Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Важная информация на тему: "Аренда имущества у физического лица налоговые последствия" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. Помещение имеет статус нежилого фонда, будет использоваться в качестве магазина.
Имеет ли организация право заключить данный договор аренды? В каком порядке следует рассчитываться с физическим лицом по договору аренды? Возникают ли в данной ситуации у организации обязанности налогового агента по НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация имеет право арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Определенную договором аренды сумму (за вычетом НДФЛ) организация перечисляет физическому лицу на его счет в банке или выдает наличными из кассы.
Предусмотренные законодательством налоги, а именно НДФЛ, арендодатель, как налоговый агент, удерживает у физического лица и перечисляет в бюджет.

К сведению:
Затраты, связанные уплатой арендных платежей, включаются в состав расходов на основании:
— пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ — в составе расходов по налогу на прибыль как арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относящиеся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией товаров, работ или услуг;
— пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — в составе расходов при УСН как арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
С 01.01.2012 НК РФ дополнен разделом V.1. «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании».
Понятие взаимозависимых лиц для целей налогообложения раскрывает ст. 105.1 НК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гусихин Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

22 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо сдает в аренду помещение организации (на общей системе налогообложения), в которой является учредителем. Арендатор является обществом с ограниченной ответственностью, в котором физическое лицо — арендодатель является единственным участником (размер доли в уставном капитале — 100%). Физическое лицо является резидентом РФ.
Организация оплачивает ему арендную плату, включает их в расходы и перечисляет в бюджет НДФЛ в размере 13% за арендодателя.
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность расцениваться как предпринимательская?
2. Если аренду оформить на ИП (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и ИП, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Каковы налоговые риски при заключении договора безвозмездного пользования оборудованием у передающей стороны сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если организация-ссудодатель желает избежать налоговых рисков, то при передаче оборудования в безвозмездное пользование необходимо начислить НДС, выписать счет-фактуру (в одном экземпляре) и зарегистрировать его в книге продаж.
У ссудодателя при предоставлении имущества в безвозмездное пользование не возникает дохода, учитываемого при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Расходы, связанные с безвозмездной передачей, в целях налогообложения прибыли также не учитываются.
Имущество, переданное в безвозмездное пользование коммерческой организации, исключается из состава амортизируемого имущества ссудодателя с месяца, следующего за месяцем передачи имущества.

Читайте так же:  Какие документы нужны для получения снилс взрослому

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ГК РФ в отношении договора аренды.

НДС

К сведению:
Вместе с тем следует учитывать, что в ряде случаев при передаче имущества в безвозмездное пользование объекта налогообложения по НДС не возникает.
К таким случаям относится, в частности, оказание услуг по передаче в безвозмездное пользование объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям (пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Поэтому если, например, ссудополучатель является государственным или муниципальным унитарным предприятием, то передача ему в безвозмездное пользование оборудования, учтенного ссудодателем в составе основных средств, не облагается НДС.

Налог на прибыль

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Договор безвозмездного пользования;
— Энциклопедия решений. Счет-фактура при безвозмездной передаче;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при безвозмездном пользовании. Учет у ссудополучателя.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

14 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Налоговые риски, возникающие у компании при аренде квартиры физлица

«Российский налоговый курьер», 2013, N 24

Налоговики не только предъявляют претензии к учету арендной платы при исчислении налога на прибыль, но и отказывают в признании отдельных затрат, связанных с арендой квартиры у физлица. Кроме того, споры возникают по вопросу удержания НДФЛ с доходов арендодателя.

Расходы по аренде квартиры у физлица компания вправе учесть при налогообложении прибыли (см. врезку на с. 40). Минфин России добавляет, что это возможно только за период фактического использования квартиры в деятельности компании, например для проживания командированного сотрудника. Зачастую налоговики выступают против учета в налоговых расходах затрат на ремонт квартиры, суммы компенсации коммунальных платежей, а также суммы возмещения ущерба, причиненного собственнику квартиры. Риски возникают и в том случае, если в отношении арендной платы компания не исполнила обязанности налогового агента, это зависит от того, имеет арендодатель статус индивидуального предпринимателя или нет.

