Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Важная информация на тему: "Агентский договор на управление недвижимым имуществом" понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Агентский договор по управлению недвижимостью

В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет. Для желающих оформить договор доверительного управления имуществом образец данного соглашения размещен на нашем сайте. Какие объекты можно передать в управление? В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими.

Пример агентского договора на управление квартирой

Вместе с тем в уставе принципала указано, что совет директоров принципала принимает решение о совершении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды).Необходимо ли одобрение советом директоров принципала каждого договора аренды, заключенного агентом с арендатором от своего имени?Не будет ли нарушением для принципала неодобрение советом директоров договоров аренды, заключенных агентом? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:В описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом. Обоснование позиции:В соответствии со ст.

Договорные схемы арендных отношений

Подробнее об этом мы можете узнать здесь Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения. Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему.
Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:

[3]

  • при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
  • возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
  • принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
  • банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
  • в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Примерный шаблон договора доверительного управления имуществом ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ г.

Договор доверительного управления недвижимостью

При наличии в том необходимости и коммерческой целесообразности стороны настоящего договора вправе рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора на определенный обоюдным решением период времени на тех же или иных, определенных сторонами, условиях. 34. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении действия настоящего договора по истечении пятилетнего срока с момента его заключения действие договора считается продленным на тех же условиях. 35. Юридические адреса сторон: 35.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в трех дневный срок уведомить об этом друг друга.
35.2. Реквизиты сторон: Учредитель управления Доверительный управляющий Поляков Сергей Степанович Частное предприятие «Анастасия» д.р. 06 августа 1975 г. г. Москва, ул.

Выбор способа управления объектом недвижимости

Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов. Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%.

Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни. Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться.

Договор управления имуществом

Агентский договор по управлению недвижимостью

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах. В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения. В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Вопросы налогообложения По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества.

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте. Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании.

Читайте так же:  Как оформить дарственную на половину квартиры

Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).
Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов. Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

  1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
  2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
  3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
  4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
  5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего.

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

АО (принципал) заключило с другим АО агентский договор, согласно которому агент осуществляет управление недвижимым имуществом принципала (в том числе заключение договоров аренды). Договоры аренды недвижимого имущества заключаются от имени агента (т.е. агент является арендодателем со всеми вытекающими из договора правами и обязанностями).
Размер арендной платы по заключаемым агентом договорам аренды для принципала не подпадает под категорию крупных сделок либо сделок с заинтересованностью. В агентском договоре указывается, что «агент самостоятельно, по согласованию с принципалом, устанавливает величину арендной платы для арендаторов объекта».
Вместе с тем в уставе принципала указано, что совет директоров принципала принимает решение о совершении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды).
Необходимо ли одобрение советом директоров принципала каждого договора аренды, заключенного агентом с арендатором от своего имени?
Не будет ли нарушением для принципала неодобрение советом директоров договоров аренды, заключенных агентом?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Выбор способа управления объектом недвижимости

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте.

Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании. Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью наиболее целесообразно в случаях, когда объект управления:

— имеет небольшую площадь (как правило, не более 500 кв. м);

— предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока (как правило — менее 2 лет);

— является составной частью более крупного объекта недвижимости, используемого собственником для основного вида деятельности;

— не требует для управления отвлечения временных, материально-технических, финансовых и управленческих ресурсов собственника, которое отрицательно повлияет на ход основной деятельности собственника

— не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

— не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

— используется в соответствии с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования;

— обеспечивает уровень доходов: а)достаточный для возмещения затрат на содержание и ремонт, а также для получения прибыли; б) сопоставимый с уровнем дохода по аналогичным объектам (уровень арендной ставки и иные виды доходов);

— имеет заполняемость (арендаторами), приближенную к максимальной (как правило, не ниже 90%);

— доходность проекта управления с учетом стоимости услуг по управлению является отрицательной;

— самостоятельное управление которым вписывается в существующие организационную, материально-техническую и финансовую структуры собственника.

Невыполнение вышеперечисленных условий означает нецелесообразность самостоятельного осуществления собственником функций управления недвижимостью и необходимостью привлечения профессиональной управляющей компании.

