте компании. Не стоит оформлять ДДУ, если застройщик находится в стадии банкротства — такой объект может стать долгостроем.

  1. Наличие права на землю

Строительная фирма должна иметь законные права на участок под возводимым зданием. Чтобы уточнить этот момент, обратитесь в Росреестр и запросите информацию об имущественных правах застройщика.

Также у застройщика должно быть разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если дом возводится на участке с другим целевым назначением (например, предназначенным для садоводства).

  1. Наличие разрешения на строительство и проектной декларации

Разрешение выдается муниципалитетом по месту нахождения земли. Проектная декларация включает информацию о застройщике, сведения о его текущем и предыдущих проектах строительства, данные лицензии.

Читайте так же:  Прием на работу алиментщика документы

Помимо декларации, строительная фирма обязана предоставить для ознакомления:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН;
  • отчетность за последние три года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Обратиться в Росреестр за выпиской ЕГРН может любой желающий.

Процедура покупки по договору долевого участия

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, действуйте следующим образом:

  1. выберите банк с оптимальными условиями займа (если у вас не хватает личных сбережений на покупку);
  2. выберите надежную строительную фирму;
  3. выберите обслуживающую организацию;
  4. оформите документы.

Сегодня типовой ДДУ еще не разработан, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, ущемляющие права дольщиков. Поэтому мы рекомендуем оформлять соглашение при участии независимого юриста.

Какие существуют риски при заключении договора ДДУ?

Договор долевого участия — самый безопасный вариант покупки жилья в новострое. Регистрация документа в Росреестре гарантирует законность и надежность сделки. Однако риски остаются, и о них должен знать дольщик. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание при заключении ДДУ, чтобы не остаться без денег и квартиры.

С какими рисками можно столкнуться?

Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ во многом защищает дольщиков, но не полностью. Существуют две группы рисков:

  1. невыполнение застройщиком своих обязательств;
  2. заключение невыгодного дольщику соглашения.

Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств

Строительные компании часто не выполняют свои обязательства по ДДУ из-за махинаций и халатности ее руководителей. Рассмотрим, какие риски для дольщика влекут невыполнение договорных обязательств застройщиком.

Задержка сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию

Задержка или остановка строительства объекта — самый распространенный риск для дольщиков. Причины пропуска сроков разнообразны:

  • Отсутствие денег на строительство

Не имея своих средств на возведение дома, застройщик планирует строительство. Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки. Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

  • Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов. Скорость строительства падает, сроки срываются.

  • Проблемы с подрядчиками

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать. Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство.

Отсутствие четкого плана строительства и распределения средств — основные причины пропуска сроков застройщиком.

Ненадлежащее качество использованных материалов и строительных работ

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье. Если вы получаете квартиру без отделки оговоренными материалами, это является нарушением условий ДДУ. Вы вправе обратиться в суд и компенсировать ущерб. Но многие дольщики об этом не знают или не хотят судится с застройщиком. На это и рассчитывает компания — некачественно строит дом из дешевых материалов по мошеннической схеме.

Передача объекта другому застройщику

Порой местные власти за нарушение договорных обязательств по ДДУ передают строящийся объект другому застройщику. Зачастую новая компания требует от дольщиков вложения дополнительных средств, распределив их поровну между ними.

Решить такую проблему сложно. Судиться придется не только с застройщиками, но и с местной администрацией. В этой непростой ситуации рекомендуем обратиться за помощью к юристу.

Непредусмотренные договором доплаты

Иногда компания требует от дольщиков внесения дополнительных средств. При этом основывается на разных причинах: увеличилась цена материалов и услуг рабочих, сменился подрядчик и т.д. Подобное требование незаконно — цена по ДДУ должна оставаться неизменной. Вы смело можете обратиться в суд.

Застройщик обязан следовать условиям ДДУ: применять указанные материалы и не изменять цену договора.

Двойные продажи

Двойная продажа квартиры в новом строящемся доме невозможна. Закон № 214-ФЗ защищает граждан от подобного риска — ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Однако существуют долгострои, начатые до введения изменений в закон о долевом строительстве. В этом случае двойные продажи возможны. Обязательно проверяйте этот нюанс при покупке жилья в долгострое.

Вносите деньги за ДДУ только после его регистрации в Росреестре.

Сложности регистрации права собственности

Есть и еще неприятные моменты при заключении ДДУ — застройщик не может:

  • подготовить документацию;
  • провести коммуникации;
  • выполнить обязательства перед местными властями.

Тогда дом стоит, а дольщик не может получить право собственности на оплаченное жилье.

Такую проблему можно решить только через суд. Не исключено, что бороться за право собственности вам придется с местными властями. Без помощи хорошего юриста выиграть дело будет практически невозможно. Бывают случаи, когда помогает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.