Примечание. Компания не начисляет страховые взносы на сумму арендной платы, перечисленной физлицу-арендодателю

Страховые взносы компания не начисляет на выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество или имущественные права, а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества или имущественных прав (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»). Следовательно, выплачивая физлицу арендную плату по договору, компания страховые взносы не начисляет.

Риск первый: компания учла в налоговых расходах затраты на ремонт арендованной у физлица квартиры, предназначенной для проживания иногороднего сотрудника. Если по условиям договора аренды расходы на ремонт помещения арендодатель не возмещает, то такие затраты арендатор учитывает при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ). При этом арендованное помещение должно быть амортизируемым имуществом. Минфин России в Письме от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69 указал, что служебная квартира не является ОС и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. По мнению финансистов, расходы на ремонт неамортизируемого имущества, арендованного у физлица, можно учесть в прочих налоговых расходах, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ). Конечно, если такие затраты соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ (Письма от 13.12.2010 N 03-03-06/1/773 и от 15.07.2009 N 03-03-06/1/470).

Риск в том, что некоторые суды не соглашаются с мнением Минфина России. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) пришел к выводу, что арендатор не вправе учитывать спорные затраты ни в составе материальных, ни в качестве прочих расходов. Именно потому, что ремонтируемое имущество не является амортизируемым.

Риск второй: организация включила в налоговые расходы стоимость аренды жилой квартиры, которая используется в качестве офиса. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Это возможно только после перевода такого помещения в состав нежилого фонда. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юрлицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Следуя такой логике, Минфин России пришел к выводу, что расходы по аренде квартиры, используемой под офис, не уменьшают базу по налогу на прибыль арендатора (Письма от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93 и от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310). Аналогичные выводы делает УФНС России по г. Москве в Письме от 22.09.2008 N 20-12/089130.

Однако ранее финансовое ведомство отмечало, что нарушение норм гражданского и жилищного законодательства не препятствует применению норм НК РФ. Следовательно, если расходы компании на аренду квартиры, использованной под офис, соответствуют критериям экономической оправданности и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ), арендатор вправе их учесть при налогообложении прибыли (Письмо от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285). Есть и судебная практика, подтверждающая такой подход (Постановления ФАС Московского от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09, Поволжского от 03.04.2008 N А57-6023/07 и Северо-Западного от 22.02.2007 N А05-8537/2006-34 округов).

Риск третий: организация выплатила арендодателю-физлицу компенсацию ущерба, причиненного командированным работником при проживании в арендованной квартире, и учла эту сумму при налогообложении прибыли. Работник обязан возместить работодателю причиненный ему прямой действительный ущерб (абз. 1 ст. 238 ТК РФ). В то же время работодатель вправе с учетом конкретных обстоятельств, при которых был причинен ущерб, полностью или частично отказаться от его взыскания с виновного работника (ст. 240 ТК РФ). По мнению налогового и финансового ведомств, расходы работодателя по возмещению ущерба, причиненного контрагенту, не покрытые сотрудником организации, не уменьшают его базу по налогу на прибыль. Поскольку такие затраты противоречат нормам ст. 252 НК РФ (Письма Минфина России от 24.07.2007 N 03-03-06/1/519, от 09.04.2007 N 03-03-06/2/66 и УФНС России по г. Москве от 09.12.2010 N 16-15/[email protected]).

Читайте так же:  Как прирезать землю к участку в деревне

Вместе с тем работодатель возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых обязанностей (ст. 1068 ГК РФ). Значит, сумма возмещения независимо от факта его взыскания с работника с налоговой точки зрения экономически обоснованна (Постановления ФАС Уральского от 13.03.2009 N Ф09-1303/09-С2 и Западно-Сибирского от 03.07.2007 N Ф04-4416/2007(35835-А46-37) округов).

Риск четвертый: компания включила в налоговые расходы месячный размер арендной платы, в то время как командированный работник использовал арендованную квартиру 10 дней. Расходы на наем жилого помещения для командированного работника учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). По мнению ведомств, организация вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде такой квартиры. Но только за время фактического проживания работника в арендованной квартире. Косвенно факт пребывания подтвердят командировочное удостоверение и проездные документы (Письма Минфина России от 25.03.2010 N 03-03-06/1/178 и от 20.06.2006 N 03-03-04/1/533 и УФНС России по г. Москве от 16.04.2010 N 16-15/[email protected]).