Выбор формы (способы) передачи объектов недвижимости в управление зависит от основных целей собственника и определяется на основе следующих критериев:

— соответствие правовых возможностей использования управляющей компанией объекта целям собственника;

Читайте так же:  Как получить пай на землю в россии

— соблюдение прав собственника в отношении передаваемого объекта, в том числе, защита от риска утраты передаваемого имущества;

— максимизация доходов собственника и управляющей компании от управления недвижимостью (в том числе — минимизация налоговых платежей);

— удобство оформления документов.

Рассмотрим более подробно наиболее распространённые правовые формы передачи объектов недвижимости в управление.

1. Заключение договора аренды с правом передачи в субаренду.

Суть данного способа управления заключается в том, что управляющая компания в соответствии с заключенным договором аренды берет на себя обязательства по выплате собственнику определенного дохода (арендной платы). Обеспечение данного уровня дохода осуществляется Управляющей компанией за счет сдачи площадей в субаренду. Разница между арендной платой, выплачиваемой собственнику, и сумм, полученных Управляющей компанией от субарендаторов, и будет вознаграждением Управляющей компании. Кроме того, договором аренды на Управляющую компанию могут быть возложены обязательства по текущему обслуживанию объекта недвижимости и поддержания его работоспособности. Осуществление данных полномочий Управляющая компания производит за счет своего вознаграждения.

Финансовое управление (движение денежных средств):

При данном способе управления сумма арендной платы, которая подлежит уплате собственнику объекта недвижимости до определенного договором аренды числа, определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами ) поступлений от субаренды за минусом бюджетных средств. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Арендатора за управление.

Преимущества:

— ориентация управляющей компании на максимизацию доходов, увеличение ликвидности, повышение капитализации здания, увеличение дохода от каждого квадратного метра площади, уменьшение объема неиспользованных (общих) площадей.

— отсутствие необходимости в содержании собственной технической службы;

— получение стабильного дохода вне зависимости от заполняемости площадей объекта арендаторами;

— эксплуатация осуществляется силами Управляющей компании, которая в данном случае заинтересована в улучшении состояния объекта для его коммерческого использования;

— простота оформления документов.

[1]

2. Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости

По договору доверительного управления собственник передает управляющей компании на определенный срок имущество в доверительное управление, а управляющая компания обязуется осуществлять управление объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, управляющая компания получает полный контроль над объектом, снимая одновременно с собственника практически все проблемы, связанные с эксплуатацией объекта.

Преимущества:

— возможность осуществления управляющей компанией любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.1012 ГК РФ), что снимает с собственника объекта обязательства по решению текущих вопросов.

— невозможность обращения взыскания по долгам собственника (за исключением случаев возбуждения процедуры банкротства, а также налоговых правоотношений) (п.2.ст1018 ГК РФ).

— государственная регистрация договора доверительного управления, более сложный порядок расторжения договора (п.2 ст.1017 ГК РФ);

— обособление объекта недвижимости у управляющей компании на отдельном балансе, ведение самостоятельного учета. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п.1. ст.1018 ГК РФ)

— прозрачность деятельности управляющей компании для собственника, необходимость обязательного представления отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

— действие доверительного управляющего исключительно в интересах выгодоприобретателя, запрещение использования или другим способом извлечения выгоды от доверительного управления в своих интересах;

3. Заключение договора поручения или агентского договора

Собственник объекта недвижимости заключает с управляющей компанией агентский договор (договор поручения) на осуществления определенных функций по управлению и технической эксплуатации объекта. Управляющая компания представляет интересы собственника в отношении объекта недвижимости в рамках утвержденной компетенции.

Финансовое управление (движение денежных средств):

При указанном варианте управления сбор арендной платы осуществляется Агентом. Вся сумма арендной платы на следующий день после получения от арендаторов подлежит перечислению собственнику. Одновременно с этим договором может быть предусмотрены гарантии управляющей компании о перечислении собственнику денежных средств не ниже минимального уровня. Указанный минимальный уровень арендной платы определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами) поступлений от аренды. Собственник объекта в свою очередь выделяет Агенту бюджетные средства. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Агента за управление.