Перед заключением ДДУ проверьте застройщика на благонадежность, иначе рискуете потерять вложенные деньги.

Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора

Иногда дольщик невнимательно читает договор и подписывает его, не вникая в суть. И зря — в таком документе могут быть упущены важные моменты:

  • не указан материал строительства;
  • не прописан конкретный срок сдачи квартиры. В правильном ДДУ указывается или точная дата, или квартал;
  • введены неправомерные дополнительные требования или ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.

Например, в ДДУ прописано, что квартира измеряется после сдачи. При отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Такие «новшества» в договоре считаются незаконными.

Внимательно читайте ДДУ перед подписанием.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Договор долевого участия должен соответствовать требованиям Закона № 214-ФЗ. В нем должны быть указаны:

Закон однозначно устанавливает, за что дольщик платит деньги: за возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Цена в ДДУ должна быть четко прописана. Как правило, она указывается за 1 кв. м. площади объекта строительства.

В ДДУ конкретно описывается будущее жилье. В высотных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание включает четкие параметры: квартира, подъезд, этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

  • Срок передачи объекта строительства

Это время, за которое заказчик должен построить, ввести в эксплуатацию и передать дольщику готовый объект долевого строительства. Срок передачи жилья указывается точно — датой или кварталом.

  • Качество объекта долевого строительства

Дольщик получает жилье, которое отвечает условиям договора, строительным нормам, проектной документации и иным обязательным требованиям.

На объект долевого строительства устанавливается гарантия — не менее 5-ти лет с момента его передачи. По любым недостаткам или поломкам дольщик вправе обратиться к застройщику в пределах этого срока.

Подведем итог

Риски при заключении ДДУ существуют всегда. Чтобы их избежать, важно еще до подписания договора навести справки о застройщике, изучить опыт его работы, внимательно прочитать текст соглашения и убедиться в его законности. Осмотрительность — ваша защита от недобросовестных застройщиков.

Читайте так же:  Можно ли в частном доме открыть автомастерскую

Договор долевого участия: куда смотреть

Договор долевого участия: куда смотреть

Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить — о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора — это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями — это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

Есть условия, без которых ДДУ будет считаться незаключенным. Обратите внимание, чтобы застройщик обязательно включил в договор:

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего — 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Читайте так же:  Чем отличается время возникновения правоспособности и дееспособности

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

Видео (кликните для воспроизведения).

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги — 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель — Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет — не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».

Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор ). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства. В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

  • строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
  • стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
  • дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
  • условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
  • паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.

С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства. Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России критериям от 27 февраля 2019 года. На данный момент они касаются следующих случаев:

  • «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
  • проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)
  • проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка. Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2019 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор .

Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ. Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.

Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Юридические услуги » Жилищное право » Как правильно купить квартиру по договору долевого участия

» data-medium-file=»https://ekblaw.ru/wp-content/uploads/2017/10/dolevoe-stroitelstvo-300×100.png» data-large-file=»https://ekblaw.ru/wp-content/uploads/2017/10/dolevoe-stroitelstvo.png» data-lazy-srcset=»https://ekblaw.ru/wp-content/uploads/2017/10/dolevoe-stroitelstvo.png 900w, https://ekblaw.ru/wp-content/uploads/2017/10/dolevoe-stroitelstvo-300×100.png 300w, https://ekblaw.ru/wp-content/uploads/2017/10/dolevoe-stroitelstvo-240×80.png 240w» data-lazy-sizes=»(max-w />

[3]

Учитывая ежедневно растущие цены на недвижимость, покупка собственного жилья доступна не каждому. Поэтому долевое строительство, как альтернатива, приобретает все большие масштабы.

Читайте так же:  Предоставление подменного товара на время ремонта

Небольшая инвестиция в строящийся дом становится гарантией дальнейшего получения квартиры. Только эта «золотая мечта» часто становится инструментом мошенников. Лишь знание правовых актов в этой области позволит защитить себя и свой капитал при участии в таком мероприятии.

Договор долевого участия – это дальнейшая гарантия защиты своих прав и имущества. А, учитывая, какие суммы денег приходится инвестировать в стройку, нельзя пренебрегать помощью опытного юриста. Малейшая оплошность при составлении соглашения и договор может считаться недействительным.

Если застройщик отказывается регистрировать такое соглашение или требует выплаты денег до его подписания, то высока вероятность того, что вы не только не получите квартиру в готовом доме, но и не сможете вернуть свой аванс.

Основные моменты при заключении договора

Рассмотрим последствия составления соглашения долевого участия.

  • подтверждение передачи денежных средств;
  • возможность использования счета ипотеки для внесения задатка и дальнейшей выплаты по договору;
  • гарантия защиты вложений в административном и судебном порядках.