Видео (кликните для воспроизведения).

На практике стоимость услуг гостиницы на время фактического пребывания работника в месте проведения командировки может превысить стоимость аренды квартиры на больший срок (см. врезку на с. 39). Есть мнение, что в этом случае затраты на аренду будут обоснованны (п. 1 ст. 252 НК РФ), даже если часть времени квартира простаивает и не используется для проживания. Но учитывая мнение ведомств, вероятнее всего, такую позицию компании придется отстаивать в суде.

Читайте на e.rnk.ru. Еще больше полезных материалов

Если компания примет решение приобрести в собственность квартиру для проживания командированных сотрудников, она также может столкнуться с претензиями налоговиков. В частности, можно ли амортизировать такую квартиру или включать в налоговые расходы затраты на оплату коммунальных услуг? Порядок налогового учета в этом случае обсудили участники форума РНК на сайте e.rnk.ru в статье «В споре рождается истина: дискуссия об учете расходов на покупку жилья для командированных сотрудников» // РНК, 2012, N 23.

Риск пятый: организация не удержала НДФЛ с арендной платы, выплаченной арендодателю — физическому лицу. Российская организация, выплачивающая физлицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом (ст. 226 НК РФ). Она должна исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. На это указывают Минфин России (Письма от 27.02.2013 N 03-04-06/5601 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272), ФНС России (Письма от 01.11.2010 N ШС-37-3/[email protected] и от 30.04.2009 N 3-5-03/[email protected]) и УФНС России по г. Москве в Письме от 16.02.2011 N 20-14/4/[email protected]

Есть мнение, что компания вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, если по условиям договора физлицо самостоятельно уплачивает налог (Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10). Минфин России в Письмах от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148 отметил, что такое условие договора противоречит нормам НК РФ. ФАС Московского округа в Постановлении от 07.03.2012 N А40-40718/11140-184 также указал, что «ссылка общества на условие договоров о том, что удержание НДФЛ при осуществлении платежей за квартиры обществом не производится, уплата НДФЛ производится физическим лицом — наймодателем самостоятельно, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является правовым основанием для изменения законодательно установленного порядка исчисления, удержания и перечисления налога».

Примечание. Минфин России отмечает, что компания не вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, ссылаясь на условия договора.

Риск шестой: арендатор не удержал НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещенных арендодателю-физлицу. По мнению налоговиков, доходом физлица, облагаемым НДФЛ, является арендная плата, включая компенсацию расходов по уплате коммунальных платежей (Письма ФНС России от 13.10.2011 N ЕД-3-3/[email protected] и УФНС России по г. Москве от 16.06.2010 N 20-14/4/062935). При этом ранее ФНС России разъясняла, что база по НДФЛ для арендных платежей, в сумме которых по условиям договора учтены затраты арендодателя на коммунальные услуги, уменьшается на величину фактически произведенных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (Письмо от 02.10.2008 N 3-5-04/[email protected]).

Однако Минфин России разъяснил, что плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования. Если арендатор оплачивает физлицу коммунальные услуги, размер которых не зависит от их использования, у арендодателя возникает облагаемый НДФЛ доход. Если же арендатор компенсирует коммунальные расходы, величина которых фиксируется на основании показаний счетчиков, то у физлица дохода не возникает. Ведь арендатор осуществил расходы в своих интересах (Письма от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272).

В одном из дел ФАС Дальневосточного округа отклонил доводы инспекции о возникновении у арендодателя-физлица облагаемого НДФЛ дохода в виде компенсации потребленных арендатором коммунальных услуг. Суд указал следующее:

» Так как арендатор-общество оплачивал только фактически потребленные коммунальные услуги, определяемые на основании подтверждающих документов, то данная оплата не может рассматриваться как получение физическим лицом Москалевым В.И. экономической выгоды, поскольку данные расходы понесены арендатором исключительно в своих целях».