Преимущества:

  1. Возможность установления контроля за деятельностью управляющей компании за счет регламентированной системы отчетности;
  2. Результаты деятельности по поступлению арендных платежей отражаются на отдельном расчетном счете;
  3. Здание не передается на баланс управляющей компании, собственник сохраняет все правомочия владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

4. Передача функций исполнительного органа (генерального директора) управляющей компании.

Учредители Общества, являющегося собственником объекта недвижимости и зарегистрированного надлежащим образом в качестве юридического лица, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ передает по договору полномочия единоличного исполнительного органа (генерального директора) сторонней управляющей компании.

Преимущества:

  1. Осуществление управляющей компанией оперативного руководства деятельностью Общества, в том числе бухгалтерское и юридическое обслуживание;
  2. Деятельность управляющей компании прозрачна и контролируема;
  3. Компетенция генерального директора строго регламентирована договором;
  4. Совершение сделок от имени Общества осуществляется в пределах, установленных действующим законодательством РФ и уставными документами Общества и т.д.;
  5. Вознаграждение компании состоит из фиксированной части или премиальной (10-15%) и определяется по результатам работы Управляющей компании.
  6. В целях повышения контроля собственника за деятельностью генерального директора, наряду с единоличным исполнительным органом в Обществе также может быть создан коллегиальный орган.

Однако, все вышеперечисленные формы (способы) управления объектом недвижимости имеют и свои специфические риски, которые подлежат оценке в каждом конкретном случае. Именно от существенных условий договора с управляющей компанией зависит обеспечение собственнику объекта недвижимости гарантированного дохода, сохранности и работоспособности недвижимости, исключение рисков потери контроля над имуществом и финансовой деятельностью. Юристы компании «Лемчик, Крупский и партнеры» имеют более 10 летний опыт в сопровождении сделок в сфере недвижимостью, в том числе разработки схем управления коммерческими и производственными объектами недвижимости.

Читайте так же:  Скважина водозаборная это движимое или недвижимое имущество

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Агентский договор на управление недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Доверительный управляющий несет ответственность за действия избранного им поверенного как за свои собственные. 18.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управ лении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.

Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом

Образец договора безвозмездного доверительного управления транспортным средством, заключаемый между юридическими лицами.

Образец договора управления многоквартирным домом, заключаемый между управляющей компанией и собственником помещения.

Посредник может действовать от своего имени (договор комиссии или агентский договор, заключенный по модели договора комиссии) или от имени клиента (договор поручения или агентский договор, заключенный по модели договора поручения). Вот пример часто возникающей ситуации: производитель продает свои товары через посредника.

Агент или посредник – это лицо, которое действует в интересах другого лица и по его поручению. Чаще всего агентские договоры применяют в оптовой или сетевой торговле.

Иногда в доверительное управление попадают и те объекты, которые были заложены. Такое законодательством допускается. Но в этом случае залогодержатель имеет полное право на взыскание задолженностей с таких объектов. Конечно, в этом случае владелец имущества в обязательном порядке должен сообщить лицу, которому переходит в управление имущество, об имеющемся на нем обременении.

В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю.

Как показывает практика, передача прав на управление ценностями осуществляется в том случае, когда из этого можно извлечь максимальную выгоду, то есть данная процедура должна быть целесообразной. Бывают и случаи поступления объекта в доверительное управление, когда на данный момент нет ответственных лиц за конкретный имущественный объект.

Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).

По сделке, совершенной агентом по недвижимости с третьим лицом от имени и за счет заказчика, права и обязанности возникают непосредственно у заказчика.

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Образец договора доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления, заключаемый между юридическими лицами.

В марте будет пересмотр нашей ЗП. В штате не состоим. Работать дальше планируем, много завязано уже тут. ЗП у сотрудников вся белая и все налоги платятся — это было наше условие работы для персонала. Какие объекты можно передать в управление? В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими.