Кроме всего прочего, договор обязательно должен пройти государственную регистрацию. Учитывая множество нюансов и спорных вопросов, помощь юриста в данном случае просто необходима.

Регистрация договора долевого участия (4 совета для дольщиков)

  1. Правильно составленный договор – это гарантия прав и обязанностей сторон.

Предусмотреть все вопросы помогут юристы по вопросам недвижимости. Во время подписания договора обязательно должны присутствовать обе стороны, либо их представители. Решение привлечь к составлению соглашения третье лицо обязательно удостоверяется нотариусом.

Основные моменты, которые должен содержать договор долевого участия

  • наименование сторон;
  • адрес регистрации участников;
  • банковские реквизиты для перевода средств и порядок произведения выплат;
  • детальное описание будущей квартиры (размер, расположение), желательно приложить копию плана с отметкой расположения будущей квартиры;
  • сроки выполнения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • страхование договора, то есть ответственность сторон при невыполнении указанных обязательств.

Пункт о страховании требует пристального внимания, поскольку именно от правильного оформления данного документа зависит гарантия возврата вложенных денежных средств. Здесь же указывается гарантийный срок, который по общему правилу составляет 5 лет.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на страницу в Вконтакте!

Содержание договора

Грамотно составленный договор страхования должен иметь разделы:

  • Указание сторон;
  • Предмет договора (о чем составлен договор);
  • Права сторон;
  • Обязанности сторон;
  • Ответственность сторон при нарушении условий соглашения.

Разделы указанного договора могут быть расширены и дополнены, но указанный минимум позволит быть уверенным в возможности судебной защиты своих прав и материальных вложений.

[1]

  1. После заключения договора между сторонами следует процесс его регистрации в уполномоченном государственном органе.

Эта процедура полностью ложиться на плечи инвестора.

Чтобы утвердить соглашение необходимо предоставить следующие документы:

  • личный паспорт;
  • заявления обеих сторон в письменном виде;
  • оригинал договора долевого участия;
  • квитанцию о внесении оплаты государственной пошлины за процедуру регистрации.

3. Решение о страховании своего участия в договоре долевого строительства – это возможность для инвестора защитить свой вклад и получить долгожданную квартиру по окончанию строительства.

Каждый заинтересованный вкладчик должен детально разобраться с данным вопросом, поскольку страхование, это в первую очередь, выгода для инвесторов, как участников данного соглашения.

Одна из основных выгод – это юридически верное оформление документов компании-застройщика. Страховая компания самостоятельно при составлении соответствующего обязательства проверяет финансовое положение застройщика и подтверждает наличие достаточного капитала для продолжения строительства. Кроме того, проверяются права на участок и правильность заполнения всех разрешительных документов. Такая проверка гарантирует возврат инвестиции страховой компанией.

К страховым случаям относят:

  • банкротство,
  • нарушение законов застройщиком,
  • недостаточное количество средств, чтобы продолжать строительство,
  • ликвидацию строительного предприятия.

Сумма страховой выплаты предусматривается в договоре долевого участия и после получения возмещения от страховой компании инвестор теряет право на покупку квартиры после окончания строительства. Страховая компания же после выплаты возмещения инвестору, обязуется взыскать необходимую сумму с компании-застройщика.

  1. Заключение договора долевого участия не означает, что пути назад нет.

Независимо от индивидуальных причин, есть три способа расторжения соглашения:
1) по обоюдному желанию сторон;
2) по инициативе одного из участников;
3) в судебном порядке.

При добровольном желании участников расторгнуть договор, составляется дополнительное соглашение, которое присоединяется к основному. Поскольку процедура добровольного разрыва договора предусматривается в изначальном договоре.

Со своей стороны, вкладчик может проявить инициативу по расторжению договора в таких случаях:

  • если срок сдачи дома превышает граничный более чем на 2 месяца;
  • при обнаружении дефектов в приобретенной квартире.

Подводя итоги описанного можно утвердительно сказать, что договор долевого участия это выгодный и достаточно безопасный вид приобретения имущества, и при соблюдении всех мер предосторожностей, данный механизм является более дешевым способом, нежели купля-продажа уже построенной недвижимости.

При возникновении вопросов, касающихся приобретения квартир по договорам долевого участия, опытный юрист по недвижимости окажет необходимую помощь. Звоните!

(7 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2019 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Читайте так же:  Размер налога при дарении квартиры близкому родственнику

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

[2]

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:
  • подается заявление в письменной или электронной форме;
  • платится госпошлина в размере 200 рублей;
  • предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

  1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
  2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Источники


  1. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.

  2. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.

  3. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.
  4. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
  5. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.
Что такое договор дду при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here