Значит, арендатор вправе не удерживать НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендодателю, если сумма возмещения зависит от фактического объема потребленных услуг. Однако полностью исключить претензии налоговиков нельзя.

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу

Зачастую собственники и руководители бизнеса предпочитают оформлять недвижимость, транспорт и оборудование, которое необходимо для работы компании, не на юридическое лицо, а на себя как на «обычное» физлицо. В дальнейшем они передают это имущество в аренду своей организации. Так поступают либо те, кто заранее планирует «бросить» фирму, либо те, кто честно платит налоги, но опасается недружественного поглощения и потери соответствующих объектов. Однако такая схема имеет серьезные налоговые риски. В последнее время налоговики все чаще стали «переквалифицировать» подобные действия учредителей и руководства компаний в предпринимательство со всеми вытекающими из этого последствиями. Арбитражные суды, как правило, соглашаются с такими выводами инспекторов.

Содержание

Чем ИП отличается от «простого» физлица

По правилам Гражданского и Налогового кодексов для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях, физическое лицо должно пройти специальную регистрацию и получить статус ИП (ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ; см. «Регистрация ИП: пошаговая инструкция»). При этом оба кодекса содержат одинаковую оговорку: физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Читайте так же:  Как распределяется наследство между родственниками

Другими словами, если физическое лицо не имеет статуса ИП, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то государственные органы (в том числе налоговики и суд) вправе считать его предпринимателем. Такой подход создает для физического лица дополнительные налоговые риски. Ведь ИП, в отличие от «простых» физлиц, являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ). Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п. 9 ст. 227 НК РФ). В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Бесплатно проверить и сдать декларации по НДС и НДФЛ через интернет

В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью. Как отличить «обычную» передачу в аренду ненужного ему имущества от соответствующей предпринимательской деятельности?

Что позволяет считать физлицо-арендодателя предпринимателем

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства, определил Верховный суд РФ, когда рассматривал вопрос об уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Ведь, напомним, что ведение бизнеса без соответствующей регистрации чревато не только налоговыми рисками, но и сопряжено с возможностью привлечения к административной (ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Так вот, применительно к уголовной ответственности Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 указал, что физлицо может без регистрации в качестве ИП сдавать имущество в аренду, если одновременно выполняются следующие условия. Во-первых, физлицо приобрело имущество для личных нужд, либо получило по наследству или по договору дарения. Во-вторых, необходимость в использовании этого имущества для личных нужд временно отсутствует, что и стало причиной передачи его в аренду.

Таким образом, по мнению ВС РФ, деятельность по сдаче в аренду имущества, которое приобретено физлицом самостоятельно, и которое нельзя применить для личных нужд (офисы, промышленное оборудование, станки и холодильники, спецтехника, спецтранспорт и т.п.), является предпринимательской. При этом не имеет значения, сколько таких объектов сдается в аренду, и кто является арендатором — взаимозависимая компания или независимый контрагент.

Дополнительные признаки

Описанной выше позиции Верховного суда РФ придерживаются и арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров о доначислении НДС и НДФЛ по сделкам, связанным с передачей имущества физлиц в аренду.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал законным требование ИФНС о доначислении налогов физическому лицу, которое, не имея статуса ИП, сдавало в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество. При этом судьи обратили внимание на то, что помещения по своим функциональным характеристикам не были предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Сам налогоплательщик не представил никаких доказательств того, что данные объекты использовались им в личных, семейных и иных подобных целях (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Схожие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.17 № Ф07-1911/2017. Суд отметил следующее. Физическое лицо, не являясь ИП, за несколько лет реализовало ряд объектов недвижимости. Четыре из них — нежилые объекты, непредназначенные для использования в личных целях (например, было продано двухэтажное здание ремонтно-строительного цеха). Еще два объекта — жилые помещения, в которых физлицо не было зарегистрировано по месту жительства или пребывания. При этом все объекты до продажи сдавались в аренду.