Предмет договора 1.1. Учредитель управления передает Управляющему недвижимое имущество (далее — имущество) в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя. 1.2. Под недвижимым имуществом в настоящем договоре понимается: нежилое 2-этажное здание, расположенное по адресу: ___________________.

Существуют специально установленные правила в законодательстве, согласно которым должен быть составлен договор доверительного управления. И, прежде всего, он должен иметь письменную форму. В другом случае соглашение не будет иметь законной силы.

Учредитель уплачивает Управляющему вознаграждение, а также возмещает расходы Управляющего в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора. 3. Вознаграждение Управляющего 3.1.

В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской.

Учредитель уплачивает Управляющему вознаграждение, а также возмещает расходы Управляющего в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора. 3. Вознаграждение Управляющего 3.1.

Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично. 16. Передача доверительного управления другому лицу допускается по усмотрению Доверительного управляющего, и дополнительных согласований с Учредителем управления не требует.

На странице представлена, актуальная в 2018 году, Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемый между физическими лицами. Вы можете в любой момент скачать ее себе в формате .doc, .rtf или .pdf, размер файла документа составляет 20,7 кб.

  1. Предмет договора
  2. Доверительный характер договора
  3. Срок договора и условия его досрочного прекращения
  4. Обязанности сторон
  5. Особые условия
  6. Расчеты и право на вознаграждение
  7. Права и обязанности доверителя
  8. Ответственность сторон
  9. Разрешение споров
  10. Дополнительные условия
  11. Адреса и реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

Сходство и отличия агентского договора с другими видами договоров

Комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом для осуществления его реконструкции, заключаемый между юридическими лицами.

В случае если ______________________ОБЪЕКТА окажется невозможной по объективной причине, АГЕНТ обязан вернуть полученный аванс.

В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Еще по теме Агентский договор:

Что касается минусов данного вида договора, то их, увы, немало и они в основном связаны с налогами. Скорее всего, налоговая инспекция потребует от доверительного управляющего уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) из суммы доходов от использования доверенного его попечению имущества.

Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

[2]

Дмитрий, то что Вы называете Агентским договором по сути будет между владельцем торгового центра и Вами договором аутсорсинга или аутстаффинга.

Читайте так же:  Налог на наследуемое имущество по закону

Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного Управляющего, исполняются за счет этого имущества. 2.1.3.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».

Согласно действующему законодательству, управляющим на доверительной основе может выступать физическое лицо со статусом индивидуального предпринимателя или коммерческое учреждение. Объясняется такое требование тем, что деятельность управленца расценивается как предпринимательская.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

Полностью вопрос звучит так: «Я являюсь собственником нескольких помещений, которые сдаю в аренду. Недавно ко мне обратилась компания с предложением дать им это имущество в доверительное управление.

В случаях, когда в договоре с агентством недвижимости, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента по недвижимости на совершение сделок от имени заказчика, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у риелтора надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРИНЦИПАЛА

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемый между физическими лицами.

Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения.

Сотрудничество по агентскому договору

Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

Управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управле ние имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в каче стве такого Управляющего.

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?

В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.

Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.

Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.

Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.

Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:

1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;

2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.

При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.

Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.

В чем суть договора доверительного управления имуществом

В материале мы рассмотрим

Имеют место случаи, когда вам необходимо получить недвижимость в свое распоряжение от другого человека, однако, оформить это юридически порой весьма сложно. До недавнего времени не было ни одного приближенного договора, позволяющего передавать и получать недвижимость от других физических лиц, поэтому появление договора доверительного управление имуществом не стало неожиданностью для российских граждан. В этой статье мы узнаем, что такое договор доверительного управление имуществом, какие стороны принимают в нем участие и его юридические нюансы.

Читайте так же:  Может ли ип давать займы юридическим лицам

Что такое договор доверительного управления имуществом, и для чего он нужен?

Как вы уже поняли, данный договор заключается с целью передачи имущества от одного физического лица к другому. Согласно 1012 статье Гражданского Кодекса РФ, вторая сторона, получающая имущество в свое распоряжение на определенный срок, обязуется управлять им в интересах учредителя.