Эти обстоятельства позволили суду утверждать, что деятельность по реализации объектов недвижимости носила систематический характер, была направлена на получение прибыли, и, как следствие, являлась предпринимательской. Указанные сделки заключались систематически, последовательно и носили однородный характер, объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика непродолжительное время (1-10 месяцев). При этом, как отметили судьи АС Северо-Западного округа, тот факт, что в соответствующих договорах продавец или арендодатель не были поименованы как лицо, обладающее статусом ИП, само по себе не может свидетельствовать о том, что сделки совершены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Дополнительную аргументацию судей по таким спорам можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.17 № Ф09-8236/17. Здесь судьи обратили внимание на значительное число объектов, которыми владело физлицо: почти десяток нежилых помещений (в том числе лаборатория, институтский корпус), автобус и несколько легковых автомобилей представительского класса. Все это имущество человек сдавал в аренду различным организациям, и в том числе тем, в которых он являлся учредителем и руководителем.

Суд указал, что расчеты по этим договорам аренды производились систематически (ежемесячно) путем перечисления денежных средств (арендной платы) на лицевые счета физлица в банках, а также в счет погашения его обязательств по кредитным договорам, за охрану объектов, газ, коммунальные услуги и т.п. При этом и характер расчетов, и характер взаимоотношений с арендаторами, и вид объектов, переданных в аренду, свидетельствуют о том, что деятельность физлица, связанная с предоставлением в аренду имущества, изначально была направлена на систематическое получение прибыли. А значит, в этом случае физлицо-арендодатель должно рассматриваться для налоговых целей как ИП.

Зарегистрироваться как ИП и год вести бухгалтерию и сдавать все отчеты бесплатно

Налоговые последствия изменения статуса арендодателя

Как видим, существует достаточное число критериев, позволяющих «перевести» арендодателя из категории «обычное» физлицо в статус ИП. Теперь давайте посмотрим, каковы будут последствия такой «переквалификации». Как уже отмечалось выше, возникновение у физлица статуса ИП приводит к тому, что у него появляются дополнительные обязанности по НДС и НДФЛ, а также пропадает право на имущественные налоговые вычеты по доходам от реализации имущества, которое использовалось для ведения бизнеса.

Анализ судебной практики показывает, что именно такие доначисления и получают физические лица в подобных спорах. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, признав деятельность физлица предпринимательской, начислил ему дополнительную сумму НДФЛ по доходам от продажи имущества, которое ранее сдавалось в аренду. Данная сумма образовалась как раз из-за того, что ИФНС «сняла» у него имущественные вычеты. Кроме того, налогоплательщику был выписан штраф за непредставление налоговых деклараций по НДФЛ за те периоды, когда он получал доходы от аренды. В части НДС в данном деле доначислений не последовало, поскольку объем выручки был незначителен, и налогоплательщик заявил об освобождении от НДС по статье 145 НК РФ (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Читайте так же:  Переход доли в ооо другому участнику

Бесплатно подготовить и сдать 3-НДФЛ в электронном виде

Сразу заметим, что избежать доначисления НДС возможно только в том случае, если налогоплательщик успеет вовремя подать соответствующее заявление. Как указал Арбитражный суд Поволжского округа, это можно сделать во время налоговой проверки, на этапе представления возражений по акту проверки, либо на стадии подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган (постановление от 10.02.16 № Ф06-5339/2015).

А вот в другом деле, которое рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, выручка физлица (не зарегистрированного как ИП) от сдачи в аренду и реализации объектов недвижимости превысила лимит в 2 млн. рублей, установленный статьей 145 НК РФ. А значит, воспользоваться освобождением от НДС налогоплательщик уже не мог. В результате ему был предъявлен к уплате НДС, а также начислены пени и штраф за непредставление деклараций по этому налогу. При этом налогоплательщик пытался доказать, что доходы от аренды и продажи имущества были направлены на покупку жилья для личных целей, что, по мнению физлица, говорит об отсутствии предпринимательской деятельности. Однако суд такой довод не принял, поскольку выяснилось, что жилье налогоплательщик купил в ипотеку, и не сразу после получения дохода от аренды и продажи спорных объектов, а спустя год (постановление от 12.05.07 № Ф04-5222/2016).

Отметим, что подобный подход к налогообложению доходов от аренды не ограничивается пределами только одного Западно-Сибирского округа. Так, Арбитражный суд Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили НДС физлицу, не являющемуся ИП, но сдающему в аренду объекты недвижимости в течение длительного времени. Данные объекты либо по своей сути не могли быть использованы в личных целях (промышленное оборудование, офисные помещения, магазины, палатки и т.п.), либо были приобретены налогоплательщиком явно не для личного использования (постановление от 26.06.17 № Ф06-21241/2017).

Также не избежали доначисления НДС налогоплательщики в упомянутых выше спорах, рассмотренных Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 27.12.17 № Ф09-8236/17, определением ВС РФ от 12.04.18 № 309-КГ18-2738 отказано в передаче дела для пересмотра в кассационном порядке) и Арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 03.04.17 № Ф07-1911/2017).

Бесплатно заполнить, проверить и сдать декларацию по НДС через интернет

Практические выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что передача имущества, принадлежащего руководителю или учредителю, в аренду своей компании имеет неблагоприятные последствия и для арендатора, и арендодателя. Так, в этом случае возникают риски, связанные с правильным установлением цены аренды в отношениях между взаимозависимыми лицами. (Подробнее см. «Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП» и «Как самостоятельно скорректировать декларации при сделках между взаимозависимыми лицами: позиция ФНС»).

Кроме того, подобные сделки попадают в зону действия новой статьи 54.1 НК РФ (см. «Налоговые схемы: ФНС утвердила новые правила борьбы с недобросовестными налогоплательщиками»). В частности, налоговики могут решить, что основной целью заключения договора аренды между «своими» лицами является уменьшение налоговых обязательств компании, и отказать ей в признании соответствующих расходов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Дополнительные налоговые риски возникают в том случае, если речь идет об имуществе, которое специально приобретено для передачи в аренду, либо которое по своим характеристикам в принципе не может использоваться в личных целях (промышленное оборудование, нежилые помещения, специальная техника и транспортные средства и т.п.). Систематическое получение учредителем или директором дохода от сдачи такого имущества в аренду может привести к тому, что его деятельность будет признана предпринимательской. А это повлечет для него налоговые санкции как минимум за непредставление декларации по НДФЛ. А при неблагоприятном раскладе может обернуться доначислением НДС и НДФЛ, пенями и штрафами.

Определить вероятность выездной налоговой проверки и получить рекомендации по налоговой нагрузке

Указанные риски значительно повышаются, если физлицо сдает в аренду несколько объектов, использование которых в личных целях невозможно; если арендные платежи являются серьезным источником дохода для такого физического лица; либо если подобные сделки связаны с неоднократным заключением договоров купли-продажи соответствующих объектов.

И наоборот, риски уменьшаются, если речь идет о передаче в аренду объектов, которые налогоплательщик приобрел для личных нужд и какое-то время использовал именно для этих целей, но в связи с изменением жизненной ситуации стал сдавать их в аренду. Либо если подобные объекты были получены по наследству или в порядке дарения. Также снижению рисков способствуют обстоятельства (подкрепленные документально), обосновывающие, что целью сдачи в аренду имущества было получение дохода, направленного исключительно на собственные нужды (например, на покупку основного жилья, дачи или автомобиля, используемого для личных целей).

Налоговые последствия аренды у физического лица для сотрудника

На практике возможны два основных варианта аренды квартиры для сотрудника:

  1. Организация самостоятельно, в качестве арендатора, заключает договор аренды и самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей.
  2. Договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Согласно представленному вопросу, Ваша организация использует первый вариант аренды квартиры. В этом случае у работника возникает налогооблагаемый доход в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы (ст. ст. 210, 211 НК РФ). Источником дохода является организация-работодатель, у неё возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Работодатель в данном случае в общеустановленном порядке начисляет страховые взносы на сумму арендной платы за жильё для работника (ч. 1 ст. 7, ст. 9 Федерального закона № 212-ФЗ).

Доход арендодателя-физ. лица от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Ваша организация будет налоговым агентом, и при выплате арендной платы Вам надо исчислить НДФЛ и перечислить в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ). Организация также должна будет начислить и уплатить страховые взносы, в соответствии с Федеральным законом № 212-ФЗ.