Обратите внимание на ключевое словосочетание «на определенный срок»: данный вид сделки не предусматривает переход прав собственности от учредителя к получателю.

Что можно передавать благодаря договору, и между кем происходит сделка?

В первую очередь, стоит поговорить о субъектах договора – тех, кто доверяет имущество другой стороне. Вне зависимости от ситуации субъекта существует всего три:

  • Собственник имущества
  • Исполнитель завещания
  • Орган попечительства

Право быть доверительным управляющим (тем, кому доверяют имущество) получают:

  • Физическое лицо
  • Предприниматель
  • Коммерческая/некоммерческая организация

Важно помнить, что любые учреждения, государственные органы, унитарные предприятия и органы самоуправления лишены права на получение имущества от субъекта.

Объектом договора, а именно имуществом, которое можно передать от субъекта к управляющему могут быть следующие:

  • Ценные бумаги
  • Исключительные права
  • Предприятия
  • Недвижимость
  • Деньги и имущество под оперативным управлением не передаются под эгидой договора доверительного управления.

«Подводные камни» договора

Как и любая другая юридическая договоренность, доверительное управление имуществом влечет за собой ряд аспектов и нюансов, о которых не стоит забывать.

Три основных аспекта договора доверительного управления:

  • Невозможность контроля движения денежных средств в процессе проведения сделки. Иными словами, даже без согласия субъекта, управляющий имеет право на заработок за счет недвижимости, предоставляемой на определенное время.
  • Невыгодные условия для учредителя. При возникновении определенных убытков, все они покрываются не управляющим, а владельцем.
  • Малая ответственность управляющего в процессе сделки.

Типовые договоры доверительного управления имуществом

И в заключении. Договор доверительного управления имуществом – востребованный документ в наше время, защищающий владельца имущества от мошеннических действий и серьезных убытков. Не забывайте о его существовании в ситуациях с передачей и получении имущества на небольшие сроки времени.

Агентский договор

Новым для российского гражданского права договором в сфере оказания юридических услуг является агентский договор, заимствованный нами из англо-американской системы права. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В зависимости от лица, от имени которого совершает действия агент, он выступает либо как посредник, либо как представитель. В первом случае права и обязанности по совершенной агентом сделке приобретает сам агент, а во втором – принципал. Вследствие этого к отношениям по агентскому договору соответственно применяются правила гл. 51 (о договоре комиссии) или гл. 49 (о договоре поручения). Однако, в отличие от договора поручения, по любому агентскому договору принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и порядке, установленных в агентском договоре (ст. 1006 ГК).

Другое различие состоит в возможности ограничения агентским договором прав принципала и агента. С одной стороны, принципал может обязаться не заключать аналогичных договоров с другими агентами на определенной договором территории либо не осуществлять самостоятельно деятельность, порученную агенту. С другой стороны, договором на агента может быть возложена обязанность не заключать аналогичных агентских договоров с другими принципалами.

Закон определяет порядок и сроки представления агентом отчета принципалу (ст. 1008 ГК) и основания прекращения агентского договора (ст. 1010 ГК). Кроме того, агенту предоставляется право заключения субагентского договора с другим лицом в целях исполнения агентского договора (ст. 1009 ГК).

Договор доверительного управления имуществом

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор доверительного управления возник в российском гражданском праве после безуспешной попытки «привить» к нему англо-американский институт доверительной собственности (или траста). Введенный Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2296 «О доверительной собственности (трасте)» данный институт вследствие различного понимания права собственности в российском (континентальном) и англо-американском праве так и не прижился в России. В ГК он был заменен институтом договора доверительного управления имуществом. Уже в п. 4 ст. 209 ГК изо всех действий по распоряжению своим имуществом отдельно названо право собственника на передачу его имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Подчеркнуто также, что эта передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного в нем третьего лица.

Источники


  1. Матвиенко, Л.О.; Соколов, А.Н. Как оформить земельный участок в собственность; М.: Инфра-М, 2013. — 425 c.

  2. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.

  3. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.
  4. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
  5. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
Агентский договор на управление недвижимым имуществом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here