Договор аренды заключается сотрудником

[2]

В данном случае договор заключается между физическим лицом, без привлечения юридического лица. Иными словами, сотрудник организации сам заключает договор найма квартиры с хозяином жилья, а работодатель возмещает денежные расходы своему работнику.

Читайте так же:  Последствия временной регистрации для собственника квартиры

НДФЛ

Объектом налогообложения НДФЛ для налоговых резидентов РФ является доход, полученный ими от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (ст. 209 НК РФ). Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности её оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц, в соответствии с главой 23 НК РФ.

В случае если организация арендует жильё для своих сотрудников, либо выплачивает им денежные средства для оплаты аренды жилья, у сотрудников образуется экономическая выгода (доход), поскольку организация несёт за них расходы по найму жилого помещения (Письмо Минфина РФ от 28.05.2008 г. № 03-04-06-01/142, УФНС по г. Москве от 18.01.2007 г. № 21-11/[email protected]).

Следовательно, если организация компенсирует своему работнику расходы на аренду жилья, то с суммы такой компенсации она обязана удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет в качестве налогового агента.

[3]

Арендодатель – физическое лицо

Налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 228 НК РФ, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

К таким налогоплательщикам, в частности, относятся физические лица, получившие суммы вознаграждений от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключённых трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 18.03.2011 г. № 20-14/4/[email protected]).

В соответствии с п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики (арендодатель-физ. лицо), получившие доход по договору найма (аренды), самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьёй 225 НК РФ.

При этом налогоплательщики, получившие доход по договору найма, обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в ИФНС по месту постоянного жительства налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Страховые взносы

Организации-страхователи, производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, признаются плательщиками страховых взносов (пп. «а» п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования»).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ, объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физических лиц, в частности, по трудовым и гражданско-правовым договорам.

Выплаты, не подлежащие обложению страховыми взносами, перечислены в ст. 9 Закона № 212-ФЗ, среди них не упомянута сумма оплаты аренды жилья для работников или её возмещение.

Таким образом, работодатель должен в общеустановленном порядке начислять страховые взносы на сумму компенсации арендной платы за жильё для работника.

При этом страховые взносы не должны начисляться организацией на сумму полученного дохода арендодателем-физическим лицом, т. к. организация и арендодатель не связаны договорными отношениями друг с другом.

Таким образом, при применении второго варианта договора организация должна будет начислить и уплатить НДФЛ и страховые взносы с сумм компенсации своему сотруднику арендной платы.

При этом арендодатель-физ. лицо должен самостоятельно отчитаться и уплатить НДФЛ по полученному доходу от сдачи в аренду квартиры.

[1]

Коммунальные платежи

Согласно представленному вопросу, Ваша организация выплачивает арендодателю-физическому лицу, арендную плату, которая состоит из фиксированного платежа и расходов на коммунальные услуги за арендуемое у него помещение.

Как было отмечено выше, Ваша организация признаётся налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.

При этом следует иметь в виду следующее.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). На этом основании, содержание имущества, в том числе уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника, вне зависимости от того, используется ли это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Вместе с тем граждане свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

На этом основании, арендодатель и арендатор вправе в договоре аренды предусмотреть следующее:

  • расходы на отдельные коммунальные услуги (которые фиксируются приборами учёта (электроэнергию и воду)) будут возмещаться арендодателю в сумме фактической уплаты, так как их размер зависит от их фактического потребления. Основанием для этого будут оплаченные счета непосредственно самим арендодателем-физическим лицом. В этом случае в отношении указанных сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

Для сведения

В договоре, по нашему мнению, нужно предусмотреть следующие условия:

  • зафиксировать показания приборов учёта потребления на момент сдачи имущества в аренду;
  • фактически израсходованные объёмы электроэнергии и воды фиксируются в актах помесячно;
  • арендодатель-физическое лицо самостоятельно уплачивает коммунальные платежи по показаниям приборов по фактическому потреблению;
  • организация осуществляет возмещение расходов арендодателя-физического лица после предъявления счетов о внесении им платежей.
Видео (кликните для воспроизведения).

Скорохватова Римма Ивановна – налоговый консультант

Источники


  1. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.

  2. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  3. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
  4. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Аренда имущества у физического лица налоговые последствия
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here